Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 17 avril 2025, n° 22/00079

TGI 15 novembre 2021

CA Bordeaux
Confirmation 17 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Illégalité des résolutions de l'assemblée générale
La cour a estimé que les résolutions de l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires, y compris à M. [J], et que ce dernier n'a pas engagé d'action pour déclarer ces résolutions nulles.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. [J] était la partie perdante dans la procédure d'appel.
Accepté
Validité des résolutions de l'assemblée générale
La cour a confirmé que les résolutions de l'assemblée générale n'avaient pas été contestées dans le délai légal et s'imposent donc à M. [J].
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a jugé que M. [J], étant la partie perdante, doit supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 avr. 2025, n° 22/00079
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/00079
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 15 novembre 2021, N° 19/07236
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Luc MANETTIMarie-José MALO
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUXDUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Parties :	Société d'avocats inter barreaux c/ Le syndicat des copropriétaires de la Résidence MER ET SUD [ Adresse 2 ] à

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 22/00079 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MP3Z

[C] [J]

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence MER ET SUD [Adresse 2] à [Localité 4]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/07236) suivant déclaration d’appel du 05 janvier 2022

APPELANT :

[C] [J]

né le 06 Décembre 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant Rés MER et SUD – [Adresse 1] – [Localité 4]

Représenté par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence MER ET SUD [Adresse 2] à [Localité 4]

représenté par son nouveau syndic, Madame [G] [I] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le N° A 339 339 541, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [C] [J], propriétaire de l’appartement C 61 au sein de la Résidence Mer et Sud 1, située [Adresse 6] à [Localité 4], a installé un jacuzzi sur la terrasse de son appartement, a remplacé le plancher en caillebotis par un plancher en bois ipé et a augmenté la hauteur du garde corps du balcon de quatre centimètres.

Les copropriétaires de la résidence Mer et Sud, réunis en assemblée générale le 15 juin 2018, ont rejeté dans leurs résolutions 27, 28 et 29, les demandes de régularisation formées par M. [J] relatives à l’installation du jacuzzi, et du remplacement des caillebotis par des lames en bois ipé, et ont voté la remise dans son état d’origine de la terrasse.

2- Par acte du 3 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mer et Sud (ci-après le syndicat) a assigné M. [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à retirer le jacuzzi de la terrasse de son appartement, et à remettre celle-ci dans son état d’origine.

Par jugement du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence Mer et Sud représenté par son syndic la Société par actions simplifiées AJP,

— a condamné M. [J] à retirer le jacuzzi de la terrasse de son appartement et à remettre celle-ci dans son état d’origine, avec un revêtement en caillebotis posé et non vissé, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 60 jours commençant à courir 4 mois après la signification de la présente décision,

— l’a condamné à payer au syndicat la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [J] a relevé appel du jugement le 5 janvier 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 février 2025, M. [J] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965:

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel du 15 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Bordeaux,

statuant à nouveau,

— de le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

y faisant droit,

— de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de juger que le règlement de copropriété de la résidence Mer et Sud 1 est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

en conséquence,

— de juger que les résolutions n°27, 28, 29, et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Mer et Sud 1 du 15 juin 2018 sont également contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner le syndicat à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner le syndicat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mer et Sud demande à la cour d’appel, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, et de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965:

— de déclarer M. [J] irrecevable en ses demandes, comme étant nouvelles en cause d’appel, tendant à :

— juger que le règlement de copropriété de la résidence Mer et Sud est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

en conséquence,

— juger que les résolutions n° 27, 28, 29 et 30 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence Mer et Sud du 15 juin 2018 sont également contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— de le déclarer irrecevable en son exception d’illégalité,

en tout état de cause,

— de le déclarer mal fondé en son appel,

— de l’en débouter,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 15 novembre 2021,

— de le condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées en cause d’appel par M. [J].

5- La syndicat soulève l’irrecevabilité des demandes formées par M.[J] tendant à ' juger que le règlement de copropriété de la résidence Mer et Sud 1 est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence, de juger que les résolutions n°27 ; 28 ; 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Mer et Sud 1 du 15 juin 2018 sont également contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965".

Il soutient qu’en première instance, M.[J] n’a jamais soulevé l’illégalité des résolutions critiquées adoptées lors de l’assemblée générale du 15 juin 2018, et pas davantage l’irrégularité du règlement de copropriété aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

6- M.[J] réplique que ses prétentions sont les mêmes qu’en première instance, même s’il soulève un moyen de droit différent, et qu’elles sont en conséquence recevables.

Sur ce

7- L’article 564 du code de procédure civile dispose qu''à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

8- En l’espèce, la cour d’appel relève que les demandes de «juger que» ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi , mais des moyens ou arguments au soutien de la prétention de M. [J] tendant au débouté des demandes du syndicat, qui seront en tout état de cause examinés par la cour d’appel.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur leur recevabilité.

Sur la demande du syndicat tendant à la condamnation de M.[J] à retirer sous astreinte le jacuzzi de la terrasse de son appartement, et à remettre celle-ci dans son état d’origine.

9- M.[J] soutient que le tribunal a considéré de manière erronée que la terrasse comprise dans son lot s’apparentait à une partie commune à usage pirvatif, et qu’il devait obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour y exécuter des travaux, que de plus il demeure recevable à soulever l’exception d’illégalité de délibérations prises sur le fondement de clauses du règlement de copropriété contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, indépendamment du délai de contestation fixé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait en effet valoir que la lecture du règlement de copropriété ne permet pas de déterminer les parties privatives et les parties communes de l’immeuble, et qu’il faut donc se référer à son titre de propriété, qui indique sans ambiguïté que la terrasse est une partie privative.

Il prétend ensuite que la pose d’un jacuzzi et de lames en bois ipé ne s’apparente pas à des travaux sur des parties communes nécessitant l’accord de l’assemblée des copropriétaires.

10- Le syndicat réplique que les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2018, n’ayant pas fait l’objet de contestation dans le délai légal de deux mois, sont devenues définitives et s’imposent à tous les copropriétaires.

Il ajoute que M.[J] ne peut non plus soulever l’exception d’illégalité de ces délibérations, celles-ci devenues définitives ne pouvant être remises en cause par voie d’action principale ou d’exception.

Il rappelle enfin que seul le règlement de copropriété détermine les parties communes et les parties privatives.

Sur ce,

11- Selon les dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, 'les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisèment à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot'.

Il est constant que le copropriétaire qui souhaite exécuter des travaux sur des parties communes dont il a la jouissance privative, doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est admis que les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée (Civ.3ème, 28 mai 2020, n°18-20.368).

12- Pour condamner M.[J] à retirer le jacuzzi de la terrasse de son appartement et à remettre celle-ci dans son état d’origine, le tribunal a relevé que le copropriétaire qui souhaite exécuter des travaux sur des parties communes dont il a la jouissance privative, doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que l’assemblée générale du 15 juin 2018 n’a pas autorisé M.[J] à régulariser les installations effectuées sur sa terrasse, et que ces trois résolutions n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

13- En l’espèce, le syndicat produit un courrier rédigé par M.[J] le 3 mai 2018 aux termes duquel il 'demande aux personnes de la copropriété, présents à l’assemblée du 15 juin 2018, l’autorisation de régularisation des travaux effectués sur sa terrasse’ (pièce 3 Syndicat), et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2018, à laquelle M. [J] n’était ni présent, ni représenté, qui contient les trois résolutions suivantes:

— une résolution N°27 refusant à M.[J] l’installation d’un jacuzzi sur sa terrasse,

— une résolution n°28 refusant l’autorisation à M. [J] de régulariser les travaux effectués sur sa terrasse, à savoir la substitution des caillebotis par des lames en IPE ,

— la résolution n°29 décidant de la remise en état d’origine par M.[J] de sa terrasse permettant sans démontage l’accès au complexe d’étanchéité afin de permettre son entretien dans un délai raisonnable à savoir le 15 septembre 2018 (pièce 1 syndicat).

14- Il n’est pas contesté que les résolutions contenues dans le procès-verbal d’assemblée générale, qui a été notifié à M. [J] par courrier recommandé du 26 juillet 2018, reçu le 30 juillet 2018, n’ont fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ( pièce 4 Syndicat).

15- Toutefois, M.[J] fait valoir les dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles:

' un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

L’article 9 de la même loi prévoit quant à lui que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

16- Le moyen soulevé par M.[J] selon lequel il peut toujours contester, même s’il ne l’a pas fait dans le délai de deux mois, les résolutions rappelées supra, dans la mesure où elles seraient illégales, car prises sur le fondement de clauses du règlement de copropriété elles -mêmes contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 précités, est inopérant en l’espèce.

En effet, s’il est exact que le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux actions tendant à voir réputer non écrite une disposition illicite du règlement de copropriété, alors même que cette clause a été introduite par une décision d’assemblée générale devenue définitive (Civ.3ème, 27 septembre 2000, pourvoi n° 98-22.792), encore faut-il que cette clause ait été au préalable déclarée non écrite, faute de quoi elle doit être appliquée (Civ.3ème, 28 avril 2011, pourvoi n°10-14.298, Civ.3ème, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-13.201).

17- Or, en l’espèce, M. [J] se borne à demander à la cour de juger que le règlement de copropriété est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et que les résolutions N° 27, 28 et 29 de l’assemblée générale sont également contraires à ces mêmes dispositions, sans avoir au préalable engagé d’action tendant à les déclarer nulles, et sans même, au demeurant, en demander la nullité devant la cour d’appel.

Par conséquent, les résolutions de l’assemblée générale du 15 juin 2018 s’imposent à l’ensemble des copropriétaires, y compris à M. [J], et ce quelles que soient les critiques qu’il émet tardivement, tenant à la violation des dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ou au fait que l’installation du jacuzzi ou des lames de revêtement de sol ne s’analyseraient pas en des travaux sur des parties communes soumis à autorisation.

18- A titre surabondant, la cour d’appel relève que l’argument soulevé par M. [J] selon lequel sa terrasse serait une partie privative, l’acte par lequel il a acquis le bien litigieux désignant celui-ci ainsi qu’il suit 'lot N°480: appartement comprenant entrée, salon… terrasse', ne résiste pas à la lecture de l’article 4 du règlement de copropriété qui désigne clairement, comme parties communes de l’immeuble 'les couvertures des bâtiments ainsi que les terrasses accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à l’usage privatif', de même que 'les ornements de façades, les balcons et loggias (à l’exclusion des garde-corps, balustrades et barres d’appui et du revêtement de sol)'.

Le règlement de copropriété, ayant valeur contactuelle entre les copropriétaires, a vocation à s’appliquer, de sorte que la terrasse de M. [J] est bien une partie commune à usage privatif, si bien qu’en tout état de cause, le règlement de copropriété et les résolutions litigieuses adoptées en assemblée générale du 15 juin 2018 ne contreviennent pas aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

19- En conséquence le jugement qui a condamné M.[J] à retirer le jacuzzi de la terrasse de son appartement, et à remettre celle-ci dans son état d’origine, avec un revêtement en caillebotis posé et non vissé, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 60 jours commençant à courir 4 mois après la signification de la présente décision, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

20- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

21- M. [C] [J], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamné à payer au syndicat la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes de M. [J] tendant à ' juger que le règlement de copropriété de la résidence Mer et Sud 1 est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence, de juger que les résolutions n°27 ; 28 ; 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Mer et Sud 1 du 15 juin 2018 sont également contraires aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965".

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M.[C] [J] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Mer et Sud la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,