COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/02984 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VFI4

AFFAIRE :

[M] [P]

et autres

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L’OREE DU GOLF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 18/01782

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédérique FARGUES

M^e Natacha MAREST-CHAVENON

M^e Emilie DECHEZLEPRETRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [P]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Sabrina LEULMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

Monsieur [I], [B], [T] [K] (venant aux droits de Monsieur [N] [Z], décédé le 3 juin 2020)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Madame [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Madame [W] [F] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Madame [S] [U] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Monsieur [A] [C]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L’OREE DU GOLF, sise [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la SA CABINET TIFFENCOGE, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4], représenté par ses représentants légaux domiciliés es qualité à ladite adresse

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant: M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e Véronique JOBIN de l’AARPI JOBIN – GRANGIE – Avocats Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R195

S.A. TIFFENCOGE, venant aux droits du Cabinet HENRY COGE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

INTIMÉES

****************

.Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La résidence « L’OREE DU GOLF A [Localité 9] », sise à [Adresse 1], est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dont le syndic est la société Tiffencoge.

Le 2 juillet 1998, le syndic alors en fonction, a engagé M. [V] [H] et Mme [Y] [X], vivant en couple avec deux enfants, en qualités de concierges de catégorie B, suivant contrat de travail en date du 2 juillet 1998. Au printemps 2009, alors que leur licenciement était envisagé pour divers manquements aux obligations de leur contrat de travail, dont notamment la violation de l’obligation d’exclusivité, les concierges ont fait citer le syndicat des copropriétaires devant le conseil de Prud’hommes de Boulogne-Billancourt, aux fins de résiliation judiciaire de leur contrat de travail pour harcèlement moral et de condamnation du syndic à leur payer 180 000 euros d’indemnités diverses. (Pièce n°4)

Le président du conseil syndical de l’époque, M. [C], a négocié avec les deux concierges un accord transactionnel (Pièce n°5) tendant à la poursuite de leurs contrats de travail avec versement d’indemnités transactionnelles de 16 000euros à M. [H] et 10 000 euros à Mme [X], en contrepartie de leur désistement d’instance prud’hommale. (Pièce n°6) Cet accord transactionnel a été approuvé par l’assemblée générale du 6 décembre 2010.

En 2017 le syndic a fait réaliser un audit énergétique qui a mis en évidence que les bâtiments de la copropriété étaient des 'passoires thermiques’ (étiquette G) et a préconisé les travaux pour y remédier. Pour amener les copropriétaires à accepter les gros travaux qui s’imposaient, le conseil syndical a estimé qu’une maîtrise des dépenses courantes était insuffisante et qu’il fallait trouver des économies plus substantielles. L’analyse des budgets et des comptes, sur la décennie 2006-2015, a alors montré que les dépenses pour l’emploi du personnel avaient augmenté de 34%, le poste budgétaire des concierges étant de plus de 120 000 euros par an et constituant le plus gros poste des dépenses courantes alors que leur remplacement à tâches et horaires égaux par une prestation externe était évalué à 60 000 euros par an.

Le conseil syndical a décidé d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 avril 2017, les trois résolutions suivantes, nécessitant la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : n°21 : Modification de l’article 15 du règlement de copropriété, n°22 : Suppression des gardiens salariés et n°23 : Vente du logement des gardiens salariés.

La participation à cette assemblée générale du 20 avril 2017 n’étant que de 68 copropriétaires sur 96, la résolution n°21 a obtenu 55 votes « pour » et n’a donc pas été adoptée, étant précisé que l’article 36-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’existait pas encore à l’époque. Les deux autres résolutions n°22 et 23, qui dépendaient de la résolution n°21, n’ont pas été votées.

Deux jours après l’envoi de la convocation à l’assemblée générale du 20 avril 2017, les deux gardiens salariés saisissaient, de nouveau, le 23 mars 2017, le conseil de Prud’hommes de Boulogne-Billancourt, aux fins de résiliation judiciaire de leurs contrats de travail et sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer respectivement les sommes de 107 440,52 euros et 75 921,84 euros, au titre de salaires et indemnités diverses. Les copropriétaires ont été informés de cette nouvelle procédure prud’homale par une note du conseil syndical en date du 31 mars 2017. En accord avec le syndic, le conseil syndical a confié à un avocat la négociation avec celui des concierges, d’un accord transactionnel avec rupture de leurs contrats de travail.

Par lettre recommandée du 29 août 2017, réceptionnée le 30 août 2017, les époux [C] ont demandé au syndic d’inscrire deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, tendant à donner mandat au Cabinet Coge afin notamment, d’une part, de 'licencier les gardiens pour insuffisance de résultat’ et d’autre part, de recruter un gardien en contrat à durée déterminée.

C’est dans ces conditions qu’a été adressée, le 26 octobre 2017, la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017, où figuraient les résolutions litigieuses suivantes (mais non pas les deux résolutions proposées par les époux [C]) :

Résolution n°3 : Accord avec les gardiens ;

Résolution n°4 : Financement des dépenses potentiellement prévues par l’accord avec

les gardiens ;

Résolution n°5 : Modification de l’article 15 du règlement de copropriété ;

Résolution n°6 : Cessation des emplois de gardiens salariés ;

Résolution n°7 : Vente du logement des gardiens ;

A cette assemblée générale extraordinaire étaient présents 80 copropriétaires sur 96,

représentant 17 319 tantièmes sur 20 000. Les résolutions n°3 et 4, relevant de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ont été adoptées par 68 copropriétaires représentant 14 903 tantièmes contre 9 représentant 1 695 tantièmes et une abstention de 300 tantièmes, les résolutions n°5, 6 et 7, relevant de la double majorité de l’article 26 de la même loi, ont été adoptées par 66 copropriétaires représentant 14 976 tantièmes contre 13, représentant 2 543 tantièmes et une abstention de 300 tantièmes.

Le procès-verbal de cette assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017 a été notifié aux copropriétaires suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date 28 novembre 2017. (Pièce n°17)

Par assignation du 23 janvier 2018, M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [E] [C] ont attrait le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Henri Coge devant le Tribunal de grande Instance de Nanterre aux fins de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— prononcer l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017,

— voir dire et juger que le syndic a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— voir condamner le syndic à leur rembourser leurs quotes-parts de frais de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2017,

— voir condamner in solidum les défendeurs, à savoir le syndic et le syndicat des copropriétaires, à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Déclaré M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], venant aux droits du Docteur [N] [Z], Mme [D] [R] et Mme [W] [F] épouse [J] irrecevables en leurs demandes tendant à voir annuler les résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 sur le fondement de l’absence d’inscription des questions complémentaires proposées par M. [C],

— Déclaré les six appelants recevables pour le surplus,

— Débouté les six appelants de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné in solidum les six appelants à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros, et au syndic une somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [E] [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 avril 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 juin 2024, par lesquelles M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [E] [C] invitent la Cour à :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a déclarés

irrecevables en leur demande tendant à voir annuler les résolutions n°3, 4 , 5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 27 novembre 2017 sur le fondement d’absence d’inscription des questions complémentaires proposées par M. et Mme [C] mais recevables sur le surplus,

Y faisant droit

A titre principal :

— Constater que les demandes d’inscription à l’ordre du jour formées par les époux [C] notifiées au syndic dans leur courrier du 30 août 2017 n’ont pas été portées textuellement à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 27 novembre 2017 ;

— Dire et Juger que les résolutions dont les époux [C] ont sollicité l’inscription avaient un lien avec les résolutions 3, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2017 sans être identiques et étaient de nature à modifier le sens des votes des copropriétaires ;

En conséquence,

— Prononcer l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017,

A titre subsidiaire :

— Prononcer l’annulation de la résolution 3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 en raison de l’absence d’information relativement à la procédure engagée par le couple de gardiens, du défaut d’annexion du protocole à la convocation, de l’absence des conditions essentielles du protocole et de sa pluralité d’objet ;

— Prononcer l’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 en raison du défaut d’information sur les montants qui seront appelés auprès des copropriétaires;

— Dire et Juger que la modification de l’article 15 du règlement de copropriété nécessitait l’unanimité des voix des copropriétaires ;

— Constater que le projet de règlement de copropriété n’était pas annexé à la convocation à l’assemblée générale du 27 novembre 2017 ;

— Prononcer l’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 ;

— Dire et Juger que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et que cette suppression ne pouvait en conséquence être décidée qu’à l’unanimité ;

— Prononcer l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017,

— Prononcer l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017,

En tout état de cause :

— Dire et Juger que le syndic, le cabinet Coge, a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— Condamner le cabinet Coge à rembourser aux requérants leur quote-part de frais de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2017,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement au profit des demandeurs de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndic au paiement au profit des demandeurs de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les Condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fargues.

Vu les conclusions notifiées le 25 octobre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— Constater que l’appel de M. [P], M. [K], Mmes [R] et [F] épouse [J] n’est pas soutenu du chef de l’irrecevabilité de leur action en annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6, 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2017 sur le fondement de l’absence d’inscription des questions complémentaires proposées par M. et Mme [C] ;

— Débouter M. et Mme [C] de leur appel principal tendant à l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 ;

— Débouter MM. [P], [K], Mmes [R], [F] épouse [J] et M. et Mme [C] de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 ;

— Débouter les appelants de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— les Condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il est contraint d’engager pour la procédure d’appel ;

— les Condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel et Dire que ceux-ci pourront être recouvrés par Maître Marest-Chavenon pour ceux dont elle aura fait l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 28 septembre 2022, par lesquelles la SA Tiffencoge, venant aux droits du Cabinet Henry Coge, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause Cabinet Henry Coge aux

droits duquel vient aujourd’hui le cabinet Tiffencoge,

Subsidiairement,

— Débouter les appelants de leurs demandes, ces derniers étant irrecevables faute d’intérêt à invoquer l’absence d’inscription des questions complémentaires proposées par M. [C],

— Rejeter les griefs formulés à l’encontre du Cabinet Henry Coge aux droits duquel vient aujourd’hui le cabinet Tiffencoge, les copropriétaires ayant bénéficié d’une information complète quant à la procédure engagée par les gardiens et les conditions essentielles de l’accord transactionnel qui leur était proposé,

— Rejeter les griefs formulés à l’encontre du Cabinet Henry Coge aux droits duquel vient aujourd’hui la SA Tiffencoge, les questions complémentaires proposées par les époux [C] ne pouvant être votées, sauf à engager le syndicat des copropriétaires dans des procédures contentieuses avec dommages et intérêts à l’appui,

— Rejeter les griefs formulés à l’encontre du Cabinet Henry Coge aux droits duquel vient aujourd’hui le cabinet Tiffencoge, la non-inscription de ces questions complémentaires n’ayant pas eu influence sur le vote des résolutions porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 novembre 2017,

— Débouter les appelants de leur demande d’annulation des résolutions d’assemblée générale attaquées, la suppression du poste de concierge pour être remplacé par des prestations aux mêmes fonctions et horaires ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et ayant été votée à bon droit à la double majorité de l’article 26,

— Rejeter la demande d’indemnisation des appelants, ces derniers ne justifiant d’aucun préjudice,

— Débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du Cabinet Henry Coge aux droits duquel vient aujourd’hui la SA Tiffencoge,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les appelants à payer au Cabinet Henry Coge, aux droits duquel vient aujourd’hui la SA Tiffencoge, la somme de 7 500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner de même en tous les dépens dont distraction à Maître Dechezleprêtre Desrousseaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande des époux [C] tendant à l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 à raison du refus du syndic d’inscrire leurs deux résolutions à l’ordre du jour de cette assemblée générale, en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967

En droit

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son 3e alinéa :

' Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11".

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit :

' Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;'

Enfin, l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

' Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…)

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. (…)'

Les époux [C] qui soutiennent, page 12 de leurs écritures, que ' les résolutions dont [ils] demandaient l’inscription avaient un lien manifeste avec les résolutions dont il est demandé l’annulation et étaient de nature à modifier le sens des votes des copropriétaires, peuvent être regardés comme invoquant le fondement légal du 3e alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Compte tenu de la teneur de leurs deux résolutions, relatives aux emplois et au logement des gardiens salariés, ce 3e alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 doit être lu et intreprété avec le 7e de l’article 11 du même décret, auquel il renvoie, lequel renvoie à son tour au c) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ensemble des dispositions législatives et réglementaires pertinentes au titre du moyen invoqué par les époux [C], est cité supra. Pour entrer dans le champ d’application des dispositions combinées de ces trois articles, les résolutions proposées devaient appeler l’assemblée générale à statuer sur les dispositions du c) de l’article 26 de la loi de 1965, à savoir 'La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale'.

Or, les résolutions proposées par les époux [C], visaient notamment pour la première, à donner mandat au Cabinet Coge de procéder au licenciement des gardiens pour insuffisance de résultat avec versement des indemnités légales et superviser la restitution du logement de fonction, et pour la seconde, à donner mandat au Cabinet Coge pour recruter un gardien d’immeuble en contrat à durée déterminée, bénéficiant du logement de fonction et rémunéré sur treize mois.

Les termes combinés de ces deux résolutions ne correspondent en rien aux dispositions du c) de l’article 26 de la loi de 1965, dès lors qu’ils ne concernent ni la suppression du poste de concierge ou de gardien, ni l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien.

Dans ces conditions, les demandes d’inscriptions de deux résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale, n’entraient pas dans le champ d’application des dispositions combinées du 3e alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, du 7e de l’article 11 du même décret et du c) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le moyen soulevé par les époux [C], tiré de leur méconnaissance, est inopérant.

Enfin et en tout état de cause, dans l’éventualité où les époux [C] auraient entendu invoquer le 1er alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 relatif à la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la Cour adopte les motifs retenus à bon droit par le Tribunal, qui a jugé que 'les résolutions adoptées dans l’intérêt des copropriétaires, compte tenu du litige opposant les gardiens au syndicat des copropriétaires, sont corrélativement identiques aux demandes des époux [C]'.

Le jugement, dont la motivation sera ainsi complétée, sera confirmé sur ce point.

Sur la demande subsidiaire afin d’annulation de la résolution 3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017

En premier lieu, sur la violation du 3° de l’article 11 du décret de 1967, à raison de l’absence d’information relativement à la procédure engagée par les gardiens, du défaut d’annexion du protocole à la convocation, de l’absence des conditions essentielles du protocole

En droit

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit :

' Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché (…) ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat (…)'

En fait

La résolution n°3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, intitulée ' Accord avec les gardiens', énonçait :

' L’assemblée générale, après avoir entendu le rapport du conseil syndical concernant le

projet d’accord visant à mettre fin au litige qui oppose le gardien au syndicat des

copropriétaires, et après en avoir délibéré, décide qu’elle accepte les conditions de ce

projet d’accord telles qu’elles ont été négociées par les avocats des parties et telles

qu’elles sont ici reprises :

— La rupture des contrats de travail des gardiens interviendrait dans un délai de trois à quatre mois maximum suivant la présente assemblée générale, cette rupture étant assortie de non-exécution, mais rémunérée, de la période de préavis ainsi que le prévoient leurs contrats de travail.

— Ce même jour-là, il serait versé à chacun des gardiens une somme globale et forfaitaire, nette de toutes charges sociales, comprenant, à hauteur de 70 000 euros pour lui et de 50 000 euros pour elle, l’indemnisation, avec les congés afférents, du préavis non effectué, l’indemnité conventionnelle légalement due en cas de licenciement, le 13ème mois calculé au prorata de la présence depuis son précédent versement et en complément un accompagnement financier indemnitaire et libératoire.

— Les parties abandonneraient alors toutes les procédures qui les opposent et renonceraient à toute autre action contentieuse.

Etant entendu que les salaires courants seraient payés en sus selon les règles légales, de même que l’indemnisation des jours de congés payés acquis mais non encore pris et que si ce projet d’accord se concrétisait, la copropriété paierait aux organismes sociaux les charges sociales dues au titre des sommes nettes versées aux gardiens et assumerait les rémunérations du syndic et des avocats.

L’assemblée générale délègue au syndic, en tant que son représentant légal, le suivi, en

liaison avec le conseil syndical, de la formalisation de cet accord par les avocats, puis sa

signature et sa mise en application.'

Si les appelants soutiennent que le syndic aurait méconnu les dispositions précitées du 3° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, en raison de l’absence d’information relativement à la procédure engagée par le couple de gardiens, du défaut d’annexion du protocole à la convocation, de l’absence des conditions essentielles du protocole, ils ne font état d’aucun argument nouveau sur ce point en appel et ainsi, ne contestent pas utilement les motifs retenus par le premier juge.

Compte tenu des nombreux éléments d’informations chiffrés et détaillés, communiqués avec la convocation datée du 26 octobre 2017 à cette assemblée générale, à savoir en annexe 1, le rapport du conseil syndical présentant en 4 pages d’une part le 'projet d’accord de rupture du contrat des gardiens, d’autre part le projet de 'suppression des postes de gardiens logés’ ainsi que la vente du logement de fonction, complété par un tableau présentant en deux colonnes, également sur 4 pages, les conditions dans lesquelles les divers services rendus par les gardiens logés pouvaient être remplacés par des prestataires de service ; cette convocation comportait également une annexe 2 de 8 pages, intitulée 'Rapport d’études sur les dépenses et économies nécessaires’ très détaillée et précise, et dotée de plusieurs tableaux comptables.

Au vu de la teneur et de la rédaction de cette résolution n°3, et de l’ensemble des éléments ainsi communiqués avec la convocation à l’assemblée générale du 27 novembre 2017, c’est à bon droit que le Tribunal a estimé que l’ensemble des 'conditions essentielles’ requises par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 a bien été communiqué aux copropriétaires.

En second lieu, sur la violation des articles 9 et 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 en raison de la pluralité d’objets de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017

Les appelants soutiennent en appel, que le syndic aurait méconnu les articles 9 et 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, d’où il résulte, que « chaque résolution proposée à l’ordre du jour de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul et unique objet » (Cass. 3e Civ. 26 septembre 2007 n° 06-11.191).

Il est constant que, lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque résolution doit donner lieu à un vote distinct, et qu’il n’en va autrement que lorsque les différents éléments composant une résolution, sont jugés dépendants les uns des autres de sorte qu’il existe entre eux une indivisibilité de droit ou de fait (Cass. 3e Civ.14 janvier 2009 n° 08-10.624).

En l’espèce, il ressort de la lecture de cette résolution n°3, que les éléments qu’elle propose à la délibération puis au vote de l’assemblée générale, forment un ensemble cohérent et indivisible. En effet, cette résolution n°3 reprend les éléments essentiels de l’accord transactionnel tel que négocié depuis plusieurs semaines par les avocats des salariés et du syndic, sur lesquels les deux parties étaient prêtes à s’engager sous condition d’acceptation par l’assemblée générale. Ainsi, cette résolution n°3 précise que l’accord transactionnel prévoit premièrement la rupture des contrats de travail des deux salariés, deuxièmement la libération du logement de fonction, troisièmement le versement d’indemnités nettes de 70 000 euros pour M. [H] et de 50 000 euros pour Mme [X], et enfin le désistement d’instance et d’action réciproque.

Dans ces conditions, cette résolution n°3, qui comprend ces éléments indissociables les uns des autres car ils constituent un accord transactionnel dont les termes sont indivisibles, ne présente aucune pluralité d’objet et par suite, ne méconnaît pas les dispositions combinées des articles 9 et 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017 'en raison du défaut d’information sur les montants qui seront appelés auprès des copropriétaires', par voie de conséquence de l’annulation de la résolution n°3 et enfin, car 'elle ne dispose pas d’un objet unique et clair'

La résolution n°4, intitulée ' Financement des dépenses potentiellement prévues par l’accord avec les gardiens', prévoyait:

' L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que :

— La somme globale de 120 000 euros, nette de toutes charges sociales, qui doit être versée aux gardiens sera financée par un appel de fonds de ce montant qui sera émis avec l’appel des charges courantes du 1er trimestre 2018.

— Les autres dépenses de salaires, de charges sociales et d’honoraires de syndic et d’avocats seront imputées sur les charges courantes de 2018.

— Si l’assemblée générale n’approuve pas les résolutions n°5 et suivantes, un appel de fonds complémentaire de 40 000 euros sera appelé avec l’appel des charges courantes de 2ème trimestre pour couvrir le dépassement alors prévisible du budget de 2018.'

Les appelants, qui n’invoquent la violation d’aucun texte législatif ni réglementaire, sollicitent l’annulation de cette résolution, par voie de conséquence de l’annulation de la résolution n°3, puis d’autre part 'en raison du défaut d’information sur les montants qui seront appelés auprès des copropriétaires’ et enfin, car son objet ne serait pas unique et clair.

En premier lieu, ainsi qu’il a été dit, la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, est rejetée par le présent arrêt. Dès lors, le moyen tendant à annuler, par voie de conséquence de l’annulation de cette résolution n°3, de la résolution n°4 de la même assemblée générale, doit être écarté comme manquant en fait.

En deuxième lieu, s’agissant du défaut d’information allégué, portant sur les montants qui seront appelés auprès des copropriétaires, cette allégation est réfutée par la lecture de cette résolution n°4 et d’autre part de tout ce qui a déjà été dit concernant les nombreux éléments chiffrés et détaillés, qui ont été communiqués avec la convocation datée du 26 octobre 2017 à cette assemblée générale, à savoir l’annexe 1 présentant en 4 pages le 'projet d’accord de rupture du contrat des gardiens et le projet de 'suppression des postes de gardiens logés’ ainsi que la vente du logement de fonction, et l’annexe 2 de 8 pages, intitulée 'Rapport d’études sur les dépenses et économies nécessaires’ sur plusieurs années, très détaillée et précise, et dotée de plusieurs tableaux comptables.

Si les appelants font encore valoir que le deuxième terme de cette résolution, concernant 'Les autres dépenses de salaires, de charges sociales et d’honoraires de syndic et d’avocats', ne précise pas de montant, le syndicat des copropriétaires fait observer avec justesse que le montant maximum de ces frais accessoires à la mise en 'uvre du protocole transactionnel, est précisé dans le dernier terme de cette résolution.

C’est à bon droit que le Tribunal a estimé que l’information des copropriétaires a été parfaitement suffisante pour leur permettre d’apprécier la répercussion de la régularisation du protocole d’accord sur leurs charges de copropriété.

Ce moyen, non articulé en droit, sera écarté comme manquant en fait.

En troisième et dernier lieu, sur le moyen tiré de ce que l’objet de cette résolution n°4 ne serait pas unique et clair. Cette allégation est réfutée par la rédaction même de cette résolution qui, conformément à son titre, expose de façon claire et concise, les dépenses potentiellement prévues par l’accord avec les gardiens.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, relative à la modification de l’article 15 du règlement de copropriété, pour violation de la règle de vote à l’unanimité et défaut d’annexion du projet de règlement de copropriété à la convocation à l’assemblée générale.

La résolution n°5, intitulée 'Modification de l’article 15 du règlement de copropriété (majorité article 26)', prévoyait :

'L’assemblée générale, après en avoir pris connaissance de l’ordre du jour et en avoir délibéré, décide de modifier l’article 15 du règlement de copropriété concernant le « service de l’immeuble » sans que cela ne porte atteinte à la destination de la résidence ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

A la rédaction actuelle :

« Le service de l’immeuble sera assuré par un concierge choisi par le syndic dont il est parlé ci-après. Le concierge de l’immeuble sera engagé et payé selon les règles prévues par la législation en vigueur. Il sera logé gratuitement dans les locaux spécialement affectés à cet effet, selon les usages et sera éclairé et chauffé, métier faisant du bruit, attirant du public, ou pouvant incommoder par l’odeur ; Ses attributions seront fixées par le syndic. D’une façon générale, le concierge devra exécuter les ordres qui lui seront donnés par le syndic dans l’intérêt de l’immeuble et devra être congédié si l’assemblée générale des propriétaires le décide à la majorité indiquée aux article 28 et suivants, mais après préavis d’usage. »

Elle décide de substituer celle-ci :

« Le service de l’immeuble sera assuré par un ou des prestataires de service choisis par le syndic. Ces prestations, fixées par le syndic, feront l’objet de contrats qui les définiront dans le respect de la législation en vigueur et qui seront tels qu’elles ne soient pas moindres que celles qu’assurerait un concierge logé sur place dans le respect des conditions fixées par la Convention Collective des Gardiens, Concierges et Employés d’immeubles. »

L’assemblée des copropriétaires pourra décider, à la majorité de l’article 25-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de la résiliation des contrats en cours et du choix d’autres prestataires. Conformément à la législation du travail, il sera mis gratuitement à la disposition des prestataires, intervenants au service de la copropriété, un local s’inscrivant dans les parties communes, directement accessible par les allées de la résidence, éclairé, chauffé, et pourvu des installations sanitaires réglementaires.

Il ne pourra y être exercé aucune activité qui pourrait être source de bruit ou d’odeur incommodante et il n’y sera maintenu aucun animal.

D’une manière générale, les prestataires devront respecter les règles qui s’imposent à tous les

résidents au titre du règlement de copropriété ou du règlement intérieur. Ils devront, par contre,

signaler au syndic les manquements à ces règles qu’ils auront l’occasion de constater lors de l’accomplissement de leurs tâches.

ANNEXE 2 : Rapport du CS à l’AGO du 20 avril 2017 »

Compte tenu des nombreux éléments d’informations chiffrés et détaillés, communiqués avec la convocation datée du 26 octobre 2017 à cette assemblée générale, en particulier le tableau présentant en deux colonnes sur 4 pages, les conditions dans lesquelles les services rendus par les gardiens logés pouvaient être remplacés par des prestataires de service, listant ainsi :

— les horaires de travail hebdomadaires,

— la distribution des courriers et colis volumineux, les menus travaux,

— la surveillance de la chaufferie et des ascenseurs,

— l’exécution des tâches administratives (cahier de conciergerie, notification des documents relatifs à la tenue des assemblées générales…)

— le nettoyage des parties communes, l’entretien de propreté des espaces verts, trottoirs…

— le nettoyage annuel des parkings souterrains, etc…

Il ressort de l’analyse de ce tableau, très détaillé, que les services rendus par les gardiens logés peuvent être remplacés de façon équivalente, voire à l’identique, par des prestataires de service.

C’est dès lors à bon droit que le Tribunal a estimé que contrairement à ce que soutiennent les appelants, ' il n’est démontré aucune atteinte aux modalités de jouissance par les copropriétaires, de leurs parties privatives. Il n’est pas établi d’atteinte à la destination de l’immeuble'. Dès lors, le vote de cette résolution n°5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, intitulée 'Modification de l’article 15 du règlement de copropriété', a été effectué valablement selon la double majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce moyen sera écarté.

En second lieu, le moyen tiré de la violation du 6° du I de l’article 11 du décret du 27 mars 1967, à raison du défaut d’annexion du projet de règlement de copropriété à la convocation à l’assemblée générale, manque en fait dès lors que le texte de cette résolution présentait l’intégralité de la nouvelle rédaction de l’article 15 du règlement de copropriété ainsi proposée à l’assemblée générale, et que d’autre part cet article 15 était l’unique article concerné. Ce second moyen sera écarté.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, relative à la cessation des emplois de gardiens salariés, pour violation de la règle de vote à l’unanimité

Cette résolution n°6, intitulée ' Cessation des emplois de gardiens salariés ', prévoyait :

'Compte tenu de l’impérieuse nécessité de réduire fortement le montant des dépenses courantes afin de pouvoir faire face aux importants travaux d’entretien qui s’avèrent indispensables pour préserver l’état des bâtiments qui constituent leur patrimoine commun, les copropriétaires, réunis en assemblée générale, après en avoir délibéré, décident de supprimer tous les emplois de gardiens salariés et, conformément à l’article 15 modifié du règlement de copropriété, sans que cela ne porte atteinte à la destination de la résidence ni aux modalités de jouissance des parties privatives (souligné dans le texte), de substituer à ces emplois un nouveau « service de l’immeuble » au moins équivalent, assuré par des prestataires.

Ils chargent le syndic de mettre cette décision en application dans le strict respect des dispositions légales.'

Les appelants soutiennent qu’en tant que cette résolution a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la règle du vote à l’unanimité que cet article requiert «lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives', a été méconnue.

Ce moyen sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment, à savoir, qu’il ressort de l’analyse des documents communiqués avec la convocation à l’assemblée générale du 27 novembre 2017, que les services rendus jusqu’alors par les gardiens logés peuvent être remplacés de façon équivalente, voire à l’identique, par des prestataires de service, et qu’il n’est démontré aucune atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives par les copropriétaires, ni d’atteinte à la destination de l’immeuble. Dès lors, le vote de cette résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, a été effectué valablement selon la double majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce moyen sera écarté.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, relative à la vente du logement des gardiens et de la cave n°1 du bâtiment Les Marronniers, pour violation de la règle de vote à l’unanimité

Cette résolution n°7, intitulée ' Vente du logement des gardiens et de la cave n°1 du bâtiment Les Marronniers', prévoyait :

' Afin de pouvoir faire face aux importants travaux d’entretien qui s’avèrent indispensables pour préserver l’état des bâtiments, qui constitue leur patrimoine commun, les copropriétaires, réunis en assemblée générale, après en avoir délibéré, décident, dans le prolongement de la résolution n°6 et sans que cela ne porte atteinte à la destination de la résidence ni à la jouissance des parties privatives (souligné dans le texte), de vendre le logement et la cave n°1 aux Marronniers, ces deux locaux étant des parties communes précédemment affectées aux concierges.

Par principe, le sol, correspondant à l’emprise de la maison, restera partie commune mais tous les éléments du gros 'uvre et tous les équipements, canalisations ou autres, qui concernent spécifiquement cette maison ou sont attachés à leur usage exclusif deviendront parties privatives et éventuellement grevées d’obligation concernant leur aspect, leur entretien et leur réparation.

Ils chargent le syndic, sous le contrôle du Conseil Syndical, d’étudier les conditions dans lesquelles cette vente pourra se faire au plus grand intérêt de la copropriété.

Toutes les modalités de cette cession, les éventuels travaux préalables qu’elle pourrait susciter, ainsi que la modification afférente du règlement de copropriété, seront examinées, débattues et votées lors d’une future assemblée.'

Les appelants soutiennent, comme ils l’ont fait pour la résolution précédente, qu’en tant que cette résolution a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la règle du vote à l’unanimité que cet article requiert, a été méconnue.

Ce moyen sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment, dès lors qu’il n’est démontré ni d’atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives par les copropriétaires, ni d’atteinte à la destination de l’immeuble. Dès lors, le vote de cette résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017, a été effectué valablement selon la double majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce moyen sera écarté.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 novembre 2017.

Il suit de tout ce qui précède, que la demande des appelants tendant à ce que la Cour juge que le cabinet Coge, alors syndic, aurait commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle, doit être rejetée.

Il en va de même, par voie de conséquence, de la demande des appelants tendant à ce que la Cour condamne le cabinet Henry Coge à leur rembourser leur quote-part de frais de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2017.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [A] [C], qui succombent, doivent être condamnés aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer in solidum au syndicat des copropriétaires, en cause d’appel, la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum à la SA Tiffencoge, venant aux droits du Cabinet Henry Coge, en cause d’appel, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— confirme le jugement du 21 mars 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne in solidum M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [A] [C], à payer au syndicat des copropriétaires 'L’Orée du Golf à [Localité 9]', [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SA Tiffencoge RCS de Nanterre n° 652 009 705, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4], représentée par ses représentants légaux domiciliés es qualité à ladite adresse, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [A] [C], à payer à la SA Tiffencoge, RCS de Nanterre n° 652 009 705, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4], représentée par ses représentants légaux domiciliés es qualité à ladite adresse, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum M. [M] [P], M. [I] [B] [T] [K], Mme [D] [R], Mme [W] [F] épouse [J], Mme [S] [U] épouse [C] et M. [A] [C], à payer les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Marest-Chavenon pour ceux dont elle aura fait l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile, et au profit Maître Dechezleprêtre Desrousseaux, conformément aux mêmes dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT