COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/05207 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQLY

Monsieur [C] [W]

c/

SCI GS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 avril 2023 (R.G. 20/08631) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 novembre 2023

APPELANT :

Monsieur [C] [W], exerçant sous l’enseigne commercial MECA’DOM, inscrit sous le numéro Siret 810.001.826.00025, ayant son siège social sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. GS, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 811 787 829, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé du 3 janvier 2017, la SCI GS a donné en location à M. [C] [W] des locaux à usage commercial, situés au [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 750 euros, à compter du 1er janvier 2017 pour une durée de 9 années. M. [W] y exploite son activité de garagiste sous l’enseigne commerciale Meca’Dom.

Par acte du 2 septembre 2020, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 13 250 euros, visant la clause résolutoire, au titre d’un arriété de loyersau titre des loyers impayés.

Par acte du 4 novembre 2020, M. [W] a assigné la SCI GS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour voir annuler ce commandement de payer et voir ordonner au bailleur sous astreinte, de lui remettre les quittances de loyers depuis le 1er janvier 2017.

Le preneur a soutenu avoir payé les loyers en espèces.

2. Par jugement du 27 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— validé le commandement de payer, avec rappel de la clause résolutoire, délivré à M. [C] [W], par la SCI GS, pour 13 250 euros ;

— constaté la résolution du bail commercial entre M. [C] [W] et la SCI GS au 02 octobre 2020 ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de M. [C] [W], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], au [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique ;

— condamné M. [C] [W] au paiement à la SCI GS de la somme de 17 000 euros au titre de l’arriéré locatif et de 750 euros au titre de l’indemnité d’occupation, portant intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la SCI GS à délivrer à M. [C] [W] les quittances de paiement des loyers de janvier 2017 à décembre 2018, et, à défaut, prononce une astreinte provisoire de 20 euros par jours de retard, passé le délai de trente jour de retard après la signification de la présente décision, pendant quatre vingt-dix jours ;

— débouté les parties de leur plus ample chef de demande ;

— condamné M. [C] [W] au paiement à la SCI GS de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [C] [W] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

En substance, le tribunal retient que le preneur doit justifier le paiement des loyers, et que le fait d’attester de sommes retirées ne suffit pas à démontrer leur affectation au paiement des loyers.

3. Par déclaration au greffe du 17 novembre 2023, M. [W] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI GS.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 16 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [W] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

Vu les dispositions des articles 606, 1104 et suivants, 1343-5 et 1729 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déclarer les demandes de M. [C] [W] exerçant sous l’enseigne commercial Meca’Dom recevables et fondées,

— Réformer le jugement en date du 27 avril 2023 de la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

validé le commandement de payer, avec rappel de la clause résolutoire, délivré à M. [C] [W], par la SCI GS, pour 13 250 euros ;

constaté la résolution du bail commercial entre M. [C] [W] et la SCI GS au 02 octobre 2020 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de M. [C] [W] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], au [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique ;

condamné M. [C] [W] au paiement à la SCI GS de la somme de 17 000 euros au titre de l’arriéré locatif et de 750 euros au titre de l’indemnité d’occupation, portant intérêt au taux légal à compter du jugement ;

débouté les parties de leur plus ample chef de demande ;

condamné M. [C] [W] au paiement à la SCI GS de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi statuant de nouveau titre principal,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à M. [C] [W] exerçant sous l’enseigne commercial Meca’Dom le 02 septembre 2020 à la requête de la société civile immobilière GS,

— débouter en conséquence la société SCI GS de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Ainsi statuant de nouveau titre subsidiaire,

— autoriser M. [W] à s’acquitter de sa dette locative de 13 250 euros en 24 mensualités égales et consécutives de 552,08 euros chacune, le 15 de chaque mois au plus tard et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, en sus des appels mensuels des loyers ;

— suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce plan

d’apurement,

Sur les demandes incidentes de la société SCI GS,

— juger non-écrite la clause d’échelle mobile insérée dans le bail commercial,

— autoriser M. [C] [W] à suspendre les loyers et charges dans l’attente de la parfaite exécution des travaux en toiture et d’électricité sur le local loué par le bailleur la société SCI GS,

— condamner au besoin la société SCI GS faire les travaux de réfection intégrale de toiture et de mise aux normes du circuit d’électricité sous astreinte de 1 000 euros/jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— débouter en conséquence la société SCI GS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Dans les deux cas,

— condamner société civile immobilière GS à verser à M. [C] [W] exerçant sous l’enseigne commerciale Meca’Dom la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 5 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI GS demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l’article 1741 du code civil,

— Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Déclarer irrecevable M. [W] en sa demande tendant à la réformation du jugement en date du 27 avril 2023 de la 5ème Chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il l’a débouté de ses plus amples chefs de demande, dont la communication sous astreinte des quittances de loyers.

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions attaquées

Y ajoutant

— Condamner M. [C] [W] à payer à la SCI GS la somme de 3 251,28 euros

au titre du rappel d’indexation du loyer et de l’indemnité d’occupation dû au 29 mars

2024 ;

— Condamner M. [C] [W] à payer à la SCI GS une indemnité

d’occupation revalorisée à la somme de 866,85 euros à compter du 31 décembre 2023 ;

— Condamner M. [C] [W] à payer à la SCI GS la somme de 2 000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] [W] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Moyens des parties:

6. M. [W] fait valoir que le bailleur a délivré de mauvaise foi le commandement visant la clause résolutoire en réclamant paiement de loyers qui lui avaient déjà été réglés en espèces, afin de se soustraire à son obligation de délivrer la chose louée en bon état de réparations locatives, et qu’il existait des problèmes récurrents d’infiltrations d’eau de pluie par la toiture vétuste, et que l’installation électrique défectueuse présentait de gros défaut de sécurité.

Il souligne que dès le mois de janvier 2018, la SCI GS (qui a toujours indûment refusé de lui délivrer des quittances) lui avait interdit de payer les loyers par virements afin de se ménager la possibilité de les dissimuler ou de délivrer un commandement en invoquant une carence de paiement.

7. La SCI réplique que M. [W] ne rapporte pas la preuve des paiements en espèces qu’il invoque, entre le 1er janvier 2017 et le 31 mars 2020, d’autant plus qu’il avait l’habitude de procéder par virements bancaires, pratique qu’elle a toujours admise, sauf à préciser qu’un incident ponctuel ayant affecté son compte en janvier 2018 avait nécessité un paiement par chèque et non par virement.

Elle conteste toute non-conformité des locaux en mai 2020 et souligne qu’il n’existait pas d’impossibilité totale de jouissance des lieux.

Elle estime que les travaux d’aménagement et de mise aux normes du local pour répondre aux besoins spécifiques de l’activité commerciale du preneur incombaient à ce dernier.

Elle conteste pareillement avoir délivré de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Réponse de la cour:

Concernant les paiements en espèces:

8. Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

9. En application de ces dispositions, il incombe au preneur qui se prétend libéré de justifier du règlement effectif des loyers réclamés.

10. Par acte du 2 septembre 2020, le bailleur a fait délivrer à M.[W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, en réclamant paiement d’un arriéré de 13'250 euros antérieur au 12 mars 2020.

11. M. [W] a communiqué une attestation délivrée par la banque CIC Sud-Ouest en date du 30 septembre 2020 certifiant que, pour la période du 1er janvier 2017 au 31 mars 2020, il avait opéré des retraits pour une somme globale de 17'530 euros

sur son compte bancaire numéro [XXXXXXXXXX01].

12. Ainsi que le premier juge l’a relevé avec pertinence, cette attestation ne prouve pas que les retraits en espèces réalisés durant cette période aient été affectés au réglement des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 2 septembre 2020.

13. Par ailleurs, il ressort des copies de SMS versés au débat (pièce 5 de l’appelant) que M. [W] a effectivement proposé au bailleur (en la personne de M. [Z] [Y], co-gérant de la SCI GS), de passer au garage pour la remise de diverses sommes durant l’année 2016 (400 euros le 30 mai 2016, 350 euros le 25 novembre 2016, 450 euros le 29 novembre 2016).

Toutefois, ces SMS n’ont aucune valeur probante dans le cadre du présent litige dès lors que les loyers réclamés dans le décompte annexé au commandement sont ceux échus à compter de janvier 2017.

Aucun des SMS ultérieurs ne contient, de la part du bailleur, reconnaissance du paiement effectif de loyers en espèces, pour les échéances à compter de janvier 2017.

14. Dès lors, la preuve n’est pas rapportée d’une erreur commise par le bailleur dans le décompte des loyers effectivement perçus, ou dans le calcul du solde exigible lors de la délivrance du commandement.

Concernant la délivrance de bonne foi du commandement de payer:

15. Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

16. Il est constant, en outre, que le juge saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial a l’obligation de rechercher, dès lors que le locataire le soulève, si le bailleur revendique de bonne foi le bénéfice de cette clause.

17. En l’espèce, dans son rapport du 2 avril 2024, M. [O] [X] (du cabinet d’expertise AGCB), a relevé, après visite des lieux le 20 mars 2024, que le local donné à bail à usage de garage mécanique était impropre à sa destination, pour deux motifs:

— la toiture est composée d’un matériau vétuste à savoir des plaques ondulines en fibro ciment dont l’une est fendue sur toute la longueur ce qui occasionne une fuite d’eau importante. L’expert a relevé en outre que les jonctions n’étaient pas étanches, que certains panneaux n’étaient pas compatibles, et que les fixations étaient défaillantes, en occasionnant des affaissements et des contre-pentes.

— par ailleurs, l’installation électrique présente de nombreuses non-conformités qui génèrent un danger imminent pour les occupants, et pour le bâtiment lui-même du fait de risque d’incendie.

Il convient toutefois de relever que ce rapport d’expertise, effectué à la demande d’une partie, ne peut fonder une décision de condamnation que s’il était conforté par un autre élément probant régulièrement communiqué.

Or, il n’est produit aucune autre pièce telle qu’avis de technicien, devis de professionnel ou attestation, de nature à démontrer que la couverture était déjà dans cet état à la date de délivrance du commandement.

18. En outre, le bail commercial du 3 janvier 2017 met expressément et exclusivement à la charge du locataire les travaux qui seraient nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante notamment les travaux de sécurité.

Il en résulte que les travaux de mise en conformité de l’installation électrique incombaient au preneur.

19. Par ailleurs, le bail met certes à la charge du bailleur les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, ce qui correspond, de manière limitatives, aux réparations des gros murs, des voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières (souligné par la cour), à celles des murs de soutènement et de clôtures, aussi en entier.

20. En l’espèce, l’expert amiable a constaté que le matériau en fibro-ciment servant à la couverture était vétuste, toutefois, le locataire a lui-même indiqué lors des opérations sur place que les fuites n’apparaissaient qu’en cas de forte pluie (page 5 du rapport), de sorte que la preuve n’est pas suffisamment rapportée d’une impropriété du local à son usage de garage, et les photographies jointes au rapport montrent d’ailleurs plusieurs véhicules en attente de réparation, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

Par ailleurs, l’expert a également relevé que les gouttières étaient obstruées par la végétation, et qu’il existait un défaut d’écoulement des eaux du fait de l’encrassement de la toiture (celle-ci étant chargée de mousses et végétaux divers), ce qui caractérise un défaut d’entretien accentuant les désordres.

L’expert amiable ne s’est pas prononcé sur la nécessité de reprendre la toiture en son entier.

Enfin le preneur n’a pas communiqué au débat de mise en demeure qu’il aurait adressée au bailleur, avant la notification du commandement, tendant à la réalisation de travaux de couverture.

21. Il résulte de ces circonstances que la preuve n’est rapportée que le bailleur ait mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi le 2 septembre 2020 afin d’échapper à ses obligations.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant cette clause.

Concernant la demande de délais:

Moyens des parties:

22. Se fondant sur les dispositions de l’article 1353-5 du code civil, de l’article 145 ' 41 du code de commerce, M. [W] demande à bénéficier de délais pour apurer sa dette, selon 24 mensualités égales et consécutives de 552,08 euros chacune.

23. La SCI GC s’oppose à l’octroi de délais en soulignant que depuis la délivrance du commandement, M. [W] a bénéficié, de fait, d’un délai de 5 ans dont il n’a pas profité pour régler l’arriéré, qui a augmenté pour atteindre 17'750 euros le 22 novembre 2021, de sorte que l’appelant n’est pas de bonne foi.

Réponse de la cour:

24. Selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

25. Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

26. En l’espèce, les premiers juges avaient relevé dans leur décision que M. [W] n’avait pas justifié, depuis l’acquisition de la clause résolutoire, d’une quelconque régularisation de l’arriéré puisqu’il ne réglait que le montant de l’indemnité d’occupation (750 euros par mois).

27. La situation demeure identique en cause d’appel et M. [W] ne justifie nullement de ses capacités à apurer l’important arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, même en 24 mois.

28. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Concernant la délivrance des quittances de loyer:

29. Contrairement à ce que soutient la société GC, le tribunal a bien fait droit à la demande de M. [W], en ordonnant la délivrance sous astreinte des quittances de paiement des loyers de janvier 2017 à décembre 2018.

M. [W] n’a nullement fait appel principal de cette disposition qui lui donnait gain de cause, de sorte que la société SCI GS (qui a omis de former appel incident sur ce point) ne peut qu’être déboutée de sa demande, inintelligible, tendant à voir 'Déclarer irrecevable M. [W] en sa demande tendant à la réformation du jugement en date du 27 avril 2023 de la 5ème Chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il l’a débouté de ses plus amples chefs de demande, dont la communication sous astreinte des quittances de loyers'.

Concernant le paiement d’un rappel d’indexation de loyer:

30. Dès lors que le bail se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire, et que M. [W] n’est redevable que d’une indemnité d’ccupation mensuelle, la clause d’indexation (qui ne concerne que le loyer) ne peut avoir produit effet et les éléments produits au débat ne justifient pas que l’indemnité elle-même soit majorée.

Il n’est produit aucun élément de comparaison de nature à démontrer que la SCI pourrait obtenir un loyer supérieur à 750 euros par mois, eu égard à l’état des locaux.

Cette demande sera donc rejetée.

La demande de M. [W] tendant à voir déclarer cette clause non-écrite est donc sans objet puisque le bail est résilié et elle sera donc rejetée.

Concernant la demande de réalisation de travaux de toiture:

31. M. [W], qui est occupant sans dtroit ni titre depuis que la clause résolutoire a produit ses effets, et que le bail est résilié (soit depuis le 2 octobre 2020), ne peut plus utilement solliciter la réalisation de travaux de couverture et de mise en conformité de l’installation électrique, ni solliciter la suspension de ses obligations durant la période de réalisation des travaux.

Il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires:

32. Echouant en ses prétentions au terme de l’instance, M. [W] sera tenu aux dépens d’appel.

Il est équitable d’allouer à la société une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Confirme, en toutes ses dispositions contestées, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 avril 2023,

Y ajoutant,

Rejette les autres demandes de M. [W] et de la SCI GS,

Condamne M. [C] [W] à payer à la SCI GS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président