COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 OCTOBRE 2025

N° RG 23/02950 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKBD

S.A.S.U. TRANSAXIA SUD OUEST

c/

[F] [D]

[V] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/02309) suivant déclaration d’appel du 21 juin 2023

APPELANTE :

S.A.S.U. TRANSAXIA SUD OUEST, RCS [Localité 4] n°827.088.999 agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[F] [D]

née le 01 Mai 1976 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[V] [N]

née le 09 Septembre 1980 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Représentées par M^e Xavier HEYMANS de la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

1. Mme [F] [D] et Mme [V] [N] sont propriétaires en indivision d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1].

La SASU Transaxia Sud Ouest exploite une activité d’agence immobilière.

Mme [D] et Mme [N] se sont rapprochées de la société Transaxia Sud Ouest dans le cadre de leur projet de cession de l’immeuble dont elles sont propriétaires.

Par contrat du 7 juillet 2021, Mme [D] et Mme [N] ont conclu avec la société Transaxia Sud Ouest un mandat de vente simple et sans exclusivité concernant cet immeuble, au prix de 240 000 euros net vendeur et 254 000 euros frais d’agence inclus.

Ce contrat stipulait des honoraires au bénéfice de la société Transaxia Sud Ouest d’un montant de 14 000 euros TTC « exigibles le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, signé des deux parties ».

Par courriel du 4 août 2021, la société Transaxia Sud Ouest a transmis à Mme [D] et Mme [N] une proposition d’achat formulée par les consorts [P] au prix de 244 000 euros frais d’agence inclus et comportant plusieurs conditions.

Mme [D] et Mme [N] se sont conformées aux demandes de la société Transaxia Sud Ouest et la lui ont retournée contresignée.

Par courriel du 10 août 2021, Mme [D] et Mme [N] ont sollicité des informations complémentaires sur les conditions de réalisation de la vente du bien, notamment concernant « le montant du dépôt de garantie » ou encore « le montage financier » envisagé par les acquéreurs (paiement comptant ou financement par prêt bancaire).

En réponse, la société Transaxia Sud Ouest a informé Mme [D] et Mme [N], d’une part, que les acquéreurs envisageraient « un apport de 80 000 euros complété d’un prêt immobilier » et, d’autre part, que le montant de la garantie devrait être fixé lors de la signature du compromis de vente.

Par courriel du 10 août 2021, compte tenu de ces informations dont elles n’avaient jamais eu connaissance auparavant, Mme [D] et Mme [N] émettaient « de grosses réserves sur la solidité » de l’opération et informaient la société Transaxia Sud Ouest de leur volonté de se « désengager de la proposition d’achat ».

Par courrier du 12 août 2021, Mme [D] et Mme [N] ont confirmé leur volonté de se désengager à la suite des nouveaux éléments portés à leur connaissance.

Par courrier recommandé avec AR du 19 août 2021, la société Transaxia Sud Ouest a mis en demeure Mme [D] et Mme [N] de lui verser la somme de 14 000 euros TTC correspondant au montant de ses honoraires dans ce dossier.

2. Par acte du 24 mars 2022, la société Transaxia Sud Ouest a fait assigner Mme [D] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de les voir condamner in solidum au paiement de la somme principale de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir.

Mme [D] a refusé la proposition de médiation présentée par le juge de la mise en état.

3. Par jugement contradictoire du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté l’intégralité des demandes de la société Transaxia Sud Ouest ;

— rejeté la demande reconventionnelle ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

4. La société Transaxia Sud Ouest a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 juin 2023, en ce qu’il a :

— rejeté l’intégralité des demandes de la société Transaxia Sud Ouest ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest aux dépens.

5. Par dernières conclusions déposées le 6 février 2024, la société Transaxia Sud Ouest demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté l’intégralité des demandes de la société Transaxia Sud Ouest ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Transaxia Sud Ouest aux dépens.

Statuant à nouveau :

— condamner in solidum Mmes [D] et [N] à verser à la société Transaxia Sud Ouest la somme de 14 000 euros à titre de dommages intérêts et correspondant au montant des honoraires qu’elle devait percevoir du fait de la vente ;

— condamner in solidum Mmes [D] et [N] à verser à la société Transaxia Sud Ouest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter Mmes [D] de leur demande incidente tendant à voir condamné la société Transaxia Sud Ouest au versement à Mmes [D] une somme de 4 000 euros chacune de dommage et intérêt en réparation de leur préjudice.

6. Par dernières conclusions déposées le 23 avril 2024, Mme [D] et Mme [N] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 juin 2023 en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société Transaxia Sud Ouest ;

— débouter la société Transaxia Sud Ouest de toutes ses demandes ;

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 juin 2023 en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Mmes [D] ;

— condamner la société Transaxia Sud Ouest à verser à Mme [D] et Mme [N] la somme de 4 000 euros chacune au titre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi ;

— condamner la société Transaxia Sud Ouest à verser à Mme [D] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— condamner la société Transaxia Sud Ouest à verser à Mme [N] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 15 septembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la demande en paiement de la société Transaxia Sud Ouest.

8. La société appelante, au visa des articles 1113, 1114, 1193, 1583, 1589 du code civil, affirme qu’il a existé un accord sur la chose et le prix de vente entre les parties au contrat, ce qui a rendu la cession parfaite et a engagé les intimées à vendre leur bien.

Elle en déduit que la décision attaquée aurait dû retenir que Mmes [D] et [I] étaient tenues par le contrat de vente, car si celle-ci a constaté que ces dernières avaient bien donné leur accord sur la chose et le prix, elle s’est néanmoins méprise sur le caractère parfait de la vente en ce qu’elle y a ajouté des conditions financières qui ne sont qu’un aspect accessoire de ce contrat.

De surcroît, elle soutient que ses adversaires, s’ils avaient voulu en faire un élément essentiel de la vente, auraient dû en faire état dès la signature de l’offre d’achat, alors que la condition supplémentaire liée au financement de la vente par les acquéreurs ne lui a été signalée que par le courriel du 10 août 2021, soit 5 jours après l’acceptation de l’offre d’achat sans réserve.

L’appelante dénonce le fait que les intimées ne se sont intéressées au financement que lorsqu’elles ont trouvé une offre plus intéressante.

Elle note encore que l’offre d’achat est un document type mentionnant qu’un autre acte sous seing privé doit préciser les modalités de la vente, notamment les conditions suspensives, mais que la partie adverse n’a même pas connu la proposition de financement qui aurait pu être émise, celle-ci s’étant désistée de son engagement.

En tout état de cause, elle conteste que la vente n’ait pas été formée et qu’elle ait été conditionnée par l’acte destiné à préciser les modalités de la cession comme l’ont retenu les premiers juges.

De même, elle conteste que Mmes [D] et [N] puissent lui opposer la non réalisation de la condition suspensive lié à la réalisation d’un diagnostic technique, celle-ci n’ayant pas été avérée uniquement en raison de leur propre désistement, alors qu’elles en étaient débitrices, de sorte qu’elles ne sauraient invoquer cet élément.

9. Elle avance avoir été privée de sa rémunération au titre de la vente souscrite du fait de la rétractation fautive adverse et pouvoir solliciter des dommages et intérêts à ce titre en application de l’article 1217 du code civil, soit le montant prévu de 14.000 € au jour du paiement du prix de la cession.

Elle considère que les pourparlers ont été rompus abusivement par la partie adverse, qu’il s’agit d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil, ce 5 jours après la signature de la vente.

***

Sur ce :

10. En vertu de l’article 1104 alinéa premier du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1118 du même code dispose 'L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.'

L’article 1353 du code civil précise quant à lui que 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

11. La cour rappelle que la promesse d’achat objet du présent litige stipule pour les vendeuses 'Bon pour vente au prix de 244.000" et que les acquéreurs ont pour leur part mentionné non seulement ce prix de 244.000 €, mais également 'La signature du compromis devra intervenir avant le : 3/09/2021. En cas d’accord des propriétaires, un acte sous seing privé sera établi en précisant toutes les modalités de la vente, notamment les conditions suspensives suivantes : sous réserve des diagnostics'.

Il résulte de cet élément, non remis en cause par les parties, que la vente objet du présent litige était soumise à plusieurs conditions suspensives.

12. Or, si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de ces clauses suspensives, il n’est pas davantage remis en cause que le contrat objet du litige est un contrat d’adhésion qui doit s’interpréter contre celui qui l’a proposé en vertu de l’article 1190 du code civil.

Dès lors, Mme [D] et [I] pouvaient légitimement estimer que faisait partie des conditions suspensives les modalités de financement, même non mentionnées, faute pour la partie appelante, pourtant professionnelle et rédactrice du contrat, d’avoir précisé ce point dont elle ne pouvait pourtant ignorer l’importance afin de garantir le bon versement du prix.

13. De surcroît, il apparaît nécessaire d’observer que l’absence de précision du contrat souscrit à propos des clauses suspensives est également à l’origine de la non réalisation de celle pourtant prévue, à savoir que les diagnostics techniques afférents soient effectués.

Dès lors, s’il existe un refus certain de la part de la partie intimée de réaliser ceux-ci, ce refus résulte également d’une lacune certaine contenue dans la promesse de vente objet du litige qui ne saurait incomber qu’à la partie appelante.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la vente ne saurait avoir été parfaite, notamment en ce que l’ensemble de ces modalités de règlement n’a pas été prévu, alors même que la rédaction de l’acte dont se prévaut l’appelante introduit sans conteste ce point dans les éléments essentiels du contrat.

En conséquence, il y a lieu de rejeter ce chef de demande et de confirmer la décision attaquée.

II Sur la demande reconventionnelle des intimées en dommages et intérêts pour procédure abusive.

14. Mmes [D] et [N] reprochent à la décision attaquée, au visa de l’article 1240 du code civil, de ne pas avoir retenu qu’elles avaient subi un préjudice malgré les pressions et manoeuvres adverses afin qu’elles lui versent ses honoraires.

Elles indiquent que cette prétention a été émise dès leur volonté de mettre fin aux négociations, alors même que la proposition d’achat ne contenait aucune clause pénale, qu’il leur a été fait part par la suite de ce que les acquéreurs envisageaient de recourir aux services d’un conseil et qu’il leur a été adressé diverses mise en demeure de régler l’appelante.

Elles considèrent la position adverse non fondée, alors qu’il s’agit d’une professionnelle et qu’il existe une malveillance de sa part en ce qu’elle a réclamé des honoraires qu’elle n’était pas en droit d’exiger.

Elles estiment qu’il en résulte une faute qui leur a causé un dommage, notamment en ce que le comportement de l’appelante a affecté, notamment par un stress important, leur sommeil et a porté une atteinte à leur santé globale.

***

Sur ce :

15. L’article 1240 du code civil dispose 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

16. La cour observe qu’au vu des éléments qui précèdent, il n’est pas établi que la société Transaxia Sud Ouest ait, en réclamant l’indemnisation des honoraires qu’elle considérait non perçus du fait des intimées, commis une faute.

En effet, s’il est exact que cette société est une professionnelle de l’immobilier, elle pouvait néanmoins considérer que les circonstances entourant le présent litige permettraient de voir ses prétentions reçues. Il n’est donc pas établi de volonté de nuire à ce titre, ni d’erreur équipollente à un dol, l’intéressée n’ayant cherché qu’à préserver ses intérêts par les voies légales.

De surcroît, il sera relevé que Mmes [D] et [N], si elles allèguent un préjudice moral, n’en établissent cependant pas la matérialité en l’absence de pièces sur ce point, notamment quant à une éventuelle dégradation de leur état de santé.

C’est pourquoi, cette prétention sera également rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

III Sur les demandes annexes.

17. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au vu de la présente décision, l’équité ne commande pas que les dispositions de la décision attaquée relatives aux frais irrépétibles soient infirmées. Celles-ci seront donc confirmées.

La même équité exige en revanche que la société Transaxia Sud Ouest soit condamnée à verser à Mmes [D] et [N], ensemble, une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

18. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Transaxia Sud Ouest, qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juin 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Transaxia Sud Ouest à verser la somme de 2.000 € à Mmes [D] et [N], ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne la société Transaxia Sud Ouest aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,