Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 15 mai 2025, n° 24/04324

CA Bordeaux
Infirmation partielle 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a estimé que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure, et que Mme [V] n'est pas fondée à solliciter la nullité de l'ordonnance.
Rejeté
Délai de paiement erroné
La cour a jugé que le bail conclu entre les parties est régi par les stipulations des parties, et que le commandement a produit ses effets à l'issue du délai de deux mois.
Rejeté
Conditions de relogement
La cour a constaté que Mme [V] ne justifie pas d'un emploi stable et n'a pas fait de démarches suffisantes pour son relogement, déboutant ainsi sa demande.
Accepté
Créance d'arriéré locatif
La cour a jugé que le solde de la créance n'était pas sérieusement contesté, condamnant Mme [V] au paiement d'une somme à titre provisionnel.
Accepté
Succombance en appel
La cour a confirmé que Mme [V], ayant succombé en son recours, doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 15 mai 2025, n° 24/04324
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/04324
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette GAILLARDFrançoise PILLET
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET
Parties :	S.A. D' HLM ICF ATLANTIQUE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 15 MAI 2025

N° RG 24/04324 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N6TW

[I] [L] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063--2024-012655 du 29/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 06 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/00155) suivant déclaration d’appel du 01 octobre 2024

APPELANTE :

[I] [L] [V]

née le 18 Mars 1987 à [Localité 4] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

Profession : Sans emploi

demeurant [Adresse 1] (FRANCE)

Représentée par M^e Juliette GAILLARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par acte sous seing privé du 5 mars 2019, à effet du 6 mars 2019, la SA d’HLM ICF Atlantique a donné à bail à Mme [I] [L] [V] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

2- Par acte du 13 octobre 2023, la société d’HLM ICF Atlantique a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 251,60 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

3- Par acte du 24 janvier 2024, la société d’HLM ICF Atlantique a assigné Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

4- Par ordonnance réputée contradictoire du 6 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a :

— constaté l’acquisition de Ia clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 14 décembre 2023 ;

— condamné Mme [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [V] d’avoir volontairement libéré Ies lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [V] à payer à la société d’HLM ICF Atlantique la somme de 8 403,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arrière de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 24 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [V] à payer à la société d’HLM ICF Atlantique, à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— condamné Mme [V] à payer à la socété d’HLM ICF Atlantique une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

5- Mme [V] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance par déclaration du 1er octobre 2024.

6- Par dernières conclusions déposées le 17 mars 2025, Mme [V] demande à la cour de :

— déclarer recevable le présent appel.

À titre principal :

— annuler l’ordonnance de référé en ce que le Juge des référés n’était pas compétent pour prononcer l’expulsion de Mme [V] en présence d’une contestation sérieuse.

À titre subsidaire :

— constater la nullité du commandement payer qui a été délivré à Mme [V] et infirmer la décision de première instance, la clause de résiliation ne pouvant être appliquée en l’absence d’un commandement de payer préalable valide ;

— juger irrecevable la demande nouvelle formulée par la société d’HLM ICF Atlantique de voir fixer, à titre subsidiaire, la date de résiliation du bail au 29 février 2024 ou à défaut ;

— débouter la société d’HLM ICF Atlantique de cette demande, Mme [V] n’ayant jamais résilié son contrat de bail.

À titre infiniment subsidiaire :

— constater que le relogement de Mme [V] et de ses deux enfants mineurs à charge ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en conséquence, accorder à Mme [V] des délais supplémentaires pour quitter les lieux les plus larges possibles soit un an.

En tout état de cause :

— débouter la société d’HLM ICF Atlantique de ses demandes et notamment de la demande de condamnation provisionnelle à l’égard de Mme [V], le décompte de créance étant erroné, ou à défaut revoir le montant ;

— juger n’y avoir lieu à condamner Mme [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à défaut revoir le montant à plus juste proportion;

— juger ce que de droit concernant les dépens.

7- Par dernières conclusions déposées le 24 mars 2025, la société ICF Habitat Atlantique demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée.

— révoquer l’ordonnance de clôture et la fixer au jour des plaidoiries.

À titre principal :

— confirmer l’ordonnance en son entier dispositif sauf à condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3.029,08 euros à titre de provision sur l’arriéré des loyer et l’indemnité d’occupation arrêtés au 18 mars 2025,

— juger irrecevable la demande de délais avant expulsion ;

— débouter Mme [V] de ses demandes comme non fondées, ni justifiées.

À titre subsidiaire :

— fixer la date de résiliation du bail au 29 février 2024 ;

— confirmer l’ordonnance pour le surplus, sauf à condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3.029,08 euros à titre de provision sur l’arriéré des loyer et l’indemnité d’occupation arrêtés au 18 mars 2025,

— débouter Mme [V] de ses demandes comme non fondées, ni justifiées.

En toute hypothèse :

— condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

8- L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 3 avril 2025, avec clôture de la procédure au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9- Lors de l’audience, avant tous débats au fond, les parties se sont entendues pour voir révoquer l’ordonnance de clôture et fixer la clôture de l’instruction du dossier au jour de l’audience.

10- Mme [V] sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir que le commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 mentionne un délai de six semaines pour apurer la dette alors que la clause résolutoire du contrat de bail mentionne un délai de deux mois, rappelant que dans son avis du 13 juin 2024 n°24-70.002, la Cour de cassation a indiqué que 'les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.'

Elle en déduit, à titre principal, la nullité de l’ordonnance entreprise en raison de l’incompétence du juge des référés pour ordonner son expulsion en présence d’une contestation sérieuse, à titre subsidiaire, la nullité du commandement de payer.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite les délais les plus larges possibles pour quitter les lieux.

En tout état de cause, elle conteste le décompte de la bailleresse, estimant que compte tenu de l’effacement de sa dette locative par la commission de surendettement, elle n’est à jour, en mars 2025, redevable tout au plus que de la somme de 3.474,10 euros.

11- La société ICF Habitat Atlantique conclut pour sa part à la confirmation de l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de sa créance, après effacement de la dette, à hauteur de 3.029,08 euros, et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Sur ce,

12- Au préalable, le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, de sorte que Mme [V] n’est pas fondée à solliciter la nullité de l’ordonnance entreprise, ni celle du commandement de payer.

13- Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

14- En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

15- Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

16- Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines ' et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

17- En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement rédigée comme suit :

'Article 9 – Clause résolutoire

En cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.'

18- En conséquence, et comme le retient justement le premier juge, si le commandement signifié le 13 octobre 2023 par la société D’HLM ICF Atlantique vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi du 27 juillet 2023 à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties est demeuré régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte qu’il convient de retenir que le commandement du 13 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois.

19- Mme [V] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la provision

20- Il n’est pas contesté que le 25 juillet 2024 Mme [V] a saisi la commission de surendettement laquelle a décidé le 3 octobre 2024 un effacement total de sa dette locative dans le cadre d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

21- Il est tout aussi constant que les dettes nées après l’ouverture de la procédure de rétablissement personnel ne sont pas effacées par celle-ci.

22- La bailleresse produit un décompte actualisé faisant apparaître une créance de 3.029,08 euros au 18 mars 2025. Il convient toutefois de déduire de cette créance les frais de poursuite qui relèvent des dépens (797,28 euros) et l’indemnité de procédure allouée par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (150 euros).

23- Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Mme [V] sera condamnée au paiement de la somme de 2.081,80 euros à titre provisionnel pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 mars 2025.

Sur les délais

24- En vertu de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions'.

25- Selon l’article L. 412-4 du même code : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

26- En l’espèce, Mme [V] est, malgré l’effacement de sa dette locative par la commission de surendettement, toujours débitrice à ce jour d’un arriéré locatif à hauteur de 2.081,80 euros, étant relevé que depuis septembre 2024, elle n’a procédé qu’à deux paiements, l’un de 50 euros le 10 septembre 2024, l’autre de 200 euros le 12 novembre 2024. Par ailleurs, elle ne justifie pas d’un emploi stable et n’a déposé une demande de logement locatif social que le 22 janvier 2025, soit postérieurement à la présente procédure et à sa déclaration d’appel.

27- Au regard de ces éléments, il convient de débouter Mme [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

28- Mme [V], qui succombe en son recours, en supportera les dépens. Il n’y a pas lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à condamner Mme [V] à payer à la société ICF Habitat Atlantique la somme de 2.081,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 mars 2025,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,