Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 6 mai 2025, n° 22/00156

TGI 25 novembre 2021

CA Bordeaux
Infirmation 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de connaissance du vice caché par le vendeur
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que les dysfonctionnements existaient avant la vente et que la SCI n'avait pas connaissance de ces problèmes, ce qui justifie le déboutement des intimés.
Rejeté
Non-conformité des installations
La cour a jugé que les intimés n'ont pas prouvé que la SCI connaissait les vices cachés, et que les preuves fournies ne démontraient pas l'existence de ces vices au moment de la vente.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de déboutement
La cour a décidé que les intimés, ayant succombé dans leur demande, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais engagés en première instance et en appel
La cour a jugé que les intimés devaient verser une somme à la SCI pour couvrir ses frais de justice, en raison de leur déboutement.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 6 mai 2025, n° 22/00156
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/00156
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 25 novembre 2021, N° 18/00231
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien BACHRaphaël MONROUX
Cabinet(s) :	HARFANG AVOCATS
Parties :	S.C.I. LANDOURNERIE, SCI au capital de 200,00 ' immatriculée au

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 MAI 2025

N° RG 22/00156 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQCJ

S.C.I. LANDOURNERIE

[F] [D]

[U] [B]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (RG : 18/00231) suivant déclaration d’appel du 11 janvier 2022

APPELANTE :

S.C.I. LANDOURNERIE

SCI au capital de 200,00 ' immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n° 479 847 279, dont le siège social est [Adresse 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BERGES

INTIMÉS :

[F] [D]

née le 21 Avril 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Dietéticienne,

demeurant [Adresse 1]

[U] [B]

né le 08 Août 1973 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Menuisier,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE substitué à l’audience par M^e DE VASSELOT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. La société civile immobilière Landournerie, composée de M. [C] [R] et Mme [K] [V], était propriétaire d’une maison d’habitation sise au lieu-dit [Adresse 4] dans la commune de [Localité 7] dans le département de la Gironde.

L’indivision [R], composée de M. [C] [R] et de ses enfants, Mme [I] [R], Mme [W] [R] et M. [U] [R], était quant à elle propriétaire d’un terrain en nature de jardin situé dans le même lieu-dit.

Le 18 mai 2016, la SCI Landournerie a vendu à M. [E] [B] et Mme [F] [D] la maison d’habitation dont elle était propriétaire, pour un montant de 128 500 euros.

Le même jour, les consorts [R] ont vendu le terrain en nature de jardin pour un montant de 1 500 euros à M. [B] et Mme [D].

Les deux ventes ont été réitérées par acte notarié du 28 juillet 2016.

Indiquant avoir constaté des dysfonctionnements affectant les équipements d’assainissement non collectif, M. [B] et Mme [D] ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire auprès du juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne.

M. [B] et Mme [D] ont notamment précisé qu’ils auraient constaté rapidement de nombreuses malfaçons ainsi que des problèmes d’écoulement des eaux si bien qu’ils auraient procédé à des investigations, notamment en creusant et ils auraient alors constaté ' des malfaçons’ affectant l’installation d’assainissement non collectif.

Par ordonnance du 4 mai 2017, le juge des référés a ordonné la réalisation d’une expertise et a désigné un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 27 novembre 2017.

2. Par acte du 31 janvier 2018, M. [B] et Mme [D] ont assigné la SCI Landournerie, M. [E] [R], Mme [W] [R], Mme [I] [R], M. [C] [R] et le syndicat intercommunal d’eau potable et d’assainissement du Nord Libournais devant le tribunal de grande instance de Libourne.

Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— déclaré l’action intentée contre M. [E] [R], Mme [W] [R] et Mme [I] [R] irrecevable faute d’intérêt à agir,

— condamné la SCI Landournerie à payer à M. [B] et Mme [D] les sommes suivantes : 3 752,10 euros TTC au titre de leur préjudice matériel, 25 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance, somme arrêtée au mois de novembre 2021et 1 500 euros au titre de leur préjudice moral,

— rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— condamné la SCI Landournerie à payer à M. [B] et Mme [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Landournerie à payer à M. [E] [R], Mme [W] [R] et Mme [I] [R] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Landournerie aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de cette décision.

3. La SCI Landournerie a relevé appel de ce jugement, le 11 janvier 2022.

Le 28 septembre 2023, le président de la deuxième chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Le 4 décembre 2023, Mme [D] et M. [B] ont fait savoir qu’ils n’acceptaient pas cette médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 avril 2022, la SCI Landournerie demande à la cour, sur le fondement des articles 9, 122 et suivants du code de procédure civile, L.480-14, R. 442-1 et R. 442-2 du code de l’urbanisme de réformer le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Libourne sous le numéro 18/00231 en ce qu’il a :

— condamné la SCI Landournerie à verser les sommes de 3 752,10 euros TTC, 25 600 euros et 1 500 euros à M. [B] et Mme [D],

— rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— condamné la SCI Landournerie à verser la somme de 1 500 euros à M. [B] et à Mme [D] au titre des frais de justice,

— condamné la SCI Landournerie aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise,

— en ce qu’il n’a pas rejeté les prétentions des demandeurs de première instance et en ce qu’il ne les a pas condamnés aux frais de justice et aux dépens de l’instance,

et ils demandent à la cour d’appel, statuant à nouveau:

— de débouter Mme [D] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes comme étant mal fondées,

— de condamner Mme [D] et M. [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais de justice de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [D] et M. [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais de justice d’instance d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 juin 2023, Mme [D] et M. [B] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1382 ancien, 1641 et 1644 du code civil :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Landournerie à leur payer la somme de 3 752,10 euros TTC au titre de leur préjudice matériel et une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, par appel incident, et y ajoutant,

— de condamner la SCI Landournerie à leur payer les sommes suivantes :

.28 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance, la somme arrêtée au mois de juillet 2022, et à parfaire à l’arrêt à intervenir,

.5 399,90 euros en complément de la somme de 3 752,10 euros au titre du préjudice matériel correspondant au solde de l’exécution des travaux (9 152 ' 3 752,10),

.5 000 euros au titre du préjudice moral,

.10 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien causée par les désordres et la pollution des sols,

— de condamner la SCI Landournerie à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS

4. Le tribunal a jugé que si l’acte de vente contenait une clause d’exclusion des vices cachés, la fosse qui avait été installée en 2010 avait connu de nombreux problèmes dans des délais assez courts, si bien que le gérant de la SCI ne pouvait ignorer le vice alors qu’elle avait été obligée de procéder à des débouchages de l’installation. Ainsi, cette clause ne pouvait jouer.

5. La SCI Landournerie soutient qu’elle n’a pas eu connaissance du vice, son origine et sa survenance étant incertaines. En outre, il ne provoque pas une impropriété à l’usage. Seul le comportement des intimés est à l’origine du désordre dont ils se plaignent. À titre subsidiaire, elle ajoute que les intimés n’ont subi ni préjudice, ni désagréments, ni préjudice moral.

Mme [D] et M. [B] font notamment valoir que constitue un vice caché le dysfonctionnement de la fosse septique et de l’ensemble du réseau d’assainissement, l’installation réalisée n’étant conforme ni à l’autorisation délivrée par la direction départementale de l’action sanitaire et sociale, ni aux règles de l’art et ne pouvant fonctionner normalement alors qu’un tuyau s’est déboité rendant impossible l’écoulement des eaux usées. La non-conformité de l’installation était connue des vendeurs bien avant la cession de l’immeuble. La mauvaise foi des vendeurs est établie puisqu’ils savaient que le fonctionnement était anormal depuis l’origine, ce qu’ils ont très consciencieusement dissimulé.

Sur ce

6. L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Il résulte de cet article que trois conditions doivent être réunies pour faire jouer la garantie. Le défaut doit être grave, antérieur à l’achat et caché.

7. En l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

L’article 1643 du Code civil dispose ainsi que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu'« il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Cette clause n’est toutefois valable que si le vendeur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’avait pas connaissance du vice.

Aussi, les acheteurs doivent démontrer d’une part, l’existence d’un vice caché rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine et, d’autre part, le fait que l’acquéreur en avait connaissance et qu’il a dissimulé ce vice.

8. L’expert judiciaire a constaté que le réseau était atteint de dysfonctionnements consécutifs à une réalisation non conforme puisqu’il a relevé qu’il existait une différence de hauteur des couvercles de cheminées de visite, ce qui a entraîné le déboîtement de la conduite d’évacuation des eaux usées. M. [N] a ajouté : « il semble que ce dysfonctionnement préexistait au jour de la vente, puisque les propriétaires antérieurs ont fait procéder à plusieurs reprises à un débouchage de la conduite défectueuse sous prétexte de dépôt calcaire, raison irrecevable cachant la malfaçon d’origine dont ils n’avaient pas connaissance. »

L’expert judiciaire a fondé son avis sur trois pièces : une facture d’intervention de M. [H] le 15 mars 2012, qui semble relative à une vidange pour un coût de 192,60 euros, et deux factures de M. [Z] des 15 mai 2013 et 7 avril 2016, la première concernant le changement de la pompe de la fosse septique et la seconde étant relative à une intervention sur la pompe en raison du flotteur qui était bloqué, pour des coûts relativement faibles de 75 euros et 55 euros.

La cour constate que l’expert judiciaire a, sur la foi de ces trois pièces, considéré que les dysfonctionnements auraient existé au jour de la vente puisque les propriétaires antérieurs avaient fait procéder à plusieurs reprises à un débouchage de la conduite. Toutefois, un seul débouchage résulte de ces pièces, et ce en 2012, soit quatre ans avant la vente, les autres factures étant relatives à une panne de la pompe sans lien avec les dysfonctionnements constatés par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, si l’appelante reconnaît une seconde intervention pour une vidange, en 2015, ces opérations de débouchage sont des opérations d’entretien et ne révèlent pas la présence d’une contre-pente.

En outre, les interventions sur la pompe sont sans lien avec le vice de la fosse.

En outre, si le SIEPA ( Syndicat Intercommunal d’Eau Potable et d’Assainissement du Nord Libournais) a établi, le 25 octobre 2016, un rapport de visite aux termes duquel il a conclu à une non-conformité de l’installation d’assainissement, ce même syndicat avait rédigé peu de temps avant le 13 avril 2016, un premier rapport qui concluait à une conformité du même système, rapport qui avait été joint à l’acte notarié. Il résulte de la lecture de ces deux rapports que soit le premier rapport était inexact, soit que le désordre n’était pas encore réalisé, ce qui a sans doute fondé l’incertitude de l’expert judiciaire quant à la date de survenance de ce désordre.

De plus, si, dans une réponse à un dire des intimés, l’expert judiciaire a écrit que les vendeurs n’ignoraient pas l’existence de dysfonctionnements, sa conviction ne repose toutefois que sur une croyance peu étayée: ' je ne peux pas croire que les propriétaires antérieurs n’aient pas connu de problèmes d’écoulement des eaux usées'. Toutefois,si les intimés reprochent à l’appelante de fournir de simples allégations, il convient de rappeler que l’appelante ne peut fournir une preuve négative et c’est aux intimés de rapporter la preuve de la connaissance antérieure par l’appelante de ces problèmes.

Les déclarations de M. [R] à l’occasion des opérations d’expertise ne sont pas contradictoires avec ces différentes interventions, l’appelante faisant en outre valoir que les paroles de M. [C] [R] sont sujettes à caution, celui-ci conservant des séquelles d’un AVC, ainsi que le confirment ses proches (pièces 22, 23, 24 et 25 de l’appelante).

Si l’appelante justifie d’une surdité affectant M. [R], elle ne justifie pas que celui-ci ait connu une déficience mentale.

En toutes hypothèses, une vidange régulière de telles installations est nécessaire et ne révèle pas un dysfonctionnement. ( Cf: préconisation d’entretien par le SIEPA du 6 avril 2016, volet 3, pièce n°6 de l’appelante).

De plus, les déclarations de M. [R] lors de l’intervention de Le SIEPA, le 18 octobre 2016 peuvent évoquer le changement de la pompe puis la panne de celle-ci, interventions qui sont sans rapport avec le désordre mis à jour par l’expert judiciaire. Il est plus étonnant que le SIEPA, ne se soit pas expliqué sur la différence entre son premier rapport et le second. Or, si le SIEPA professionnel de l’assainissement n’a pas détecté de dysfonctionnement de l’installation au moment de la vente, on ne voit pas comment de simples particuliers auraient pu le découvrir, sauf à démontrer qu’ils mentent ce qui n’est pas avéré.

9. En conséquence, rien ne permet d’affirmer que les dysfonctionnements de la fosse septique existaient avant la vente, étant en outre observé que l’expert judiciaire s’est montré dubitatif quant à l’origine du vice puisqu’il a écrit : « il semble que ce dysfonctionnement préexistait au jour de la vente’ »

En outre, rien ne démontre que les associés de la SCI Landournerie seraient des professionnels de l’assainissement et qu’ils connaissaient le vice caché invoqué par les intimés, alors que rien ne prouve une intervention sur le système d’assainissement en dehors des opérations d’entretien d’une telle fosse septique et de la réparation de la pompe qui est sans lien avec le désordre.

Aussi, contrairement à ce que le tribunal avait retenu, il n’est pas démontré la survenance de nombreux problèmes dans des délais assez courts avant la vente de l’immeuble aux intimés. Bien au contraire, devant la cour l’appelante communique les témoignages de personnes ayant séjourné avant la vente litigieuse dans les lieux et n’ayant relevé aucune défaillance du système d’assainissement des eaux usées.

10. En conséquence, faute de démontrer la date de la survenance du désordre et faute de démontrer la connaissance par le vendeur de ce désordre, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de débouter Mme [D] et M. [B] de toutes leurs demandes.

11. Les intimés succombant devant la cour seront condamnés aux entiers dépens et frais d’expertise et à verser à l’appelante la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais qu’elle a engagés en première instance et devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Déboute Mme [F] [D] et M. [U] [B] de toutes leurs demandes, y ajoutant :

Condamne Mme [F] [D] et M. [U] [B] aux dépens d’instance et d’appel,

Condamne Mme [F] [D] et M. [U] [B] à payer à la SCI Landournerie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,