COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 DECEMBRE 2024

N° RG 22/05103 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6XS

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

c/

S.A.S. CAFINCO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 octobre 2022 (R.G. 20/06030) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 08 novembre 2022

APPELANTE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée BOURSE DE L’IMMOBILIER, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. CAFINCO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 7 novembre 1983, la société civile immobilière [Adresse 8], aux droits de laquelle se trouve la société par actions simplifiées Cafinco, a donné en location à usage commercial à M. [J], aux droits duquel se trouve la société par actions simplifiées Human immobilier (anciennement dénommée Bourse de l’immobilier), des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à effet au 1er novembre 1983.

Ce bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er novembre 2002.

Par jugement du 6 décembre 2006, le tribunal de grande instance de Bordeaux a retenu la surface utile de l’expert judiciaire et fixé le loyer annuel à la somme de 19 120 euros hors taxe.

A son expiration contractuelle intervenue le 31 octobre 2011, ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit du 18 décembre 2019, la société Cafinco a donné congé à la société Bourse de l’immobilier pour le 30 juin 2020 avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 aux clauses et conditions antérieures, à l’exception du montant du montant du loyer sollicité 'à la valeur locative de 56 000 euros HT et HC'.

Les parties n’étant pas parvenue à s’entendre sur le montant du loyer de renouvellement, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux le 1er juillet 2020.

Par décision du 13 janvier 2021, le tribunal de grande instance de Bordeaux a notamment constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2020, ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [P] [D] avec mission d’évaluer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement dans les conditions de l’article R 145-11 du code de commerce s’agissant de bureaux, et fixé un loyer annuel provisionnel de 29 712,39 euros à compter de la date du renouvellement.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 18 août 2021, au terme duquel il propose de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 54 600 euros (soit 650 euros le mètre carré pour une surface utile pondérée de 84 m²).

Les parties n’ont pu se concilier au vu des constatations et conclusions du rapport d’expertise précité.

Par jugement rendu le 12 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 50 400 euros, hors taxes et hors charges,

— rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 1er juillet 2020,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien, devenu l’article 1343-2, du code civil,

— débouté les parties des autres chefs de leur demande,

— dit que chaque partie supporte les frais engagés non compris dans les dépens lesquels sont partagés par moitié dont les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 8 novembre 2022, la société Human Immobilier a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Cafinco.

La société Cafinco a relevé appel incident.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 22 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Human Immobilier demande à la cour de :

Vu les articles L 145-33 et suivants et R 145-11 du code de commerce,

Vu le rapport de M. [U] du 1er octobre 2020 et sa note complémentaire du 10 juillet 2021,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SAS Human Immobilier,

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel incident de la SAS Cafinco,

— voir réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 12 octobre 2022 en ce qu’il a :

— fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 50 400 euros hors taxe et hors charges,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien devenu l’article 1346-2 du code civil,

— débouté la SAS Human Immobilier de ses demandes visant à voir fixer le montant du loyer annuel de renouvellement à la somme annuelle HT et HC de 30 700 euros et à voir condamner la SAS Cafinco au paiement à la SAS Human Immobilier d’une somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

En conséquence,

— voir rejeter les demandes présentées par la SAS Cafinco,

— voir fixer le montant du loyer annuel de renouvellement à la somme annuelle HT et HC de 30 700 euros,

— condamner la SAS Cafinco au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 5 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Cafinco demande à la cour de:

Vu notamment les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,

— débouter la SAS Human Immobilier de ses demandes, fins et prétentions ;

— réformer le jugement dont appel sur le prix par m² pondéré retenu au 1er juillet 2020 et fixer ce dernier à 650 euros ;

— fixer par conséquent le loyer du bail commercial renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme annuelle HT et HC de 54 600 euros ;

— confirmer le jugement sur les intérêts et leur capitalisation ;

— réformer sur le débouté des frais irrépétibles et partage des dépens et condamner la Société Human Immobilier au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la valeur locative:

1- La société Human immobilier soutient que l’expert a fait une erreur dans les textes visés, qu’il n’a pas pris en compte la destination de ce local à usage exclusif de bureau, qu’il n’a pas répondu à ses dires sur les surfaces utiles et pondérées, sur la destination des locaux et sur les bases locatives, qu’il n’a pas donné toutes les références en sa possession. Elle demande à la cour de retenir la surface utile pondérée du rapport de M. [U], expert qu’elle a mandatée, soit 68,385 m², ainsi que la valeur locative de 450 euros/m², soit une valeur annuelle de 30 700 euros HT et HC.

La société Human immobilier expose que l’expert n’a retenu que le critère matériel de l’emplacement pour évaluer le local, qu’il n’a produit aucune référence de locaux équivalents « de l’activité spécifique d’agence immobilière » à l’exception de l’agence Barnes dont le bail n’a pas été communiqué et qu’il a fonctionné comme en matière de locaux commerciaux de type boutique.

Sur les surfaces, elle précise que l’expert n’a pas fait de mesurage et a manifestement arrondi les chiffres, qu’il n’a pas appliqué la charte quant à la pondération, retenant le même coefficient pour toutes les pièces à l’exception du bureau d’angle bien que certains bureaux soient sur la [Adresse 12], dont la commercialité est inférieure et qu’il n’a versé aucune valeur de référence de la cette rue.

2- La société Cafinco réplique que l’expert a répondu aux dires des parties sur son pré-rapport et a maintenu son estimation de la valeur locative annuelle de 54 600 euros HT. Elle fait valoir que l’expert a retenu une surface pondérée en se fondant sur les plans d’un géomètre-expert dont n’avait pas bénéficié les experts précédents, que M. [U], expert amiable du preneur, avait retenu une surface pondérée de 77m² en 2004, que l’expert judiciaire désigné dans le cadre du précédent renouvellement, M. [S], avait retenu une surface de 79,67 m² reprise par le tribunal dans son jugement du 6 décembre 2006, que les pondérations de l’expert sont conformes à la charte applicable, que les éléments de comparaison de l’expert sont justifiés et correspondent à des baux commerciaux.

La société Cafinco conteste la réduction de 50 euros/m² faite par le tribunal et demande que la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020 soit fixée à 650 euros/m² soit la somme annuelle de 54 600 euros HT HC.

Sur ce:

3- Selon les stipulations du bail du 7 novembre 1983, renouvelé à compter du 1er novembre 2002, les locaux sis à [Adresse 4] ([Adresse 2] et de [Adresse 9] [Adresse 12]) sont loués à usage de bureau, et le preneur y exercera une activité d’agent immobilier, marchand de biens et administrateur d’immeubles.

Il est précisé que les adjonctions d’activités connexes ou complémentaires, et l’exercice d’une ou plusieurs activités différentes ne seront possibles que dans les conditions énoncées aux articles 34 à 34-8 inclus du décret du 30 septembre 1953 (devenus article L.145-47 et suivants du code de commerce).

4- Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé en considérations des textes spécifiques relatifs aux locaux à usage exclusif de bureaux.

5- Selon les dispositions de l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

6- Selon les dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

7- Selon les dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Concernant la superficie utile brute:

8- En l’absence de toute modification dans la configuration des lieux, il convient de retenir une superficie utile brute de 117.40 m², telle que précisément retenue par l’expert judiciaire [Y] [S] ( avec une précision de + ou – 0,05 m²) , dans son rapport homologué par jugement définitif du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux du 6 décembre 2006, sur la base d’un plan détaillé à l’échelle 1/100 dressé le 29 mars 2005 des géomètres experts de [B] et [H], d’un plan d’achitecte et d’un mesurage complémentaire.

Cette valeur est identique à celle retenue par M. [U], expert mandaté par le preneur (à 0.20 m² près) et l’expert judiciaire [D] ne s’est pas expliqué sur la surface qu’il retenait (120 m²), alors même que le conseil du preneur contestait son calcul par dire du 4 aout 2021, et que le conseil du bailleur admettait dans son dire du 14 juin 2021 la superficie brute calculée par M. [S].

Concernant les pondérations:

9- Il convient en outre de retenir la surface utile pondérée totale de 79.67 m², telle que précédemment calculée par l’expert judiciaire [S], dès lors que les pondérations retenues par ce dernier (non remises en cause par la dernière charte de l’expertise) permettaient d’opérer une distinction qui demeure nécessaire (et qui n’a pas été suffisamment effectuée par M. [D]) entre:

— le bureau en angle (avec un linéaire important de vitrine d’exposition, justifiant un coefficient de 1.20),

— le bureau d’accueil côté [Adresse 7] (en partie basse de cet axe côté [Adresse 11]), qui doit être pondéré à 1 malgré la présence d’un kiosque à journaux sur le trottoir qui ne nuit que modérément à la visibilité de la vitrine (les piétons bénéficiant d’une bonne largeur de trottoir),

— les bureaux côté [Adresse 12], rue moins commerçante et moins passante (pondérés à 0.9).

Concernant les valeurs de référence:

10- M. [D] a retenu une valeur locative à 650 euros par m² de surface utile pondérée et par an, après avoir relevé que les loyers de référence du [Adresse 7] oscillaient dans une large fourchette, entre 350 euros (au numéro 52 – Smuggler, prêt à porter) et 872 euros (au numéro 40).

11- Il convient toutefois de relever que les valeurs locatives examinées par M. [D] correspondent à des commerces (prêt à porter, glacier, …) à l’exception du local donné à bail à l’agence immobilière Barnes (720 euros), qui ne peut toutefois servir seul de référence dès lors que le bail n’a pas été communiqué et qu’il est dès lors impossible de vérifier que la destination des locaux est à usage exclusif de bureaux. Au surplus, ce local se situe dans la partie haute du [Adresse 7], plus proche de l’hyper centre, de la [Adresse 10] et du [Localité 6] de l’intendance, et bénéficiant d’une meilleure commercialité.

12- Compte tenu des caractéristiques générales du local loué, exactement décrites par le premier juge, du bon état de l’immeuble de standing, de son excellente visibilité côté [Adresse 7], des clauses et conditions du bail (conformes au droit commun des baux commerciaux dans la répartition des obligations des parties), mais également de l’affectation du local à l’usage exclusif de bureaux, il conviendra de fixer la valeur locative à 450 euros par m² pondéré, par référence à la valeur moyenne des loyers pratiqués à la période de renouvellement dans la partie la plus basse du [Adresse 7].

13- Par voie d’infirmation partielle du jugement déféré, la valeur locative retenue sera donc fixée à 79.67 x 450 = 35 851.50 euros.

Sur les demandes accessoires:

14- Il est équitable d’allouer à la société Human Immobilier une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Infirme partiellement le jugement,

Statuant à nouveau,

Fixe le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 35 851.50 euros, hors taxes et hors charges,

Y ajoutant,

Condamne la société Cafinco à payer à la société Human Immobilier une indemnité de 4000 euros sur titre de ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Cafinco aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat