COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 24/04989 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OAHS

[R] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2024-014421 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

c/

[T] [V]

[G] [I]

[P] [E]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 14 octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] (RG : 24/01300) suivant déclaration d’appel du 14 novembre 2024

APPELANTE :

[R] [X]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

Représentée par M^e Garance BASSET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[T] [V]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

[G] [I]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

[P] [E]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

Représentés par M^e Astrid DANGUY de la SARL BOISSY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025 hors la présence du public, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte sous seing privé du 16 novembre 2018, à effet du 1er novembre 2018, M. [T] [V] a donné à bail à Mme [R] [X] un Iogement situé [Adresse 1] à [Localité 12].

2. Mme [M] [O] épouse [V] est décédée Ie 12 décembre 2021, ses deux filles Mme [G] [V] et Mme [P] [V] devenant ainsi ses héritières.

3. Par acte du 22 février 2024, M. [T] [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 438 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de Ia clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

4. Par acte du 5 juillet 2024, M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] ont fait assigner Mme [X] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail et condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif.

5. Par ordonnance réputée contradictoire du 14 octobre 2024, le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— donné acte à M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] de ce qu’ils ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Mme [X] ;

— constaté la résiliation du bail et la restitution du logement le 12 mai 2024, avant les débats ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, Ia somme de 2 314,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l’assignation du 5 juillet 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné, Mme [X] à payer à M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

6. Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 14 novembre 2024, en ce qu’elle a :

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, la somme de 2 314,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l’assignation du 5 juillet 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

7. Par dernières conclusions déposées le 3 février 2025, Mme [X] demande à la cour de :

— déclarer les demandes formulées par Mme [X] recevables et bien-fondées.

Par conséquent :

à titre principal :

— infirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 en toutes ses dispositions en raison de contestations sérieuses.

En conséquence :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse tenant au respect de l’obligation d’un logement comportant les caractéristiques d’un logement décent ;

— déclarer le juge des référés incompétent pour connaître des demandes des consorts

[V] ;

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire :

— infirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, la somme de 2 314,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l’assignation du 5 juillet 2024 (échéances du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal) à compter de la décision ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V], ensemble, une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Statuant à nouveau :

— ordonner que le montant de la dette locative soit fixée à 530 euros ;

— accorder à Mme [X] les plus larges délais de paiement.

En tout état de cause :

— condamner in solidum M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] à verser à Mme [X] les sommes suivantes, à titre d’indemnité provisionnelle :

—  15 754,97 euros au titre du trouble de jouissance ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  4 000 euros au titre de la résistance abusive.

— condamner in solidum M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] à verser à Me [K] [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement combiné de l’article 700 2°du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve du renoncement à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

— condamner in solidum M. [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] aux entiers dépens, y compris ceux de première instance.

8. Par dernières conclusions déposées le 26 mars 2025, M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 14 octobre 2024 sur les chefs de jugement suivants :

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V], Mme [P] [V], ensemble la somme de 2 314,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l’assignation du 5 juillet 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la décision) ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [V], Mme [G] [V], Mme [P] [V], une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

— juger Mme [X] irrecevable et infondée en ses demandes tant principales que subsidiaires ;

— rejeter la contestation sérieuse et se déclarer compétent ;

— la débouter de ses demandes de condamnation à paiement de loyers, de dommages et intérêts pour quelque cause que ce soit ;

— la condamner à régler à M. [V], Mesdames [P] [V], [G] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et qui comprendront les frais d’exécution tels qu’il résulte du décompte de l’étude Lenoir-Tostain du 18 mars 2025.

9. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 5 juin 2025, avec clôture de la procédure au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10. M. et Mmes [V] concluent à la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [X] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 2.314,77 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance du mois de mai 2024 incluse. Ils font valoir que l’exception d’inexécution opposée par Mme [X] ne saurait être retenue dès lors, d’une part, que le logement donné en location, d’une superficie de 63 m2 et comportant une seule chambre, a été loué en bon état, d’autre part, que les désordres allégués sont imputables aux seuls travaux réalisés sans autorisation par la locataire, celle-ci ayant non seulement installé une cloison pour diviser l’unique chambre du bien loué en deux créant ainsi une pièce supplémentaire sans aération, mais aussi effectué des travaux d’électricité non conformes pour alimenter cette nouvelle pièce. Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Mme [X] au motif que celle-ci est nouvelle en appel, concluant en tout état de cause à son débouté en ce qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

11. Faisant valoir que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre, Mme [X] oppose l’existence de contestations sérieuses à la demande en paiement de l’arriéré locatif. Subsidiairement, elle conteste le quantum de celui-ci et sollicite des délais de paiement. En tout état de cause, elle réclame reconventionnellement la condamnation in solidum des intimés à lui payer des indemnités provisionnelles en réparation des troubles de jouissance et du préjudice moral subis ainsi que de la résistance abusive du bailleur.

Sur ce,

12. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la prorection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge au fond.

13. En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin de stipulation particulière.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il énonce encore que 'le bailleur est obligé : (…)

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.'

14. En l’espèce, l’appelante produit aux débats :

— un constat de non-décence du logement loué, dressé par la CAF le 26 juillet 2023,

— un arrêté préfectoral du 24 janvier 2024 de mise en demeure de M. [T] [V] de procéder à la mise en sécurité de l’installation électrique du logement dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté,

— un arrêté municipal de mise en sécurité du 1er février 2024 qui, au visa du rapport de l'[Localité 10] en date du 6 octobre 2024 constatant de nombreux désordres dans la maison située [Adresse 2] (installation électrique dangereuse, présence d’un appareil à gaz ou de combustion défectueux pouvant entraîner un risque d’intoxication au monoxyde de carbone, absence d’un système de ventilation efficace et adapté à tout le logement, humidité avec présence de moisissures dans le logement, dégradation des murs intérieurs et extérieurs de l’habitation, absence d’un chêneau de collecte et d’évacuation des eaux pluviales de la gouttière située sur la façade avant du logement, absence de ventilation générale et permanente dans le logement, huisseries dégradées n’assurant plus leur fonction, risque associé à la présence de plomb, éclairement naturel et insuffisant dans une chambre, surface au sol de deux pièces utilisées comme chambres insuffisantes), met en demeure M. [T] [V] d’assurer les mesures suivantes :

' mettre en sécurité l’installation électrique

' procéder à la réparation de l’installation à gaz par un professionnel agréé afin de supprimer le risque d’intoxication au monoxyde de carbone et procéder à une mise aux normes de sécurité par un professionnel agréé

' mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement

' rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable

' lutter efficacement et durablement contre le développement des moisissures

' réparer ou remplacer les ouvrants défectueux et les rendre étanches à l’eau et à l’air

' mettre en place un système de collecte et d’évacuation des eaux pluviales

' assurer un éclairement naturel suffisant dans la chambre

' s’assurer de la stabilité des revêtements muraux de l’habitation.

— un arrêté préfectoral du 15 mars 2024 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant la présence de plomb accessible dans le logement sis [Adresse 5].

15. M. et Mmes [V] se prévalent quant à eux :

— d’un constat d’absence de risque d’exposition au plomb établi par la Sarl Atlantica Contrôles le 13 mai 2022,

— d’un devis établi le 23 novembre 2023 par l’Eurl BE-ELEC 33 au sujet des travaux électriques à effectuer au [Adresse 3], mentionnant : 'Suite à ma visite sur place pour devis, la locataire m’a dit qu’une partie de l’installation électrique avait été réalisée par son compagnon suite à la création d’une nouvelle chambre. En cas d’acceptation du devis, ma responsabilité ne pourra être engagée sur cette partie de l’installation.',

— d’un arrêté préfectoral du 20 décembre 2024 abrogeant l’arrêté préfectoral du 15 mars 2024 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants concernant la présence de plomb accessible dans le logement sis [Adresse 4], au motif que le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) réalisé le 14 novembre 2024 constate que le logement ne présente plus un danger imminent pour la santé des enfants mineurs et des femmes enceintes et que les travaux réalisés ont permis de résorber la situation d’insalubrité entraînant un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants,

Sur la demande principale de provision au titre de la dette locative

16. De l’ensemble des éléments qui précèdent, il ressort que l’exception d’inexécution invoquée par Mme [X], fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, constitue une contestation sérieuse.

17. En effet, si le bailleur soutient que les désordres invoqués sont imputables aux seuls travaux réalisés sans autorisation par Mme [X], il procède par affirmation, le devis établi par la société BE-ELECT 33 ne faisant état que de l’installation électrique réalisée par le compagnon de la locataire alors que de nombreux autres désordres sont mentionnés dans le rapport de l'[Localité 10] en date du 6 octobre 2024, et notamment la présence d’un appareil à gaz ou de combustion défectueux pouvant entraîner un risque d’intoxication au monoxyde de carbone, l’absence d’un système de ventilation efficace et adapté à tout le logement, l’humidité avec présence de moisissures dans le logement, la dégradation des murs intérieurs et extérieurs de l’habitation, l’absence d’un chêneau de collecte et d’évacuation des eaux pluviales de la gouttière située sur la façade avant du logement.

18. En outre, si le bailleur se prévaut d’un arrêté préfectoral du 20 décembre 2024 constatant l’absence de risque d’exposition au plomb, il sera observé que celui-ci est fondé sur un CREP datant du 14 novembre 2024, soit postérieurement à la résiliation du bail liant les parties.

19. L’obligation de Mme [X] de payer les loyers apparaissant sérieusement contestable, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

20. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

21. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts formées par l’appelante, qui se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile, sont recevables en appel en application des dispositions de l’article 567 du même code.

22. Mme [X] sollicite la condamnation in solidum des consorts [V] à lui payer les sommes provisionnelles de 15.754,97 euros en réparation des troubles de jouissance résultant du manquement par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, 10.000 euros en réparation de son préjudice moral, 4.000 euros au titre de la résistance abusive.

23. La cour observe toutefois que les parties s’opposent sur la nature des travaux réalisés par Mme [X] et le fait qu’ils aient abouti à des transformations voires à des dégradations du bâtiment et exécutés sans autorisation du bailleur. Elles s’opposent encore sur les obligations mis à la charge du bailleur et sur le respect ou non de ses obligations.

24. Dans ces conditions, il existe des contestations sérieuses qui conduisent à dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les autres demandes

25. Les dépens seront partagés par moitié entre les parties. Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a donné acte à M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] de ce qu’ils ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Mme [U] [X] et constaté la résiliation du bail et la restitution du logement le 12 mai 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale d’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif formée par M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] à l’encontre de Mme [U] [X],

Déclare recevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [U] [X] à l’encontre de M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V],

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [U] [X] à l’encontre de M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V],

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condame Mme [U] [X] d’une part et M. [T] [V], Mme [G] [V] et Mme [P] [V] d’autre part, aux dépens de première instance et d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,