COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03715 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MF32

[O] [V]

[Z] [W] épouse [V]

c/

[X] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/03390) suivant déclaration d’appel du 29 juin 2021

APPELANTS :

[O] [V]

né le 01 Février 1957 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

[Z] [W] épouse [V]

née le 07 Novembre 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentés par M^e Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[X] [U]

né le 04 Juillet 1962 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

Représenté par M^e Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique reçu par Maître [P] [D], notaire à [Localité 9] ( Gironde), le 30 octobre 2015, M. [X] [U] a vendu à Monsieur [O] [V] et Madame [Z] [W] épouse [V] une maison individuelle à usage d’habitation principale sise [Adresse 3] à [Localité 6] (Gironde), cadastrée section CI parcelle n°[Cadastre 5].

La vente a été conclue pour un prix de 420 000 euros.

La toiture de la maison avait été refaite en 2010 et 2011, puis réparée en 2013, ces travaux ayant été réalisés par des entreprises agréées par la compagnie d’assurance AXA, après validation par les experts d’assurance.

Cependant, dès le mois de novembre 2015, les époux [V] auraient ressenti une forte humidité dans la maison, et alors qu’ils avaient entrepris des travaux d’embellissement dans la maison, ils auraient découvert à cette occasion la présence de salpêtre et d’une forte humidité dans les murs, le taux d’humidité s’élevant à environ 80%.

En recherchant l’origine de ces infiltrations, ils auraient découvert que la toiture, contrairement aux affirmations de M. [U] était endommagée et impropre à sa destination, l’évacuation du toit principal n’était notamment pas raccordée.

Un constat a été dressé le 11 juillet 2016 par Maître [C] [E], Huissier de justice, lequel fait état de nombreux désordres sur la toiture.

Par acte des 22 et 23 août 2016, les époux [V] ont assigné en référé M. [U] et l’agence Century21 devant le président du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2016, le juge des référés a désigné M. [M] en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 3 janvier 2018.

Par acte du 26 mars 2018, les époux [V] ont assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1141et 1240 du code civil aux fins de le voir condamner à leur payer 37 000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés en réduction du prix de vente de la maison, outre 50 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à vices cachés,

— débouté les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté M. [U] de sa demande de dommage-intérêts pour procédure abusive,

— condamné les époux [V] à payer à M. [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus,

— condamné les époux [V] aux entiers dépens de l’instance.

M. et Mme [V] ont relevé appel du jugement le 29 juin 2021.

Par ordonnance du 13 avril 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’appel interjeté par M. et Mme [V] le 29 juin 2021, à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1er juin 2021,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— joint les dépens de l’incident au fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2024, M. et Mme [V] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1240 du code civil, L.125-5 IV et V du code de l’environnement :

— de les déclarer recevables et biens fondés en leur appel,

— de réformer le jugement entrepris des chefs dont appel,

et statuant à nouveau,

— de condamner M. [U] à les garantir des vices cachés affectant l’immeuble cédé le 30 octobre 2015,

— de condamner M. [U] à les rembourser la somme globale de 86 718 euros au titre de la réduction du prix d’achat de la maison,

— de débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— de condamner M. [U] à leur payer la somme de 11 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 août 2024, M. [U] demande à la cour, sur le fondement des articles 30, 32-1 et 550 du code de procédure civile, 1240, 1641, 1643 et 1645 du code civil :

— de déclarer M. [U] recevable et bien fondé en son appel incident,

— de confirmer le jugement rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à vices cachés,

— débouté les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes,

— les a condamnés à payer à M. [U] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation des époux [V] pour procédure abusive,

statuant à nouveau,

— de condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,

— de débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— de condamner M. et Mme [V] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024.

MOTIFS

Le tribunal a jugé que le rapport d’expertise ne permettait pas de fonder l’existence d’un vice caché. En outre, l’existence d’un vice caché si elle était démontrée ne permettrait pas de faire droit à la demande des époux [V] en raison de la clause d’exclusion de la responsabilité du vendeur contenue dans l’acte de vente et l’absence de démonstration de la connaissance d’un tel vice par le vendeur.

Les appelants soutiennent que la production de factures et déclarations de sinistres du cédant a permis d’établir l’existence d’un vice préexistant à la vente et connu de lui et qu’il a dissimulé. En conséquence, la clause d’exclusion de garantie n’est pas opposable pour le vendeur qui est de mauvaise foi. En l’espèce, le vice affecte l’étanchéité des murs extérieurs et rend l’immeuble impropre à sa destination.

M. [U] relève pour sa part que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de l’existence du vice, de sa gravité et de son antériorité. Dans le cas contraire, la clause exclusive de garantie stipulée au contrat trouve application alors qu’ aucun élément ne permet d’établir sa connaissance du vice affectant l’immeuble au moment de la vente.

***

Aux termes de l’article 1641 du code civil dispose': «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'»'

Il résulte du rapport d’expertise de M. [M], expert judiciaire, qu’à l’intérieur de l’immeuble aucun désordre, aucune trace d’infiltration d’eau n’a pu être constatée ( rapport pages 7 et 8)

En ce qui concerne l’extérieur de l’immeuble, l’expert judiciaire n’a pu davantage constater aucun désordre alors qu’une entreprise était intervenue pour supprimer tous les désordres allégués par les appelants au jour de la vente.

En définitive le seul désordre relevé par l’expert judiciaire a été commis par l’entreprise mandatée par les époux [V], après la vente.

L’expert judiciaire a également noté dans son rapport deux malfaçons dans la réalisation de certaines parties de la toiture, mais sans aucun lien avec les désordres allégués par les époux [V]. Il a ajouté que ces deux malfaçons ne pouvait pas être connues d’un vendeur profane, comme M. [U]. ( rapport page 19)

M. [M] n’a ainsi relevé aucun vice, ni aucune impropriété à destination ou atteinte à la solidité de l’ouvrage.

L’expert judiciaire a justement rappelé qu’il ne pouvait donner son avis sur un désordre qu’il n’avait pu constater, et encore moins sur la cause de celui-ci.

En conséquence, faute pour les appelants de démontrer l’existence d’un vice caché qui rendrait l’immeuble impropre à son usage d’habitation, ou qui en diminuerait tellement cet usage, ils doivent être déboutés de leurs demandes.

A titre surabondant, même, si l’expertise judiciaire avait permis de démontrer l’existence d’un vice grave, les appelants ne démontreraient pas que l’intimé en avait connaissance au jour de la vente, le fait que M. [U] ait communiqué, dans le cadre de l’expertise toutes les factures qu’il avait acquittées par le passé ne prouvent pas une connaissance d’un quelconque vice, mais la seule volonté d’entretenir son bien pour le mettre à l’abri de possibles désordres.

En outre, si la commune d'[Localité 6] a fait l’objet d’un arrété de catastrophe naturelle en 2013, l’expert judiciaire a précisé que cela ne pouvait pas être en lien avec les désordres allégués, s’agissant d’une inondation par la mer.

Les époux [V] seront en conséquence déboutés de toutes leurs demandes.

Par ailleurs, M. [U] sera débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral alors qu’il ne démontre pas une atteinte à son honneur, à sa réputation, à sa vie privée ou encore à ses sentiments , les époux [V] n’ayant exercé que leur droit de recourir au juge d’appel, sans abus de leur part.

Les époux [V] qui succombent seront condamnés aux dépens et à verser à M. [U] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement M. [O] [V] et Mme [Z] [W] épouse [V] à payer à M. [X] [U] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement M. [O] [V] et Mme [Z] [W] épouse [V] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,