XXX

R.G : 09/01290

Décision attaquée :

du 14 août 2009

Origine : tribunal paritaire des baux ruraux du Blanc

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M^me G B

C/

M. C F

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Expéditions aux parties le :

21 mai 2010

M^e PERROT – M^e ROUET-H.

Copie : 21.5.10 21.5.10

Expéd. :

Grosse :

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE SOCIALE

ARRÊT DU 21 MAI 2010

N° 21 – 12 Pages

APPELANTE :

Madame G B

XXX

XXX

Représentée par M^e PERROT, membre de la SCP PERROT & BRIZIOU-HENNERON (avocats au barreau de CHÂTEAUROUX)

INTIMÉ :

Monsieur C F

Anguyenne

XXX

Représenté par M^e ROUET-HEMERY, membre de la SCP ROUET-HEMERY, ROBIN (avocats au barreau de CHÂTEAUROUX)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2009/004333 du 08/03/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGES)

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me FARINA

CONSEILLERS : M. Y

M. Z

21 mai 2010

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X

DÉBATS : A l’audience publique du 26 mars 2010, le président ayant pour plus ample délibéré, renvoyé le prononcé de l’arrêt à l’audience du 7 mai 2010 par mise à disposition au greffe. A cette date le délibéré a été prorogé au 21 mai 2010.

ARRÊT : Contradictoire – Prononcé publiquement le 21 mai 2010 par mise à disposition au greffe.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 6 juin 1997, M. A B et M^me G B, sa fille, ont donné à bail à M. C D deux granges et plusieurs parcelles de terre d’une superficie totale d’environ 65 hectares situées à Prissac, moyennant un fermage stipulé payable annuellement à terme échu le 11 novembre de chaque année et pour la première fois le 11 novembre 1997 :

— de 34 786,33 F pour les biens loués par M. A B,

— de 3 920 F pour ceux loués par M^me G B.

À la suite du décès de son père, M^me G B est devenue seule bailleresse.

Par lettre recommandée du 12 novembre 2007, reçue le 13 par son destinataire, M^me G B a mis M. C D en demeure de payer l’échéance du 11 novembre dans le délai de trois mois.

Par lettre recommandée expédiée le 11 février 2008, reçue le 12 par son destinataire, M^me G B a notifié à M. C D une seconde mise en demeure.

Par requête adressée au greffe le 9 juin 2007, elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Le Blanc d’une demande d’expulsion de M. C D des parcelles louées et de celle cadastrée ZT 54 dont l’intéressé serait occupant sans droit ni titre.

21 mai 2010

Par jugement du 14 août 2009, le tribunal paritaire des baux ruraux de Le Blanc :

— a constaté que M. C D est occupant sans droit ni titre de la parcelle ZT 54 située à Prissac,

— a dit que M. C D devra libérer la parcelle précitée dans les huit jours suivant la signification de la décision, si besoin est avec le concours de la force publique,

— a condamné M. C D, passé ce délai de huit jours, à payer à M^me G B une indemnité d’occupation de 200¿ par mois de retard, jusqu’à son évacuation complète des lieux,

— a ordonné à M^me G B d’effectuer les réparations indispensables sur la grange cadastrée section XXX à Prissac, dans le délai de trois mois à compter de la décision, sous astreinte passé ce délai de 50 € par jour de retard pendant le délai de six mois,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— a déclaré sans objet la demande de compensation formulée par M. C D,

— a débouté les parties de leurs autres demandes,

— a dit que chacune des parties conservera ses propres dépens.

M^me G B a relevé appel de cette décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions reçues au greffe le 22 janvier 2010, M^me G B demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que M. C D était occupant sans droit ni titre de la parcelle ZT 54 située commune de Prissac et dit qu’il devra la libérer dans les huit jours suivant la signification du jugement si besoin est avec le concours de la force publique et condamné, passé ce délai de huit jours, à lui payer une indemnité d’occupation de 200 € par mois de retard jusqu’à évacuation complète des lieux,

Mais réformant pour le surplus,

— constater que M. C D n’a toujours pas acquitté l’échéance de fermage du 11 novembre 2007 malgré deux mises en demeure non suivies d’effet dans le délai de trois mois attaché à chacune d’elle,

— dire et juger que l’épidémie de fièvre catarrhale ayant atteint les bovins au cours de l’année 2007 ne peut constituer pour M. C D une circonstance économique ayant pu entraîner des conséquences irrésistibles justifiant le défaut de paiement réitéré,

21 mai 2010

— prononcer en conséquence la résiliation du bail signé entre les parties en l’étude de M^e Houdaille, notaire à Éguzon, le 6 juin 1997,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. C D et de tous occupants de son chef des parcelles bâties et non bâties lui appartenant, avec le concours de la force publique si besoin est,

— dire et juger qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans le mois qui suivra la signification de l’arrêt à intervenir, il paiera une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à complète évacuation des lieux,

— dire et juger que l’astreinte sera définitive,

— dire et juger sans objet la demande reconventionnelle présentée par M. C D du fait de la résiliation du bail, au besoin l’en débouter,

— constater qu’elle a tenu compte des remboursements d’impôts dans le calcul des échéances de fermages à lui revenir,

— débouter M. C D de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— le condamner à lui payer une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Elle soutient :

Sur la résiliation du bail :

— que si de fait, la seconde mise en demeure a été notifiée alors que le délai de trois mois expirait 24 heures plus tard, le tribunal a, à bon droit, rejeté ce premier moyen puisque M. C D admet ne pas avoir acquitté le fermage 2007,

— qu’ainsi, les deux délais de trois mois attachés aux deux mises en demeure se sont bien écoulés en totalité sans paiement pendant ces délais,

— que la question aurait pu se poser en cas de paiement du fermage, soit dans les 24 heures de la fin du délai attaché à la seconde mise en demeure, soit encore et à la rigueur entre la date d’achèvement du deuxième délai et la saisine du tribunal,

— qu’au demeurant, la Cour de Cassation a rappelé que quand bien même le preneur aurait réglé le fermage au moment où le tribunal examine l’affaire, le bailleur conserve le droit de faire résilier le bail pour non paiement des fermages, un paiement tardif ne pouvant avoir pour effet de rendre sans objet l’action en résiliation du bail,

— que sur ce premier point, la cour devra confirmer la recevabilité de sa demande,

— que sur le second moyen opposé par M. C D, tiré de difficultés économiques rencontrées au cours de l’année 2007 qui l’ont empêché de régler le fermage à l’échéance, le tribunal a retenu que la filière ovine (sic) a traversé des difficultés liées à la fièvre catarrhale en 2007, ce qui a entraîné la mévente des animaux

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au moment où M. C D devait régler son fermage 2007, retenant le fait comme constituant un cas de force majeure entraînant des conséquences irrésistibles pouvant expliquer le défaut de paiement du fermage,

— que retenir ce moyen tiré des difficultés économiques rencontrées par le preneur reviendrait à lui accorder un privilège considérable alors d’une part qu’aucune décision de justice à ce jour n’a retenu l’existence de cette épidémie de fièvre catarrhale pour alléger ou différer l’obligation du preneur d’acquitter le fermage, d’autre part que M. C D n’est pas éleveur ovin mais bovin, ce qui constitue déjà une erreur grave et une imprécision étonnante de la part du tribunal paritaire des baux ruraux, enfin que d’importantes mesures ont été prises pour limiter les effets de cette maladie atteignant en particulier les bovins, et spécialement dans le département de l’Indre, qui a pris en charge une campagne de vaccination de tous les cheptels dans la zone d’infection considérée et ce, aux frais de l’État, cette riposte énergique ayant permis d’enrayer de manière significative le développement de la maladie,

— que les ressources de M. C D ne sont pas limitées au produit de la vente de ses animaux puisqu’il dispose de DPU et perçoit à ce titre des primes qui, en général, représentent chez un exploitant agricole un peu moins de 30 % du chiffre d’affaires,

— que M. C D pouvait dès lors puiser dans cette trésorerie pour acquitter ses fermages,

— qu’il ne produit pas sa comptabilité pour l’année 2007 pour justifier les difficultés rencontrées, et qu’en particulier, aucune information n’est donnée sur les investissements réalisés par lui au cours de cette année,

— que par ailleurs, la mévente des animaux, à suivre le raisonnement du tribunal, aurait dû entraîner le non paiement de fermages d’un grand nombre d’exploitants agricoles preneurs provoquant ainsi des mises en demeure de la part de leur bailleur et à l’évidence un pic de contentieux devant les tribunaux paritaires, ce qui n’a pas été le cas,

— que la comptabilité de M. C D produite pour l’année 2008 révèle des pertes importantes qui ne l’ont pourtant pas empêché d’acquitter l’échéance de fermage 2008, même si à ce jour, un reliquat reste dû,

— que bien plus, M. C D a réglé l’échéance de fermage 2009,

— que pour l’année 2007, il s’est obstiné à ne rien vouloir régler, et n’a formulé aucune proposition de règlement échelonné,

— que par conséquent, le tribunal a fait une mauvaise appréciation de la situation, et ne pouvait retenir une éventuelle mévente des animaux au moment de l’échéance du fermage, c’est-à-dire à la fin de l’année 2007, pour considérer que le preneur se trouvait soumis

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à une situation irrésistible l’empêchant d’acquitter son fermage,.

— que par voie de conséquence, la cour devra réformer le jugement et, dans la mesure où elle dispose de deux mises en demeure qui n’ont pas été satisfaites dans les conditions légales, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail,

— que d’ailleurs, M. C D est de mauvaise foi puisque malgré la décision rendue par le premier juge concernant la parcelle ZT 54, il continue d’occuper et n’a rien fait pour la libérer, satisfait sans doute du recours qu’elle a exercé, qui, selon lui, semble l’absoudre de toute exécution de ce chef,

— que ce comportement doit être pris en compte par la cour,

Sur la demande reconventionnelle :

— que la cour prononçant la résiliation du bail pour non paiement du fermage 2007, il s’ensuit que la demande reconventionnelle présentée par M. C D est sans objet, qui appelle en toute hypothèse les observations suivantes :

M. C D ne démontre pas utiliser la grange ou à tout le moins que cette grange est indispensable à son exploitation agricole,

il lui interdit de se rendre compte par elle-même de l’état de la charpente et de la toiture, alors qu’il ne peut s’y opposer puisque le bâtiment est sa propriété,

bien mieux, une analyse plus fine de la toiture et par l’extérieur seulement permet de constater sans doute que quelques tuiles ont disparu en rive, ce qui ne nuit.pas pour autant à l’étanchéité du bâtiment,

si sans doute la toiture a besoin d’être contrôlée, son état actuel n’empêche pas le preneur d’utiliser la grange pour y stocker sinon du grain (il est éleveur, et non céréalier), du moins du matériel, en prenant quelques précautions,

— que par voie de conséquence, M. C D l’empêchant de vérifier l’étendue des travaux nécessaires, ne peut par une décision de justice la contraindre à effectuer les travaux alors que le bâtiment ne menace pas ruine et continue à remplir son office,

Sur les dégrèvements d’impôts :

— que M. C D lui fait à tort grief de ne pas lui avoir restitué les sommes qui chaque année ont été adressés par l’administration au bailleur, à charge pour lui de les répercuter au preneur,

— qu’elle produit à nouveau les pièces qui avaient déjà été communiquées en première instance,

— qu’elle n’a rien à cacher et a toujours scrupuleusement veillé à restituer à son fermier les sommes qui lui reviennent,

— qu’elle produit les avis de paiement et les décomptes d’échéances de fermages portant déduction des sommes reçues,

— que par conséquent, M. C D n’a aucune critique à faire

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s’agissant en définitive d’un faux problème puisqu’il a été réglé,

— qu’il y a lieu dans ces conditions de réformer en son entier le jugement entrepris, étant observé pour mémoire que la résiliation du bail ne saurait avoir pour effet de dispenser M. C D du paiement de l’échéance de fermage 2007 à ce jour non réglée mais que disposant d’un titre exécutoire dans la mesure où le contrat de bail a été notarié, il ne lui est pas nécessaire de solliciter de la cour une condamnation de ce chef.

Par conclusions reçues au greffe le 9 mars 2010, au visa des articles L 411-53 et 411-31 du code rural, M. C D demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me G B de sa demande de résiliation de bail :

— par substitution de motif, le moyen tiré par lui du défaut de respect du délai de l’article L 411-31 du code rural n’étant pas une exception de nullité au sens des articles 112 et suivants du code de procédure civile,

— et en tout état de cause, du fait des raisons sérieuses et légitimes invoquées par lui pour expliquer le défaut de paiement de l’échéance de fermage du 11 novembre 2007,

— le confirmer en ce qu’il a condamné M^me G B à effectuer dans un délai de 3 mois les réparations indispensables sur la grange cadastrée section XXX à Prissac, sous astreinte passé ce délai de 50 € par jour de retard pendant 6 mois, et s’est réservé la liquidation

de l’astreinte,

— le réformer en ce qu’il a dit qu’il était occupant sans droit ni titre de la parcelle ZT 54 commune de Prissac, et ordonner la libération de cette parcelle,

— débouter M^me G B de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

Sur la demande de résiliation du bail à ferme :

— que la cour ne pourra que confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M^me G B de sa demande de résiliation de bail, mais par substitution de motif, ne pouvant d’évidence faire sien le curieux raisonnement des premiers juges quant au moyen relatif au délai séparant les deux mises en demeure,

— que ce raisonnement procède en effet d’évidence d’une erreur de droit, étant constant et reconnu par la bailleresse que ses deux

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mises en demeure n’étaient pas séparées par le délai de trois mois qu’impose l’article L 411-31 du code rural,

— que si l’on comprend bien les termes du jugement, le tribunal a considéré que le moyen soulevé à cet égard par lui était un moyen assimilable à une exception de procédure et plus précisément une exception de nullité visée par les articles 112 et 114 du code de procédure civile,

— que bien évidemment il n’en est rien, qu’il n’a jamais soulevé une nullité quelconque à l’encontre d’un quelconque acte de procédure, mais a tout simplement soulevé un moyen de fond, tenant au fait que la condition impérative de délai posée par l’article L 411-31 du code rural n’était pas remplie, de sorte que par application de cet article, le bailleur ne peut demander la résiliation (« le bailleur ne peut demander la résiliation que s’il justifie de …. »),

— que les développements de M^me G B sur la jurisprudence de la Cour de Cassation en matière de paiement tardif sont totalement hors sujet et inapplicables au cas d’espèce, cette jurisprudence étant en effet relative aux hypothèses où un délai de 3 mois a bien séparé les mises en demeure, où de principe la résiliation est donc encourue, mais où par la suite le preneur effectue un paiement dont il se prévaut pour échapper à la résiliation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que subsidiairement, si la cour adoptait le raisonnement des premiers juges sur la qualification du moyen ci-dessus analysée, elle n’en confirmera pas moins leur jugement fondé sur l’épizootie dont la réalité n’est pas contestée,

— qu’il est assez extraordinaire que M^me G B vienne tirer argument, à son encontre, du fait qu’il a réglé les fermages 2008 et 2009, ce qui selon elle démontrerait qu’il n’avait pas de réelles difficultés en 2007 et pouvait « puiser dans sa trésorerie »,

— qu’en clair, il eût fallu, si on l’en croit, que pour justifier de difficultés économiques provenant d’un événement extérieur et irrésistible, il ne règle plus rien pendant des années,

— que bien au contraire, les paiements en 2008 et 2009 démontrent sa parfaite bonne foi,

Sur sa demande reconventionnelle tendant à la réparation de la grange :

— qu’il n’est pas sérieux ni en droit ni en fait, pour conclure à la réformation du jugement, d’objecter que la grange en question ne menace pas ruine, que son état actuel ne l’empêche pas de l’utiliser « pour y stocker sinon du grain du moins du matériel, en prenant quelques précautions », et que de toute façon, il ne démontre pas qu’elle lui est indispensable,

— que M^me G B a l’obligation légale et contractuelle de lui en assurer la jouissance pleine et entière pour les besoins de son activité agricole, et ce sans pouvoir lui imposer par exemple de

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n’y pas entreposer de la paille ou du grain mais seulement du matériel (à moins bien sûr d’une stipulation contractuelle particulière à ce sujet, qui n’existe pas dans le bail en litige) ,

— qu’en droit également, elle est tenue d’effectuer toutes les grosses réparations qui incluent d’évidence celles des toitures, son obligation ne se limitant pas à l’hypothèse où le bâtiment concerné menacerait ruine,

— qu’il faut constater que M^me G B, qui exige pourtant de manière drastique que son fermier remplisse ses propres obligations, au point de lui envoyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer son fermage – avec menace de résiliation de son bail – dès le lendemain de la date d’échéance du fermage, a une conception beaucoup plus laxiste de ce que la loi et son contrat lui imposent,

— qu’en fait, il n’est pas contestable que « le couvert n’est pas assuré », comme les premiers juges l’ont justement relevé au vu des photographies versées aux débats,

— que M^me G B a pourtant à maintes reprises été alertée par lui (voir pièce 5),

— que le jugement ne pourra donc qu’être confirmé sur ce point,

Sur la parcelle ZT 54 :

— qu’il s’agit là d’une toute petite parcelle comprenant l’espace compris autour de la grange,

— que depuis 1996, il en a toujours eu en toute logique la jouissance, faute de quoi on ne voit pas comment il pourrait avoir accès à celle-ci qui lui est louée,

— que s’il est exact qu’elle ne figure pas formellement à son bail, il n’en reste pas moins que son occupation par lui depuis 12 ans à la date d’introduction de la procédure, démontre que d’accord parties, elle en faisait bien partie,

— que le jugement sera donc réformé sur ce point.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux dispositions des articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la résiliation du bail :

Attendu qu’en application des dispositions de l’article L 411-31, I, 1° du code rural, en cas de non paiement du fermage, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de

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deux défauts de paiement du fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ;

Attendu que les deux mises en demeure peuvent avoir pour objet la même échéance ;

Qu’en pareil cas, le délai de trois mois qui doit séparer les deux mises en demeure, déterminé conformément aux dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de leur réception par le preneur ;

Attendu que ce délai est une condition de fond d’efficacité des mise en demeure qui ne constituent pas des actes de procédure au sens des articles 112 et 114 du code de procédure civile ;

Attendu que M. C D a reçu la première mise en demeure d’avoir à payer le fermage échu le 11 novembre 2007 le surlendemain, soit le 13 novembre 2007, et la seconde le 12 février 2008, soit moins de trois mois plus tard ;

Attendu en conséquence que les deux mises en demeure expédiées par M^me G B ne pouvaient entraîner la résiliation du bail, peu important que le fermage n’ait pas été ultérieurement payé ;

Attendu en outre qu’alors que M^me G B procède par voie d’affirmations, M. C D justifie que spécialement dans le département de l’Indre qui a connu une crise sanitaire sans précédent, la fièvre catharrale ovine de 2007-2008 a eu pour effet d’entraîner des restrictions de mouvements des bovins, et par suite une déstabilisation de la filière broutards avec pour corrolaire chute des vente à l’exportation, chute des prix de 20 % sur les transactions subsistantes et obligation de maintenir un grand nombre d’animaux à la ferme pour y être engraissés ;

Que dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que l’épizootie a eu pour l’exploitation du fermier, sur le plan économique, des conséquences irrésistibles expliquant le défaut de paiement, et a débouté M^me G B de sa demande en résiliation du bail, sans examiner plus avant les arguments tirés du non remboursement des dégrèvements d’impôts ;

Attendu qu’à l’évidence, les paiements par M. C D des fermages 2008 et 2009 ne peuvent être regardés comme une preuve de sa mauvaise foi, étant observé que s’il devait resté

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impayé, le fermage 2007 pourrait faire l’objet d’un recouvrement forcé, M^me G B disposant ainsi qu’elle le rappelle d’un titre exécutoire ;

Sur sa demande reconventionnelle tendant à la réparation de la grange :

Attendu que les premiers juges ont exactement rappelé qu’en dehors des réparations locatives et de menu entretien, toutes les autres réparations incombent au bailleur ;

Attendu que celui-ci n’a pas à dicter au preneur quel usage il doit faire du bâtiment ni quelles précautions il doit prendre ;

Qu’il n’est pas nécessaire que le bâtiment menace ruine ;

Attendu que M. C D, qui n’a pas à démontrer qu’il utilise la grange ou à tout le moins qu’elle est indispensable à son exploitation agricole, rapporte amplement la preuve des désordres de la toiture affectant son étanchéité et nécessitant sa réparation ;

Attendu qu’alors qu’il justifie avoir adressé à M^me G B le 17 octobre 2003, avec rappel le 10 janvier 2005, une demande de réparation de la toiture de la grange, cette dernière ne démontre pas avoir été empêchée d’accéder à ce bâtiment, encore moins d’avoir mis M. C D en demeure de la laisser accéder à son bien pour en contrôler l’état ;

Attendu que les premiers juges ont justement ordonné à M^me G B d’effectuer les réparations indispensables sur le bâtiment, sous astreinte ;

Sur la parcelle ZT 54 :

Vu l’article 1341 du code civil ;

Attendu que M. C D reconnaît que cette parcelle ne figure pas au bail, qui ne désigne qu’une « grange comprise sous la parcelle cadastrée XXX d’une surface au sol de 116 m² environ » ;

Attendu qu’il ne démontre pas qu’elle est nécessaire à l’accès à la grange louée, ni qu’un accord est intervenu avec M^me G B pour qu’il en ait la jouissance ;

21 mai 2010

Attendu dès lors que c’est à bon droit que les premiers juges ont ordonné à M. C D de libérer les lieux, sous astreinte ;

***

Attendu en définitive que le jugement déféré mérite entière confirmation ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable de laisser les parties supporter les frais non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me G B aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Ainsi fait, jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus ;

En foi de quoi, la minute du présent arrêt a été signée par M^me FARINA, présidente, et M^me X, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

S. X M. F. FARINA