R.G : 11/00413

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 NOVEMBRE 2011

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BERNAY du 10 Décembre 2010

APPELANTS :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour,

assisté de M^e Alain DE BEZENAC, avocat au barreau de ROUEN

Madame H I épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour,

assistée de M^e Alain DE BEZENAC, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur F X

XXX

XXX

représenté par la SCP HAMEL-FAGOO-DUROY, avoués à la Cour,

assisté de M^e Philippe DUTEIL, avocat au barreau de l’EURE

Madame D E épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP HAMEL-FAGOO-DUROY, avoués à la Cour,

assistée de M^e Philippe DUTEIL, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 03 Octobre 2011 sans opposition des avocats devant Monsieur GALLAIS, Conseiller, en présence de Madame BOISSELET, Conseiller, rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur HENNART, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Novembre 2011

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 Novembre 2011, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre et par Monsieur HENNART, Greffier présent à cette audience.

Le 28 mai 2009, les époux Y ont signé avec les époux X une promesse synallagmatique de vente par laquelle ils s’engageaient à acquérir une maison d’habitation à Bouquetot (27) au prix de 180 000 €. Ils ont versé entre les mains du notaire un dépôt de garantie de 1 500 € et une clause pénale a été insérée au contrat aux termes desquels tout partie défaillante devra verser à l’autre une somme de 18 000 €.

Le 28 juillet 2009, les époux Y ont indiqué au notaire qu’ils ne réitèreraient pas la vente en raison de la présence d’une marnière.

Par acte du 20 octobre 2009, les époux X ont assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Bernay, afin de voir constater la résiliation de la promesse de vente aux torts des acquéreurs et condamner les époux Y à leur payer le montant de la cause pénale, le montant du dépôt de garantie, ainsi qu’une indemnité de procédure.

Par jugement du 10 décembre 2010, retenant pour l’essentiel que les acquéreurs n’ont eu connaissance de la position réelle et de la taille de la marnière que postérieurement à la signature de la promesse mais qu’il n’était pas non plus établi que les vendeurs détenaient cette information avant délivrance du certificat d’urbanisme le 29 juin 2009, et qu’ainsi aucune réticence dolosive n’était démontrée, la clause élusive de la garantie des vices cachés avait vocation à s’appliquer, le tribunal de grande instance de Bernay a :

— condamné les époux Y à payer aux époux X la somme de 18 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé le notaire détenteur du dépôt de garantie à verser ce dépôt entre les mains des époux Y, ladite somme devant venir en déduction de la somme totale due,

— condamné les époux Y à payer aux époux X la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y en ont relevé appel le 24 janvier 2011.

Dans leurs dernières écritures, du 4 juillet 2011, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, les époux Y font valoir qu’il n’avait été fait état, avant la signature du compromis, que d’une suspicion de marnière, et d’une suspicion d’emplacement de la marnière. Ils ajoutent que, dans le cas contraire, il en aurait été fait mention dans la promesse, et se fondent sur un entretien avec le maire de la commune sur ce point préalablement à la signature du compromis, dont ils opposent le contenu à un courrier du 26 avril 2009 des époux X à la DDE présentant l’existence de la marnière comme certaine.

Ils demandent donc à la Cour de :

— prononcer la nullité de la promesse de vente pour dol et subsidiairement pour vice caché,

— subsidiairement, réduire à un montant symbolique le montant de la clause pénale,

— condamner les époux X à leur payer les sommes de 5 000 € pour résistance abusive, et 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 17 juin 2011, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, les époux X soutiennent avoir fait part à leurs acquéreurs de toutes les informations qu’ils détenaient, et sollicitent la confirmation du jugement, sauf à condamner les époux Y à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité complémentaire de procédure de 1 500 €.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2011.

SUR QUOI LA COUR :

Sur la validité de la promesse de vente :

Le tribunal a justement rappelé les termes exacts de la clause particulière insérée à la promesse de vente qui sont les suivants : 'le vendeur déclare que l’immeuble est situé dans une commune figurant sur la liste établie, conformément à l’article L.563-6 III du code de l’environnement pour lesquelles il a été informé de l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière et de celles où il existe une suspicion réelle et sérieuse de l’existence de telles cavités (sic) . L’acquéreur déclare :

— avoir été informé dès avant ce jour du risque encouru et de l’existence de cavité souterraine dans le secteur de l’immeuble vendu.

— avoir pris tout renseignement en mairie relativement à cette présomption dès avant ce jour.

— en avoir parfaitement mesuré les conséquences tant pour l’immeuble que pour lui-même;

— et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur.

— décharge les Notaires soussignés de toute responsabilité à cet égard.

— l’emplacement de la suspicion de marnière est indiqué en teinte bleue sur le plan ci-joint.'

Est également versé aux débats le plan signé des parties qui fait apparaître, sans aucune ambigüité, au moyen d’un trait bleu, cet emplacement au nord de la parcelle vendue le long de la rue la bordant.

Cette clause ne peut donc, sans dénaturation, être interprétée comme faisant uniquement référence, de façon générale, à la présence de cavités souterraines sur le territoire de la commune ou même dans le secteur de la parcelle. Elle indique au contraire expressément qu’il existe, sur le bien vendu, 'une suspicion de marnière’ qu’elle situe sur le plan cadastral au moyen d’un trait bleu en limite nord de ce bien.

Selon attestation du maire de la commune, les parties ont été reçues à la mairie le 24 avril 2009 'aux fins de leur expliquer la présence d’un puits reconnu marnière par les services de la DDE’ . Il est également précisé, sur la même attestation, que lors de l’envoi de l’arrêté relatif à la demande de certificat d’urbanisme, aucun plan n’était joint.

Deux jours après la visite à la mairie avec leurs acquéreurs, soit le 26 avril 2009, les époux X ont écrit aux services de la DDE, sur les conseils du maire, disent-ils dans ce courrier, pour s’étonner que l’existence d’une marnière soit signalée en avril 2009, alors qu’habitant sur la parcelle depuis 30 ans ils n’ont jamais constaté d’affaissement, et pour solliciter des précisions sur les données techniques permettant une telle affirmation.

Il leur a été fait réponse le 5 juin 2009, le représentant de la DDE indiquant que 'le recensement du puits de marnière situé sur votre propriété provient de la mémoire locale collectée en août 2001 à travers divers témoignages’ et que ce puits est facilement identifiable étant partiellement protégé d’une clôture. Le signataire de ce courrier précisait que 'seul le curage du puits permettrait de procéder au lever topographique de la marnière’ et indiquait des professionnels susceptibles de procéder à ces investigations.

Le certificat d’urbanisme délivré par la commune le 29 juin 2009 indique formellement qu’une marnière a été recensée sur la parcelle et fait référence à un plan, qui figure en effet au verso de la seconde page de ce document. La marnière y est symbolisée par un carré noirci apposé entre la limite nord de la parcelle et les rectangles hachurés figurant les constructions.

L’affirmation selon laquelle aucun plan n’était annexé au certificat d’urbanisme peut laisser perplexe puisque ce document y fait référence, et que ledit plan est versé aux débats. Cette interrogation n’a cependant pas de conséquence sur la solution du litige. En effet, il résulte de la réponse de la DDE aux époux X du 5 juin 2009 que la connaissance précise de la situation exacte et des dimensions de la marnière ne peut être acquise que par un relevé topographique effectué par un professionnel. Dès lors, quelle que soit la représentation de ' la marnière', de façon minimaliste sous la forme d’un simple trait bleu sur le plan annexé à la promesse, ou de façon il est vrai plus inquiétante par un carré noirci touchant presque les habitations, il ne s’agit, dans les deux cas, que d’une suspicion de marnière, certes sérieuse puisque confirmée par la mémoire collective depuis plusieurs années, mais dont les caractéristiques topographiques demeurent indéterminées.

Or force est de constater que les dispositions parfaitement claires de la promesse de vente faisaient bien référence à une suspicion de marnière, localisée au nord de la parcelle. Au regard du caractère nécessairement approximatif du plan annexé, compte tenu de son objet, il ne peut être reproché à quiconque cette imperfection. Il sera en outre observé qu’expressément alertés depuis le 24 avril 2009 sur l’existence d’une suspicion de marnière, les époux Y étaient en mesure d’approfondir leurs recherches soit auprès du voisinage soit auprès des services compétents de la DDE avant de s’engager.

Aucune réticence dolosive n’est ainsi caractérisée à l’encontre des époux X. Leur bonne foi n’étant ainsi pas mise en cause, ils peuvent à bon droit se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés visant spécifiquement la suspicion de marnière, et le jugement sera confirmé sur la résiliation de la promesse de vente aux torts des acquéreurs, et sur le rejet de la demande d’annulation de cette promesse des époux Y.

Sur l’application de la clause pénale :

La notaire des époux Y a notifié à sa consoeur le 28 juillet 2009 le refus de ces derniers de réitérer la vente. Le bien a donc été immobilisé deux mois seulement, entre le 28 mai et le 28 juillet 2009. En outre, les époux X ont, semble-t-il, renoncé à leur projet de vente puisqu’ils se domicilient dans leurs dernières écritures toujours à l’adresse du bien objet de la promesse. Ils ne font par ailleurs pas état de circonstances particulières caractérisant leur préjudice. Ainsi, au regard du caractère relatif du dommage réellement subi par les vendeurs, le montant de l’indemnité prévue au titre de la clause pénale est manifestement excessif, et sera réduit à la somme de 9 000 €.

Sur les autres demandes :

Le seul fait d’utiliser une voie de recours ne suffisant pas à caractériser un abus de procédure, les époux X seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les époux Y, qui succombent en leur recours, supporteront les dépens d’appel, l’équité conduisant en outre à mettre à leur charge une indemnité complémentaire de procédure à servir aux époux X de 1000 €. Les dispositions du jugement entrepris sur ces derniers points seront par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Réformant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau sur l’application de la clause pénale,

Condamne les époux Y à payer à ce titre la somme de 9 000 € aux époux X,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne les époux Y à payer aux époux X la somme complémentaire de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne également aux dépens, avec recouvrement direct au profit des avoués de la cause.

Le Greffier Le Président