SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Sandra LEBLANC

— la SCP JACQUET LIMONDIN

Expédition TJ

LE : 25 AVRIL 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 AVRIL 2024

N° – Pages

N° RG 23/01147 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DTKB

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 16 Novembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 384 850 095

Représentée par M^e Sandra LEBLANC, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 04/12/2023

II – M. [G] [X]

né le 20 Septembre 1982 à [Localité 7]

[Adresse 2],

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilda LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

25 AVRIL 2024

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation dénommée ' Robien recentré', M [X] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV Les Reflets du Lac, un bien immobilier situé à [Localité 5], résidence ' [6]' consistant en un appartement T2 avec terrasse et emplacement de parking, suivant contrat de réservation du 26 juin 2008 puis acte authentique du 18 novembre 2008, moyennant le prix de 108 600 € TTC ou 90 802,68 € HT, payable entièrement au moyen d’un prêt.

Le dispositif 'Robien recentré’ procurait à l’acquéreur des avantages fiscaux en contrepartie d’une obligation de location pendant une période de 9 ans ainsi que la possibilité de déductions de charges sur deux périodes de 3 ans supplémentaires, soit au maximum 15 ans.

La SCCV Les Reflets du Lac a confié la commercialisation de la résidence à la société Omnium Conseil devenue SAS Stellium Immobilier.

Un mandat de gérance était confié à une société pour la mise en location du bien et l’acquéreur souscrivait une assurance afin de garantir les risques de loyers impayés et de carence de locataire.

Le bien a été livré au mois de décembre 2009 et mis en location en juin 2010.

A l’issue de la période de défiscalisation, l’acquéreur a sollicité une estimation de son bien, le 14 juin 2022, lequel a été évalué entre 68 000 € et 72 000 €.

Par acte du 19 décembre 2022, M. [X] a fait assigner la SAS Stellium Immobilier aux fins de voir :

I- Sur la recevabilité de l’action

— Fixer le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité au jour de la prise de conscience de la valeur de l’appartement, à savoir le 14 juin 2022,

En conséquence,

— Juger l’action recevable,

II- Sur la responsabilité quasi-délictuelle de la SCI Les Reflets du Lac

— Juger que la SCI Les Reflets du Lac engage sa responsabilité quasi-délictuelle en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société Stellium Immobilier ;

III- Sur la faute délictuelle de la société Stellium Imobilier

— Juger que la société Stellium Immobilier, mandataire de la société Les Reflets du Lac, a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de M.[X],

— Juger que la SAS Stellium Immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle

IV- Sur les préjudices subis par M. [X]

— Condamner la SAS Stellium Immobilier à lui verser à titre de dommages et intérêts :

* la somme de 34 740 € au titre du préjudice de perte de chance de ne pas réaliser un investissement rentable

* la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi à la suite des conséquences de l’opération.

V- En tout état de cause,

— Condamner la SAS Stellium Immobilier à verser à M. [X] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société Stellium Immobilier a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer prescrite l’action considérant selon l’ordonnance querellée, que le point de départ de la prescription était la date de la conclusion du contrat et soutenant que l’acquéreur devait s’interroger sur la rentabilité de l’opération dès les premières difficultés locatives.

Le défendeur a répliqué que la prescription quinquennale courait à compter de la date à laquelle il a eu connaisance de son préjudice, c’est à dire à la date d’estimation du bien, une moins-value du bien n’ayant jamais été un risque envisagé.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges a :

— Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription, soulevée par la société Stellium Immobilier ;

— Déclaré l’action recevable ;

— Condamné la société Stellium Immobilier aux dépens de l’incident et à verser à M. [X] une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Renvoyé le dossier à la mise en état du 19 décembre 2023.

Suivant déclaration du 4 décembre 2023, la SAS Stellium Immobilier a relevé appel de l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions (à l’exception du renvoi à la mise en état).

Dans ses dernières conclusions signifées le 1er mars 2024, la SAS Stellium Immobilier demande à la cour de :

REFORMER l’ordonnance du 16 novembre 2023 en ce qu’elle a :

— « dit qu’il résultait des documents contractuels et précontractuels et, notamment, de

l’étude personnalisée réalisée par le mandataire commercial indépendant de la SAS STELLIUM IMMOBILIER, une promesse de rentabilité nette acquise à la revente du bien ne pouvant intervenir qu’à l’issue de l’amortissement fiscal, sans aucunement s’intéresser aux difficultés réelles rencontrées par M. [X] au cours de son investissement ou à tout élément factuel permettant de démontrer de façon objective le point de départ de l’action indemnitaire ;

— considéré que M [X] se serait heurté à une impossibilité de vendre le bien avant la fin de la période d’amortissement fiscal et ce, peu importe les assurances qu’il avait expressément souscrites, en affirmant, qu’avant cette date, il n’aurait eu aucun intérêt à se renseigner quant à la valeur réelle de son acquisition, ou quant à la rentabilité espérée de ce même investissement.

En conséquence,

— déclaré recevable l’action indemnitaire introduite par le demandeur ;

— débouté la SAS STELLIUM IMMOBILIER de sa demande formée à l’encontre de M [X] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la SAS STELLIUM IMMOBILIER à la somme de 1.500,00 € sur ce même

fondement » ;

Et, statuant à nouveau,

Rejeter comme irrecevables car prescrites depuis à tout le moins le 2 janvier 2016 l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par M. [X] sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil à l’encontre de la SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

Rejeter comme irrecevables car prescrites depuis à tout le moins le 2 janvier 2016 l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par M. [X] sur le fondement du dol à l’encontre de la SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

Condamner reconventionnellement M. [X] à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER une indemnité de 3.000,00 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner enfin M. [X] aux entiers, tant de l’incident de première instance que d’appel, le tout avec distraction au profit de Maître Sandra LEBLANC, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

L’appelante soutient principalement que dans une action en responsabilité pour manquement à l’obligation de conseil et d’information, le préjudice est la perte de chance d’investir dans des conditions plus favorables.

Tenant compte des récentes décisions de la cour de cassation, l’appelante ne soutient plus que le point de départ de la prescription se situe au jour de la conclusion du contrat mais résulte de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue au contrat et doit reposer sur des circonstances objectives. Elle entend ainsi rapporter la preuve d’un événement précis au cours duquel l’acquéreur a pris conscience de ses pertes.

Elle soutient que les lois de défiscalisation ne portent nullement interdiction de revendre le bien avant la fin de la période de 9 ans et que l’acquéreur ne se trouve pas dans l’impossibilité d’agir, et qu’il est inexact de parler, comme l’a fait le premier juge, de période d’immobilisation.

Sur la rentabilité de l’investissement, La société Stellium Immobilier prétend que M. [X] ne saurait sérieusement affirmer avoir découvert la perte de rentabilité en 2019, alors qu’il ressort de ses déclarations de revenus fonciers qu’il n’a perçu que 1036 € en 2010, difficultés locatives qui le mettait en situation de prendre conscience de son dommage.

Sur l’absence de plus value à la revente, elle rappelle que l’acquéreur avait nécessairement conscience du risque dès lors qu’il a souscrit une série d’ assurances, et qu’il ne peut prétendre qu’il lui a été promis une revente avec plus-value. Elle soutient que l’acquéreur a pu, en raison d’une période de vacance locative prolongée en déduire le défaut d’attractivité du bien et par conséquent sa moindre valeur.

Au titre de l’action en indemnisation fondée sur le dol, la société Stellium Immobilier développe les mêmes arguments.

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 février 2024, M [X] présente les demandes suivantes :

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a jugé son action recevable comme non prescrite,

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a jugé que M. [X] n’a été en mesure de découvrir ses préjudices que le 14 juin 2019, date de la fin de son obligation locative,

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société STELLIUM IMMOBILIER à l’encontre de l’action introduite par M. [X] le 19 décembre 2022,

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a condamné la société STELLIUM IMMOBILIER à payer à M. [X] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens ;

— Débouter la société STELLIUM IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société STELLIUM IMMOBILIER à payer à M. [X] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel.

L’intimé fait valoir que l’opération, intégralement gérée par la société Stellium Immobilier, de la recherche du financement à l’assurance loyers, permettait un amortissement allant jusqu’à 50 % de la valeur de l’investissement et une déduction de ses revenus des charges générées par l’opération, laquelle devait procurer à l’issue de la période d’obligation locative de 9 ans, une rentabilité présentée comme certaine et la constitution d’un capital à la revente. Il précise que, profane, aucune mise en garde ne lui a été apportée sur un risque de revente à perte et sur le risque que l’opération immobilière aboutisse à l’absence de constitution d’un capital, principale motivation de son achat.

Il soutient qu’il n’a pu avoir connaissance de son préjudice que lorsqu’ il a fait estimer le bien en vue de sa revente à l’issue du dispositif Robien et qu’en conséquence le point de départ de la prescription se situe au jour où le préjudice s’est manifesté à lui, à savoir au plus tôt à la fin de son obligation locative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en application le 19 juin 2008, ' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

En l’espèce, M [X] entend engager la responsabilité de la société Stellium Immobilier sur deux fondements :

— d’une part pour manquement à son obligation d’information et de conseil sur la rentabilité de l’opération de défiscalisation, présentée comme certaine et sans risque alors que s’est révélée à l’issue de la période de défiscalisation une importante perte de valeur du bien, la prescription courant à compter du jour où se manifeste son préjudice, à savoir du jour où, correctement informé, il en a une connaissance effective.

— d’autre part pour dol ou faute dolosive. La nullité de la vente n’étant pas sollicitée, la prescription court à compter de la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance des manoeuvres ou aurait dû les connaître .

Ces deux actions en responsabilité sont en effet soumises à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 précité.

Le préjudice des acquéreurs s’analyse, selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ 3ème , 14 janvier 2021) en une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable.

Le point de départ du délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

La jurisprudence est désormais établie en ce que s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, l’acquéreur du bien n’est pas en mesure de découvrir les manquements du vendeur ou de son mandataire lors de l’achat du bien mais seulement lorsqu’un événement l’amène à s’interroger sur la rentabilité effective de son investissement. Le point de départ du délai de l’action en responsabilité est ainsi reporté au jour où l’acquéreur a eu effectivement connaissance de son préjudice ou aurait dû en avoir pris conscience.

Ainsi, la Cour de cassation juge que : 's’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat '(Cass civ 3ème 26/10/2022 21-19.898 et Cass Civ 2ème, 5 octobre 2023 n° 23-13.104).

Plus récemment et dans le même sens, il a été jugé que dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement était différé à 10 ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pur manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté’ ( Civ 3ème, 1er février 2024, 22-13.446).

Sur le fondement du dol, le juge doit rechercher si les acquéreurs 'n’avaient pas découvert l’erreur sur le prix de vente lors de l’estimation effectuée à leur demande'. ( Civ 3ème, 15 juin 2022, 21-15.726).

Il ressort de ces jurisprudences que le point de départ de la prescription est fixé à la date à laquelle l’acquéreur a pris conscience de la rentabilité infructueuse de son opération.

En l’espèce, la société Stellium Immobilier, sur qui pèse la charge de la preuve de la prescription de l’action, entend démontrer l’existence d’événements précis au cours desquels l’acquéreur a pris conscience de ses pertes, intervenus plus de cinq ans avant l’assignation.

Au regard de la jurisprudence précitée qui ne fait pas courir le point de départ de la prescription au jour du contrat de vente, c’est tout d’abord vainement que la société Stellium Immobilier invoque le devoir de vigilance et de curiosité de tout acquéreur consistant à se renseigner sur l’état du marché, obligation très amoindrie dans le cadre d’un investissement locatif avec obligation locative, opération présentée de manière la plus favorable comme faisant un tout et procurant non seulement un avantage fiscal mais aussi une plus-value à la revente.

C’est tout aussi en vain qu’elle soutient que la souscription d’assurances impliquait pour l’acquéreur l’existence de risques, ce dernier répliquant à juste titre que le 'pack assurances’ était souscrit sans surcoût et relevait d’un argument commercial visant à rassurer les investisseurs et renforçait leur conviction de réaliser un investissement sécurisé.

Il convient de rappeler que le dispositif ' Robien recentré’ procurait un avantage fiscal (6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années puis 4 % du prix d’acquisition TTC pendant les 2 années suivantes, outre 10 % des dépenses d’améliorations du bien pendant 10 ans, avec possibilité de poursuivre le bénéfice des déductions au taux de 2,5 % pour deux périodes de 3 ans, soit 15 ans au total au maximum), en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans.

L’ acquéreur n’émet pas de critique concernant la location du bien et un éventuel défaut de rentabilité locative. Il ne soulève pas davantage la surévaluation du coût d’achat mais seulement une perte à la revente qu’il a découverte lorsqu’il a solllicité une estimation du bien en vue de sa revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 ans ou quelques temps après, seul élément selon lui, qui lui a fait prendre conscience du dommage subi.

Préalablement à son acquisition, l’acquéreur s’est vu remettre par la société Stellium Immobilier un document dégageant un capital après revente, même en cas de revente au prix d’achat, ce dont il se déduit que le but de l’opération n’était pas seulement le gain fiscal tel que prévu par le dispositif mais bien l’acquisition d’un capital, aucune perte à la revente n’étant envisagée.

Profane en matière d’immobilier, l’acquéreur s’est fié à la simulation réalisée par la société Stellium Immobilier et pensait pouvoir attendre une revente sinon avec la hausse prévue, à tout le moins sans perte.

Si la société Stellium Immobilier fait valoir que les revenus locatifs déclarés de M [X] auraient été peu élevés en 2010, il ne se déduit nullement de cette circonstance, alors que la mise en location a débuté en juin 2010 et que les locations pour les années suivantes ont été tout à fait tout à fait régulières, que M. [X] aurait dû prendre conscience de la perte de valeur de son bien, après une vacance locative de seulement six mois au surplus assurée.

L’ acquéreur n’a ainsi eu ou aurait dû avoir connaissance de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat qu’à l’issue de la période d’obligation locative, ou à la date à laquelle l’évaluation du bien a été réalisée. Ce n’est en effet qu’à l’expiration de la période de 9 ans au plus tôt dès lors que la vente du bien devenait possible sans incidence fiscale et au plus tard à la date de l’estimation révélant au propriétaire du bien qu’il serait dans l’impossibilité de le revendre au prix escompté, (et par voie de conséquence de rembourser le prêt encore en cours), que le point de départ de la prescription doit être fixé. Il est en effet rappelé que le dispositif 'Robien recentré’ offrait des avantages au delà de 9 ans pendant deux périodes de 3 ans supplémentaires, de sorte que les propriétaires pouvaient ne pas vouloir vendre leur bien immédiatement à l’issue de la période d’obligation locative de 9 ans.

En l’espèce, la prescription a commencé à courir au plus tôt à la fin des 9 années d’obligation locative, soit en juin 2019, et au plus tard au 14 juin 2022, date de l’estimation du bien à un montant compris entre 68 000 € et 72 000 €, aucun événement n’ayant fait apparaître la conscience de la perte de valeur du bien durant toute la période de 9 ans et au delà jusqu’à la date d’estimation du bien.

En conséquence, l’action introduite par assignation délivrée le 19 décembre 2022 n’est pas prescrite, la décision recevant entièrement confirmation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Stellium Immobilier, qui succombe en ses prétentions, versera à l’ intimé la somme de 500 € au titre des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La société Stellium Immobilier, partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges du 16 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la société Stellium Immobilier à verser à M .[X] une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Stellium Immobilier aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT