AFFAIRE : N° RG 10/01201

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 17 Mars 2010 -

RG n° 07/00634

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 MAI 2013

APPELANTS :

Madame V J épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Monsieur AC B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avocats au barreau de CAEN,

assisté de M^e Eric CHEVALIER, avocat au barreau d’EVREUX

INTIMES :

Monsieur AO-AP A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Monsieur C K

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur Y A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP GRANDSARD X, avocats au barreau de CAEN,

assistés de M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e DAVID, avocats au barreau de CAEN

Monsieur T G

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AA G

XXX

XXX

représentés par la SCP TERRADE ET DARTOIS, avocats au barreau de CAEN

assistés de la SELARL ROCHERON – OURY, avocats au barreau de PARIS,

La SCP PHILIPPE DANIEL & ELISE I anciennement SCP F & E

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAUSSION, Président de chambre,

Madame SERRIN, Conseiller,

Monsieur TESSEREAU, Conseiller, rédacteur,

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2013

GREFFIER : Madame Z

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2013 et signé par Madame MAUSSION, Président, et Madame Z, Greffier

* * *

Le 4 février 1997, M. et M^me AA G ont consenti à leur fils M. T G un bail rural sur les parcelles cadastrées A 66 et 67 commune de Courtonne la Meurdrac.

Le 19 avril 2001, M. T G a consenti à M. et M^me D un bail commercial sur ces mêmes parcelles, pour l’exploitation d’un centre équestre.

Par acte authentique passé devant la SCP de notaires F-E le 23 septembre 2002, M. et M^me D ont cédé leur fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SARL ECURIES DU HOULLEY, dont les associés étaient M. AO-AP A, M. Y A, M. C K, M^me H K et M^me AI K.

M. T G est intervenu à l’acte en tant que bailleur.

Par acte du 17 octobre 2004, les associés de la SARL ECURIES DU HOULLEY ont conclu avec M. et M^me B une promesse de vente des parts de la société pour un montant de 45 000 euros. Un acompte de 3000 euros a été versé le jour même.

Le 16 novembre 2004, M^mes H et AI K ont chacune cédé à M^me B les 90 parts qu’elles détenaient dans la société, pour le prix d’un euro qui a été payé.

M^me B a été nommée gérante de la SARL.

M. et M^me B se sont ensuite aperçus que M. T G n’avait pas le pouvoir de donner à bail les terres dont il n’était que locataire. Ils ont tenté sans succès de régler cette difficulté à l’amiable. Ils n’ont pas réglé le solde du prix des parts de la SARL.

Le 1^er décembre 2006, la SARL ECURIE DU HOULLEY a été placée en liquidation judiciaire.

***

Par actes d’huissier des 30 mars et 24 mai 2007, MM. AO-AP et Y A et M. C K ont fait assigner M. et M^me B, M. T G, M. AA G, M. et M^me D, et la SCP de notaires F et E pour obtenir le paiement par les époux B du prix de vente des parts de la société, ou subsidiairement le paiement de dommages et intérêts par les défendeurs au regard des fautes commises lors de la conclusion des actes.

Par jugement du 17 mars 2010, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— dit que la cession des parts sociales de la SARL ECURIES DU HOULLEY à M. et M^me B était parfaite ;

— condamné in solidum M. et M^me B à payer à MM. A et K la somme de 41 998 euros restant due, avec intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2005, outre 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes indemnitaires et les appels en garantie ;

— condamné M. et M^me B à payer la somme de 2000 euros à la SCP F et E sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné MM. A et K à payer à M. et M^me D la somme de 2000 euros sur ce même fondement.

***

M. et M^me B ont interjeté appel de ce jugement qu’ils demandent à la cour d’infirmer.

Ils font valoir :

— que toutes les parties, qui ont pris conscience de l’impossibilité de poursuivre la vente compte tenu du risque d’éviction lié à la fragilité du bail, ont clairement renoncé à poursuivre la cession des parts sociales, et que l’acte du 17 octobre 2004 est donc devenu caduc ;

— que cet acte doit à tout le moins être annulé pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, ou résolu pour inexécution des obligations du vendeur qui leur ont cédé un bail irrégulier.

Ils demandent la restitution de l’acompte de 3000 euros qu’ils ont versé.

Subsidiairement, ils sollicitent la garantie des consorts G, qui sont intervenus aux actes alors qu’ils savaient que M. T G n’avait pas capacité pour consentir un bail commercial.

Ils sollicitent également la garantie du notaire qui n’a pas vérifié la validité du bail lors de la cession du fonds de commerce, et qui a privé l’acte de toute efficacité.

Ils réclament à tout succombant 7000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MM. K et A concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la cession des parts sociales était parfaite et qu’il appartenait aux époux B d’en payer le prix, les pièces produites ne pouvant établir que les parties ont sans équivoque renoncé à se prévaloir de cet acte.

Ils estiment que la demande d’annulation de l’acte pour erreur, formée pour la première fois en cause d’appel, n’est pas recevable puisqu’elle est prescrite.

Quant à la demande de résolution de la vente, elle doit être rejetée puisque les acquéreurs n’ont subi aucune éviction ni trouble, qui demeurent purement éventuels.

Ils réclament aux époux B une indemnité de 5000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils recherchent la garantie des consorts G, qui ont conclu ou consenti à une sous-location interdite par la loi.

Ils recherchent également la garantie du notaire qui a reçu l’acte de cession du fonds sans vérifier les droits des parties et sans les conseiller utilement de façon à ce que l’efficacité de la convention soit assurée.

Ils leur réclament 45 000 euros de dommages et intérêts et 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MM. AA et T G concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que la cession des parts sociales entre les consorts A et K et les époux B était parfaite, et en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de ces derniers à leur égard.

Ils soutiennent que l’appel en garantie de M. et M^me B n’est pas recevable car non motivé en droit, et de surcroît est mal fondé.

Ils font valoir en effet que M. et M^me B ne peuvent justifier d’un préjudice personnel, le problème de la validité du bail ne pouvant concerner que la SARL ECURIES DU HOULLEY. De plus, ce préjudice est purement éventuel puisque la nullité du bail commercial n’a jamais été prononcée ni même sollicitée, et qu’aujourd’hui la SARL n’existe plus.

Ils contestent avoir commis la moindre faute, et indiquent au surplus qu’une éventuelle faute de leur part n’est nullement la cause du préjudice que M. et M^me B disent avoir subi, dans la mesure où le paiement du prix de vente procède d’une obligation contractuelle.

Ils s’opposent également à l’appel en garantie des consorts A et K, aux motifs que ceux-ci ne justifient pas d’un préjudice personnel, direct et certain, puisque la nullité du bail, que seul M. AA G aurait pu solliciter mais qu’il a renoncé à réclamer, n’a jamais été prononcée.

A titre subsidiaire, ils forment recours et garantie contre les époux B, qui n’ont pas honoré leurs engagements contractuels, et contre la société de notaires, qui n’a pas vérifié que M. T AF était bien le propriétaire des parcelles données à bail, alors que le bail rural initial était publié.

Ils demandent enfin la condamnation in solidum de M. et M^me B au paiement d’une indemnité de 30 000 euros pour compenser le préjudice qu’ils subissent par le non paiement des loyers par la SARL. Ils considèrent que M. et M^me B ont commis une faute en ne payant pas le prix de cession, et que cette faute a empêché la SARL de payer les loyers.

Ils réclament à tout succombant 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La SCP de notaires DANIEL et I, venant aux droits de la SCP F et E, conteste avoir commis une quelconque faute, seul l’acte sous seing privé du 19 avril 2001, qu’elle n’a pas rédigé, étant vicié. Elle conteste avoir eu l’obligation de vérifier la qualité de propriétaire de M. T G lors de la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, étant précisé que celui-ci est intervenu à l’acte en se présentant comme propriétaire.

Subsidiairement, elle estime que les consorts A et K ne justifient d’aucun préjudice, puisque la valeur des parts de la société était en réalité nulle.

Elle sollicite en tant que de besoin recours et garantie contre M. T G, qui s’est faussement présenté comme propriétaire des parcelles, et dont la faute doit conduire à rejeter l’appel en garantie.

Elle conclut enfin au rejet de l’appel en garantie des époux B, avec lesquels elle n’a jamais contracté.

Elle réclame à tout succombant 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) la renonciation

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel.

En l’espèce, il a été passé le 17 octobre 2004 un acte rédigé de la façon suivante : 'compromis de vente de la société SARL Les Ecuries du Houlley à M. et M^me J B pour la somme quarante cinq mille euros (45 000 €) parts de Y et AO-AP A et de C, H et AI K comprises. Acompte de trois mille euros versé ce jour.' Suivaient les signatures de M. et M^me B, de MM. A et K et de M^me H K.

Conformément à l’article 1589 du code civil, qui énonce que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, la cession des parts sociales de la SARL ECURIES DU HOULLEY apparaît parfaite.

Cet acte a reçu un commencement d’exécution puisque M^me B a été nommée gérante de la société, les 90 parts de M^mes H et AI K ont été vendues et payées pour l’euro symbolique, et les 3000 euros d’acompte effectivement versés.

Il est constant que le solde du prix, soit 41 998 euros (45 000 – 3000 – 1 – 1) n’a pas été payé.

Les vendeurs et les acquéreurs se sont aperçus après la cession des parts, que le bail commercial relatif aux parcelles exploitées par la société était fragile, puisque M. T G, bailleur commercial, était en réalité locataire rural de ces parcelles, et que toute sous-location est interdite en matière de bail rural, conformément à l’article L 411-35 du code rural.

Le 12 mars 2005, M^me B, MM. A et K ont adressé une lettre commune à M. T G, lui demandant 'de faire le nécessaire pour établir un bail commercial légal', faute de quoi ils seraient 'contraints de porter l’affaire devant les tribunaux et de demander des dommages et intérêts'.

Aucune solution n’ayant pu être trouvée, ils ont saisi un avocat pour tenter de 'faire avancer de façon significative les choses'.

Les choses n’ayant finalement pas avancé, M^me B a adressé le 21 mai 2005 un courrier à 'MM. les associés de la SARL Les Ecuries du Houlley’ en indiquant 'qu’à ce jour, ce bail n’a toujours pas été modifié et, de plus, il s’avère que ce bail commercial n’est pas légal, nous ne pouvons donc plus exploiter le fonds de commerce, ce qui entraîne pour moi la résiliation de mon achat envers vous'.

Néanmoins, la vente étant parfaite, M^me B ne pouvait unilatéralement revenir sur son engagement.

Il convient donc de rechercher si les vendeurs ont eux aussi consenti à la révocation du contrat.

Le seul fait que les consorts A-K et M^me B aient adressé une lettre commune à M. G et aient saisi un avocat commun ne peut constituer un accord non équivoque quant à la révocation du contrat de vente des parts sociales.

Le fait que cet avocat, dans un acte d’opposition à commandement de payer les loyers, et dans des mises en demeure adressées aux consorts G, aux époux D et au notaire, effectués au nom de la SARL (et non des associés) écrive : '… les époux J-B ont alors renoncé à leur projet d’acquisition. C’est dans ces conditions que la SARL LES ECURIES DU HOULLEY, estimant à juste titre avoir subi un préjudice financier à hauteur d’une somme de 45 000 euros correspondant au prix d’acquisition des parts sociales, vous a mis en demeure de tout mettre en oeuvre pour conférer à la société LES ECURIES DU HOULLEY un véritable statut locatif, conforme aux dispositions légales applicables en la matière…', ou encore 'j’ai reçu pour instructions de vous assigner en justice aux fins de solliciter votre condamnation au paiement d’une indemnité de 45 000 euros en réparation du préjudice financier subi par la SARL LES ECURIES DU HOULLEY', n’est pas plus suffisant à démontrer l’accord des vendeurs pour révoquer leur engagement, seule la renonciation de M^me B étant clairement évoquée.

Il est également produit un courrier, à l’entête de MM. AO-AP A et C K, daté du 18 avril 2005 et intitulé 'bref résumé de la situation', qui comprend les phrases suivantes : 'nous ne pouvons donc plus vendre notre commerce sans bail commercial’ et 'nous vous demandons de faire une lettre à M. G pour lui faire prendre conscience de la gravité des faits avant d’engager une procédure contre lui. Si celui-ci persiste dans son attitude, nous avons l’intention de lui réclamer la somme de 45 000 euros correspondant à l’annulation de la vente ainsi que le remboursement des frais engagés.'

Comme l’a à juste titre relevé le premier juge, ce courrier, non signé et dont le destinataire est inconnu, même s’il est plausible qu’il s’agisse de l’avocat commun, ne peut être considéré comme l’expression non équivoque par tout ou partie des cédants, d’une renonciation à l’exécution de la vente de leurs parts sociales.

C’est également par des motifs pertinents que le tribunal a estimé que ce courrier se bornait à constater la difficulté et d’envisager des solutions pour que le contrat puisse être exécuté, l’annulation de la vente n’étant présentée que comme une hypothèse ultime pour le cas où le problème ne serait pas résolu.

Néanmoins, il n’est produit aucune pièce ultérieure permettant d’affirmer que les vendeurs ont finalement renoncé à la cession des parts.

En conséquence, faute de preuve suffisante de la volonté non équivoque de MM. A et K de renoncer à la cession des parts de la société ECURIES DU HOULLEY, M. et M^me B ne peuvent valablement soutenir que le contrat de vente régulièrement formé est devenu caduc, et la confirmation du jugement s’impose.

2) la nullité du contrat

La demande, qui tend à l’annulation du contrat dont les demandeurs à l’instance sollicitent l’exécution, est recevable pour la première fois en cause d’appel, conformément à l’article 564 du code de procédure civile.

L’article 1304 du code civil énonce que l’action en nullité d’une convention pour erreur est soumise à une prescription quinquennale, le point de départ du délai étant le jour où l’erreur a été découverte.

Certes, un moyen de nullité présenté, comme en l’espèce, par voie d’exception pour faire échec à une action en paiement, n’est pas soumis à ce délai, l’exception de nullité étant perpétuelle.

Pour que cette règle s’applique, il faut toutefois que l’action en exécution de l’obligation litigieuse ait été introduite après l’expiration du délai de prescription.

Or, en l’espèce, l’acte de vente dont la nullité est invoquée par voie d’exception a été conclu le 17 octobre 2004, M. et M^me B ont eu connaissance de l’irrégularité affectant le bail, qui constitue selon eux le fondement de leur exception de nullité, dès le mois de mars 2005.

Les consorts A-K ont agi en paiement en mars et mai 2007, soit dans le délai de prescription de 5 ans.

L’exception de nullité pour erreur présentée pour la première fois par conclusions du 10 octobre 2011, soit plus de cinq ans après la découverte de l’erreur alléguée, n’est dès lors pas recevable.

3) la résolution du contrat

L’article 1626 du code civil énonce que le vendeur est obligé à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu.

M. et M^me B reprochent aux vendeurs de leur avoir fait encourir un 'risque d’éviction', et sollicitent de ce fait la résolution du contrat pour inexécution.

Cette résolution ne peut cependant être prononcée que si l’acquéreur est évincé, ce qui suppose qu’il subisse un trouble de droit ou de fait dans la jouissance de la chose vendue, et que ce trouble soit actuel et non éventuel. Si la juste crainte d’une éviction par un tiers peut le cas échéant justifier la garantie, encore faut-il que cette crainte soit suffisamment sérieuse pour constituer un trouble. Un simple et éventuel 'risque d’éviction’ ne peut justifier la garantie.

Or, en l’espèce, M. et M^me B n’ont nullement été évincés et n’ont subi aucun trouble, le bail dont bénéficiait la société dont ils ont acquis les parts n’ayant jamais été contesté par le propriétaire.

A ce jour, toute possibilité d’éviction est devenue impossible, puisque la société a été liquidée.

Il n’y a donc pas lieu à garantie, ni a fortiori à résolution du contrat pour inexécution, puisque les vendeurs, qui ignoraient la fragilité du bail, n’ont nullement manqué à leurs obligations contractuelles.

4) la responsabilité des consorts G et du notaire

MM. AA et T G ne peuvent valablement soutenir que l’appel en garantie des époux B n’est pas recevable pour non respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile. En effet, ce texte impose la motivation en droit de l’assignation mais, en l’espèce, ce ne sont pas les époux B qui ont fait assigner les consorts G. Les conclusions des époux B quant aux motifs de leur appel en garantie, à savoir la responsabilité délictuelle, sont suffisamment explicites.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’étaient fautifs :

— M. T G, qui a consenti un bail commercial sur des terres dont il se disait propriétaire, alors qu’il ne pouvait ignorer qu’il n’était que locataire de ces terres qui appartenaient en réalité à son père.

— M. AA G, qui est intervenu au contrat de bail commercial du 19 avril 2001 en sa seule qualité de propriétaire de deux écuries, et qui, à cette occasion, a laissé croire que son fils était bien le propriétaire des parcelles données à bail, alors qu’il ne pouvait ignorer que tel n’était pas le cas.

C’est également de façon pertinente que le tribunal a estimé que le notaire n’avait quant à lui pas commis de faute, dès lors qu’il n’était que rédacteur de l’acte de cession de fonds de commerce, et qu’il n’avait pas l’obligation de vérifier la qualité de propriétaire de celui qui se présentait comme bailleur commercial, et dont l’intervention n’avait pas d’incidence sur la validité ou l’efficacité de la cession.

La cour confirmera également l’analyse du premier juge, aux termes de laquelle les fautes commises par les consorts G n’ont engendré aucun préjudice direct et certain à M. et M^me B.

En effet, l’irrégularité du bail commercial, lequel n’a jamais été remis en cause, n’a eu aucune incidence sur la validité et l’objet du contrat d’achat des parts sociales, étant précisé que la liquidation ultérieure de la société a été totalement indépendante de cette difficulté. Cette irrégularité aurait certes pu être un obstacle majeur à la revente des parts sociales acquises par M. et M^me B, mais force est de constater qu’ils n’ont jamais entendu les céder, et que toute cession est désormais impossible en raison de la liquidation de la société.

En conséquence, M. et M^me B ne peuvent valablement soutenir que la somme de 45 000 euros qu’ils ont payée pour acquérir ces parts constitue un préjudice certain directement consécutif à la faute des consorts G.

5) la responsabilité des époux B

Le premier juge a parfaitement relevé que seule la SARL était redevable du paiement des loyers à M. T G, et qu’aucun élément ne permettait d’affirmer que ce non-paiement des loyers procédait du refus de paiement des parts sociales par M. et M^me B.

En conséquence, à défaut de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués, le jugement qui a débouté M. G de sa demande indemnitaire sera confirmé.

Il est équitable d’allouer aux consorts A et K une indemnité complémentaire de 1500 euros en remboursement des frais qu’ils ont dû engager.

En équité, les demandes des consorts G et de la SCP de notaires seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable l’exception de nullité du contrat de vente de parts sociales formée par M. et M^me B ;

Déboute M. et M^me B de leur demande de résolution du contrat ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mars 2010 par le tribunal de grande instance de Lisieux ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et M^me B à payer à M. AO-AP A, M. Y A et M. C K, unis d’intérêt, la somme complémentaire de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute MM. AA et T G de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCP DANIEL et I de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et M^me B aux dépens, et dit que Maître X, Maître DARTOIS, et la SCP MOSQUET-MIALON-D’OLIVEIRA-LECONTE bénéficieront des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Z E. MAUSSION