SB/LL

C Z

EURL L’ESCARGOT SAVANT

C/

SARL EDJ

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2021

N° RG 19/01537 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FLB6

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 23 juillet 2019,

rendue par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 17/01187

APPELANTS :

Monsieur C Z

né le […] à […]

domicilié :

Le Thillot

[…]

EURL L’ESCARGOT SAVANT , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de plein droit au siège social

[…]

[…]

représentés par M^e Cécile RENEVEY, membre de la SELARL Y DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON

INTIMÉE :

SARL EDJ, exerçant sous l’enseigne REPUBLIQUE TRANSACTIONS, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[…]

[…]

représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2021 pour être prorogée au 02 Décembre 2021 puis au 16 Décembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SARL EDJ, exerçant sous l’enseigne REPUBLIQUE TRANSACTIONS, représentée par M. X, a reçu de M^me Y, représentant l’EURL ESPACE CONTEMPORAIN, un mandat de vente de son droit au bail situé 12 place des Halles à Beaune, ledit bail permettant l’activité de galerie d’art, cadeaux, décoration, arts de la table et de la maison, équipements de la personne, antiquités et jouets.

Une offre d’achat a été reçue le 16 février 2016 de M. C Z, pour un prix de 170 000 euros. Ce dernier a cependant indiqué qu’il n’entendait pas donner suite le 8 mars 2016.

Par acte du 7 avril 2017, la SARL EDJ a fait assigner M. C Z devant le tribunal de grande instance de Dijon, en sollicitant sa condamnation au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice.

Au dernier état de ses écritures, la SARL EDJ concluait à la condamnation solidaire de M. Z et de l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, intervenante volontaire à l’instance, à lui payer avec le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens.

Le demandeur faisait valoir que la vente du droit au bail était parfaite en application de l’article 1583

du code civil dès la signature de l’offre d’achat et que le non-respect de l’engagement contractuel pris par M. Z envers M^me Y avait causé à l’agence immobilière un préjudice et précisément une perte de chance indemnisable correspondant au montant des honoraires qu’il aurait dû percevoir de la partie venderesse.

M. Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT demandaient au tribunal de grande instance de leur donner acte de l’intervention volontaire de la société L’ESCARGOT SAVANT, de constater que l’offre d’achat avait été régularisée par M. Z en sa qualité de gérant de ladite société et qu’en conséquence, il convenait de le mettre hors de cause.

Ils sollicitaient, à titre principal, de voir constater que l’offre d’achat et le projet de promesse de cession de droit au bail étaient soumis à diverses conditions suspensives, que celles-ci n’avaient pas été levées et que le paiement de la commission était à la charge du vendeur.

A titre subsidiaire, ils demandaient que le tribunal dise que la non-réalisation de la vente n’était nullement fautive et, en toute hypothèse, qu’il constate que les conditions d’application de l’article 1220 du Code civil n’étaient pas remplies, en l’absence de toute démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Ils faisaient valoir que la société EDJ ne justifiait nullement du préjudice allégué, ni dans son principe ni dans son quantum.

En conséquence, ils concluaient au débouté de l’ensemble des demandes de la SARL EDJ. A titre reconventionnel, ils sollicitaient sa condamnation au paiement d’une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens recouvrés par la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Dijon a :

«Vu les articles 1134, 1240 et 1583 du code civil,

— déclaré recevable l’intervention volontaire de l’EURL L’ESCARGOT SAVANT ;

— dit n’y avoir lieu à mise hors de cause de M. C Z ;

— condamné solidairement M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT à payer à la SARL EDJ la somme de 12 000 euros (douze mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT à payer à la SARL EDJ la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— condamné in solidum M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT à régler l’ensemble des dépens de l’instance. »

Appel a été interjeté le 26 septembre 2019 par le conseil de M. Z et de l’EURL ESCARGOT SAVANT prise en la personne de son représentant légal.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 22 juin 2021, les appelants concluent à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

« – Déclarer M. Z et la société L’ESCARGOT SAVANT tant recevables que bien fondés en leurs appel et conclusions,

Y faisant droit et réformant le jugement dont appel,

Vu l’article 1220 du Code civil,

I/ Sur l’intervention volontaire et la mise hors de cause :

— Dire et juger que l’offre d’achat régularisée par M. Z ne l’a été qu’en sa qualité de gérant de ladite société et, en conséquence, le mettre hors de cause ;

— A défaut, dire et juger que M. Z jouit du droit de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’il n’a commis aucune faute en mettant en 'uvre ce droit de rétractation ;

II/ Sur le mandat :

Vu l’article 6, alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 74 du décret du 20 juillet 1972,

— Dire et juger qu’en l’espèce l’agent immobilier ne justifie ni d’un mandat valide ni d’une opération régulièrement réalisée et qu’il ne peut réclamer aucune rémunération et réformer de ce chef le jugement dont appel, et le débouter de toute demande,

III/ Subsidiairement : sur la non-levée des conditions suspensives :

— Constater que l’offre d’achat et le projet de promesse de cession de droit au bail étaient soumis à diverses conditions suspensives non réalisées ;

— Dire et juger en conséquence que la non-réalisation de la vente n’est nullement fautive ;

IV/ Subsidiairement : sur l’indemnité :

— En toute hypothèse, constater que les conditions d’application de l’article 1220 du Code civil ne sont pas remplies, en l’absence de toute démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux ;

— Dire et juger que la société EDJ ne justifie nullement du préjudice allégué, ni dans son principe ni dans son quantum et réduire à l’euro symbolique l’indemnité allouée à l’agent immobilier ;

En conséquence :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et débouter la SARL EDJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel et en toute hypothèse :

— Débouter la SARL EDJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SARL EDJ au paiement d’une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la même aux dépens qui seront recouvrés par la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES suivant les dispositions de l’article 699 du Code de procédure »

Les appelants font valoir que l’offre d’achat du 16 février 2016 a été signée par M. Z, en sa qualité de gérant, représentant la société L’ESCARGOT SAVANT et que ce dernier doit être mis hors de cause, à défaut, il doit être considéré comme un acquéreur non professionnel disposant d’un droit de rétractation.

Ils demandent à la cour constatant l’absence de production du mandat d’agent immobilier de réformer le jugement.

Ils ajoutent que l’offre d’achat souscrite le 16 février 2016 ne peut constituer une vente ferme et définitive, laquelle était soumise à diverses charges et conditions suspensives non réalisées en l’espèce, et notamment l’obtention d’un crédit de 170 000 euros, et l’accord du bailleur quant à la nature de la nouvelle activité exercée dans les locaux objets du bail cédé. Ils précisent justifier que le prêt n’a pu être obtenu lors de l’achat initialement envisagé et demandent à la cour de dire que la première condition suspensive n’ayant pu être levée et qu’il n’y avait aucune faute de la part des concluants à ne pas poursuivre la vente.

Ils arguent également que l’offre d’achat est affectée d’irrégularités dans la mesure où elle ne porte nullement mention de la date d’acceptation par le vendeur et comprte une signature ne correspond pas du tout à celle apposée sur l’attestation de la venderesse M^me Y et opposent qu’aucune perte de chance n’est démontrée au soutien de la demande d’indemnisation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 juillet 2020, la SARL EDJ exerçant sous l’enseigne REPUBLIQUE TRANSACTIONS a conclu à ce qu’il plaise :

« – Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de l’EURL L’ESCARGOT SAVANT,

— Dit n’y avoir lieu à mise hors de cause de Monsieur C Z,

— Condamné in solidum Monsieur C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT à payer à la SARL EDJ la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de première instance,

L’infirmer pour le surplus,

— Condamner solidairement Monsieur Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT àpayer à la SARL EDJ la somme de 15 000 € de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum les appelants à payer à la SARL EDJ la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Condamner in solidum les appelants aux dépens d’appel. »

La SARL EDJ exerçant sous l’enseigne REPUBLIQUE TANSACTION expose qu’elle agit sur le fondement de l’article 1220 du Code civil, anciennement 1382, qui trouve à s’appliquer, dès lors que la rupture unilatérale est fautive, cela ayant empêché la réalisation de la vente et privé l’agent de la possibilité de percevoir sa commission.

Elle expose que l’agence était bien titulaire d’un mandat n°3713 dont la production et l’analyse de la régularité sont sans influence sur la solution du litige.

La SARL EDJ argue que l’offre ne contient qu’une seule condition suspensive, celle du versement par l’acquéreur d’un montant de 5 % à l’ordre de M^e SERAPHIN. Elle précise que l’offre ne

comporte pas la condition suspensive d’obtention d’un prêt contrairement à ce qu’a jugé le tribunal et le prétendu refus de la banque a été invoqué pour les seuls besoins de la cause. Elle relève en effet que l’attestation de la banque datée 6 octobre 2017 est postérieure aux conclusions de première instance de fin septembre 2017 annonçant sa transmission, que le 7 mars 2016 le dossier pour la banque n’était pas présenté ainsi que l’établit la production du mail envoyé le 7 mars 2016 à 12 h 35 mentionnant « je dois faire demain le dossier par ma banque » et étant précisé que le 8 mars l’offre était finalement rompue.

La SARL EDJ en conclut que M. Z a renié sa signature pour convenance personnelle et que cette attitude fautive a occasionné à l’agent immobilier un préjudice qui peut aisément être chiffré à hauteur de 15 000 euros, la perte de chance devant être estimée non à 80 % mais à 100 % du fait de la perte de la totalité de sa commission.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juillet 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

- Sur la question de l’intervention de la société L’ESCARGOT SAVANT et la mise hors de cause de M. Z

Pour critiquer le jugement déféré qui a refusé de mettre hors de cause M. Z, les appelants font valoir pour l’essentiel, que, seule, l’EURL L’ESCARGOT SAVANT devait se porter acquéreur du droit au bail. Ils en déduisent que le premier juge aurait dû mettre hors de cause M. Z, ce dernier n’ayant agi que dans le seul et unique cadre de sa fonction de repre’sentation de la société précitée.

Cependant, ainsi que l’a jugé à bon droit le premier juge, il apparaît que l’offre d’achat ainsi que le projet de cession du droit au bail litigieux mentionnent la possibilité pour M. Z de se voir substituer par toute personne morale. Le jugement dont appel précise, avec pertinence, qu’un courriel du 7 mars 2016 émanant de M. Z rappelle que ce dernier voulait voir acté qu’il agit ès qualité de gérant, représentant l’EURL L’ESCARGOT SAVANT au capital de 25 000 euros.

Dès lors, le tribunal a tiré les exactes conséquences juridiques de ses constatations en admettant la recevabilité de l’intervention volontaire de la société L’ESCARGOT SAVANT à la présente procédure. C’est aussi à juste titre que le jugement déféré relève que l’EURL L’ESCARGOT SAVANT n’apparaît pas à l’acte litigieux tandis que M. Z, personne physique, l’a signé, en conteste la validité et défend ainsi des intérêts qui lui sont propres, ce qui a pour effet d’exclure toute mise hors de cause de l’intéressé.

Le jugement querellé sera, en conséquence, confirmé sur ces points.

- Sur la question du droit de rétractation de M. Z

Si M. Z invoque, « surabondamment » selon ses écritures, le droit de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation pour en solliciter le bénéfice dans le cadre de la présente instance, il importe de rappeler que ce droit n’est, à l’évidence, applicable qu’aux biens dont la destination est l’habitation.

M. Z, acquéreur, ayant la qualité de professionnel, a en effet signé une offre d’achat, selon mandat n°3713 du 16 février 2016 portant sur une cession de droit au bail à Beaune (21), précisant en toutes lettres « (') le droit de rétractation prévu au dit article ne s’applique pas aux présentes pour

la raison suivante (acquéreur professionnel, bien non destiné à l’habitation,') : Cession de droit au bail pour les activités galerie d’art, cadeaux, décoration, art de la table et de la maison (') ».

Le jugement attaqué ne peut ainsi qu’être confirmé en ce qu’il a exclu que M. Z puisse se prévaloir des dispositions relatives au droit de rétraction issu des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation précité.

- Sur la demande principale

Les dispositions légales pertinentes pour la résolution du présent litige sont les suivantes :

L’article 1113, alinéa premier, du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1583 du même code précise que l’offre « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Enfin, l’article 1589, alinéa premier, du code précité énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

1) Sur la question de l’existence et de la régularité du mandat de l’agent immobilier :

Les appelants considèrent que l’intimée SARL EDJ s’abstient de communiquer le mandat de vente la liant à M^me D Y, cédante du droit au bail et partant, s’oppose à toute vérification de la régularité dudit mandat.

Il reste, toutefois, que l’examen de la régularité du mandat ne forme pas un point nécessaire à la solution du présent litige, lequel oppose la SARL EDJ, M. Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, mais ne concerne pas M^me Y.

De surcroît, il sera observé que l’offre d’achat porte mention d’un mandat n°3713, le document portant l’entête de « République Transactions », avec son adresse à Beaune.

2) Sur la portée de l’engagement issu de la signature de l’offre d’achat :

Il est constant que l’offre d’achat signée le 16 février 2016 portant sur la cession d’un droit au bail commercial est intervenue entre M^me D Y, cédante, et M. C Z, cessionnaire, moyennant le prix de 170 000 euros. A l’instar du tribunal, la Cour ne peut que constater que la signature apposée par M^me Y au bas du document, atteste que celle-ci en a eu directement connaissance et l’a entièrement accepté.

Il convient d’observer que M. Z, par un courriel du 8 mars 2016, adressé à 11 h 35 à l’agence de la SARL EDJ a fait connaître qu’il mettait fin au projet d’acquisition du droit au bail, selon les termes suivants :

« Bonjour,

Je suis conscient que ce délai de dernier moment est délicat. Considérez que je ne pourrai suivre ce dossier et que j’abandonne l’idée d’une implantation au 12, place de la Halle.

Avec mes salutations sincères,

C Z »

Ce courriel, qui fait suite à d’autres préparant le projet, n’invoque aucunement une difficulté liée à l’obtention du prêt bancaire de 170 000 euros, lequel formait une condition suspensive figurant à l’acte d’offre d’achat signé le 16 février 2016. Or, l’offre d’achat précitée prévoyait que l’acte authentique de vente devrait être signé au 30 avril 2016 au plus tard, ce qui supposait que M. Z devait justifier d’un refus de financement avant cette date pour pouvoir invoquer l’absence de levée de la condition suspensive.

Dès lors, la production par les appelants d’une attestation de la Banque populaire datée 4 octobre 2017, puis d’une seconde du 10 septembre 2019 du directeur d’agence du même établissement d’Arnay-le-Duc, précisant que le prêt de 170 000 euros ne pouvait être accordé, apparaît très tardive et bien au-delà de la date du 30 avril 2016 prévue par l’offre d’achat.

Il est, en outre, constant que le directeur d’agence, par l’attestation du 10 septembre 2019, indique « Atteste que nous avons rencontré Monsieur C Z le 8 mars 2016 pour étudier sa demande de financement pour l’achat du droit au bail de 170 000 € au 12 place des halles à Beaune. Compte-tenu des éléments financiers en notre possession, nous avons ce jour-là émis un avis défavorable pour ce projet qui nous paraissait trop ambitieux.

Cette demande de financement a été définitivement refusée le 14 avril 2006, date à laquelle nous avons accepté d’accompagner le projet d’installation du Beaune de l’EURL l’Escargot Savant, 40 place Carnot à l’aide de deux financements pour un projet global de 73 000 euros.»

M. Z ne justifie pas du dépôt par écrit d’ une demande d’octroi de prêt conforme aux termes de la promesse d’achat, pas plus qu’il ne démontre avoir justifié, par écrit, d’un refus de concours bancaire pour financer son projet d’acquisition.

Dès lors, en n’établissant pas avant le 30 avril 2016, autrement que par une attestation faisant référence à un refus de concours bancaire exprimé oralement, de l’impossibilité de contracter un prêt de 170 000 €, la cour ne peut que constater que M. Z échoue à prouver l’absence de levée de la condition suspensive prévue à l’offre d’achat.

En conséquence, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte en tant que de besoin, que le tribunal a pu décider que M. Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT peuvent, du fait de la rupture du contrat, se voir reprocher une faute contractuelle, peu important que M^me Y, laquelle a vendu ultérieurement le droit au bail à un autre acquéreur par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, n’ait pas engagé elle-même d’action contre ceux qui s’étaient engagés à son égard.

Il est également exact, comme l’ont énoncé les premiers juges, que ce manquement contractuel de M. Z est en relation directe avec le préjudice subi par la SARL EDJ, s’analysant en perte d’émoluments.

3) Sur la question du montant du préjudice :

Il est exact, ainsi que le souligne le premier juge, que le manque à gagner de la SARL EDJ s’analyse en une perte de chance de percevoir de la part de la cédante, M^me Y, des émoluments fixés à 15 000 euros.

La cour ne peut qu’adopter les motifs du jugement attaqué et considéré que la perte de chance subie par la SARL EDJ peut être fixée à 80 %, justifiant l’allocation de la somme de douze mille euros.

La SARL EDJ, qui réclame par appel incident, le versement de la totalité de la rémunération prévue à l’offre d’achat, soit quinze mille euros, n’est pas fondée en sa demande, la perte de chance ne pouvant donner lieu à une indemnisation équivalente à la somme qui aurait pu être effectivement

acquise en cas de conclusion du contrat projeté.

Le jugement sera, en conséquence, entièrement confirmé.

- Sur les mesures accessoires

Il est équitable de condamner in solidum M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 1500 euros à la SARL EDJ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, prise en la personne de son représentant légal, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 1500 euros à la SARL EDJ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. C Z et l’EURL L’ESCARGOT SAVANT, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,