SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN

— SCP BON-DE SAULCE LATOUR

Expédition TJ

LE : 16 JANVIER 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

N° – Pages

N° RG 24/00485 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DUVM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 08 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [X] [E]

né le 17 Mars 1982 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocat au barreau de NEVERS

Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2024/001659 du 24/05/2024

APPELANT suivant déclaration du 24/05/2024

II – M. [T] [G]

né le 27 Janvier 1948 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

16 JANVIER 2025

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Selon acte sous seing privé en date du 6 juillet 2020, [X] [E] a conclu avec [T] [G] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 6] (58), moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 300 €, provision sur charges comprises.

Par jugement en date du 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a, compte tenu de l’indécence du logement, condamné Monsieur [G] à effectuer les travaux nécessaires et a ordonné dans l’attente, la suspension sans consignation du paiement des loyers dus par Monsieur [E].

Le 2 décembre 2022, Monsieur [G] a fait délivrer à Monsieur [E] un congé pour vendre, suivi d’une assignation devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin d’entendre ordonner son expulsion.

Monsieur [E] a demandé au tribunal d’annuler le congé qui lui a été ainsi délivré.

Par jugement en date du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :

— Déclaré valable le congé délivré le 22 décembre 2022 par Monsieur [T] [G] à Monsieur [X] [E] pour le logement [Adresse 2] ;

— Condamné Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 772 € au titre de la taxe d’ordures ménagères due au titre des années 2020, 2021, et 2022 ;

— Débouté Monsieur [X] [E] de sa demande indemnitaire en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations ;

— Condamné Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [X] [E] aux entiers dépens.

[X] [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 mai 2024 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 29 juillet 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

— Réformer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nevers le 8 mars 2024 ;

— Annuler le congé délivré par Monsieur [T] [G] à Monsieur [X] [E] le 22 décembre 2022 ;

— Condamner Monsieur [G] à payer et porter à Monsieur [E] la somme de 10 000 € (dix mille euros) en réparation des préjudices subis du fait d’inexécution par le bailleur de ses obligations ;

— Condamner Monsieur [G] à payer et porter à Monsieur [E] la somme de 2000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouter Monsieur [T] [G] de ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

[T] [G], intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 20 août 2024, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, de :

— Débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes

— Confirmer le jugement du 8 mars 2024 en toutes ses dispositions

En conséquence,

— Dire qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [E] et de tous biens et occupants de son chef du logement dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir

— Dire que Monsieur [E] restituera sous les mêmes délais et astreinte les clés du logement en sa possession

— Le condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

SUR QUOI

I) Sur la demande de Monsieur [E] tendant à l’annulation du congé qui lui a été délivré par Monsieur [G] le 22 décembre 2022 :

Il est constant que selon acte sous seing privé en date du 6 juillet 2020, [X] [E] a conclu avec [T] [G] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 7], de type T2 et d’une superficie de 60 m², moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 300 €, provision sur charges comprises (pièce numéro 1 du dossier de l’appelant).

Par acte établi le 22 décembre 2022 par Maître [P], commissaire de justice (pièce numéro 4 du même dossier), Monsieur [G] a fait délivrer à Monsieur [E] un congé à effet du 5 juillet 2023 à minuit, précisant que ce congé était fondé sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de la décision prise par le bailleur de vendre le logement, et ajoutant que le congé valait offre de vente au profit du locataire, conformément aux dispositions de l’article 15 précité, pour un prix demandé de 65'000 €.

Il n’est nullement contesté par Monsieur [E] que le congé qui lui a été ainsi délivré par Monsieur [G] contreviendrait aux dispositions de l’article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose notamment : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) ».

À défaut, ainsi, de toute irrégularité formelle alléguée de ce congé, Monsieur [E] en sollicite l’annulation en faisant valoir que la volonté de Monsieur [G] de vendre le logement n’est ni réelle ni sérieuse, reprochant à son bailleur de vouloir se débarrasser « d’un locataire qu’il estime gênant ».

Au soutien d’une telle allégation, il fait valoir, d’une part, que le prix de 65'000 € figurant dans le congé pour vendre apparaît très excessif pour un logement d’une superficie de 60 m² situé sur la commune de [Localité 7] et, d’autre part, que son bailleur n’a entrepris aucune démarche pour tenter de vendre ce bien depuis presque deux ans.

Toutefois, la cour observe que Monsieur [E] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir la pertinence des reproches qu’il formule ainsi à l’encontre de Monsieur [G], lequel soutient, au contraire et à bon droit, qu’un prix de vente de 65'000 € pour un logement comprenant deux chambres, une pièce à vivre, un grenier, une cuisine équipée, et d’une superficie de 60 m², n’apparaît nullement manifestement excessif s’agissant d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dès lors que la valeur du prix au mètre carré apparaît d’un montant de 1083 €, ce qui apparaît cohérent avec la valeur moyenne du prix au mètre carré sur cette commune résultant du document émanant du site Internet « Particulier À Particulier » figurant en pièce numéro 4 du dossier de l’intimé, soit 926 €.

Il sera surabondamment observé que le souhait de Monsieur [G] ' né le 27 janvier 1948 et donc âgé de presque 77 ans à la date du prononcé du présent arrêt ' d’obtenir un complément à sa retraite telle que figurant dans l’avis d’imposition qu’il produit en pièce numéro 2 de son dossier, n’apparaît pas illégitime.

Par ailleurs, il ne saurait être déduit de l’absence de visite du logement en vue de sa vente depuis la délivrance du congé précité, que l’intention de Monsieur [G] de procéder à une telle cession ne correspondrait pas à la réalité de ses intentions.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Monsieur [E] tendant à l’annulation du congé qui lui a été délivré par son bailleur le 22 décembre 2022.

II) Sur la demande formée par Monsieur [G] au titre de la taxe d’ordures ménagères :

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 précitée , « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (') ».

Monsieur [G] justifie (pièce numéro 1 de son dossier), que la taxe d’ordures ménagères afférente au logement loué par Monsieur [E] s’est élevée à 224 € en 2021, 223 € en 2022 et 233 € en 2023.

C’est sans pertinence que l’appelant soutient qu’il doit être exempté du paiement de la taxe d’ordures ménagères du logement loué au motif qu’en raison du jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nevers, « toute demande en paiement [est] suspendue ».

En effet, il résulte seulement de ce jugement (pièce numéro 3 du dossier de l’appelant) que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a ordonné, jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à la mainlevée de la non-conformité aux normes de décence, la suspension du paiement « des loyers », de sorte que cette décision ne saurait produire des effets sur la taxe d’ordures ménagères ; laquelle demeure à la charge du locataire resté dans les lieux.

En conséquence, il y aura lieu de confirmer la décision du premier juge ayant condamné Monsieur [E] au paiement, à ce titre, de la somme de 772 € correspondant au total des trois sommes précitées pour la taxe sur les ordures ménagères des années 2021 à 2023 et au prorata de l’année 2020 puisque l’entrée dans les lieux est intervenue le 6 juillet 2020.

III) Sur la demande de Monsieur [E] tendant à la condamnation de Monsieur [G] à lui verser la somme de 10'000 € :

Monsieur [E] sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser une telle somme en réparation des préjudices qu’il indique avoir subis du fait de l’inexécution par ce dernier de ses obligations.

Il estime, en effet, avoir été contraint de vivre dans un inconfort au quotidien, l’ayant exposé des « dépenses importantes générées par le mauvais état du logement », et avoir été confronté à des « problèmes de santé engendrés par cet environnement malsain ».

Toutefois, alors que la charge de la preuve de telles circonstances lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, Monsieur [E] ne justifie aucunement d’un préjudice distinct de celui qui avait été évalué par le juge des contentieux de la protection dans le jugement précité du 29 novembre 2021.

En effet, il se borne à verser aux débats des factures d’électricité afférentes au logement loué, sans préciser en quoi la teneur de ces dernières serait susceptible de caractériser l’existence du préjudice dont il sollicite l’indemnisation, et ne produit aucun justificatif des difficultés de santé qu’il indique rencontrer.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée par Monsieur [E].

IV) Sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions.

Les entiers dépens d’appel devront donc être laissés à la charge de Monsieur [E], qui succombe en l’intégralité de ses demandes, et recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle dès lors que celui-ci s’est vu accorder l’aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d’aide juridictionnelle du 24 mai 2024.

Par ailleurs, si selon l’article 564 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait », l’article 566 de ce même code énonce toutefois que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

La demande de Monsieur [G], formée en cause d’appel, tendant à l’expulsion de Monsieur [E] apparaît donc recevable, comme constituant l’accessoire et la conséquence des prétentions soumises au premier juge, et par ailleurs bien fondée en raison de la régularité ci-dessus rappelée du congé délivré à l’appelant le 22 décembre 2022.

Aucune considération d’équité ne commande, enfin, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme en l’intégralité de ses dispositions, le jugement entrepris

Y ajoutant,

— Ordonne, qu’ à défaut de départ volontaire des lieux de [X] [E] caractérisé par la remise des clés à [T] [G], il sera procédé à l’expulsion de [X] [E] et de tous biens et occupants de son chef de la maison située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7] (58) 1et ce, après expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux par application des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

— Dit que le sort des meubles suivra les dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution';

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne [X] [E] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT