COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 MARS 2025

N° RG 24/04105 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N563

Monsieur [I] [H]

S.A.S. ACM PRIMEUR

c/

S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2024 (R.G. 24/00869) par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 12 septembre 2024

APPELANTS :

Monsieur [I] [H], né le 03 Août 1980 à [Localité 7] (47), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

S.A.S. ACM PRIMEUR, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6] – [Localité 3]

Représentés par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] -[Localité 2]X

Représentée par Maître Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Fonciere Bordelaise VII est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], en l’espèce les lots 4 et 5 et 7 et 8 de cet ensemble commercial.

Par acte du 30 juillet 2019, elle a donné en location à la SAS ACM Primeur les lots 7 et 8 de cet immeuble. Le loyer a été initialement fixé à la somme annuelle de 42 000 euros HT et HC, mais ultérieurement réduit pas convention entre les parties.

Par un second bail conclu à compter du 1er juin 2021, la société Foncière Bordelaise VII a donné en location à la SAS ACM Primeur les lots n°4 et 5 du même immeuble, pour un loyer annuel de 25 000 euros HT et HC, sous franchise de loyer jusqu’au 31 juillet 2021.

M. [H], président de la société ACM Primeur, s’est porté caution solidaire et personnelle au profit de la SAS Foncière Bordelaise VII pour le remboursement de toutes sommes dues au bailleur, dans la limite de 40 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, le bailleur a adressé au preneur un commandement de payer les sommes dues dans le délai d’un mois pour un montant global de 16 214,54 euros, visant les clauses résolutoires insérées dans les deux baux.

Un second commandement a été délivré le 07 septembre 2023 visant la clause résolutoire et le 11 septembre 2023, l’acte a été dénoncé à M. [H] en sa qualité de caution, pour la somme totale de 15 987,34 euros suivant un décompte arrêté au 4 septembre 2023 pour les lots 7 et 8 correspondant à un total de 6796,11 euros et un décompte arrêté au 04 août 2023 pour les lots 4 et 5 correspondant à un total de 9191,23 euros.

Par actes des 26 mars et 12 avril 2024, la société Foncière Bordelaise VII a assigné la société ACM Primeur et M. [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater que par le jeu de la clause résolutoire, les contrats de bail liant les parties des 30 juillet 2019 et 31 mai 2021 ont été résiliés à l’expiration du délai d’un mois par suite du commandement de payer du 07 septembre 2023, de juger le preneur occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion, fixer une indemnité d’occupation, et condamner la caution et le preneur à payer à titre de provision la somme de 40 301,13 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 juillet 2024, les défendeurs n’ayant pas comparu, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Constaté la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, des baux commerciaux liant la SAS Fonciere Bordelaise VII et la SAS ACM Primeur ;

— Condamné la SAS ACM Primeur à payer à la SAS Fonciere Bordelaise VII la somme provisionnelle de 40 301,13 euros au titre des loyers impayés, loyers du premier trimestre 2024 inclus, dont 10 235,22 euros pour les lots 4 et 5 selon décompte arrêté au 27 février 2024 et à 30 065,91 euros pour les lots 7 et 8 selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 15 987,34 euros à compter du commandement de payer du 07 septembre 2023, et à compter de la date d’échéance pour le surplus ;

— Condamné solidairement M. [H] au paiement de cette somme à hauteur de 40 000 euros ;

— Condamné la SAS ACM Primeur à payer à à la SAS Fonciere Bordelaise VII une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit de 2 993,52 euros pour les lots 4 et 5 et de 5 331,78 euros pour les lots 7 et 8, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion la SAS ACM Primeur, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], lots 4 et 5 et lots 7 et 8, [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— Débouté la SAS Fonciere Bordelaise VII du surplus de ses demandes ;

— Condamné in solidum la SAS ACM Primeur et M. [H] à payer à la SAS Fonciere Bordelaise VII la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum la SAS ACM Primeur et M. [H] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier.

L’ordonnance de référé a été signifiée le 06 septembre 2024 à M. [H] et il lui a été fait commandement de payer la somme globale de 42 465,58 euros. Il a été signifié à la société ACM Primeur un commandement d’avoir à payer la somme globale de 93 581,38 euros.

Par déclaration au greffe du 12 septembre 2024, la SAS ACM Primeur et M. [I] [H] ont relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SAS Foncière Bordelaise VII.

Le 16 septembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 04 février 2025.

La SAS Foncière Bordelaise VII a assigné le 18 octobre 2024 M. [H] et la SAS ACM Primeur devant la juridiction de la première présidente de la cour, aux fins de voir ordonner la radiation du rôle de l’affaire. A l’audience du 12 décembre 2024, la SAS Foncière Bordelaise VII a toutefois déclaré se désister. Les parties se sont rapprochées et les intimés ont fait part de leur acceptation du désistement, qui a été constaté par ordonnance du 12 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 17 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SAS ACM Primeur et M. [H] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil

— Réformer l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 29 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Donner acte à la SAS ACM Primeur qu’elle s’engage à régler sa dette actualisée ;

— Accorder à la SAS ACM Primeur un délai de grâce de trois mois pour s’acquitter des sommes dues à la société Fonciere Bordelaise VII.

— Laisser la charge des dépens et des frais irrépétibles à chaque partie.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 8 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SAS Foncière Bordelaise VII demande à la cour de :

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu le contrat de bail en date du 30 juillet 2019,

Vu le contrat de bail en date du 31 mai 2021,

Vu le commandement de payer du 7 septembre 2023,

Vu l’engagement de caution solidaire du 30 juillet 2019,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

— Condamner la société ACM au paiement de la somme de 32 620,06 euros à titre de provision, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement la société ACM Primeur et M. [I] [H] à payer à la SCI Fonciere Bordelaise VII la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner pareillement aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

1-Devant la cour d’appel, les appelants, qui ne contestent pas leur dette, se bornent à demander la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que, pour la société ACM, des délais de paiement de trois mois. Il convient toutefois d’abord de réviser le montant restant dû depuis l’ordonnance attaquée.

Sur le montant restant dû par la société ACM Primeur

2- La société Foncière Bordelaise VII expose que sa locataire restait lui devoir 10 235,22 euros pour le bail des lots 4 et 5, et 30 065,91 euros pour le bail des lots 7 et 8, mais que seule une somme de 50 000 euros lui a été payée par la caution. Elle ajoute que, au 31 décembre 2024, il lui reste dû la somme de 16 624,73 euros, portée à 32 620,06 euros avec le 1er trimestre 2025.

3- Ce montant n’est pas contesté par la société ACM Primeur.

4- Il conviendra en conséquence d’actualiser en ce sens la provision accordée par le premier juge, étant observé que M. [H], caution, a déjà réglé une somme de 50 000 euros, supérieure à celle à laquelle il s’était engagé.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

5- La société ACM Primeur et son président demandent à la cour la suspension des effets de la clause résolutoire, en faisant valoir qu’ils ne conteste pas le principe de sa dette locative, que la société explique par des difficultés de trésorerie passagères. Elle ajoute qu’elle a résilié à effet du 31 mai 2024 le bail portant sur les lots 4 et 5 afin de réduire ses charges, et que la restitution du dépôt de garantie de7 158,98 euros a été intégralement affectée au remboursement de la dette locative. La société fait valoir qu’elle a pu verser, courant 2024, un total de 19 865,32 euros pour les lots 4 et 5 et celui de 63 256,90 euros pour les lots 7 et 8. Elle ajoute qu’elle est de bonne foi et qu’elle entend procéder au règlement du solde restant dû dans les meilleurs délais, alors que la mise en jeu de la clause résolutoire conduirait à une cessation d’activité.

La société ACM Primeur demande en outre, sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil un délai de trois mois pour s’acquitter des sommes dues.

6- La société Foncière Bordelaise VII oppose que l’exécution n’a été que partielle, et que le juge des référés ne peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire qu’en considération de la situation du locataire, alors que ACM Primeur se contente d’invoquer sa bonne foi et ses difficultés de trésorerie passagères, qui perdurent pourtant puisque les indemnités d’occupation depuis la décision ne sont pas payées et n’exécute donc pas la décision dans sa totalité.

Sur ce,

7- Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

8- Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

9- En l’espèce, la société ACM Primeur justifie de sa situation, causée par des difficultés de trésorerie passagères, alors que le créancier ne fait état d’aucun besoin particulier.

10- Il apparaît que la caution de la société a payé une somme de 50 000 euros, supérieure à celle pour laquelle il s’était engagée, et que, dans les 8 derniers mois de l’année 2024, la société ACM Primeur a payé un total de 19 865,32 euros pour les lots 4 et 5 et celui de 63 256,90 euros pour les lots 7 et 8, faisant ainsi preuve de la loyauté de son comportement pour s’acquitter de sa dette locative. Il apparaît aussi que la société a procédé à la résiliation du second bail, qui portait sur les lots 4 et 5, ce qui est de nature à réduire notablement ses charges.

11- La société ACM Primeur remplit donc les conditions pour se voir accorder un délai de paiement de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour solder le reste de sa dette.

12- Dès lors, il y a lieu, en application de l’article L. 145-1 alinéa 2 ci-dessus, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. La clause résolutoire ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées ci-dessus.

Il sera ajouté en ce sens à la confirmation de l’ordonnance dont appel.

Sur les autres demandes

13- Compte tenu de la nature des faits, il n’y a pas lieu de faire davantage application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés in solidum par M. [H] et la société ACM Primeur.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,

Confirme l’ordonnance rendue entre les parties le 29 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Y ajoutant,

Actualise à 32 620,06 euros, incluant le 1er trimestre 2025, la somme due au titre des loyers impayés par la SAS ACM Primeur à la SAS Foncière Bordelaise VII,

Accorde à la SAS ACM Primeur un délai de trois mois pour s’acquitter de cette dette à compter de la signification de la présente décision,

Suspend pour la même durée la réalisation et les effets des clauses de résiliation des baux liant les parties, et dit que ces clauses résolutoires ne joueront pas si le locataire se libère dans les conditions fixées ci-dessus,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [H] et la SAS ACM Primeur aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président