COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 AVRIL 2025

N° RG 22/00638 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRCC

[D] [X]

c/

[U] [O]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Libourne (RG : 21/000164) suivant déclaration d’appel du 08 février 2022

APPELANT :

[D] [X]

né le 06 Mai 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Eric LABORIE de la SCP BONNET – LABORIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[U] [O]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Marion DEBENAT, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2016, M. [U] [O] a donné en location à M. [D] [X] et Mme [I], un logement à usage d’habitation, situé, [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer initial mensuel de 630 euros, charges comprises.

Un état des lieux d’entrée contradictoire, a été établi.

Les locataires constatant la mauvaise isolation des lieux loués et la dégradation des lieux ont alerté le bailleur et lui ont adressé le 8 janvier 2018 un courrier recommandé dénonçant l’humidité se propageant dans la maison, et les défauts affectant l’étanchéité et l’installation électrique des lieux.

Le 7 avril 2018, des travaux de réparation de la toiture et des gouttières de la maison occupée par les locataires ont été facturés au propriétaire pour un montant de 3 460 euros.

Le 17 juin 2018, les locataires ont informé le bailleur des démarches par eux entreprises auprès de leur assureur, qui a diligenté une expertise amiable attestant de la nécessité de faire des travaux d’isolation et de couverture nécessaire à la réparation des dégradations s’aggravant de jour en jour et rendant les lieux loués insalubres.

M. [X] a relancé le bailleur et l’a informé de nouvelles dégradations intervenues dans les lieux loués en conséquence de l’humidité persistante.

Par courrier du 25 août 2018, en réponse aux précédents courriers de son locataire, M. [O] a rappelé à son locataire l’ensemble des travaux déjà effectués dans le logement, pour assurer l’étanchéité des lieux loués et attiré son attention sur la condensation produite par l’utilisation d’un poêle à pétrole qui a pour effet de détériorer le logement qui dispose pourtant d’un chauffage électrique adapté installé par des professionnels.

Le 15 novembre 2018, saisis par les locataires, les services compétents de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Gironde, au vu du rapport de visite établi par les services de la mairie de [Localité 4] le 25 septembre 2018, ont estimé que les désordres constatés dans les lieux loués, constituant des infractions à la réglementation concernant l’habitat décent, le logement devait être jugé indécent.

A la même date, les services précités ont communiqué leur décision à M. [O] qui par courrier du 10 décembre 201 8 a informé les locataires de son intention d’entreprendre les travaux destinés à résoudre les problèmes d’humidité persistants dans les locaux loués à M. [X] et Mme [I] afin de les mettre en conformité.

Le 12 décembre 2018, M. [O] a indiqué à ses locataires qu’il allait entreprendre des travaux pour « l’amélioration du confort dans l’appartement » et a annoncé à son locataire la visite du service d’amélioration de l’habitat le 9 janvier 2019.

Le 11 janvier 2019 ce service a constaté les désordres et a donné son avis technique sur les travaux à réaliser.

Au mois de juin 2020 M. [X] a consulté son assureur qui a diligenté un expert, qui a constaté la réalité des désordres rendant le logement insalubre en conséquence du défaut d’étanchéité, et préconisé un certain nombre de travaux à réaliser rapidement. Cet expert a pris contact avec la personne consultée par le propriétaire.

Un protocole d’accord a été proposé, aux locataires et au propriétaire que seuls les locataires ont signé le 6 septembre 2020.

Le 28 octobre 2020, le conseil du requérant a mis en demeure le bailleur de signer le protocole transactionnel.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2020, M. [X] et Mme [I] ont saisi, en référé, le tribunal judiciaire de Libourne.

Par ordonnance de référé du 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a constaté que les divergences entre les parties portaient notamment sur le fond du litige et a renvoyé les parties à saisir le juge du fond.

M. [O], suivant courriel du 26 mars 2021, adressé au conseil de ses locataires, a fait part de ses intentions d’effectuer des travaux de mise en conformité du logement.

Le 28 juin 2021, le conseil des locataires a confirmé l’acceptation des travaux par les locataires des travaux proposés, a interrogé le propriétaire sur ses intentions concernant les travaux urgents préconisés par les experts et lui a indiqué son intention de saisir le juge du fond du litige les opposant.

Par acte d’huissier du 30 juin 2021, M. [X] a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Libourne, aux fins, notamment, de voir juger le logement loué à M. [X] et Mme [I] insalubre et indécent et d’obtenir la condamnation de M. [O] à payer la somme de 3 0240 euros (à parfaire) à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. [X] et Mme [I] ainsi que sa condamnation à réaliser divers travaux.

Par jugement contradictoire du 20 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— dit que le juge des contentieux de la protection reste compétent pour examiner les actes administratifs versés aux débats et apprécier le caractère décent ou non du logement loué au regard des caractéristiques définies par le code civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

— constaté le caractère indécent du logement litigieux en conséquence, dit que les parties ne sont donc pas en mesure de contester avoir été informées dès le 15 novembre 2018 du caractère indécent des lieux loués et de la nécessité pour M. [O] d’entreprendre au plus vite rapidement des travaux destinés à résoudre les problèmes d’humidité persistants dans les locaux loués à M. [X] et Mme [I] afin de les mettre en conformité ;

— donné acte à M. [O] de ce que les travaux concernant l’isolation des combles et le remplacement de la VMC ont déjà été effectués et de ce qu’il a donné son accord pour réaliser les travaux de :

— ventilation du logement avec entrées d’air sur les huisseries (pose d’ouïes) ;

— isolation des murs extérieurs ;

— traitements des fissures extérieures côté garage ;

— réajustement des menuiseries ;

— vérification de l’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries ;

— révision du système d’assainissement individuel ;

— reprise du réseau d’alimentation d’eau entre le compteur et l’accès intérieur ;

— suivi de la clôture ;

— tirage d’une ligne téléphonique adaptée ;

— entretien régulier de la clôture arriéré de la maison ;

— ordonné à M. [O] d’exécuter lesdits travaux dans les meilleurs délais ;

— débouté M. [X] du surplus de ses demandes au titre des travaux et de l’intégralité de ses demandes au titre des indemnisations ;

— dit qu’il n’y a pas lieu en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné M. [X] aux dépens.

M. [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 février 2022, en ce qu’il a :

— débouté M. [X] de sa demande d’expertise ;

— condamné M. [O] à effectuer des travaux sans délai ni astreinte, débouté M. [X] de ses demandes d’indemnisations tenant au préjudice de jouissance de l’immeuble loué, et au titre des surconsommations d’eau et d’électricité, tout en retenant le caractère indécent de l’immeuble loué depuis novembre 2018.

Par dernières conclusions au fond déposées le 6 mai 2022, M. [X] demande à la cour de :

— juger l’argumentation de M. [X] recevable et bien fondée.

À titre principal :

— réformer le jugement prononcé par le juge du contentieux de la protection le 20 décembre 2021 ;

— juger que le juge du contentieux de la protection a violé les dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— constater que le logement loué à M. [X] et Mme [I] est indécent en application de la décision de la DDTM du 15 novembre 2018 ;

— réformer le jugement en ce qu’il a refusé l’indemnisation du préjudice subi par le locataire ;

— condamner M. [O] au visa de l’article 1231-1 du code civil à payer à M. [X] :

— une indemnité de 30 420 euros au titre du préjudice de jouissance sur 4 années commençant à courir au mois de juin 2018 (date de notification du courrier de la Mairie de [Localité 4]) ;

—  4 000 euros au titre des surconsommations en électricité depuis 2018 ;

— au paiement de la consommation d’eau depuis 2020, date de l’excavation pratiquée par le plombier de M. [O] ;

— condamner M. [O] à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour à compter du huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir les travaux suivants :

— isolation des murs extérieurs ;

— isolation horizontale des combles ;

— ventilation type VMC avec grille d’amenée d’air frais dans les pièces de vie ;

— traitement des fissures extérieures côté garage ;

— réajustement des menuiseries ;

— vérification de l’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries ;

— révision du système d’assainissement individuel ;

— reprise du réseau d’alimentation d’eau entre le compteur et accès intérieur compris piquage de puisage extérieur ;

— suivi de la clôture ;

— tirage d’une ligne téléphonique adaptée ;

— entretien régulier de la clôture arrière de la maison.

Le maître d’oeuvre, selon ses propres constats aura toute latitude pour proposer d’autres travaux réparatoires qu’il juge nécessaire afin que le bâtiment soit salubre.

— condamner M. [O] aux frais et dépens de l’instance, outre le paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir en appel de M. [X] ;

— dit irrecevable et au surplus sans objet la demande de communication des informations relatives aux travaux à réaliser dans les lieux litigieux ;

— réservé les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] aux dépens de l’incident.

Par ordonnance du 11 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt pour M. [X] à solliciter une mesure d’expertise ;

— dit que la demande d’expertise présentée par M. [X] ressort de la compétence de la cour d’appel à qui il revient également d’apprécier s’il s’agit d’une demande nouvelle en appel ;

— condamné M. [X] à payer à M. [O] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions au fond déposées le 6 novembre 2023, M. [O] demande à la cour de :

— confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, du tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a notamment :

— donné acte à M. [O] des travaux déjà exécutés (isolation combles et remplacement VMC) ;

— donné acte à M. [O] de son accord pour réaliser les travaux de :

— ventilation du logement avec entrées d’air sur les huisseries (pose d’ouïes) ;

— isolation des murs extérieurs ;

— traitements des fissures extérieures côté garage ;

— réajustement des menuiseries ;

— vérification de l’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries ;

— révision du système d’assainissement individuel ;

— reprise du réseau d’alimentation d’eau entre le compteur et l’accès intérieur ;

— suivi de la clôture ;

— tirage d’une ligne téléphonique adaptée ;

— entretien régulier de la clôture arriéré de la maison ;

— ordonné à M. [O] d’exécuter lesdits travaux dans les meilleurs délais ;

— débouté M. [X] du surplus de ses demandes au titre des travaux et de l’intégralité de ses demandes au titre des indemnisations ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamner M. [X] à payer à M. [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 4 novembre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur les demandes de M. [X].

L’appelant, arguant d’une violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, estime qu’il n’a pas été remis par le bailleur un logement décent et remplissant le critère de performance énergétique minimal.

Il explique que les désordres existent depuis la délivrance des lieux et que la partie intimée ne peut les ignorer, qu’ils lui ont été rappelés par courrier du mois d’hiver 2018, comme l’a retenu le premier juge.

Il en déduit subir un préjudice de jouissance, en particulier du fait du défaut d’étanchéité des murs auquel il n’a pas été remédié, alors qu’il a été constaté par Soliha lors de son rapport de janvier 2019, qui a d’ailleurs préconisé des travaux de reprise précis, ce qu’a confirmé l’expert d’assurance lors de son rapport de juillet 2020.

Il soutient que la surconsommation d’électricité résulte de cette situation, soit 2.800 ' par an.

Il conteste que le premier juge ait pu écarter au vu de ces éléments sa demande d’indemnisation et la nécessité d’imposer des délais ou d’astreinte pécuniaire aux travaux à réaliser.

Il indique avoir chiffré son préjudice au vu des nombreux désordres du logement, résultant du rapport Soliha de janvier 2019, à savoir :

— l’isolation des murs extérieurs,

— réalisation d’une VMC avec arrivée d’air au niveau de toutes les pièces de vie,

— remise en peinture de l’ensemble des cloisons,

— remise au jeu de l’ensemble des menuiseries compris calfeutrement extérieur pour éviter toute infiltration ou défaut d’étanchéité,

— vérification du réseau d’assainissement,

— réfection du réseau extérieur d’adduction entre le compteur et l’arrivée intérieure,

— traitement des fissures extérieures côté garage,

— vérification et renforcement si nécessaire de l’isolation dans les combles,

— suivi de la clôture,

— tirage d’une ligne téléphonique avec accès intérieur visible pour le branchement de la box.

Il estime l’indécence des lieux clairement décrite, imputable à la conception de l’immeuble et qu’il y a lieu d’ordonner les travaux avec une durée pour les accomplir et une astreinte.

Il conteste s’être opposé aux travaux, note que ceux-ci n’ont pas été réalisés 5 mois après la première décision.

Il entend être indemnisé des demandes faites en application de l’article 1231-1 du code civil, à savoir la somme de 30.240 ' au titre de son préjudice de jouissance, 4.000 ' au titre de la surconsommation d’électricité, de la facture de surconsommation d’eau depuis juin 2020.

Il indique que si la cour estimait que l’expertise d’assurance n’était pas suffisante, il y aurait lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

M. [O] sollicite pour sa part, au visa des articles 908, 910-4 et 954 du code de procédure civile, à ce qu’il soit constaté, à propos de la demande d’expertise judiciaire adverse que celle-ci n’est pas formulée dans le dispositif des écritures adverses et qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Il ajoute que cette expertise est inutile car elle a déjà eu lieu, suite à laquelle un protocole contenant une liste de travaux à réaliser a été arrêté, travaux qui ont été selon ses dires réalisés.

Sur la question de la réalisation de travaux sous astreinte, il remarque, au visa de l’article 31 du code de procédure civile que son adversaire n’a plus d’intérêt à agir, étant devenu au 1er juin 2022 occupant sans droit ni titre des lieux objets du litige et les ayant quitté le 10 mars 2023.

Il ajoute que les travaux sollicités ont été réalisés avant le 30 mai 2022, hormis la réalisation de l’isolation des murs extérieurs du fait du refus des interventions de la part de son adversaire.

En ce qui concerne les traces d’humidité, il affirme que ces désordres étaient imputables aux locataires, puisque résultant de l’usage de poêles à pétrole installés par ceux-ci pour se chauffer, suite à la condensation d’eau dégagée par ce mode de chauffage.

Il remarque en outre que le courrier en date du 15 novembre 2018 ne constitue pas une déclaration d’insalubrité et qu’il résulte du rapport d’un premier adjoint au maire, non qualifié ou professionnel qui ne saurait être suffisant.

A propos des demandes d’indemnisation, il estime que l’appelant est défaillant dans la preuve des griefs invoqués par ses soins et dans la justification des dommages et intérêts sollicités.

S’agissant plus particulièrement du préjudice de jouissance, il se prévaut de ce que qu’aucune faute ne peut lui être imputée, ayant réalisé une rénovation de la toiture, un remplacement du système de VMC et l’isolation des combles, mais qu’il a refusé le protocole amiable du fait de la demande d’indemnisation adverse au titre de la surconsommation d’électricité.

Il déclare également avoir proposé de faire poser des entrées d’air sur les menuiseries, un nouveau contrôle de la VMC et du double vitrage sur les ouvertures de la partie Nord, mais que M. [X] a empêché la réalisation des travaux par divers moyens et prétextes, notamment en refusant l’accès des lieux aux artisans qui se sont présentés.

De même, il soutient que son adversaire ne parvient pas à justifier de ses préjudices, le préjudice de jouissance en ce qu’il est toujours sollicité pour 4 ans, alors même que les périodes concernées ont varié, que la partie adverse s’est opposée aux travaux qu’elle réclamait, a joui d’un logement qu’elle a refusé de quitter, le préjudice de surconsommation d’électricité en ce que celle-ci n’a pas été constatée par un électricien et que la facture fournie concerne la période allant de juin 2016 à juin 2017 sans qu’il ait été formulé alors de réclamation ou expliquer le quantum sollicité, le préjudice de surconsommation d’eau sans que cette demande ne soit chiffrée.

***

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que 'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'

La cour constate qu’il n’est pas remis en cause par l’appelant le fait qu’il a quitté les lieux le 10 mars 2023, suite au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne le 29 août 2022 déclarant le congé valide et constatant l’occupation sans droit ni titre de M. [X] (pièce 43 de l’intimé).

Il s’ensuit que ce dernier a perdu de ce seul fait intérêt à voir réaliser les travaux dans les lieux objets du présent litige, n’y demeurant plus et surtout n’ayant plus aucun droit à les voir améliorer. En l’absence d’un tel intérêt, il ne saurait être imparti un délai ou une astreinte et la demande d’expertise judiciaire, demande qui seront rejetées.

La décision attaquée sera donc confirmée de ces chefs.

En ce qui concerne les demandes d’indemnisation, la cour observe qu’il n’est pas établi que les lieux litigieux n’aient pas pu être occupés, en particulier en ce que les traces de moisissures mises en avant par l’appelant ne l’ont été que des pièces énumérées, à savoir la salle de bain, les toilettes et les deux chambres, en des endroits localisés, à savoir sous les fenêtres et dans certains angles de murs et dans le cellier (pièces 7, 10 et 11 de l’appelant).

Néanmoins, outre qu’il n’est pas remis en cause que des travaux, notamment pour la ventilation des lieux, devaient être réalisés début mars 2022, mais que M. [X] s’y est opposé, notamment au vu de l’attestation de l’artisan devant intervenir (pièce 35 de l’intimé).

Surtout, il ressort des divers constats produits que l’origine de l’humidité constatée n’a jamais été établie par un homme de l’art ou un professionnel du bâtiment (pièces de l’appelant n°7, 10 et 11 précitées), alors que M. [O] a toujours dénoncé l’utilisation par le preneur de poêle à pétrole comme étant à l’origine de l’humidité constatée (pièce n°6 de l’intimé).

Dès lors, il n’est pas établi que la difficulté liée à l’occupation des lieux résulte uniquement de leur conception, leur occupation pouvant également être à l’origine du désordre, de même que le refus par l’intimé de l’intervention de certains artisans pourtant missionnés pour intervenir.

Aussi, la responsabilité du bailleur n’est-elle pas établie à ce titre, la demande de dommage et intérêts pour préjudice de jouissance sera-t-elle rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

S’agissant des demandes d’indemnisation au titre de la surconsommation d’électricité et d’eau, il n’est pas remis en cause qu’il n’est versé au soutien de ces prétentions par l’appelant uniquement avec la production de la facture d’électricité pour la période allant du 10 juin 2016 au 27 juin 2017 (pièce 21 de l’appelant).

Or, outre que cette pièce ne permet aucun comparatif permettant de savoir si la consommation d’électricité rapportée est excessive, il sera relevé que celle-ci n’a pas été unique et ne saurait expliquer en quoi elle ne résulte pas du seul choix des locataires.

Il n’est donc établi aucun préjudice à ce titre.

Sur la surconsommation d’eau, la cour note que celle-ci n’est qu’alléguée, faute de pièce en ce sens.

Dès lors, ces deux demandes de paiement en dommages et intérêts seront également rejetées et la décision attaquée sera également confirmée de ces chefs.

II Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que M. [X] soit condamné à verser à M. [O] une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement M. [X], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne le 29 août 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] à régler à M. [O] une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne M. [X] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,