COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/02353 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIOX

[S] [N]

c/

S.C.P. [P] [B] [V] [I] [R]

[O] [Localité 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] (chambre : 7, RG : 20/08565) suivant déclaration d’appel du 17 mai 2023

APPELANT :

[S] [N]

né le 15 Décembre 1948 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.C.P. [P] [B] [V] [I] [R]

société immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 342 170 412, dont le siège social est [Adresse 2]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BOULET

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e THOMERET

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [E] [H], attachée de justice et de Mme [F] [J] et Mme [M] [Q], auditrices.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS [V] PROCÉDURE

1. Par acte notarié reçu par Maître [P] [B], le 26 janvier 2018, notaire associé de la société civile professionnelle [B] et [I] [R], M. [S] [C] a vendu à la Commune de [Localité 3] une parcelle de bois d’une contenance totale de 27 hectares, 73 ares et 48 centiares, sis lieudit [Localité 4], au prix de 350 000 euros.

M. [N] aurait découvert après la vente que la parcelle vendue aurait une valeur très supérieure à celle retenue dans le contrat de vente.

2. Par acte des 13 et 15 octobre 2020, M. [N] a assigné la commune de Lacanau et Maître [B] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la nullité de la vente pour vil prix et indemnisation de ses préjudices.

3. Par jugement du 02 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [N] de l’ensemble de ses demandes formées tant à l’encontre de la Commune de [Localité 3] qu’à l’encontre de la Sas [P] [B] et [I] [R],

— condamné M. [N] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sas [P] [B] et [I] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

4. M. [N] a relevé appel du jugement le 17 mai 2023.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, M. [N] demande à la cour, sur le fondement des articles 1137, 1169, 1178, 1240, 1582, 1591, 1592 et 2220 du Code civil

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris,

— en tant que de besoin, ordonner la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le bien litigieux, lequel s’attachera en particulier à définir une valeur en fonction des prix du marché au jour de la cession, par comparaison notamment au prix des ventes réalisées dans la même zone, ainsi que de la destination du terrain,

— prononcer la nullité de la vente en date du 26 janvier 2018,

— ordonner la restitution à son profit du terrain objet de ladite vente,

— condamner solidairement la Commune de [Localité 3] et Maître [B] à l’indemniser par compensation du prix reçu par lui l’ensemble des préjudices qu’il a subis, à savoir :

—  241 078 euros correspondant à la valeur de la jouissance du terrain dont il a été privé pendant presque trois années,

—  52 041 euros correspondant au montant de la plus-value qu’il a dû régler,

—  50 000 euros correspondant à son préjudice moral,

— condamner solidairement la Commune de [Localité 3] et Maître [B] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025, la Commune de [Localité 3] demande à la cour, sur le fondement des articles 1169,1178, 1582, 1591 du code civil :

— confirmer le jugement rendu en première instance par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

— déclarer M. [N] mal fondé en ses prétentions,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023, la SCP [P] [B] et [I] [R] demande à la cour de :

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. [N] à lui verser une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] aux entiers dépens.

8. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2026.

MOTIFS

9. Le tribunal a jugé que M. [N] ne rapportait pas la preuve d’un vil prix de l’immeuble vendu le 26 janvier 2018, alors que celui-ci fixé par les parties à la somme de 350 000 euros reposait sur le rapport d’expertise de M. [T], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de Bordeaux qui avait pour sa part retenu une valeur de 320 000 euros et sur l’évaluation donnée par France Domaine qui avait pour sa part estimé le bien à la somme de 350 000 euros quand les allégations de M. [N] reposaient sur une expertise réalisée non contradictoirement, deux ans après la vente et qui ne remettait pas sérieusement en cause les estimations antérieures.

9. M. [S] [N] soutient liminairement que le délai de prescription quinquennal de droit commun a commencé à courir à compter de la conclusion de la vente le 26 janvier 2018, de sorte que son action en nullité du contrat pour vil prix en recevable en ce qu’elle a été engagée les 13 et 15 octobre 2020. Il ajoute qu’il résulte du rapport d’expertise de M. [Y] que la valeur réelle du bien vendu est sept fois supérieure à celle fixée par l’administration. La Commune de [Localité 3] n’était pas tenue de suivre l’avis de l’autorité administrative consultée sur le fondement de l’article L.311-9 du code général des collectivités territoriales. En outre, l’expert privé n’a pas tenu compte de la destination du projet et a amputé du prix les frais nécessaires à la réalisation du projet. Il n’a pas non plus pris en considération le prix de vente des terrains de même nature sur la même zone de sorte que l’estimation fixée à 320 000 euros doit être considérée comme dérisoire, constituant un déséquilibre manifeste entre les prestations des parties s’apparentant à l’absence de contrepartie. Ainsi, la nullité de la vente doit être prononcée, en conséquence de quoi le terrain objet de la vente dot lui être restitué par la Commune de [Localité 3]. Il a joute que le notaire a manqué à son devoir de conseil, lequel s’étend à une obligation de mise en garde et en l’espèce, il aurait dû attirer son attention sur la vileté du prix.

10. La commune de [Localité 3] réplique que la vente n’a pas été conclue à un prix dérisoire, mais à un prix réel et sérieux, lequel doit être apprécié à la date de la conclusion du contrat. En outre, le prix de vente a été fixé au terme d’une expertise amiable contradictoire, menée par M. [T], expert immobilier figurant sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de Bordeaux et avec l’accord de M. [N] et de sa gestionnaire de patrimoine. L’estimation de M. [T] concorde avec celle établie par le service des domaines, ce qui confirme la contrepartie réelle du prix de vente. Par ailleurs, en tant que collectivité territoriale, elle est en charge de la gestion d’intérêts communs, et elle est à ce titre soumise à de multiples formalités obligatoires avant de régulariser l’acte d’achat. Notamment l’acquisition a été soumise à l’avis du service des domaines, lequel a estimé la valeur du bien à la somme de 350 000 euros, ce qui constitue 10% de plus que la valeur estimée par M. [T]. Par ailleurs, la délibération du conseil municipal qui a approuvé la vente a fait l’objet d’un contrôle de légalité et n’a pas été contestée par le préfet et ou la chambre régionale des comptes.

11. La SCP [P] [B] et [I] [R] fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce qui suppose la démonstration préalable d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. En l’espèce, M. [N] ne rapporte pas la preuve d’une faute qu’elle aurait commise. En effet, la valeur du terrain ne correspond nullement à l’estimation apportée par le cédant mais aux deux estimations réalisées contradictoirement. Par ailleurs lors de la vente le notaire ne disposait d’aucune information de nature à laisser penser que le prix négocié entre les parties aurait été notoirement insuffisant, justifiant qu’elle doive exercer un quelconque devoir de mise en garde à l’égard de M. [N].

Sur la recevabilité de l’action en nullité pour vil prix

12. Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

13. En l’espèce, la vente litigieuse est intervenue le 26 janvier 2018 et l’assignation a été délivrée les 13 et 15 octobre 2020.

14. L’action engagée par M. [N] n’est donc pas prescrite.

15. Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’appelant a procédé aux formalités de publicité prévues par l’article 30 du décret du 4 janvier 1955.

16. L’action est dès lors recevable.

Sur le caractère dérisoire du prix

17. Selon l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.

L’article 1591 du même code dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il résulte en outre de l’article 1169 du code civil qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire.

18. Toutefois, la nullité pour défaut de prix réel et sérieux ne peut être prononcée que lorsque le prix est symbolique ou manifestement dérisoire, équivalant à une absence de contrepartie.

Par ailleurs, il appartient à celui qui invoque cette nullité d’en rapporter la preuve.

19. En l’espèce, il ressort des pièces produites que :

— la valeur du bien a fait l’objet d’une expertise amiable réalisée avant la vente par M. [T], expert immobilier inscrit sur la liste des experts judiciaires, ayant évalué le terrain à la somme de 320 000 euros ;

— le service des domaines a estimé la valeur du bien à 350 000 euros ;

— la vente a finalement été conclue au prix de 350 000 euros, soit au montant correspondant à l’évaluation administrative.

Ces estimations ont pris en considération plusieurs éléments objectifs tenant notamment :

— au classement d’une grande partie du terrain en zone naturelle ou non constructible,

— à l’existence de servitudes d’utilité publique,

— à l’absence de viabilisation et de raccordement aux équipements publics.

20. En revanche, le rapport produit par M. [N] a été établi en 2020, soit deux ans après la vente, et de manière non contradictoire.

21. Or, une telle expertise amiable non contradictoire ne peut, à elle seule, fonder la décision du juge.

22. Au surplus, ce rapport retient une valorisation du terrain reposant sur des perspectives d’aménagement futures qui ne sont pas établies au jour de la vente.

Dans ces conditions, l’appelant ne démontre pas que le prix convenu aurait été dérisoire ou dépourvu de contrepartie réelle.

23. Il convient de rappeler que la lésion n’est pas en principe une cause de nullité des contrats synallagmatiques, sauf dispositions particulières, et que le juge ne peut substituer son appréciation à celle des parties quant à la valeur économique du bien vendu.

24. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la vente.

Sur le devoir de conseil du notaire

25. Le notaire est tenu d’un devoir de conseil à l’égard des parties à l’acte qu’il instrumente.

26. Par ailleurs, le notaire doit assurer l’efficacité juridique des actes et éclairer les parties sur la portée et les risques de leurs engagements.

27. Toutefois, cette obligation ne s’étend pas à l’appréciation de l’opportunité économique de l’opération ni à la détermination de la valeur du bien vendu, sauf circonstances particulières révélant une anomalie manifeste.

28. En l’espèce, il est établi que le prix convenu correspondait aux estimations disponibles au moment de la vente et qu’il résultait d’une négociation entre les parties.

29. Aucun élément ne permettait au notaire de considérer que le prix était manifestement sous-évalué.

30. Dès lors, aucun manquement au devoir de conseil ne peut être retenu.

31. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de responsabilité dirigée contre la SCP [P] [B] et [I] [R].

Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire

32. Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

33. En l’espèce, la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [N] vise exclusivement à établir la valeur du terrain, alors qu’il lui appartenait d’apporter lui-même les éléments de preuve nécessaires à l’appui de ses prétentions.

34. Or, il n’a communiqué qu’une seule source d’information, soit le rapport d’expertise amiable, insuffisant pour remettre en cause le prix de vente qui avait été négocié par les parties.

35. En conséquence, du fait dans la carence de l’appelant dans l’administration de la preuve, il n’y a donc pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise.

36. En conséquence, M. [N] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes indemnitaires

37. La nullité de la vente n’étant pas prononcée et aucune faute n’étant établie à l’encontre des intimées, les demandes indemnitaires de M. [N] sont dépourvues de fondement.

38. Elles seront donc rejetées.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

39. M. [N] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel et à verser à chacune des intimées la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu en première instance par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 2 mai 2023 ;

Déclare M. [N] mal fondé en ses prétentions ;

Condamne M. [N] aux dépens d’appel,

Condamne M. [N] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] à payer à la SCP [P] [B] et [I] [R] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] aux dépens de l’instance d’appel

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.