COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2025

N° RG 23/01190 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NE4A

[O] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004138 du 06/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[N] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004137 du 06/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[L], [S], [C] [E]

[M], [G], [J] [E]

[Z] [E]

[A] [E]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 17-004248) suivant déclaration d’appel du 09 mars 2023

APPELANTS :

[O] [B]

née le 11 Avril 1991 à [Localité 17]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 16] – [Localité 8]

[N] [K]

né le 06 Avril 1994 à [Localité 15]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 16] – [Localité 8]

Représentés par M^e Sophie CHIRON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[L], [S], [C] [E]

né le 18 Novembre 1949 à [Localité 12] (ALGERIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

[M], [G], [J] [E]

né le 04 Août 1954 à [Localité 10] (ALGERIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

[Z] [E]

né le 08 Août 1983 à [Localité 13] (59)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

[A] [E]

né le 24 Juillet 1985 à [Localité 13] (59)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Représentés par M^e Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Depuis le mois d’avril 2015, M. [N] [K] et Mme [O] [B] ont occupé une parcelle de terrain comprenant plusieurs hectares de prairie, douze boxes à chevaux et des bâtiments dont une partie habitation faisant partie du [Adresse 14] sur la commune de [Localité 11], appartenant à l’indivision [E] regroupant les héritiers de M. [G] [E] décédé le 15 février 2012.

Par acte d’huissier du 14 novembre 2017, M. [L] [E], M.[M] [E], M. [Z] [E] et Mme [A] [E] ont fait assigner M. [K] et Mme [B] devant le tribunal d’instance de Bordeaux, aux fins, notamment, de voir juger qu’entre l’indivision [E] d’une part, et M. [K] et Mme [B] d’autre part, s’est conclu un commodat portant sur des locaux et parcelles de terre, propriété de l’indivision [E], cadastrés Section AP[Cadastre 1] à AP[Cadastre 3] sur partie de l’ensemble dénommé «[Adresse 14] '' sur la commune de [Localité 11] ; d’obtenir, si nécessaire, l’expulsion de M. [K] et de Mme [B] et de tous occupants de leur chef, dans lesdits lieux et qu’ils devront avoir quitté les lieux dans le mois suivant la notification du jugement à intervenir, faute de quoi l’exécution forcée de la mesure d’expulsion sera mise en oeuvre, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [K] et Mme [B] ont quitté les lieux le 8 juillet 2019, restituant les clefs de la maison à l’administrateur de l’indivision [E].

Par arrêt en date du 22 septembre 2021, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement du conseil de prud’hommes de Bordeaux du 18 juin 2019 en ce qu’il a conclu à l’absence de contrat de travail entre M. [K] et Mme [B] d’une part et les coindivisaires [E] d’autre part portant sur l’entretien des boxes à chevaux et des abords des locaux avec mise à disposition à titre gratuit du logement.

Par jugement contradictoire du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 13 905,58 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019, au titre des indemnités d’occupation ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 5 040 euros, avec intérêts de retard au taux légal, à compter du 14 novembre 2019, au titre des dégradations ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— autorisé cependant M. [K] et Mme [B] à se libérer de leur dette envers l’indivision [E] au moyen de 23 versements mensuels de 500 euros et 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

— dit qu’à défaut de paiement même partiel d’une seule échéance la créance sera exigible immédiatement pour le tout ;

— débouté M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] du surplus de leurs demandes en paiement ;

— débouté M. [K] et Mme [B] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [K] et Mme [B] émise de ce chef ;

— constaté que M. [K] et Mme [B] bénéficient de l’aide juridictionnelle totale ;

— condamné M. [K] et Mme [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— dit cependant qu’il convient d’écarter des dépens le coût de la sommation interpellative du 14 avril 2017, ainsi que celui des constats d’huissier des 14 août et 1er septembre 2017, 24 septembre 2018 et 6 mai 2019 ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Mme [B] et M. [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 mars 2023, en ce qu’il a :

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 13 905,58 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 au titre des indemnités d’occupation ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 5 040 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 novembre 2019 au titre des dégradations ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— autorisé cependant M. [K] et Mme [B] à se libérer de leur dette envers l’indivision [E] au moyen de 23 versements de 500 euros et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

— dit qu’à défaut de paiement même partiel d’une seule échéance, la créance sera exigible immédiatement pour le tout ;

— débouté M. [K] et Mme [B] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [K] et Mme [B] émise de ce chef ;

— condamné M. [K] et Mme [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par ordonnance de référé du 29 juin 2023, le président de la chambre des référés de la cour d’appel de Bordeaux a :

— débouté Mme [B] et M. [K] de leur demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 février 2023 ;

— condamné Mme [B] et M. [K] à payer aux consorts [E] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] et M. [K] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions déposées le 20 novembre 2024, Mme [B] et M. [K] demandent à la cour de :

— déclarer M. [K] et Mme [B] recevables et bien fondés en leur appel.

Y faisant droit :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 février 2023 en ce qu’il a :

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 13 905,58 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 au titre des indemnités d’occupation ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 5 040 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 novembre 2019 au titre des dégradations ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— autorisé cependant M. [K] et Mme [B] à se libérer de leur dette envers l’indivision [E] au moyen de 23 versements de 500 euros et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

— dit qu’à défaut de paiement même partiel d’une seule échéance, la créance sera exigible immédiatement pour le tout ;

— débouté M. [K] et Mme [B] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné M. [K] et Mme [B] à payer à M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [K] et Mme [B] émise de ce chef ;

— condamné M. [K] et Mme [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Statuant à nouveau :

I – À titre principal, sur l’existence d’un titre d’occupation :

— À titre principal :

— constater l’existence d’un contrat de bail tacite intervenu entre les parties.

En conséquence : débouter les coindivisaires [E] de leur demande d’indemnité d’occupation.

— À titre subsidiaire :

— constater l’existence d’un prêt à usage intervenu entre les parties ;

— constater la persistance du besoin de l’emprunteur et l’absence de besoin pressant et imprévu du prêteur.

En conséquence : débouter les coindivisaires [E] de leur demande d’indemnité d’occupation.

— À titre infiniment subsidiaire :

— constater l’existence d’un prêt à usage intervenu entre les parties ;

— fixer la durée raisonnable du préavis de M. [K] et Mme [B] pour quitter les lieux à une année et dix mois.

En conséquence : débouter les coindivisaires [E] de leur demande d’indemnité d’occupation.

— À titre infiniment subsidiaire :

— constater l’absence d’usage privatif et exclusif du domaine par M. [K] et Mme [B].

En conséquence :débouter les coindivisaires [E] de leur demande d’indemnité d’occupation.

II – À titre subsidiaire, sur la réduction de la période et du montant de l’indemnité d’occupation : fixer la période sur laquelle l’indemnité d’occupation est due du 12 juin 2018 au 8 juillet 2019 soit durant 391 jours.

— À titre principal :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 12 euros par jour soit 4 692 euros au total ;

— accorder à M. [K] et Mme [B] des délais de paiement de deux années ;

— ordonner que chacun des versements s’imputera d’abord sur le capital.

— À titre subsidiaire :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 22,35 euros par jour soit au total 8 738,85 euros ;

— accorder à M. [K] et Mme [B] des délais de paiement de deux années ;

— ordonner que chacun des versements s’imputera d’abord sur le capital.

III – Sur les dégradations :

— À titre principal : débouter les coindivisaires [E] de leurs demandes au titre de prétendues dégradations.

— À titre subsidiaire :

— accorder à M. [K] et Mme [B] des délais de paiement de deux années ;

— ordonner que chacun des versements s’imputera d’abord sur le capital.

IV – En toutes hypothèses :

— condamner à titre reconventionnel les coindivisaires [E] à verser à M. [K] et Mme [B] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les coindivisaires [E] à verser à M. [K] et Mme [B] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les coindivisaires [E] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 24 novembre 2024, M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] demandent à la cour de :

À titre principal :

— confirmer le jugement n°17-004248 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 février 2023, sauf en qu’il a :

— débouté M. [L], [M], [Z] et Mme [A] [E] du surplus de leurs demandes, à savoir :

— condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 32 200 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation ;

— à défaut, condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 19 480 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation ;

— condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, au titre de dégradations, la somme de 12 376 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter des conclusions du 12 novembre 2019, somme à parfaire au besoin à dire d’expert ;

— autorisé M. [K] et Mme [O] [B] à se libérer de leur dette envers l’indivision [E] au moyen de 23 versements mensuels de 500 euros et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois.

Statuant à nouveau :

— condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 32 200 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation ;

— à défaut, condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 19 480 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation ;

— condamner M. [K] et Mme [B] à leur allouer, au titre de dégradations, la somme de 12 376 euros, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter des conclusions du 12 novembre 2019, somme à parfaire au besoin à dire d’expert ;

— débouter M. [K] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement n°17-004248 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 février 2023.

En tout état de cause :

— condamner M. [K] et Mme [B] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [K] et Mme [B] aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024.

Par dernières conclusions en date du 9 décembre 2024, le conseil de M. [K] et Mme [B] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture et le renvoi à une prochaine audience, au motif de la réception d’un courrier de Mme [A] [E], membre de l’indivision [E] qui se désolidariserait de l’indivision et ayant porté l’attention sur la situation de [M] [E], qui serait sous 'protection juridique'.

En raison de la tardiveté de cette demande, de ce que Mme [E] n’a pas révoqué l’avocat chargé de représenter l’indivision dans la présente procédure, la demande de renvoi a été rejetée et les conclusions déposées le jour même de l’audience ont été déclarées irrecevables.

Il a toutefois été demandé de produire par note en délibéré des éléments sur la capacité de M. [M] [E].

Par note en délibéré du 16 décembre 2014 transmise par le réseau privé virtuel des avocats, le conseil de l’indivision a confirmé que M. [M] [E] ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection de sa personne, mais qu’étant défaillant dans le cadre du règlement de succession de M. [G] [E], son père, le tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné M. [I], en qualité de personne qualifiée avec mandant de représenter M. [M] [E] héritier et co-partageant au succession jusqu’à la réalisation complète du partage de ces successions.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est saisie en infirmation du jugement qui a reconnu à la convention liant les parties la qualification du commodat, jusqu’à la date fixée par la somation interpellative de quitter les lieux pour le 1er octobre 2010, mettant à la charge de M. [K] et Mme [B] une indemnité d’occupation de 27,32 euros par jour à compter du 14 février 2018, leur octroyant un délai de 10 mois et les condamnant à payer à l’indivision [E] la somme de 5.040 euros au titre des dégradations essentiellement liées à l’incendie au début de l’année 2016 par un départ de feu de cheminée.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a limité la période pendant laquelle l’indemnité d’occupation était due, retenant au contraire la date du 1er octobre 2017 comme point de départ et qu’il les a débouté des demandes en réparation des dégradations locatives pour défaut d’entretien et en réparation de la porte cassée pour 12.376 euros.

Le litige se présente devant la cour dans les mêmes termes qu’en première instance très clairement exposés.

Sur la qualification de la convention liant les parties

Les appelants font valoir l’accord oral entre les parties valant bail verbal d’une mise à disposition des box pour les chevaux et la partie habitation en contrepartie d’une surveillance et gardiennage des lieux, d’une remise en état et de l’entretien courant de la propriété comprenant 30 hectares, à l’abandon depuis un an contre un hébergement pour eux et leurs chevaux et par la suite l’engagement de la régularisation d’un contrat de bail, nécessaire à Mme [B] pour s’installer et déclarer son activité d’élevage équin, M. [E] ayant accepté le 23 août 2015 qu’elle domicilie sa micro-entreprise au domaine.

Ils soutiennent qu’il ne peut être déduit de l’absence de règlement d’un loyer, remplacé par la réalisation des travaux de remise en état sur le domaine et de rénovation de l partie indivision, l’existence d’un hébergement à titre gratuit, que la réalité d’un bail verbal se déduit d’une part de leur présence autorisée et d’autre part de la réalité du travail effectué.

Ils produisent les attestations de M. [F] et Mme [W], M. [R] et Mme [D] voisins, M. [X], ancien salarié du domaine à la retraite, outre les parents de l’appelante pour faire état de leur présence quotidienne et des travaux de remise en état, dont ils rendaient compte à la coindivision par courriel ou échanges de SMS. Ils relèvent l’importance de ces tâches accomplies pour soutenir qu’elle allait au-delà de l’entretien/gardiennage ou surveillance des lieux et qu’elle ne pouvait être que la contrepartie de la mise à disposition du bien.

*

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté l’existence d’un bail tacite au profit d’un commodat.

Ils rappellent qu’ils n’ont pas voulu donner suite à la proposition de louer l’appartement pour 350 euros par mois ni les box pour 100 euros par mois pour chacun d’entre eux., mais que n’en ayant pas les moyens, il leur a été laissé l’usage des box et du local d’habitation pour qu’il y réside, leur permettant de démarrer une activité d’élevage et de commercialisation de chevaux dans le cade d’un commodat avec pour objectif à moyen terme de conclure un bail lorsqu’ils en auraient les moyens.

Ils rappellent la position totalement différente tenue par les consorts [K] – [B] dans le cadre de la procédure prud’homale ayant soutenu que si la commune intention des parties consistait en un prêt à usage, se serait instaurée une relation salariale consistant en la garde et l’entretien du domaine.

***

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d 'un bail rural verbal d’en rapporter la preuve, la preuve du bail rural d’établissant par tout moyens, conformément à l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime.

Il n’est pas contesté la mise à disposition de M. [K] et Mme [B] par l’indivision [E] de 30 hectares de prairie, 12 box et 1 appartement.

Il est constant qu’aucun loyer n’était réglé, les appelants faisant valoir un accord pour une contrepartie en nature correspondant à la surveillance et l’entretien courant du domaine.

La cour relève en premier lieu, comme l’a fait le premier juge la contradiction des arguments des appelants qui entre 2019 et 2021, faisaient valoir le travail effectué sur le domaine comme relevant du salariat, alors qu’ils soutiennent dans la présente procédure que ces travaux en nature correspondaient au loyer qu’ils auraient dû payer pour les box et leur habitation.

Les attestations produites par les appelants de M. [F] et Mme [W], M. [R] et Mme [D] voisins, M. [X], ancien salarié du domaine à la retraite, outre les parents de l’appelante, si elles font état de leur présence quotidienne et des travaux d’entretien, ne sauraient suffire à faire valoir la contrepartie onéreuse de la mise à disposition des biens dont on pourrait déduire l’existence d’un bail, étant rappelé qu les requérants habitaient sur place et devaient assurer à leurs chevaux des bonnes conditions d’élevage eu égard au projet professionnel de Mme [B].

Bien que les appelants invoquent l’existence d’une contrepartie à la jouissance des lieux en raison des travaux d’aménagement, de gardiennage outre l’entretien courant des bâtiments, l’accomplissement de ces travaux par le couple, bénéficiaire de la jouissance des lieux mis à leur disposition par les propriétaires constitue, non la contrepartie, mais la condition de l’usage personnalisé des lieux tel que convenu, eu égard au projet professionnel de Mme [B], de sorte que la qualification de bail doit être écartée au profit de celle de prêt à usage régi par les art ciels 1880 et suivants du code civil.

L’obligation pour les consorts [K] – [B] de rendre la chose prêtée après s’en être servie est de l’essence du commodat et lorsque aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.

Les appelants ne sauraient invoquer les dispositions des articles 1888 et 1889 du code civil déniant le droit au prêteur de mettre un terme unilatéralement. Le prêt à usage ne prévoyait aucun terme, le couple indiquant souhaiter, soit signer un bail, soit trouver un autre local de son choix, ne pouvant faire de ce choix un terme précis dont la date était en tout état de cause incertaine, de sorte que la jouissance du domaine dans son ensemble ne requerrait pas une certaine durée.

Le caractère précaire de leur occupation des lieux qu’ils invoquent ne vient pas en contradiction avec l’autorisation de M. [E] de voir Mme [B] domicilier sa micro-entreprise au domaine, pouvant changer de domiciliation dès qu’elle aurait trouvé un autre logement.

Ayant constaté que l’autorisation de vivre sur la parcelle ne prévoyait pas de terme, et retenu, à bon droit, qu’ayant occupé les lieux pendant près de deux ans, il pouvait y être mis fin à tout moment au terme d’une interpellation suffisante, le jugement qui a justement relevé qu’une telle interpellation résultait suffisamment de la sommation délivrée le 14 avril 2017.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu que la convention liant les parties était un prêt à usage verbal dont le terme a pris fin par la délivrance de la sommation interpellative.

Sur le délai de préavis pour quitter les lieux

Subsidiairement, si le contrat devait être qualifié de prêt à usage, les appelants s’appuyant sur l’absence de terme précis convenu soutiennent que le prêt ne pouvait prendre fin que lorsque leurs besoins auraient cessé, c’est-à-dire qu’ils trouvent une autre habitation pour y développer l’activité professionnelle de Mme [B] et alors que les coindivisaires n’avaient aucun besoin pressant et imprévu de reprendre le domaine. Dès lors, soutenant détenir un titre d’occupation indéniable, ils contestent le terme imposé à leur commodat par la délivrance de la sommation interpellative de quitter les lieux ainsi que le paiement de toute indemnité d’occupation mise à leur charge.

Si toutefois un terme devait être retenu, ils sollicitent la fixation d’un préavis d’un an et 10 mois au lieu de 6 mois, correspondant à leur départ des lieux, faisant valoir leurs faibles ressources et la nécessité de reloger leur quinzaine de chevaux.

Si le terme du commodat n’était pas repoussé, ils font valoir qu’ils ne disposaient pas d’un usage privatif et exclusif du domaine, excluant le paiement de toute indemnité d’occupation. Ils versent des échanges de SMS dans lesquels M. [E] annonce à plusieurs reprises sa venue sur le domaine ou même se présente sans prévenir, reconnaissant ainsi qu’ils disposaient d’un double des clefs rendant l’occupation des lieux par le couple [K] – [B] non exclusive, privant l’indivision [E] d’une indemnité d’occupation.

*

Les intimés sollicitent la réformation du jugement qui a retenu un préavis de 10 mois alors que le délai de près de 6 mois figurant dans la sommation interpellative de quitter les lieux était suffisante au regard des jurisprudences produites.

***

En l’absence de délai contractuellement convenu, le propriétaire a le droit de reprendre le bien sous réserve d’un délai raisonnable. En l’espèce, le délai laissé aux preneurs était de 5 mois et 17 jours alors qu’ils ont quitté les lieux le 8 juillet 2019, soit 21 mois plus tard. S’ils démontrent avoir rencontré des difficultés pour trouver un logement pouvant accueillir l’activité d’élevage équin, il ne saurait être fait droit à leur demande de délai d’un an et 10 mois qui est excessif. Il convient de confirmer le jugement déféré qui a retenu un préavis de 10 mois, les appelants ayant fait ensuite le choix d’un achat immobilier plutôt que d’une location de box et de terrains dans un premier temps pour ensuite se tourner vers une acquisition.

Ils démontrent leur bonne foi sur la recherche active d’un logement pour quitter les lieux, l’acquisition d’un bien le 30 avril 2019, rendue possible par l’emploi trouvé par M. [K] à l’extérieur du domaine des coindivisaires [E].

Enfin, l’indivision [E], par la production du plan cadastral notamment, démontre que M. [E] conservait un droit d’accès à la maison d’habitation et ses dépendances situées sur la même parcelle que celle sur laquelle avaient été mis à disposition des appelants et dont l’accès routier était commun. Il ne peut être déduit de la seule possibilité pour M. [E] de se rendre sur les lieux une jouissance partagée des lieux concernés par le prêt à usage. Les échanges de SMS entre les parties ne démontrent pas plus l’intention de M. [E], administrateur de l’indivision [E] de priver les consorts [K] et [B] d’un usage privatif et exclusif de droits qui pourraient venir justifier qu’un délai suffisamment long leur aient été laissé pour quitter les lieux.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu un délai de 10 mois pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Les appelants sollicitent la réduction de la période retenue pour voir fixer une indemnité d’occupation à leur charge à 391 jours au lieu de 509 retenue par le jugement, dès lors que le travail sur le domaine des coindivisaire [E] en contre-partie de la jouissance des lieux a perduré postérieurement à la date d’effet de la sommation d’avoir à quitter les lieux et jusqu’au 12 juin 2018, date à laquelle M. [E] leur a retiré les outils leur permettant d’entretenir le domaine.

Ils produisent ainsi un procès verbal de constat du 27 novembre 2018 selon lequel les accotement, l’espace vert et l’année avec de l’herbe sont tondus.

Ils sollicitent également la réduction du montant de l’indemnité d’occupation, proposant de retenir au contraire la fourchette basse de 700 euros par mois, soit 23,01 euros par jour pour l’habitation et 4,93 euros pour les prairies et qu’il faut par ailleurs appliquer une décote de 20% au titre du caractère précaire de l’occupation du bien que le premier juge a rejeté, soit 22,35 euros par jour au total et non 30,24 euros. En tout état de cause, il rappelle le pouvoir modérateur du juge qui peut tenir compte du travail important qu’ils ont effectué dans l’intérêt de l’indivision.

Ils font enfin état de l’état dégradé de leur logement, proche de l’insalubrité, constaté par le procès verbal d’huissier du 27 novembre 2018 pour diminuer le montant de l’indemnité d’occupation.

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Les intimés sollicitent l’infirmation du jugement qui a réduit la période d’occupation sans droit ni titre sollicitant que soit retenue 644 jours, du 2 octobre 2017 au 8 juillet 2019 sans qu’elle soit inférieure à ce qui a été retenu par le premier juge. Ils versent une sommation interpellative du 7 mai 2019 après avoir fait constater la veille par huissier que les appelants avaient enlever les piquets de clôture faits sur place.

Ils sollicitent également que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à 50 euros par jour.Ils versent un avis de valeur locative du 7 mars 2018 ayant estimé la valeur locative du bien à 750 euros par mois et la convention avec l’ESAT Ferme de la Haute Lande pour la mise à disposition des 27 hectares de prairies avec droit de pâturage et récolte de foins sur la base de 1.800 euros par an.

Ils s’opposent à l’application d’une décote de 20% rappelant que les consorts [K] – [B] ont bénéficié de la prise en charge de leurs factures d’eau jusqu’à leur départ, factures d’EDF jusqu’en juin 2018 outre la prise en charge de consommables à hauteur de 9.000 euros.

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Le jugement déféré a fixé la période d’indemnité d’occupation entre le 14 février 2018, après la période de préavis des 10 mois et le 8 juillet 2019, ayant retenu 24,65 euros par jour pour l’habitation et 2,37 euros pour les terres, se basant sur la fourchette médiane de la valeur locative arrêtée à 750 euros, sans faire droit à la demande d’abattement de 20%, l’indemnité d’occupation ayant pour objet de réparer le dommage subi par les propriétaires en raison de la privation de pouvoir disposer de leur bien.

Les appelants se sont maintenus dans les lieux et ont poursuivi leur activité d’élevage équin nécessitant l’entretien des prairies postérieurement au 14 février 2018, date retenue pour quitter les lieux. Ils ne peuvent donc pas prétendre être exonérés du paiement de l’indemnité d’occupation au motif de l’entretien du domaine jusqu’au 12 juin 2018, date à laquelle l’indivision [E] leur a retiré les outils nécessaires, alors que cette indemnité est bien la contre partie de la jouissance privative des lieux dont ils ont bénéficié outre celle des prairies pour leurs chevaux jusqu’au 8 juillet 2019.

Dès lors que les appelants étaient sans droit ni titre, ils ne disposaient plus d’aucun droit à se maintenir dans les lieux, le caractère précaire du logement qu’ils invoquent pour bénéficier d 'un abattement de 20% étant étranger à la réparation du dommage pour l’indivision [E] que compense l’indemnité d’occupation.

S’agissant du montant de cette indemnité, c’est après une juste appréciation des évaluations produites datant de mars 2018 que le premier juge a retenu la valeur médiane de 750 euros par mois, sans toutefois prendre en compte l’état d’indécence du logement, dénoncé par Mme [B] auprès des services de la mairie et constaté par le commissaire de justice dans son procès verbal du 27 novembre 2018.

Il ressort de ce document que le logement ne présentait aucun élément de chauffage et qu’il y faisait froid, la présence de jours autour de l’encadrement des ouvertures en l’absence d’aération. Y étaient constatées des traces de moisissures dans les pièces d’eau mais également dans les placards celles de la présence de rongeurs et parasites.

Il convient de retenir dès lors la fourchette basse des évaluations produites à savoir 700 euros par mois soit 22,9 euros par jour pour l’habitation.

S’agissant des prairies, la valeur retenue par le premier juge ayant consisté à rapporter au prorata des hectares mis à disposition des appelants le montant du fermage fixé avec l’ESAT Ferme de la Haute Lande sera confirmée, soit 975 euros par an représentant 2,67 euros par jour.

L’indemnité d’occupation mise à charge des appelants sera en conséquence fixée à 25,62 euros par jours (22,9 € + 2,67 €) sur 509 jours, soit la somme de 13.043,63 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande en réparation des dégradations locatives

Se fondant sur l’absence d’état des lieux lors de l’entrée dans les lieux, les appelants soutiennent que la preuve n’est pas rapportée que les dégradations constatées par les indivisaires [E] seraient intervenues durant la période d’occupation ni même qu’elles leur seraient imputables. M. [X], ancien gardien des lieux à la retraite atteste de l’état d’abandon des lieux depuis un an.

Ils font par ailleurs état de l’insalubrité du logement ne permettant pas aux coindivisaires de solliciter la réparation des dégradations et produisent copie du courrier adressé au maire de la ville [Localité 11] en novembre 2017 pour signaler l’insalubrité ainsi que l’exonération de la taxe foncière pour ce même motif.

Ils produisent en appel le constat d’huissier en date du 26 octobre 2023 effectués par les époux [H], occupants un logement identique sur le domaine depuis le 28 novembre 2017

S’agissant de l’incendie, ils soulèvent la responsabilité des propriétaires de leur avoir fourni un logement qui pouvait présenter une dangerosité certaine sans les prévenir alors que le logement n’était pas isolé, aucune expertise n’ayant déterminé que la charge de bois trop importante aurait été la cause du départ de feu.

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Les intimés produisent deux constats d’huissier du 24 septembre 2018 et du 8 juillet 2019 valant état des lieux de sortie selon lesquels les deux battants de la porte en bois en accès principal à la grange sont coupés à mi-hauteur de manière non rectiligne, la partie basse étant manquante. Ils versent un extrait du rapport d’expertise immobilière du cabinet Henri d’Ormesson laquelle avant l’entrée dans les lieux des appelants, l’accès aux écuries était doté d’une grande porte en vois non coupée, photographies à l’appui.

Selon le devis de l’entreprise [U] Toiture du 14 janvier 2019, les réparations sont évaluées à 5.086 euros.

Sur la base des mêmes procès verbaux de constats, ils sollicitent la prise en charge des frais de rénovation générale du logement qu’ils évaluent à 3.000 euros,

Ils sollicitent enfin la réparation des dégradations causées par l’incendie du bâtiment début 2016, dont ils attribuent la cause à une carence des occupants, en l’espèce la charge trop importante en bois de la cheminée

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Selon l’article 1880 du code civil relatif au prêt à usage, 'l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu'.

En l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire qu’il peut rapporter par tout moyen.

S’il ne peut être contesté que la porte d’accès principal aux granges présente des dégâts importants, les appelants produisent des attestations sur le mauvais état général du logement et du domaine et M. [X], ancien salarié parti à la retraite un peu avant leur arrivée confirme l’état d’abandon depuis au mois un an du domaine, grange y compris.

En réponse à ces éléments, les intimés ne démontrent pas que les dégâts sur la porte d’accès aux granges sont postérieurs à l’entrée dans les lieux des consorts [K] – [B], l’extrait d’une page de l’expertise immobilière produite n’étant pas probante comme non datée. S’ils avaient été commis pendant la période d’occupation des lieux par les appelants, leur importance au vu de la description faite par le commissaire de justice aurait par ailleurs nécessairement été constaté par M. [E] se rendant parfois sur les lieux alors qu’aucune trace de réclamation n’est produite aux débats.

Il ne peut donc être mis à la charge des appelants la réparation de la porte d’accès aux granges.

Les procès verbaux produits par les deux parties décrivent un logement vétuste. Celui versé par les intimés en date du 24 septembre 2018 fait état d’un jardin laissé à l’abandon et notamment au niveau de la terrasse et de la piscine dont le niveau de l’eau est en-dessous des skimmers, de couleur rouille avec la présence de grenouilles, l’accès au garage empêché par des mauvaises herbes. Celui du 8 juillet 2019 présente le logement comme sale, carrelage, murs encrassés, odeur d’urine d’animaux.

Toutefois eu égard aux défauts d’isolation, d’aération de chauffage, la présence d’humidité et de nuisibles mentionnés dans le procès verbal produit par les appelants en date du 27 novembre 2018, de ce que la piscine n’avait pas été évoquée précédemment comme devant faire l’objet d’un entretien l’objet du prêt à usage étant de permettre à Mme [B] de développer son activité professionnelle d’élevage équin et alors que le domaine était à l’état d’abandon depuis plus d’un an, confirmé par les nombreuses attestations produites, il y a lieu de débouter les intimés de voir condamner M. [K] et Mme [B] à leur payer les frais de rénovation du logement, y compris ceux liés à l’état de saleté. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

S’agissant enfin de l’incendie déclaré dans la cheminée du logement le 9 novembre 2016, il est attesté que les appelants ont fait procéder à un ramonage le 26 octobre 2015.

Selon l’article 1884 du code civil relatif au prêt à usage, 'si la chose se détériore par le seul effet de l’usage pour lequel elle a été empruntée, et sans aucune faute de la part de l’emprunteur, il n’est pas tenu de la détérioration'.

Il appartient en conséquence à l’indivision [E] de démontrer la faute des preneurs dans la survenance de l’incendie. Ils versent aux débats deux attestations de M. [U], couvreur et M. [P], charpentier couvreur intervenus suite au feu de cheminée selon lesquelles la cheminée était en bon état, 'le foyer a du être trop chargé en bois', sans être certain toutefois de la cause de l’incendie, M. [U] ayant constaté que la cheminée était remplie de cendres, sans préciser si elles étaient présentes dans le conduit mal ramoné précédemment ou dans le foyer.

Suite à cet incendie, l’indivision [E] a délivré le 21 novembre 2018 une sommation de cesser l’utilisation de la cheminée, l’intervention suite à l’incendie 'n’a pu garantir l’état du conduit suite au feu ainsi qu’une utilisation sécurisée de la cheminée'. Il est notamment confirmé par l’attestation de M. [U] du 14 janvier 2019 que la cheminée n’était pas aux normes, les travaux de tubage n’ayant pas été réalisés.

L’indivision [E] ne démontre donc pas que les dégradations sur la toiture liées à l’incendie sont la conséquence de la faute des occupants en se servant de la cheminée quand il apparaît que la cheminée partie du logement mis à disposition n’était pas conforme aux normes en vigueur.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a mis ces travaux à la charge des appelants.

Sur les délais de paiement

Les intimés sollicitent l’infirmation du jugement qui a accordé des délais de paiement sur 24 mois aux consorts [K] – [B], faisant valoir leur retour à meilleure fortune de Mme [B], laquelle n’exerce plus sous le régime des micro-bénéfices agricoles depuis le 1er janvier 2022. Ils contestent les éléments partiels versés par les appelants, ne produisant pas l’attestation comptable de l’activité ni l’inventaire du cheptel qui selon eux aurait considérablement augmenté.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort des avis fiscaux produits aux débats que M. [K] a perçu en 2020 un revenu annuel de 8.148 euros, et du relevé MSA du 15 février 2023 qu’il est en arrêt de travail depuis le 18 juillet 2019, sans justifier des salaires qu’il percevrait en complément de ces indemnités, étant toutefois non imposable.

Mme [B] a de son côté perçu 96.315 euros en 2020 dont un bénéfice agricole de 5.658 euros et 146.010 euros sur l’année 2021 dont un bénéfice agricole de 11.574 euros. Elle produit un relevé Sage pour ses revenues 2022 faisant apparaître un Son comptable, par courrier du 13 juin 2023 atteste des difficultés de trésorerie de celle-ci, s’expliquant par un cycle d’exploitation long inhérent à ce type d’activité. Est également produit un courriel avec la banque dans lequel il est fait état d’une demande de mandat ad hoc devant le tribunal judiciaire pour négocier l’étalement de son court terme échu de 20 K d’euros auprès du CRCA, ayant plusieurs prêt agricoles en cours outre un prêt trésorerie dont il est uniquement produit un tableau récapitulatif de charges de 42.204,17 euros non couvertes par ses ressources mensuelles.

Le couple justifie ainsi d’un revenu mensuel en 2022 de 1.559 euros n’ayant pas actualiser leurs ressources pour 2023 et 2024, ne leur permettant pas de régler les sommes mises à leur charge en une seule fois.

En regard, l’indivision marchand ne fait état d’aucun besoin particulier à disposer de la somme à laquelle les consorts [K] – [B] sont condamnés.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a accordé des délais de 24 mois à M. [K] et Mme [B] pour le règlement de leur dette.

Sur la demande en dommages et intérêts

Les appelants fondent leur demande sur les difficultés financières dans lesquelles ils se sont retrouvés, devant trouver un logement avec des moyens réduits et une quinzaine de chevaux alors que l’indivision [E] est habituée donner son domaine à entretenir sous différents statuts, puis ont demander l’expulsion des occupants sans délai une fois le travail d’entretien effectué.

Toutefois, ils ne démontrent pas la faute des intimés ayant fait application des règles relatives au commodat pour lequel aucun terme n’était prévu et leur permettant de mettre fin à leur occupation par une sommation interpellative et ne peuvent tirer conséquence d’un comportement abusif de l’indivision [E] des différentes procédures en cours contre d’autres occupants titulaires soit d’un bail rural, soit d’un bail locatif.

Ils ne démontrent pas plus que l’indivision [E] serait redevable à leur égard d’une somme de 2.000 euros au titre des frais exposés pour l’entretien du domaine, ne produisant aucune pièce à cet effet et alors que cela résultait même du régime du prêt à usage de prendre à leur charge cet entretien.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [B] de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [K] et Mme [B] parties partiellement perdantes seront condamnées aux dépens, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum de l’indemnité d’occupation et sur la condamnation de M. [K] et Mme [B] à payer les dégradations dans le logement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [K] et Mme [B] à verser à l’indivision composée de M. [L] [E], M.[M] [E], M. [Z] [E] et Mme [A] [E], la somme de 13.043,63 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 14 février 2018 au 8 juillet 2019,

Déboute M. [L] [E], M.[M] [E], M. [Z] [E] et Mme [A] [E] de leur demande en réparation des dégradations,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en cause d’appel,

Condamne M. [K] et Mme [B] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,