ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 12 Décembre 2024

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/02534 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NI5Y

S.C.I. SCI HM IBERIQUE

c/

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT (EPA) [Localité 19] EURATLANTIQUE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 12 Décembre 2024

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. HM IBERIQUE

[Adresse 17]

représentée par Maître Claudine COUTADEUR, avocat au barreau de PARIS

Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 24 mai 2023,

à :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT (EPA) [Localité 19] EURATLANTIQUE,

[Adresse 6]

représenté par Maître Damien DELLA LIBERA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

Direction Générale des Finances Publiques – [Adresse 22] domaniale [Adresse 1]

Comparant en la personne de Monsieur [N] [W], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 16 octobre 2024 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [N] [W], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

La société civile immobilière HM Ibérique était propriétaire d’une parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 8], située [Adresse 14].

Cette parcelle, d’une contenance de 1785 m², est comprise dans la Zone d’aménagement concerté dénommée '[Localité 19] [Adresse 26]' créée par arrêté préfectoral du 29 janvier 2013.

Un arrêté préfectoral du 31 mars 2014 a déclaré d’utilité publique les travaux de réalisation de cette ZAC et a autorisé l’Etablissement public d’aménagement (ci-après EPA) [Localité 19] Euratlantique à acquérir par voie d’expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération dans un délai de cinq années, qui a été prolongé d’une nouvelle durée de cinq années par arrêté du 13 février 2019.

Une ordonnance d’expropriation de la parcelle litigieuse a été rendue le 19 juin 2020.

Par courrier du 28 janvier 2021, l’EPA [Localité 19] Euratlantique a notifié à la société HM Ibérique une offre d’indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant total de 1.373.140 euros, qui a été refusée par courrier du 17 février suivant.

L’EPA [Localité 19]-Euratlantique a, par mémoire enregistré le 25 mars 2021, saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation des indemnités de dépossession.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 7 février 2022 puis, par jugement prononcé le 27 avril 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière HM Ibérique pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BS [Cadastre 8] située [Adresse 13] [Localité 19] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 2.400.000 euros,

— indemnité de remploi : 241.000 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 107.604 euros ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 19] Euratlantique à payer à la société HM Ibérique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 19] Euratlantique aux dépens.

La société HM Ibérique a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 24 mai 2023.

L’EPA [Localité 19] Euratlantique a constitué avocat le 6 juin 2023.

***

La société HM Ibérique a déposé son mémoire d’appel le 31 juillet 2023 et les pièces au soutien de ce mémoire le lendemain, 1er août 2023. Le commissaire du gouvernement et l’EPA [Localité 19] Euratlantique en ont reçu notification le 1er septembre suivant.

L’appelante y demande à la cour, au visa de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme et des articles L.321-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et fixer son indemnité de dépossession ainsi qu’il suit :

À titre principal,

— à la somme totale de 7.041.000 euros dont 6.400.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

À titre subsidiaire,

— à la somme totale de 6.747.300 euros dont 6.133.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

En tout état de cause,

— infirmer le jugement et condamner l’EPA [Localité 19] Euratlantique à payer à la société HM Ibérique une indemnité au titre des pertes de loyers de 2 ans, soit 215.208 euros HT ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’EPA [Localité 19] Euratlantique à payer à la société HM Ibérique une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation et condamner l’EPA [Localité 19] Euratlantique à lui payer 7.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

***

L’EPA [Localité 19] Euratlantique a déposé son mémoire d’intimée comportant appel incident et les pièces venant au soutien de ce mémoire le 31 octobre 2023.

Le conseil de l’appelante et le commissaire du gouvernement en ont reçu notification le 22 novembre 2023.

L’intimé y demande à la cour, au visa des articles articles L. 311-8 et suivants et R. 311-9 du code de l’expropriation, de :

— réformer le jugement en date du 27 avril 2023 en ce qu’il a :

— fixé les indemnités de dépossession revenant à la société HM Ibérique pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section n° BS [Cadastre 8] située [Adresse 13] [Localité 19] à 2.400.000 euros pour l’indemnité principale, 241.000 euros pour l’indemnité de remploi et 107.604 euros pour l’indemnité pour perte de revenus locatifs,

— condamné l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 19]-Euratlantique à payer à la société HM Ibérique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 19]-Euratlantique aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société HM Ibérique de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer les indemnités totales de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 15], sur la parcelle cadastrée section BS n° [Cadastre 8], dues à la société HM Ibérique, représentée par ses gérants Monsieur [Z] [U] [K] et Monsieur [P] [U], comme suit :

' indemnité principale : 1.622.565 euros

' indemnités accessoires :

— indemnité de remploi : 163.256,50 euros

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 107.604 euros

Soit une indemnité totale de dépossession de 1.893.425,50 euros ;

En tout état de cause,

— débouter la société HM Ibérique du surplus de ses demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 19] Euratlantique ;

— condamner la société HM Ibérique à payer à l’EPA [Localité 19] Euratlantique la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

La société HM Ibérique a déposé un deuxième mémoire le 26 janvier 2024 accompagné de trois nouvelles pièces ; puis un troisième mémoire, le 19 septembre 2024, accompagné de deux nouvelles pièces.

Le commissaire du gouvernement et le conseil de l’EPA [Localité 19] Euratlantique en ont reçu notification les 2 et 5 février 2024 pour le premier ; le deuxième leur a été notifié le 23 septembre 2024.

L’EPA [Localité 19] Euratlantique a déposé un deuxième mémoire le 29 juillet 2024 accompagné de neuf nouvelles pièces, qui ont été notifiés le 30 juillet 2024 aux autres parties.

L’intimé y modifie son dispositif afin d’en éclarcir la contradiction relative à l’indemnité pour perte de revenus locatifs, dont il précise qu’il en demande la confirmation ; il tend par ailleurs à l’irrecevabilité de la demande de l’appelante relative à l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la date de référence et l’usage effectif du bien

1. L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique (') »

En vertu des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

2. Il est constant que la parcelle expropriée est située dans une zone d’aménagement concerté de 144 hectares, elle-même insérée dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé de 738 hectares créée par décret du 3 mai 2012 et comprenant des parties des territoires des communes de [Localité 19], [Localité 18] et [Localité 21], de part et d’autre de la Garonne.

Cette ZAD a été renouvelée par arrêtés préfectoraux du 26 mai 2016 et du 3 mai 2022.

En conséquence, par application de l’article L. 213-4 a)iii) du code de l’urbanisme, la date de référence pour l’estimation de la valeur du bien est la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé, soit le 3 mai 2022.

Cette date, retenue par le premier juge, recueille l’accord des parties.

3. Au 3 mai 2022, le bien exproprié est classé en zone UP-27 du Plan local d’urbanisme de [Localité 19] Métropole, soit en zone urbaine de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain « OIN Belcier ».

4. Le juge de l’expropriation le décrit ainsi :

« L’immeuble exproprié constitue actuellement, avec les immeubles situés sur les parcelles voisines BS [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 4], les murs de la discothèque « La Plage ». Le bien est situé à proximité de la gare de [Localité 19].

Sur sa façade extérieure, l’immeuble en pierre de taille d’un étage sur rez-de-chaussée compte trois entrées par des portes de garage avec volets roulants métalliques, ainsi qu’un étage partiel. La première entrée donne sur un bar côté rue comportant un grand comptoir carrelé entouré d’un sol et de murs également carrelés, suivi d’une petite réserve en carrelage. L’accès à l’étage se fait par une rampe en béton ciré donnant sur une vaste pièce de stockage avec compteurs électriques et sur le PC de sécurité équipé, ainsi qu’à 6 loges d’artistes peintes, puis à une petite terrasse surplombant celle du rez-de-chaussée. Un dégagement donne accès au podium qui surplombe la salle de danse.

Une deuxième entrée conduit à une grande pièce au sol en béton ciré, un vestiaire et un ensemble de sanitaires comportant 10 WC et des lavabos, puis à une grande salle de danse équipée de deux bars et d’ouvertures sur la parcelle mitoyenne, en partie découvertes. Au fond se trouve une cour intérieure entourée de murs ravalés, d’un sol béton, équipée d’une terrasse surélevée, de sanitaires, d’un couloir et d’une sortie de secours.

Le tout est en bon état.»

Le Cabinet Berthaud – Lahaye – [Localité 20], expert amiable de la société HM Ibérique, précise que le secteur de la gare [Localité 25], au sein duquel se situe l’immeuble étudié, a bénéficié de nombreux aménagements : réaménagement de la gare elle-même, création de parkings et commerces, installation de sièges sociaux de grandes entreprises ; que « le bien exproprié bénéficie donc aujourd’hui d’un emplacement particulièrement intéressant, à deux pas de la gare [Localité 25] et du tram, facilement accessible en voiture depuis la rocade et proche de tous services.»

5. Le bien exproprié est donc constitué d’une parcelle bâtie sur la totalité de sa surface. La construction, sur rez-de-chaussée avec un premier étage partiel, comporte un local commercial en rez-de-chaussée à usage de night-club, jouxté d’une grande cour intérieure non couverte exploitée en piste de danse et des bureaux et des loges au premier étage partiel.

Le fonds de commerce de discothèque est exploité au sein de l’immeuble litigieux mais également d’immeubles contigus faisant aussi l’objet d’une procédure d’expropriation.

2. Sur l’indemnité principale

6. L’appelante fait grief au jugement déféré d’avoir écarté un critère d’évaluation fondé sur les droits à construire de son bien, plus précisément la possibilité de faire surélever l’immeuble d’un étage, alors qu’il s’agit d’un facteur de plus-value.

A cet égard, la société HM Ibérique ne peut demander que l’indemnité de dépossession prenne en compte le potentiel de constructibilité de la parcelle expropriée. En effet, le bien dont il s’agit doit être évalué -à la date du jugement- selon sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et son usage effectif à la date de référence ; l’indemnité de dépossession a par ailleurs pour objet d’indemniser un préjudice certain ; l’appelante ne peut par ailleurs bénéficier de la plus-value susceptible d’être apportée à son bien par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante ou, ainsi que le rappelle l’intimé, par référence aux potentialités futures que le bien pourrait offrir, dans le cadre d’une opération projetée.

Enfin, la possibilité de faire surélever l’immeuble jusqu’à 18 mètres, qui résulterait de la règle d’urbanisme applicable, est nécessairement intrinsèquement comprise dans l’évaluation de ce bien, comme pour les autres biens qui bénéficieraient de la même règle.

7. La société HM Ibérique fait également grief au jugement déféré d’avoir retenu des termes de comparaison portant sur des transactions anciennes et de ne pas avoir pris suffisamment en compte les termes de comparaison qu’elle proposait en première instance.

Elle demande que soient écartés les propositions de l’EPA [Localité 19] Euratlantique relatives à des transactions portant sur des immeubles situés [Adresse 12] et [Adresse 16] comme non comparables à son bien ; elle discute une transaction concernant un immeuble situé [Adresse 5] comme étant trop ancienne puisque réalisée en 2013.

Elle produit aux débats un rapport d’expertise amiable établi par le Cabinet Berthaud – Lahaye – [Localité 20] dont les termes de comparaison ne sont cependant pas soutenus par la production des actes relatifs.

8. Ces éléments sont discutés par l’EPA [Localité 19] Euratlantique en ce qu’ils se caractérisent par une totale inadéquation s’agissant de leur consistance, de leur destination et de leur surface avec le bien exproprié à usage exclusif de discothèque, bar et cabaret.

9. La cour relève que la société HM Ibérique produit l’acte authentique reçu le 1er mars 2022 par Maître [M], de l’adhésion de la société civile immobilière dénommée '[Adresse 23]' à l’expropriation de son bien cadastré parcelles BS [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et situé [Adresse 11], en contrepartie notamment d’une indemnité principale de dépossession de 3.409.508 euros.

Il s’agit d’un bien loué à la société Hertz pour l’exploitation d’un fonds de commerce de location de véhicules.

Cet immeuble est géographiquement proche du bien ici examiné et il y a lieu de le prendre en considération puisque son usage est mixte et comparable à celui du bien étudié puisqu’il est composé d’un vaste local (ici un entrepôt) et de bureaux ; en particulier, il est intéressant de relever que ce bien et le bien exproprié offrent des plateaux de grande surface pour une exploitation commerciale, le second ayant de plus vocation à recevoir un public nombreux et étant donc aménagé en ce sens, y compris en matière d’équipements de sécurité. De surcroît, il apparaît que le bien situé [Adresse 24] est dans un état plus dégradé que l’immeuble de l’appelante, de sorte que sa valeur ne peut que constituer un prix minimum à prendre en compte pour l’évaluation du bien litigieux.

Or, pour la partie bureau/entrepôt, le prix consenti par l’EPA [Localité 19] Euratlantique a été de 2.363 euros le m² en 2022, date proche de la décision de première instance.

Dès lors, la cour, infirmant le jugement déféré, retiendra une valeur de 2.700 euros par m².

Il y a lieu également d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une surface utile de 2.000 m² . En effet, les surfaces non couvertes exploitées en piste de danse ne sont pas source d’une commercialité comparable aux surfaces intérieures spécialement aménagées et chauffées. L’intimé est fondé à réclamer l’application d’une pondération de 0,5 à leur égard, ce qui ramène la surface utile du bien exproprié à 1802,85 m².

11. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 4.867.695 euros, l’indemnité de remploi à celle de 487.769,50 euros étant rappelé que l’indemnité pour perte de revenus locatifs a été arrêtée à la somme de 107.604 euros compte tenu de l’accord des parties.

Il sera également confirmé en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera l’EPA [Localité 19] Euratlantique à payer les dépens de l’appel et à verser à la société HM Ibérique une somme de 4.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a fixé à la somme de 2.400.000 euros l’indemnité principale et à la somme de 241.000 euros l’indemnité de remploi revenant à la société civile immobilière HM Ibérique pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 8], située [Adresse 14].

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe à la somme de 4.867.695 euros l’indemnité principale et à la somme de 487.769,50 euros l’indemnité de remploi revenant à la société civile immobilière HM Ibérique pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 8], située [Adresse 14].

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne l’EPA [Localité 19] Euratlantique à payer à la société civile immobilière HM Ibérique la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’EPA [Localité 19] Euratlantique à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,