COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 DECEMBRE 2025

N° RG 21/01037 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L6PP

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] »

c/

[T] [W] (décédé)

[J] [W]

[C] [W]

[L] [W]

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT

EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 17/05306) suivant déclaration d’appel du 22 février 2021

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] »

sis [Adresse 3], [Adresse 15], [Adresse 14] à [Localité 18]

agissant par son Syndic la société VESTALIA IMMO dont le siège est [Adresse 21] [Localité 10], elle-même agissant par ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[T] [W]

décédé le 26.01.23

demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

[J] [W]

né le 16 Juin 1968 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

en son nom personnel et ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T] [W]

[C] [W]

né le 24 Août 1966 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 12] – [Localité 8]

en son nom personnel et ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T] [W]

[L] [W]

né le 04 Mai 1974 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 13] – [Localité 9]

en son nom personnel et ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T] [W]

Représentés par M^e Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

Société en nom collectif, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 435 166 285, dont le siège est [Adresse 11] [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Emmanuel GUERIN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [M] [O], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Courant 2008, la société en nom collectif (ci-après désignée Snc) Vinci Immobilier Résidentiel a entrepris la construction d’une résidence dénommée [Adresse 3] au [Adresse 3] à [Localité 18]. Les consorts [W] sont propriétaires du fonds mitoyen situé au [Adresse 16].A l’occasion des travaux de démolition du projet entrepris par la société Vinci Immobilier Résidentiel, des fissures sont apparues sur le bâtiment des consorts [W].La Snc Vinci Immobilier Résidentiel a placé des ouvrages de consolidation dont une lierne en béton.( Définition: en architecture contemporaine: ouvrage de soutènement)

Les consorts [W] ont entrepris une action à l’encontre de la société Vinci Immobilier et des constructeurs, pour être indemnisés de leurs préjudices.

Aux termes de cette procédure par arrêt du 10 janvier 2017, la cour d’appel de Bordeaux s’est prononcée sur les responsabiltés et les préjudices des requérants.

Postérieurement, se plaignant d’un ancrage des ouvrages de consolidation de l’immeuble des consorts [W] sur son fonds, par actes des 2, 6 et 11 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action dirigée contre la Snc Vinci Immobilier Résidentiel et les consorts [W], fondée sur les articles 545 et 1382 du code civil en vue de faire cesser l’empiétement.

2. Par jugement du 08 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— donné acte à la société Vinci de son engagement et l’a condamnée, en tant que de besoin, à faire réaliser les travaux tels que prévus au CCTP en vue du retrait des ouvrages de confortement provisoire posés sur l’immeuble [W] et dépassant sur l’assiette du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], à l’exception de la lierne en béton, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement puis sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de ses demandes en démolition et en remise en état du mur sud du bâtiment [Adresse 19] sous astreinte,

— débouté les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté les parties de leurs demandes en frais irrépétibles de procédure,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

3. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement, le 22 février 2021.

Messieurs [C], [J] et [L] [W] sont intervenus à l’instance après le décès de leur père, M. [T] [W].

L’audience a été fixée le 1er février 2024 puis renvoyée au 11 juin 2024 puis défixée, avant d’être fixée à nouveau au 23 octobre 2025.

Une injonction de conclure a été prononcée le 19 mai 2025 à l’encontre de la Snc Vinci Immobilier Résidentiel pour le 30 juin 2025 et à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et des consorts [W] pour le 30 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour, sur le fondement des articles 545 et 1240 du code civil et à titre subsidiaire des articles 1146 ancien et suivants et 1231 et suivants du code civil s’agissant de Vinci Immobilier Résidentiel, de :

— réformer le jugement du 8 décembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en démolition et de remise en état du mur sud bâtiment [Adresse 19] sous astreinte ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles de procédure, Statuant à nouveau,

— déclarer les consorts [W] et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel responsables de l’empiétement dont il se plaint

— condamner in solidum les consorts [W] et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à procéder à leur frais à la démolition de tous les ouvrages empiétant sur son assiette, à savoir la lierne en béton et les étais fixés sur le mur sud de l’immeuble dénommé « [Adresse 19] » sous astreinte de 500 euros par jour de retard deux mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire sur la réparation, Dans l’hypothèse où la lierne serait maintenue,

— condamner les consorts [W] à comparaître devant notaire afin de régulariser un acte consacrant la servitude afférente à la lierne sous astreinte de 200 euros par jour trois mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— les condamner à prendre en charge le coût de l’acte notarié à intervenir,

— condamner in solidum les consorts [W] et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel au paiement des sommes suivantes :

—  27 255 euros au titre de la moins-value afférente au maintien de la lierne, -666,50 euros au titre du rehaussement des barrières,

— décider que ce dernier montant sera actualisé sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction entre la date du devis du 10 octobre 2022 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

S’agisant des étais,

— désigner tel expert qu’il plaira lui confiant la mission suivante :

— convoquer les parties, informer leurs conseils,

— se rendre sur place,

— visiter les lieux litigieux,

— prendre connaissance des pièces qui lui auront été communiquées dans le respect du contradictoire,

— définir à l’aide de devis émanant d’entreprises, au besoin spécialisées, les travaux nécessaires à l’enlèvement des étais et la restauration des lieux,

— dire si une maîtrise d’oeuvre sera nécessaire, dans l’affirmative en chiffrer le coût, – émettre une note de synthèse avant le dépôt de son rapport définitif, laissant aux parties un temps suffisant pour lui adresser des dires récapitulatifs,

— définir les modalités de consignation,

— surseoir à statuer dans l’attente du résultat de l’expertise judiciaire, En tout état de cause, débouter les consorts [W] et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner in solidum les consorts [W] et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à lui verser une somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice des 22 juin 2015 et 6 juin 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2025, la Snc Vinci Immobilier Résidentiel demande à la cour, sur le fondement des articles 122, 564 et 910-4 du code de procédure civile, 1642-1, 1648 alinéa 2 et 545 du code civil et l’ancien article 1382 du code civil, de :

— réformer le chef du jugement rendu le 8 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il lui a donné acte de son engagement et l’a condamné, en tant que de besoin, à faire réaliser les travaux tels que prévus au CCTP en vue du retrait des ouvrages de confortement provisoire posés sur l’immeuble [W] et dépassant sur l’assiette du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], à l’exception de la lierne en béton, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement puis sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de ses autres demandes et les consorts [W] de leurs demandes,Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable car prescrite, l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à son encontre,A défaut,- la condamner à régler la somme de 106.317,97 euros TTC selon devis de la Société TMH du 26 octobre 2018 au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au titre des travaux tels que prévus au CCTP du BET AIA en vue du retrait des ouvrages de confortement provisoire posés sur l’immeuble [W] et dépassant sur l’assiette du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], à l’exception de la lierne en béton,

— déclarer irrecevables comme nouvelles devant la cour les demandes du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 3] formées à titre subsidiaire tendant à obtenir sa condamnation in solidum au paiement des sommes de 27 255 euros au titre de la moins-value afférente au maintien de la lierne et de 1 666.50 euros au titre du réhaussement des barrières, ainsi que la demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire visant à définir les travaux nécessaires à l’enlèvement des étais et la restauration des lieux,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de toute autre demande à son encontre,

— débouter les consorts [W] de toutes leurs demandes envers elle,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2025, les consorts [W] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] fondé, dès lors le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 8 décembre 2020 en toutes ses dispositions sauf pour les avoir déboutés de leurs demandes,

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] abusive à leurs égard dans la mesure où il n’y a aucun fondement à agir à leur encontre,

— Dès lors condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à leurs payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par une action abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à leurs payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Réformant le jugement du 8 décembre 2020 pour le surplus et statuant à nouveau :

— donner acte à la Sac Vinci Immobilier Résidentiel de son encagement à réaliser les travaux d’enduisage et d’étanchéité du mur pignon de leur immeuble,

— A défaut condamner Snc Vinci Immobilier Résidentiel à réaliser les travaux d’enduisage et d’étanchéité du mur pignon de leur immeuble en exécution de son engagement judiciaire, dès la signification de l’arrêt à intervenir et au plus tard dans le délai de 30 jours de la signification et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de même et dans le même délai à produire le constat de bonne fin des travaux,

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires comme étant non fondées. L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action

4. La société Vinci soutient que l’action du syndicat des copropriétaires revient à se fonder sur le défaut de conformité de la chose vendue alors que l’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que «' … l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.'» or ce n’est que plus de six ans après la livraison des parties communes que le syndicat des copropriétaires l’a assignée pour la voir condamner à retirer les étais litigieux, si bien que son action est prescrite.

5.Toutefois, la cour constate que le syndicat des copropriétaires n’a pas fondé son action sur cette disposition légale mais sur le respect de son droit de propriété et sur la responsabilité délictuelle de la société Vinci, si bien que cette dernière ne démontre pas l’existence d’une prescription ou d’une péremption affectant un tel fondement.

6. En effet, le syndicat des copropriétaires qui n’est pas le cocontractant du vendeur de l’immeuble, la société Vinci, tient son droit de la loi de 1965 sur la copropriété, si bien qu’il n’était pas soumis pour agir au délai de 13 mois à compter de la livraison des parties communes, car conformément à l’article 14 de la dite loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires agit avec la mission légale d’administrer et de conserver les parties communes et ne vient pas aux droits des copropriétaires, lesquels ne peuvent agir qu’au titre de leurs parties privatives.

7. Enfin, la société Vinci Immobilier Résidentiel s’est toujours engagée à supprimer les ouvrages confortatifs litigieux si bien qu’aucune forclusion n’a pu intervenir.

Sur l’empiétement

8. Le tribunal a considéré que la SNC Vinci n’avait pas commis de faute en mettant en 'uvre, et en maintenant des étais qui empiétaient sur le fonds de la copropriété car ces travaux confortatifs avaient été préconisés par l’expert judiciaire et avait permis d’éviter l’effondrement de l’immeuble des consorts [W]. Il a donné acte à la société Vinci de son engagement à réaliser les travaux en vue du retrait des ouvrages de confortement provisoires à l’exception de la lierne en béton, s’agissant d’une structure définitive qui préexistait à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux, le 10 janvier 2017.

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir en lecture du rapport d’expertise de M. [B] que les ouvrages de confortement auraient dû être déposés après la réalisation des travaux de renforcement en sous 'uvre ainsi que du mur de refend de l’immeuble des consorts [W]. En effet, le bureau d’études a confirmé qu’aucune structure n’était plus nécessaire pour assurer la stabilité de ce dernier immeuble voisin. Or, la lierne en béton qui servait d’ancrage à la structure métallique de renfort provisoire est toujours présente et constitue l’empiétement litigieux. Cet empiétement relève de la responsabilité délictuelle de la société Vinci immobilier qui aurait dû prévenir la fragilisation de l’immeuble [W] en raison de ses travaux, par des études techniques préalables. Le droit à la démolition de l’empiétement s’impose sans que l’action soit soumise à un contrôle de proportionnalité. Les propriétaires du fonds empiété ont droit à la remise en état, et ce quelles qu’en soient les conséquences.

La SNC Vinci Immobilier Résidentiel considère que l’expert judiciaire a préconisé le maintien de la lierne en béton définitivement si bien que l’on ne peut ordonner sa suppression. Elle ajoute que les dispositions de l’article 545 du code civil relatives à l’empiétement ne concernent que les relations entre voisins si bien que seuls les consorts [W] pourraient être condamnés à faire cesser l’empiétement. Pour sa part la société Vinci n’a commis aucune faute dans la réalisation des ouvrages. La pose d’étais s’est avérée un cas de force majeure pour éviter l’effondrement de l’immeuble voisin [W]. Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à revendiquer une indemnisation pour faute qui prendrait la forme d’une obligation de retirer les étais et de faire les travaux de reprise du mur sous astreinte. Le syndicat des copropriétaires n’a pas subi de préjudice. Elle ajoute qu’elle ne peut maintenir son engagement de réaliser les travaux de retrait des ouvrages confortatifs, à l’exception de la lierne en béton, car le syndicat des copropriétaires a refusé son intervention. Elle demande à la cour de limiter sa condamnation au devis de la société TMH du 26 octobre 2018, sans qu’il soit ajouté le coût d’une maîtrise d''uvre qu’elle avait proposée d’assumer, ni d’indexer le montant de cette condamnation alors que les travaux n’ont pu être effectués pat la seule volonté du syndicat des copropriétaires.

Les consorts [W] font notamment valoir qu’il n’y a plus de discussion sérieuse entre les parties dans la mesure où la société Vinci s’est engagée et renouvelle son engagement par les conclusions qu’elle a signifiées devant la cour, à supprimer les étais mis en place provisoirement. La persistance du syndicat des copropriétaires à les maintenir dans cette procédure procède d’une action abusive alors qu’ils sont les seuls victimes des désordres. Le syndicat des copropriétaires sera déclaré particulièrement mal fondé à agir et à présenter des demandes à leur encontre. En outre, il est défaillant à rapporter une faute commise par eux. Enfin, il convient de faire droit à leur appel incident et il convient de condamner la société Vinci à prendre en charge l’enduisage du mur pignon, lequel est indispensable pour assurer l’étanchéité de ce mur de l’immeuble, ces travaux n’ayant pu être réalisés car les étais empêchaient ces travaux et la société Vinci s’était engagée à les prendre en charge.

Sur ce

9. Aux termes de l’article 545 du code civil «' nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité»

10. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. [B] que les étais mis en place à titre conservatoire devaient être maintenus pendant au moins un an après la fin des travaux de reprise de structure sur l’immeuble des consorts [W] et après un diagnostic de l’état de stabilité de cet immeuble, cette préconisation ne concerne pas la lierne en béton qui a vocation à être maintenue.

Si la société Vinci s’était engagée à réaliser les travaux nécessaires à l’enlèvement des étais provisoires, elle y a renoncé en cause d’appel

11. En conséquence, après avoir constaté qu’elle ne conteste pas sa responsabilité ; laquelle a été consacrée, vis à vis des consorts [W], par la cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 10 janvier 2017 et dans la mesure où son obligation à supporter les coûts des travaux de retrait des étais provisoires outre l’enduisage du mur pignon des consorts [W] a été consacrée, il y a lieu avant dire droit d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la possibilité d’enlever les étais et la lierne pour libérer le fonds du syndicat des copropriétaires et ce sans dommage pour l’immeuble des consorts [W] et ainsi de chiffrer le coût des travaux de reprise qui seraient nécessaires.

12. Dans l’hypothèse où cet enlèvement ne serait pas totalement ou partiellement possible, il conviendrait alors de mesurer précisément l’emprise des éléments confirmatifs qui seraient maintenus au détriment du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes,

Avant dire droit, ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder M. [C] [G] demeurant [Adresse 23] [Localité 6], tel: [XXXXXXXX02], courriel:[Courriel 20],

Dit qu’en cas d’empêchement celui-ci serait alors remplacé par M. [R] [U] demeurant [Adresse 4] [Localité 7], tel: [XXXXXXXX01] courriel:[Courriel 22]

avec pour mission:

— se rendre sur place [Adresse 3] à [Localité 18] après y avoir convoquer les parties et leurs avocats,

— se faire remettre par les parties leurs pièces et notamment les devis émanant d’entreprises ayant déjà chiffré les coûts d’enlévement des étais et bierne,

— visiter les lieux,

— Décrire les étais et bierne qui ont été installés pour protéger l’immeuble des consorts [W],

— Dire si ces étais et bierne pourraient être enlevés sans risque et à quel coût, – Chiffrer les travaux de remise en état des lieux,

— Dire si une maîtrise d’oeuvre sera nécessaire et en chiffrer le coût,

— Dans l’hypothèses où l’enlèvement des étais et bierne ne serait pas envisageable, indiquer précisément l’emprise de ces ouvrages sur le fonds du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3],

— fournir à la cour d’appel, le cas échéant, tous éléments techniques complémentaires utiles à la solution du litige ;

Dit que dans le mois du présent arrêt, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] devra consigner au greffe de la Cour d’appel une somme de 4000 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation du délai de consignation ;

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avérait beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au juge chargé du contrôle et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, le cas échéant, la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses opérations, en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations, auxquelles il répondra dans son rapport définitif ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la Cour dans les six mois de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation de la provision par le greffe ;

Dit que la mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du mgistrat chargé du contrôle des expertises, à qui il sera référé en cas de difficulté et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état cabinet du 03 juin 2026 pour surveiller la mesure d’expertise.

Réserve les dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,