Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 8 juin 2026, n° 25/05283

CA Bordeaux
Infirmation partielle 8 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 8 juin 2026, n° 25/05283
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/05283
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julie FORMERYAxelle DUTEN
Cabinet(s) :	ARPEGES CONTENTIEUX
Parties :	S.A. [ Z ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 08 JUIN 2026

N° RG 25/05283 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OOOJ

[M] [A]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2026-001692 du 16/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

S.A. [Z]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 18 septembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 24/02192) suivant déclaration d’appel du 30 octobre 2025

APPELANT :

[M] [A]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Axelle DUTEN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A. [Z]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Esther PIERSON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 2 août 2019, la société [Z] a donné à bail à M. [A] un appartement situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 605,90 euros.

En 2023, une première procédure a été engagée tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat. La Banque de France a effacé les dettes locatives de M. [A] mettant fin à la procédure engagée par la société [Z].

2. Par acte du 29 novembre 2023, à effet du 30 novembre 2023 la SA d’HLM [Z] a donné à bail à M. [M] [A] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 577, 22 euros.

Le 16 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés, la société [Z] a fait signifier un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 3 741, 99 euros en principal.

3. Par acte du 25 septembre 2024, la société [Z] a fait assigner M. [A], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2024, son expulsion et celle de tout autre occupant, sa condamnation au paiement de la somme de 4 328 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 17 septembre 2024, outre le paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète restitution des lieux.

4. Par ordonnance de référé contradictoire du 18 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté à la date du 17 septembre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 novembre 2023 et liant la société [Z] à M. [A] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

— ordonné en conséquence à M. [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1 L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel la somme de 2 218,86 euros au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 606,28 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— condamné M. [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— rejeté la demande formée par la société [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

5. M. [A] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 30 octobre 2025, en ce qu’elle a :

— constaté à la date du 17 septembre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 novembre 2023 concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— ordonné en conséquence à M. [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1 L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel la somme de 2 218,86 euros au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai comprise) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 606,28 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— condamné M. [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

6. Par dernières conclusions déposées le 28 janvier 2026, M. [A] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

— ordonné en conséquence à M. [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1 L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel la somme de 2 218,86 euros au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai comprise) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 606,28 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— condamné M. [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rejeté la demande formée par la société [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Statuant de nouveau :

À titre principal :

— débouter la société [Z] de sa demande d’expulsion ;

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 2 184,24 euros arrêtée au 18 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

— accorder à M. [A] des délais de paiement sur une durée de 36 mois, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail ;

— dire que si M. [A] respecte l’échéancier accordé, la clause résolutoire du bail sera réputée n’avoir jamais joué.

À titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, le tribunal ordonnait l’expulsion du locataire :

— accorder à M. [A] un délai, sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui ne saurait être inférieur à 12 mois, afin de lui laisser le temps de trouver un nouveau logement.

En tout état de cause :

— dire que chacune des parties prendra en charge ses dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 13 avril 2026, la société [Z] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 18 septembre 2025 seulement en ce qu’elle a :

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel la somme de 2 218,86 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Statuant à nouveau de ce chef :

— condamner M. [A] à payer à la société [Z] la somme de 3.377,54 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 juin 2025, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 18 septembre 2025 ;

— confirmer pour le surplus l’ordonnance entreprise, et notamment en ce qu’elle a :

— ordonné en conséquence à M. [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1 L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [A] à payer à la société [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 606,28 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— condamné M. [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Y ajoutant :

— ordonner que les indemnités d’occupation dues par M. [A] se cumulent avec l’arriéré locatif déjà constaté et s’ajoutent à sa dette globale envers la société [Z], et ce jusqu’à restitution effective des lieux et complet apurement des sommes dues.

En tout état de cause :

— débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [A] à payer la somme de 1 000 euros à la société [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [A] aux entiers dépens de première instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, les frais d’assignation, les frais de notification à la préfecture, ainsi qu’aux dépens de l’appel.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 avril 2026, avec clôture de la procédure au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9. La cour est saisie d’une demande d’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire dont l’acquisition n’est pas contestée, pendant 36 mois.

10. Le bailleur intimé s’y oppose, faisant valoir l’augmentation de la dette locative depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 août 2024, l’absence de reprise du paiement du loyer et le bénéfice d’un précédent plan de surendettement ayant permis l’effacement de sa dette locative le 11 juillet 2023, à hauteur de 10 492 euros, sollicitant toutefois l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a mal apprécié le montant de la dette locative au 18 juin 2025.

Sur ce

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

Sur le montant de la dette locative

12. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

13. Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 16 juillet 2024 pour un montant de 3.741,99 euros de charges et loyers dus à l’époque.

Au 25 septembre 2024, date de l’assignation, il était réclamé un montant de dette locative de 4 328 36 euros, échéance d’août 2024 comprise.

Le premier juge a déduit du montant de la dette locative figurant au décompte du 18 juin 2025 le montant des APL perçues par le bailleur de 878,08 euros pour la période du 1er décembre 2023 au 1er mars 2024, puis de 280,60 euros pour la période du 1er mars 2024 au 31 mars 2024.

14. Toutefois, en appel, le bailleur produit le décompte locatif afférent non pas au précédent logement donné à bail à M. [A] duquel il résulterait que les versements des APL de 878,08 euros et 280,60 euros versés en mars 2025 alors qu’il était titulaire d’un nouveau bail devaient bien être affectés au paiement des loyers de l’ancien logement mais du décompte locatif actuel sur lequel ces montants ont été déduits.

Cette déduction par simple opération comptable du bailleur sur un document qu’il a rédigé lui-même ne démontre pas que le paiement de ces APL était bien afférent au précédent bail comme portant expressément la mention des périodes postérieures à la conclusion du bail actuel en date du 29 novembre 2023.

15. En revanche est bien justifié que la CAF a procédé à une retenue de 34,62 euros, le bailleur n’ayant pas perçu la somme de 351,22 euros pour la période du 1er au 31 mars 2024 contrairement à ce que soutient l’appelant.

16. L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les délais de paiement

17. Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

18. L’appelant justifie percevoir une pension d’invalidité de 1 032,77 euros par mois, outre l’allocation de soutien familial de 490 euros et des allocations familiales de 148,52 euros. Il a deux enfants à charge.

19. Lors de l’audience devant le juge des référés, la dette locative était de 2.218,86 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Si les prélèvements mensuels reviennent impayés, M. [A] a procédé à des règlements partiels de 150 euros en juin, septembre et novembre 2025, mais de 500 euros en janvier 2026, 400 euros en mars 2026 et 200 euros en avril 2026, sommes couvrant le montant du loyer de 154,42 euros puis 162,04 euros avec un surplus ayant permis de faire diminuer le montant de la dette locative à la somme de 1 868,29 euros (déduction faite des montants des APL déjà prises en compte par le premier juge) suivant décompte du 24 avril 2026, échéance d’avril inclu.

20. De sorte que l’appelant justifiant des conditions d’octroi des délais de paiement, sera autorisé à apurer la dette locative fixée en 36 mensualités de 52 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette, ce qui entrainera la supension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier comme précisé au dispositif de la présente décision et qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

21. L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

22. La société [Z] sera condamnée aux dépens,

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en délais de paiement et rejeté la suspension des effets de la clause résolutoire, prononçant l’expulsion de M. [A] et le paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Autorise M. [A] à apurer la dette locative de 1 868,29 euros suivant décompte du 24 avril 2026, échéance d’avril inclus, en 36 mensualités de 52 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de M. [A], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [A] à verser à [Z] à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglée, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

Rappelle que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

Condamne [Z] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.