SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES

- SCP L-M

LE : 06 MAI 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 MAI 2021

N° – Pages

N° RG 19/01082 – N° Portalis DBVD-V-B7D-DGJE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 14 Août 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M. D X

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me E F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

plaidant par M^e Coralie BERTRO, avocat au barreau de PARIS timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 12/09/2019

II – M. G Y

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me H I épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Denis L de la SCP L-M, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

06 MAI 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me CIABRINI Conseiller

M. GEOFFROY Vice-Président placé

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ

M. G Y et M^me H I épouse Y ont signé, le […], un compromis de

vente au profit de M. D X et M^me E F épouse X, aux termes duquel ces

derniers se portaient acquéreurs d’un appartement en copropriété situé […] à

Montpellier (Hérault) pour un montant de 235.000 euros.

Après expiration du délai de rétractation de dix jours et obtention du crédit qui constituait une condition

suspensive, M^e Caumeau-Declareuil, notaire chargé de la vente, a repris contact avec M. et M^me X

afin de formaliser l’acte authentique de vente.

Par courrier du 6 septembre 2017, M. X a indiqué qu’il n’envisageait plus d’acquérir l’immeuble.

Suivant acte d’huissier en date du 13 février 2018, M. et M^me Y ont fait assigner M. et M^me X

devant le Tribunal de grande instance de Nevers aux fins de voir :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente du bien immobilier litigieux situé dans la résidence

«Adam de Craponne'', […] et 17 de cette résidence en

copropriété cadastrée I IX n°119 d’une contenance de 14 ares et 70 centiares), régularisée par les parties selon

compromis de vente daté du […] et ce aux torts de M. et M^me X pour défaut d’exécution de

leurs obligations contractuelles,

— condamner solidairement M. et M^me X à leur porter et payer la somme de 23.500 euros à titre de

dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait de cette inexécution injustifiée et

fautive et d’exécution de la clause pénale prévue dans le compromis de vente précité,

— condamner solidairement M. et M^me X à leur porter et payer la somme de 2.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. et M^me X aux entiers dépens et d’allouer à la SCP L M le

bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique, M. et M^me X ont demandé au tribunal de :

— constater leur état d’absence de compréhension,

— dire que le consentement a été vicié et entraîne la nullité du contrat,

— condamner les demandeurs à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code

de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 14 août 2019, le Tribunal de grande instance de Nevers a :

— débouté M. et M^me X de leur demande de nullité du compromis de vente signé le […] et

portant sur la vente d’un immeuble situé dans la résidence «Adam de Craponne», […]

[…] et 17 de cette résidence en copropriété cadastré […] d’une contenance de

14 ares et 70 centiares),

— prononcé la résolution judiciaire de ce compromis de vente,

— condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 23.500 euros en application de la

clause pénale prévue au compromis de vente,

— condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux dépens de l’instance et accordé le bénéfice de l’article 699 du Code de

Procédure Civile à la SCP L M,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a notamment retenu que les démarches qu’il avait accomplies en vue de la réalisation de la vente,

le témoignage de l’agent immobilier chargé de la transaction et son activité de gérant en France de sociétés

depuis plusieurs années établissaient que M. X avait les capacités de comprendre la portée de

l’engagement conclu, qu’il revenait en cas de doute à M. et M^me X de se faire assister d’un interprète

lors de la signature du contrat, que M. et M^me X avaient manqué à leurs obligations contractuelles et

que M. et M^me Y avaient subi un préjudice important du fait du retard dans la vente, laquelle n’avait

toujours pas eu lieu.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 12 septembre 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2019 auxquelles il conviendra

de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’ils développent, M. et Mme

X demandent à la Cour de

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Nevers,

En conséquence,

' Constater en l’état l’absence de compréhension de M. X et de son épouse, ' Dire qu’à défaut de

comprendre la portée de leur engagement, ceux-ci ont contracté par erreur,

' Dire que le vice du consentement entraîne la nullité du contrat,

' Constater la nullité du compromis de vente signé le […],

' Condamner les intimés au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2020, auxquelles il conviendra de

se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’ils développent, M. et Mme

Y demandent à la Cour, au visa des articles 1103, 1589, 1221 et suivants, 1224 et 1235-1 et suivants du

code civil, de :

— Confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 14 août 2019 par le Tribunal de grande

instance de Nevers,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement M. et M^me X à porter et payer à M. et M^me Y une somme de 3.500

euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de la présente instance en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger»,

«rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande principale en paiement présentée par M. et M^me Y :

Sur la nullité du compromis de vente soulevée par M. et M^me X

L’article 1128 du code civil énonce que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’article 1132 du même code dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est

une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles

du cocontractant.

Il est constant qu’il appartient à celui qui invoque le dol ou l’erreur de rapporter la preuve du vice du

consentement.

En l’espèce, M. et M^me X affirment que leur maîtrise insuffisante de la langue française, liée à leur

nationalité arménienne, ne leur a pas permis de comprendre la portée de leur engagement lors de la signature

du compromis de vente du […], précisant avoir supposé que la signature de cet acte leur permettrait

seulement de «retenir quelque temps l’immeuble». Ils rappellent que M. X, lors de sa visite de

l’immeuble, s’était fait accompagner de son frère qui, selon l’attestation émise par l’agent immobilier, «lui

avait expliquer (sic) les choses».

Ils produisent, à l’appui de leur argumentation, une attestation de M. B, traducteur interprète en

langue arménienne, qui indique être plusieurs fois intervenu pour aider les époux X, dont la

méconnaissance de la langue française leur interdirait d’effectuer certaines démarches administratives, ainsi

qu’une attestation d’un personnel du Forum formation de Nevers précisant que M. X ne présente pas un

niveau suffisant en langue française pour accéder au parcours de niveau A2 qui lui permettrait la

compréhension et l’appropriation de différents types d’écrits.

M. et M^me X observent en outre que leur défaut de maîtrise de la langue française et de compréhension

des stipulations contractuelles en cause est confirmé par les mentions erronées figurant au compromis de

vente, concernant leur profession et l’adresse électronique à laquelle ils pouvaient être joints par le notaire, et

rappellent que les stipulations prévoyant la nécessité d’obtenir un prêt d’un montant de 240.000 euros (soit une

somme supérieure de 5.000 euros à celle qu’ils ont sollicitée de leur banque) et celle de déposer une somme de

11.750 euros entre les mains du notaire dans un délai de dix jours à titre de garantie n’ont pas été suivies

d’effet, démontrant de plus fort leur incompréhension. Ils affirment au passage que le fait pour le notaire de

leur laisser signer le compromis de vente sans l’assistance d’un traducteur est constitutif d’une faute

professionnelle.

Pour autant, il y a lieu de relever que M. X est président est associé unique, depuis plusieurs années, de

la SAS Vegas automobiles qu’il administre au quotidien, qu’il a par le passé créé, géré voire liquidé plusieurs

sociétés et qu’il indique lui-même avoir embauché dans ce cadre plusieurs salariés ayant la qualité de vendeur.

Ces activités supposent une maîtrise minimale non seulement de la langue française, mais encore des

démarches administratives basiques nécessaires à l’exercice professionnel concerné et des principes régissant

la matière contractuelle.

Par ailleurs, il appartient à la personne de nationalité étrangère qui ne maîtrise pas la langue française de

prendre les mesures qui s’imposent avant de signer un acte qui l’engage et de s’entourer de toutes garanties

utiles, telle celle consistant à se faire accompagner par un tiers susceptible de lui servir d’interprète, pour

s’assurer de la portée de son engagement si celle-ci ne lui est pas entièrement compréhensible, sauf à

démontrer qu’au vu des circonstances, et notamment de la précipitation dans laquelle les actes ont été signés, il

n’a pu s’organiser en conséquence. En l’occurrence, aucune urgence ne caractérise la signature par M. et Mme

X du compromis de vente litigieux. En outre, dans la mesure où le fait qu’un contrat soit porteur

d’engagements contraignants constitue une information communément partagée par l’ensemble des personnes

majeures juridiquement capables, quelle que soit leur nationalité, dans une société développée, M. et Mme

X ne peuvent arguer de leur interprétation selon laquelle le compromis ne visait qu’à «réserver»

l’immeuble pour quelque temps sans les engager plus avant, d’autant qu’il leur revenait, ainsi qu’il a été rappelé

plus haut, de se faire assister par toute personne compétente en cas de doute sur la signification des clauses

contractuelles. Il leur était de même loisible de présenter à une personne francophone le compromis signé

ainsi que les documents émis par le notaire dans le délai légal de rétractation de dix jours.

Le fait que l’attestation de M. C, agent immobilier, mentionne que «c’est en tout état de cause, et avec

une très bonne compréhension, avec son frère qui lui avait expliquer (sic) les choses que M. X nous a

signé une offre d’achat le 17 mai 2017, donc 5 jours après la 1^re visite». ne peut s’interpréter comme

caractérisant en soi une incompréhension totale de M. X des caractéristiques de l’opération envisagée

hors la présence de son frère, d’autant que M. X a lui-même directement indiqué à l’agent immobilier

disposer d’un pré-accord bancaire et souhaiter acquérir un appartement rapidement, avant de faire une offre à

un prix inférieur qu’il a refusé de négocier puis de donner son accord, après avoir souhaité se rétracter, pour

payer la «somme écrite dans le compromis de vente», puis celle de 10.000 euros, puis celle de 4.000 euros. Il

sera au passage observé, en réponse à l’argumentation développée par M. et M^me X, que si cette

attestation n’est pas conforme aux dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, non plus au

demeurant que l’ensemble des attestations versées aux débats par M. et M^me X, elle n’en constitue pas

moins un commencement de preuve par écrit susceptible d’être corroboré par d’autres éléments produits,

d’autant que les appelants eux-mêmes entendent se prévaloir du contenu de l’attestation qu’ils incriminent

pourtant.

Par surcroît, cette incompréhension alléguée se trouve démentie par la réalisation ultérieure par M. et Mme

X des démarches nécessaires à la purge du droit de préemption de la mairie et à l’obtention d’un prêt en

vue de l’achat de l’immeuble, ainsi que par leur proposition de dédommagement adressée tant à M. et Mme

Y qu’à l’agent immobilier et enfin par le contenu du courrier adressé à l’office notarial et daté du 6

septembre 2017, aux termes duquel M. X indiquait qu'«après réflexion, nous n’envisageons plus

d’acquérir ce logement».

La prise en considération de l’ensemble de ces éléments conduit à écarter l’existence d’un vice du

consentement de M. et M^me X lors de la signature du compromis de vente et à les débouter de leur

demande en nullité du contrat en cause.

Sur la responsabilité contractuelle de M. et M^me X

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement

réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été

imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent

toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit,

en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de

justice.

L’article 1231-5 du même code énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter

paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme

plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est

manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même

d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de

l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Ainsi que l’a avec pertinence relevé le premier juge, la validité du compromis de vente amène à considérer que

la vente est intervenue, et que M. et M^me X n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles en

refusant de réitérer cette vente par acte authentique et de payer le prix convenu.

Les parties en présence ne souhaitant pas poursuivre l’exécution de ce contrat, la résolution judiciaire du

compromis de vente du […] sera prononcée.

Le compromis de vente litigieux comporte un paragraphe intitulé «Clause pénale» prévoyant que «Au cas où

l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne

satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX

POUR CENT (10 %) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de

garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai».

M. et M^me Y, par courrier recommandé daté du 22 septembre 2017 distribué le 25 septembre suivant, ont

mis M. et M^me X en demeure de leur verser sous dix jours la somme de 23.500 euros au titre de cette

clause pénale. Une mise en demeure semblable leur a été adressée par le notaire, selon courrier daté du même

jour, puis par l’assureur protection juridique de M. et M^me Y, selon courrier recommandé daté du 7

novembre 2017.

Aucun élément ne justifie en l’espèce de modérer la pénalité ainsi convenue, qui n’apparaît pas manifestement

excessive en son montant au vu du retard accusé dans la vente de l’immeuble du fait du refus unilatéral de

réitération par M. et M^me X.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer à M.

et M^me Y la somme de 23.500 euros.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de condamner en conséquence in solidum M. et

M^me X, qui succombent en l’intégralité de leurs prétentions, à verser à M. et M^me Y la somme de

2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. M. et Mme

X, succombant en l’intégralité de leurs prétentions, devront supporter in solidum la charge des dépens

en cause d’appel.

Le jugement entrepris sera en outre confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 14 août 2019 par le Tribunal de grande instance de Nevers en

l’intégralité de ses dispositions ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. D X et M^me E F épouse X à payer à M.

G Y et M^me H I épouse Y la somme de 2.500 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. D X et M^me E F épouse X aux entiers

dépens en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI