COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 MAI 2026

N° RG 24/03419 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N4CB

S.A.S.U. [V] [W]

c/

S.C.I. [Adresse 1]

S.A.S.U. [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 19 mai 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 mai 2024 (R.G. 22/05553) rectifié par jugement du 28 mai 2024 (R.G. 24/04271) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 18 juillet 2024

APPELANTE :

S.A.S.U. [V] [W], agissant en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Julien PLOUTON de la SELAS JULIEN PLOUTON, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Guillaume KHONG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES :

S.C.I. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. [Y], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1. La SASU [V] [W], dont le siège est à [Localité 1], exerçait une activité de restauration rapide.

La SCI [Adresse 1], ayant son siège à Cerons (Gironde), a pour activité la location de biens immobiliers.

La SAS [Y], dont le siège était à [Localité 1], exerçait une activité de restauration rapide.

Par acte du 5 septembre 2006, M. [C], aux droits duquel vient la société Urban-Espace suivant acte de cession du 16 septembre 2006, a donné à bail commercial à M. [S] un local commercial situé à [Localité 1] pour une durée de neuf années.

La clause de destination stipule que les locaux sont affectés à usage de salon de thé et sandwicherie et exclut l'« usage de restauration avec cuisson d’aliments, type grande restauration, ou sandwicherie chaude, ou toute activité susceptible d’entrainer des nuisances olfactives, sonores, ou une dégradation des locaux loués ».

Par attestation du 22 janvier 2013, M. [C] a autorisé l’ajout de l’activité de sandwicherie chaude à la destination intiale du bail.

Par acte du 29 juin 2015, le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 4 septembre 2015.

Par acte du 21 septembre 2018, à la suite de plusieurs cessions, la société [V] [W] a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux, incluant le droit au bail, et l’a donné en location gérance à la société [Y] suivant acte du 4 juin 2021.

Soutenant que le fonds a été donné en location-gérance sans son accord et que l’activité exploitée n’est pas conforme à la destination des locaux, la société [Adresse 1] a obtenu sur requête une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 janvier 2022, l’autorisant à faire constater par huissier de justice les activités réalisées dans ces locaux.

Sur le fondement de ce constat, la société Urban-Espace a, par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, demeuré infructueux, fait signifier à la société [V] [W] un commandement visant la clause résolutoire, en lui demandant de mettre un terme à la location-gérance et de respecter la destination des locaux dans le délai d’un mois.

2. Par exploit du 25 juillet 2022, la société [Adresse 1] a fait assigner la société [V] [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion, et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 760,66 euros à compter du 14 juin 2022.

3. Par exploit du 24 janvier 2023, la société [V] [W] a assigné la société [Y] en intervention forcée pour la voir condamner à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations mises à sa charge au titre de la violation de la destination du bail commercial.

4. Par jugement réputé contradictoiredu 21 mai 2024, rectifié par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 4], en qualité de bailleur, et la SASU [V] [W], en qualité de preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à Bordeaux (33000) à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures ;

— ordonné l’expulsion du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] de la SASU [V] [W] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

— condamné la SASU [V] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2022 à hauteur de 760,66 euros par mois, payable le 05 de chaque mois et jusqu’à libération effective des lieux par de la SASU [V] [W] ou tout occupant de son chef ;

— débouté la SASU [V] [W] de sa demande en garantie à l’encontre de la SAS [Y] ;

— condamné la SASU [V] [W] au paiement des dépens, n’incluant pas les frais de signification de l’ordonnance sur requête, les frais de constat d’huissier, le coût des des sommations interpellatives ;

— condamné la SASU [V] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Par déclaration au greffe du 18 juillet 2024, la société [V] [W] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant les sociétés [Adresse 4] et [Y].

La société Urban Espace a formé appel incident.

6. Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la société [V] [W] a fait assigner les sociétés [Adresse 4] et [Y] en référé devant la juridiction du premier président pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire résultant du jugement du 21 mai 2025.

7. Par ordonnance du 9 janvier 2025, la première présidente de chambre, délégataire de la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, a déclaré irrecevable la demande de la société [V] [W].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

8. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 17 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [V] [W] demande à la cour de :

Vu les articles 1188 et suivants du code civil,

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

A titre principal :

— juger que la location gérance n’est pas interdite par les stipulations du bail commercial,

— juger que l’activité de cuisson légère (de petite restauration) n’est pas prohibée par les stipulations du bail commercial et que le locataire n’a pas manqué au respect de la clause de destination du bail,

— juger que le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 13 mai 2022 est privé d’effet,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 mai 2024 dans tout son dispositif et notamment en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures,

En conséquence, et statuant à nouveau :

— débouter la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Urban-Espace, en qualité de bailleur, et la société [V] [W],

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que la location gérance et/ou l’activité exercée par le locataire était proscrite par les clauses du bail :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 mai 2024 dans tout son dispositif et notamment en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures,

En conséquence, et statuant à nouveau :

— débouter la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— octroyer à la société [V] [W] un délai rétroactif à compter du 12 juin 2022 jusqu’au 28 mai 2024, pour cesser la location gérance ainsi que ses activités de cuissons,

— suspendre parallèlement les effets de la clause résolutoire acquise au profit du bailleur à la suite du commandement resté infructueux et ce jusqu’au 28 mai 2024,

— constater que la société [V] [W] a cessé toutes les infractions reprochées dans le commandement visant à la clause résolutoire à compter du 27 mai 2024 et en conséquence constater que la clause résolutoire du bail commercial n’a jamais pris effet,

A titre très subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial :

— juger que la société [Y] a commis une faute délictuelle à l’égard de la société [V] [W] en ne lui communiquant pas en temps utile le commandement visant la clause résolutoire signifié le 13 mai 2022,

— infirmer le jugement du tribunal judicaire de Bordeaux en date du 21 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [V] [W] de sa demande en garantie à l’encontre de la société [Y],

En conséquence, et statuant à nouveau :

— débouter la société [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société [Y] à payer à la société [V] [W] des dommages et intérêts de 50 000 euros relatifs à la perte du fonds de commerce et/ou du droit au bail,

En tout état de cause :

— infirmer le jugement du tribunal judicaire de Bordeaux en date du 21 mai 2024 en ce qu’il a :

condamné la société [V] [W] au paiement des dépens, n’incluant pas les frais de signification de l’ordonnance sur requête, les frais de constat d’huissier, le coût des sommations interpellatives,

condamné la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, et statuant à nouveau :

— débouter la société Urban-Espace et la société [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— à titre principal, condamner la société [Adresse 1] à payer à la société [V] [W] la somme de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais et droits qu’elle a dû supporter tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d’appel, et la condamner aux entiers dépens,

— a titre subsidiaire, condamner la société [Y] à payer à la société [V] [W] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais et droits qu’elle a dû supporter tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d’appel, et la condamner aux entiers dépens.

9. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 14 janvier 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Adresse 1] demande à la cour de :

Vu les articles 1134 al. 1er, 1147 et 1165 du code civil dans leur rédaction applicable à l’espèce,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 566 du code de procédure civile,

— déclarer la société Urban-Espace recevable et bien fondée en ses défenses, demandes incidentes et complémentaires,

— débouter la société [V] [X] Si de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence :

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 mai 2024, 5ème chambre civile, en qu’il a statué comme suit :

constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société [Adresse 4], en qualité de bailleur, et la société [V] [W], en qualité de preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures ;

ordonne l’expulsion du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] de la société [V] [W] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

condamne la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 4] une indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2022 à hauteur de 760,66 euros par mois, payable le 05 de chaque mois et jusqu’à libération effective des lieux par de la société [V] [W] ou tout occupant de son chef ;

déboute la société [V] [W] de sa demande en garantie à l’encontre de la société [Y] ;

condamne la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a statué comme suit :

condamne la société [V] [W] au paiement des dépens, n’incluant pas les frais de signification de l’ordonnance sur requête, les frais de constat d’huissier, le coût des des sommations interpellatives.

Statuant à nouveau :

— condamner la société [V] [W] aux entiers dépens de première instance ainsi qu’au paiement des frais de signification de l’ordonnance sur requête, aux frais de constat de commissaire de justice et au coût des sommations interpellatives,

Y ajoutant :

— condamner la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 480 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé lié au non-respect de la clause de destination du bail,

— condamner la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 1] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus du paiement des frais de signification de l’ordonnance sur requête, des frais de constat d’huissier et du coût des sommations interpellatives,

— condamner la société [V] [W] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

10. La société [Y] n’a pas constitué avocat.

La société [V] [W] lui a fait signifier la déclaration d’appel le 20 septembre 2024, et ses conclusions le 30 octobre 2024, par actes établis conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 7 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la validité du commandement de payer:

Moyens des parties:

11. Au visa des articles 1188 et 1190 du code civil, la société [V] [W] (ci-après désignée CQS) soutient que les clauses du bail doivent être interprétées en faveur du débiteur de l’obligation, à savoir le locataire, et qu’en l’espèce, aucune des stipulations ne lui interdisait strictement la mise en location-gérance du fonds de commerce, étant précisé qu’elle demeurait tenue à ses obligations principales de locataire et continuait, de ce fait, à exercer son activité en tant que titulaire du fonds, même si l’exploitation quotidienne était confiée à un tiers.

Elle ajoute sur ce point que le fonds de commerce '[Adresse 6]' avait fait l’objet d’une location-gérance à compter du 5 décembre 2016 jusqu’au 28 février 2018, au su et au vu du bailleur, ce qui atteste de la volonté des parties de ne pas interdire la location-gérance.

En second lieu, elle fait grief au jugement d’avoir, à tort, estimé que l’activité de cuisson légère était interdite par les stipulations du bail alors, selon elle, que la clause de destination du bail résultant de l’avenant en date du 24 janvier 2013 autorisait les activités de cuisson modeste ou relevant de la petite restauration; et qu’il n’existe aucune clause interdisant strictement toute activité de cuisson sans distinction.

12. Au visa des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, et de la jurisprudence de la Cour de cassation (3°civ. 6 février 2013, n°11-23479), la société [Adresse 1] réplique que la mise en location-gérance du fonds de commerce se trouvait prohibée par les stipulations du bail (pages 6 et 9), imposant au preneur d’exercer personnellement son activité de façon continue dans les lieux loués et interdisant toute mise à disposition des lieux au profit d’un tiers.

Se fondant sur les constatations opérées par commissaire de justice, elle ajoute que le restaurant exploité en location-gérance proposait en réalité des plats relevant d’une restauration classique, ainsi que la vente de cocktails et d’alcools forts, ce qui ne peut être jugé comme connexe à l’exploitation d’un fonds de commerce de salon de thé et sandwicherie chaude.

Réponse de la cour:

13. Selon les dispositions de l’article 1134 alinéa premier du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

14. Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, la société Urban espace a fait délivrer à la société [V] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir, d’une part, à mettre un terme à la location-gérance, et, d’autre part, à respecter la destination du bail.

Dans cet acte, le bailleur énonce de manière claire que, faute pour le locataire de satisfaire au commandement dans le délai d’un mois à compter de sa signification, il se réserve le droit de se prévaloir de la clause résolutoire.

15. Par des motifs pertinents et détaillés, qui ne sont pas utilement contestés à hauteur d’appel, et que la cour fait siens, le tribunal a retenu à bon droit que la société [V] [W] a contrevenu aux stipulations du bail commercial en concluant le 4 juin 2021, sans autorisation formelle du propriétaire, un contrat de location gérance avec la société [Y], alors que le bail lui interdisait toute mise à disposition des lieux au profit d’un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, et lui faisait obligation d’exercer personnellement dans les lieux loués son activité de façon continue.

Il sera seulement ajouté qu’en raison des deux clauses rappelées par le premier juge, la mise en location gérance se trouvait indirectement, mais de manière certaine, interdite par le bail commercial, puisqu’elle impliquait nécessairement, à titre accessoire, la jouissance des locaux par un tiers au contrat de bail.

La seule circonstance que le fonds de commerce à l’enseigne la Bodeguita ait pu auparavant donner lieu à une mise en location gérance entre le 5 décembre 2016 et le 28 février 2018 ne vaut pas renonciation du bailleur à se prévaloir de la violation, par la société [V] [W], de la clause expresse imposant au preneur un exercice personnel de l’activité commerciale.

16. Par ailleurs, le contrat de location gérance du 4 juin 2021 a donné lieu à l’exploitation dans les locaux d’une activité de restauration classique, constatée le 8 février 2022 par commissaire de justice (avec menu comportant notamment de l’onglet de boeuf lardé, des korean burgers, confit de canard, patates douces panées) et vente de vins, alors que le bail commercial du 5 septembre 2006 renouvelé aux mêmes conditions le 30 juin 2015 stipule en page 2 (Affectation des lieux loués) que les locaux objets du bail sont affectés à usage de salon de thé, sandwicherie, que de convention expresse entre les parties, 'ils ne pourront en aucun cas être affectés à usage de restauration avec cuisson d’aliments, type grande restauration, ou sandwicherie chaude, ou toute activité susceptible d’entraîner des nuisances olfactives, sonores, ou une dégradation des locaux loués'.

Le 22 janvier 2013, le bailleur n’a consenti à modifier la destination des lieux qu’en autorisant l’ajout de l’activité de sandwicherie chaude, de sorte que la clause initiale demeurait inchangée pour le surplus susvisé.

Or, les plats proposés aux clients lors des constatations par commissaire de justice le 8 février 2022 ne relèvent pas de la sandwicherie chaude, mais de la restauration classique avec cuisson d’aliments.

Il en est de même pour 'les coquilles [Localité 3] au parmesan in fire’ et les tatakis de viande proposés aux clients sur la page Facebook publiée par l’exploitant (pièce 20 du bailleur).

La seule circonstance que l’état des lieux d’entrée, réalisé le 8 août 2018 avec la société BRC, cédante du fonds, ait mentionné la présence dans les locaux d’une plaque de cuisson, d’une hotte aspirante et d’un four est inopposable au bailleur qui n’était pas présent à l’acte de vente et qui demeure en droit d’invoquer un manquement personnel de la société [V] [W] à la clause relative à la destination des lieux.

Il est par ailleurs indifférent, dans le cadre du présent litige, que la réglementation relative à la sécurité incendie dans les établissements recevant du public ([Localité 4]) distingue la cuisson de grande restauration de la cuisson de petite restauration.

La société [V] [W] demeurait, en qualité de preneur en place, seule responsable du respect de la clause de destination, vis à vis du bailleur.

17. Au vu des déclarations faites le 29 juin 2022 par M. [H] [J], représentant légal de la société [Y], celle-ci restait, à cette date, locataire gérant de la société [V] [W], et poursuivait son activité de restauration rapide objet du précédent constat.

18. Dès lors qu’il n’a pas été mis un terme aux contraventions au bail commercial, dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire, le premier juge a pu, à juste titre, constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juin 2022 à 24 heures.

Sur la demande subsidiaire tendant à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire :

Moyens des parties:

19. Se fondant sur les dispositions de l’article L. 145-41 et 1343-5 du code civil, l’appelante souligne sa bonne foi dans l’interprétation du contrat, ainsi que l’absence de tout préjudice pour le bailleur, et elle sollicite à titre rétroactif le bénéfice d’un délai à compter du 12 juin 2022 jusqu’au 28 mai 2024, date à laquelle la société [Y] a cessé toute activité dans les locaux donnés à bail, en lui restituant les clés, mettant ainsi un terme au contrat de location-gérance et aux activités de cuisson légère.

20. La société [Adresse 4] conclut au rejet de la demande d’octroi de délai et de suspension du jeu de la clause résolutoire, formée pour la première fois en cause d’appel,

Elle souligne qu’une telle demande est sans objet puisqu’elle ne permettrait pas de corriger l’inexécution de l’obligation de ne pas faire, qui s’est poursuivie du 12 juin 2022 au 28 mai 2024.

Réponse de la cour:

21. Selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

22. Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

23. Il est constant que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, même en cause d’appel, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire,y compris lorsqu’il s’agit d’un manquement à une obligation de ne pas faire (en ce sens, notamment 3e Civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-18.360).

La société Urban Espace n’est donc pas fondée à soutenir que le manquement contractuel du preneur, définitivement acquis, ferait obstacle à l’application des textes précités.

La régularisation, dans le cadre de l’article L. 145-41 du code de commerce, ne consiste pas à effacer l’inexécution passée, mais à y mettre un terme avant que la résiliation n’ait été définitivement constatée par une décision passée en force de chose jugée.

24. En l’espèce, il doit être relevé que la société [Y] a restitué les clés du local à la société [V] [W] le 27 mai 2024, soit 6 jours après le jugement déféré à la cour, ce qui a mis un terme au contrat de location gérance, et à l’activité de restauration non autorisée.

25. Il n’est justifié d’aucune infraction aux clauses du bail entre le 27 mai 2024 et la date du présent arrêt, ni d’un dommage occasionné à l’intérieur des locaux donnés à bail, du fait de l’activité exercée.

26. Par ailleurs, la société [V] [W] a pu, sans mauvaise foi de sa part, se méprendre sur les droits dont elle disposait au titre des modalités d’exploitation du fonds de commerce, et sur une possible tolérance de la part du bailleur, dès lors que le fonds avait fait l’objet d’une location-gérance du 5 décembre 2016 au 28 février 2018, et que la société BRC, exploitait précédemment dans les lieux un restaurant de cuisine espagnole nécessitant de la cuisson.

27. Il convient dès lors de faire droit à la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société [Adresse 4]:

Moyens des parties:

28. Au visa des articles 566 du code de procédure civile et 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la société Urban Espace sollicite la condamnation de la société [V] [W] à réparer son préjudice matériel, résultant du sinistre provoqué par une remontée d’eau usée et de graisse dans l’appartement dont elle est propriétaire au premier étage de l’immeuble, au-dessus des locaux commerciaux.

29. La société [V] [X] Si n’a pas conclu spécialement sur cette demande, mais a soutenu que la location-gérance n’avait entraîné aucune conséquence financière négative pour le bailleur, ni aucune modification substantielle pouvant compromettre l’usage convenu dans le bail.

Réponse de la cour:

30. Selon les dispositions de l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

31. La société [Adresse 4] justifie par les pièces versées au débat (photographies, constat de commissaire de justice) qu’elle a donné en location à M. [Q] [I] et à Mme [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage de l’immeuble sis au [Adresse 7], qui a subi un dégât des eaux par suite d’une remontée de graisses et d’eaux usées en provenance du local commercial loué à la société [V] [W], qui se sont répandues sur la surface de la salle de bains et de la chambre, générant un soulèvement du revêtement de sol et faisant obstacle au bon fonctionnement de la porte à galandage.

32. La société appelante ne s’est nullement expliqué sur ce dégât des eaux, et n’a pas spécialement contesté la valeur probante des pièces communiquées.

La société [Adresse 4] démontre suffisamment l’existence d’un lien de causalité entre l’exploitation non autorisée d’une activité de cuisine traditionnelle au rez de chaussée de l’immeuble, et la survenue du sinistre.

33. La demande de dommages-intérêts est recevable en appel en application de l’article 566 du code de procédure civile et sera déclarée bien-fondée au vu:

— de la facture du 4 avril 2024 de l’entreprise [Localité 5], chiffrant à 980 euros le coût de l’intervention en urgence pour débouchage de la canalisation,

— du devis du 16 octobre 2024 de l’entreprise [Localité 5], chiffrant à 2500 euros le coût de dépose et pose de parquet et plinthes, nettoyage du sol.

34. Il convient en conséquence de condamner la société [V] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3480 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande subsidiaire de garantie formée à l’encontre de la société [Y]:

35. Il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande subsidiaire en garantie, formée uniquement au titre de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail, dès lors qu’il est fait droit à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires:

36. Dès lors que la société [V] [W] n’a déféré aux causes du commandement que postérieurement au jugement entrepris, elle devra supporter les dépens de l’appel.

Il est équitable d’allouer à la société [Adresse 4] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort:

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 mai 2024, rectifié le 28 mai 2024, en ce qu’il a:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI Urban Espace, en qualité de bailleur, et la SASU [V] [W], en qualité de preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à Bordeaux (33000) étaient réunies à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures,

— condamné la SASU [V] [W] au paiement des dépens, n’incluant pas les frais de signification de l’ordonnance sur requête, les frais de constat d’huissier, le coût des des sommations interpellatives ;

— condamné la SASU [V] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Accorde à la société [V] [W] un délai rétroactif à compter du 12 juin 2022 jusqu’au 28 mai 2024, pour cesser la location gérance ainsi que ses activités de cuisson,

Suspend les effets de la clause résolutoire acquise au profit du bailleur à la suite du commandement resté infructueux et ce jusqu’au 28 mai 2024,

Constate que la société [V] [W] a cessé à compter du 27 mai 2024 les infractions reprochées dans le commandement visant à la clause résolutoire,

Constate en conséquence que la clause résolutoire du bail commercial n’a jamais pris effet,

Rejette les demandes de la société Urban Espace, tendant à voir ordonner l’expulsion de la société [V] que si du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2022,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes subsidiaires de la société [V] [W] à l’encontre de la société [Y],

Y ajoutant,

Condamne la société [V] que si à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3480 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société [V] que si aux dépens d’appel,

Condamne la société [V] que si à payer à la société [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.