AFFAIRE : N° RG 16/02788 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FTOD

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 03 Juin 2016 -

RG n°

[…]

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2019

APPELANTE :

La SARL IMMODIAG

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 492 287 453

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Véronique LION, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉS :

Madame C Y

née le […] à PARIS

[…]

[…]

représentée par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de M^e Emmanuelle BLOCH, avocat au barreau de PARIS

Monsieur A Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX

assisté de M^e BRUNET, avocat au barreau de LYON,

La SARL AGENCE REIX

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 452 584 147

[…]

14360 X SUR MER

représentée et assistée de M^e Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M. BRILLET, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 18 juin 2019

GREFFIER : M^me FLEURY

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Septembre 2019 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

Suivant compromis de vente en date du 17 novembre 2011, M^me C Y a acquis auprès

de M. A Z, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Reix de X, une maison

d’habitation située […] à X, au prix de 307 000 euros.

La SARL Immodiag est intervenue pour établir un diagnostic relatif à la présence d’agents de

dégradation biologique du bâtiment et a dressé son rapport le 15 novembre 2011.

La vente a été réitérée par acte authentique du 26 janvier 2012.

Dans le cadre de travaux d’embellissement ayant nécessité l’enlèvement des papiers peints, il est

apparu que des champignons couvraient le mur de la chambre située au premier étage.

La société Noreximmo, mandatée par M^me Y, a dressé un rapport d’expertise amiable le 13

avril 2012 identifiant la présence de champignons basidiomycètes du genre coniophora marmorata et

coprinus, recouvrant les murs et plafonds de la cuisine, de la salle à manger au rez-de-chaussée et de

l’une des chambre au premier étage.

M^me Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux qui, par ordonnance

du 5 juillet 2012, a ordonné une expertise judiciaire.

M. F B, désigné en qualité d’expert, a déposé son rapport le 29 octobre 2013.

Par actes d’huissier de justice en date des 15, 17 et 22 octobre 2013, M^me Y a fait assigner M.

Z, la SARL Immodiag et la SARL Agence Reix devant le tribunal de grande instance de

Lisieux, sur le fondement de la garantie des vices cachés, aux fins de voir :

— condamner in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Agence Reix à lui payer la

somme de 112 154,73 euros au titre du préjudice financier subi,

— enjoindre à la SARL Immodiag de produire sa police d’assurance responsabilité,

— condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 8 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions déposées au greffe le 30 mars 2015, M^me Y a sollicité

du tribunal qu’il :

— ordonne à la SARL Immodiag de produire sa police d’assurance responsabilité,

— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de

59 320,60 euros au titre des travaux de réhabilitation et de réparation à effectuer,

— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de 8

314,85 euros au titre des frais actualisés selon expertise,

— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de

50 000 euros au titre du trouble de jouissance,

— déboute M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix de leurs demandes,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision,

— condamne solidairement M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme

de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les

frais d’expertise.

Par jugement en date du 3 juin 2016, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et

de la procédure antérieure, le tribunal a :

— débouté M^me C Y de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M.

A Z,

— débouté M^me C Y de sa demande relative à l’assurance de la SARL Immodiag,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer a M^me C Y la

somme de 36 022,68 euros au titre des travaux de remise en état de la maison située […]

Suzanne a X,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M^me C Y la

somme de 5 801,42 euros au titre des frais,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer a M^me C Y la

somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance,

— fixé dans les rapports respectifs entre les défenderesses pour le paiement de l’ensemble de ces

sommes la part de responsabilité de la SARL Immodiag à hauteur de 50% et celle de la SARL Reix à

hauteur de 50%,

— débouté la SARL Reix de sa demande de recours et garantie,

— rejeté la demande au titre de l’exécution provisoire,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M^me C Y la

somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M. A Z la

somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à règler les entiers depens comprenant

notamment les frais d’expertise judiciairement distraits au profit de Maître Bréavoine.

Par déclaration en date du 18 juillet 2016, la SARL Immodiag a interjeté appel total de ce jugement,

intimant M. A Z, M^me C Y et la SARL Agence Reix.

Les 22 juillet et 21 septembre 2016, la SARL Agence Reix et M^me Y ont, respectivement, fait

signifier des conclusions d’appel à titre incident.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a, sur le fondement de

l’article 911 du code de procédure civile, prononcé la caducité de la déclaration d’appel entre la

SARL Immodiag et M. A Z.

Par arrêt avant dire droit en date du 11 septembre 2018, la cour a ordonné la révocation de

l’ordonnance de clôture intervenue le 25 avril 2018 et la réouverture des débats, en invitant les

parties à faire valoir leurs observations sur les moyens soulevés d’office tirés de l’irrecevabilité des

conclusions de M. Z et de l’appel incident formé par M^me Y à l’encontre de ce dernier.

Par ordonnance en date du 29 novembre 2018, le conseiller de la mise en état a ordonné la révocation

de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 novembre 2018, le retrait du rôle de l’audience du 11

décembre 2018, le renvoi de l’affaire à l’audience de la mise en état du 9 janvier 2019 et invité pour

cette date l’ensemble des parties, mais à tout le moins M^me Y et M. Z, à faire valoir

leurs observations sur la recevabilité des conclusions d’appel incident de la première prises à

l’encontre du second en suite du prononcé de la caducité de l’appel principal partiel.

Par ordonnance en date du 20 mars 2019, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable l’appel incident formé par M^me C Y à l’encontre de M. A

Z,

— déclaré recevables les conclusions en réplique de M. Z déposées le 16 décembre 2016,

— invité les parties à prendre de nouvelles écritures, au vu de la présente ordonnance, si elles le

souhaitent, mais étant rappelé que la société Immodiag serait irrecevable à conclure contre M.

Z, selon les modalités suivantes :

*avant le 3 mai 2019 pour la société Immodiag, M^me C Y, la SARL Agence Reix,

*avant le 3 juin 2019 pour M. A Z,

— dit que la clôture de l’instruction de l’affaire après réouverture des débats interviendra le 5 juin 2019

à 9h,

— fixé la date de l’audience de plaidoiries en formation collégiale au mardi 18 juin 2019 à 14h,

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens de l’incident par elle-même exposés.

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 20 octobre 2016 par la SARL Immodiag ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 11 janvier 2019 par M^me C Y ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 19 janvier 2019 par la SARL Agence Reix ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 2 juin 2019 par M. A Z ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2019.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des

moyens des parties.

MOTIFS

- sur la responsabilité du vendeur

M^me Y sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité de M. Z

sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle fait valoir que le bien vendu était affecté de

vices graves qui ont été délibérément cachés par le vendeur ; que le vendeur de mauvaise foi ne peut

s’exonérer en se prévalant de la clause de non-garantie.

M. Z fait valoir, en réplique, que la clause de non-garantie est parfaitement applicable ; que la

responsabilité du vendeur profane ne peut être engagée que s’il est démontré qu’il est de mauvaise

foi, c’est à dire qu’il a délibérément caché les vices, dont il avait connaissance, à son cocontractant.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés

de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement

cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait

connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères : un

défaut grave, inhérent à la chose vendue, qui en compromet son usage normal et antérieur à la vente.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont

l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose, en outre, qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les

aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 octobre 2013 par M. B que la

cause principale des désordres par infestation parasitaire, particulièrement par le champignon

lignivore du genre coniophora marmorata (coniophore des caves) et secondairement par coprinus

domesticus (coprin domestique), est le défaut d’étanchéité des parois verticale et horizontale au droit

du vide de la construction ; que ce défaut a permis à l’eau pluviale de se diffuser dans les parois

maçonnées adjacentes et d’atteindre les bois d’oeuvre de l’habitation et leur intégrité mécanique en

élevant leur teneur en eau supérieure à 40%.

L’expert judiciaire a indiqué que la cause secondaire aggravante est la mise en oeuvre de doublage

par plaques collées de polystyrène expansé, qui ne permet plus au baculat d’être ventilé en sous face

et aux champignons de se développer à l’arrière et à l’abris de la lumière pour s’étendre dans la

construction ; que la cause tertiaire est l’état des couvertures qui permet des infiltrations actives sur

certains bois.

L’expert judiciaire a, par ailleurs, relevé qu’il résulte de l’état relatif à la présence d’agents de

dégradation biologique du bâtiment réalisé par la société Immodiag le 15 novembre 2011, soit avant

la conclusion de la vente, que le diagnostiqueur a constaté la présence de 'champignons de pourriture

cubique avec altération biologique’ ; qu’une pourriture cubique (brune), par définition, ne peut se

manifester à l’intérieur d’un bâtiment que par la présence des champignons lignivores suivants : la

mérule et le coniophore des caves ; que, par nature, ces deux genres de champignons lignivores sont

ubiquistes, c’est à dire qu’ils ne peuvent, à ce stade de développement (cellulose du bois détruite),

être localisés en un seul endroit précis.

Il en a conclu qu’au moment de la vente les désordres étaient appréciables et visibles par les

professionnels des parasites des bois au regard de leurs compétences professionnelles mais aussi des

exigences minimales contenues à la norme NFP03-200 d’avril 2003.

Il résulte ainsi du rapport d’expertise judiciaire que M^me Y rapporte suffisamment la preuve de

l’existence d’un vice grave, soit l’existence et le développement de champignons atteignants les bois

d’oeuvre de l’habitation et leur intégrité mécanique, non apparent pour un acquéreur profane et qui

préexistait à la conclusion de la vente.

Il résulte, par ailleurs, de l’acte authentique de vente en date du 26 janvier 2012, en page 15,

l’existence d’une clause de non-garantie du vendeur, à savoir qu''un état relatif à la présence d’agents

de dégradation biologique du bâtiment établi par la société Immodiag le 15 novembre 2011 est

annexé à l’acte', que 'l’acquéreur fera son affaire personnelle des constatations diverses et résultats’ et

'prendra l’immeuble dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le

vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment la présence de champignons de type mérules ou

autres'.

En présence d’une clause de non-garantie, il appartient à l’acquéreur qui entend voir engager la

responsabilité du vendeur occasionnel, dont la bonne foi est présumée, de rapporter la preuve de la

connaissance du vice par ce dernier au moment de la vente.

M^me Y se prévaut, à cet égard, du rapport d’expertise judiciaire de M. B, lequel a indiqué, en

page 19, que le défaut du diagnostic n’a pas été facilité par les 'caches misère’ effectués par le

vendeur tel que le nouveau parquet en bois et les lés d’isolation en combles, un lit au droit de la

plinthe impactée. L’expert a expliqué, en pages 25 et 26 dudit rapport, que le matériau 'lame bois'

et/ou 'panneau de polystyrène expansé’ ont été posés sur des supports insuffisamments sains et à

l’hygroscopie élevée dont l’origine n’a pas été traitée ; que le vendeur aurait dû faire appel au conseil

d’un professionnel suite à la dépose des lames et avant la pose de nouvelles.

Elle produit, en outre, aux débats deux attestations établies par une voisine, M^me G H,

laquelle T avoir vu M. Z mettre de la laine de verre dans le grenier au dessus de la salle

à manger et ce après la signature du compromis de vente.

Elle se prévaut encore d’une attestation établie par M. I J, lequel atteste qu’une livraison

de bois a été stockée dans la cour et avoir vu M. Z faire des travaux juste avant la vente de la

maison.

M. Z verse, pour sa part, à la procédure diverses attestations, desquelles il résulte que M.

K L, ancien propriétaire lui ayant vendu le bien le 17 mai 2006, indique que les murs et le

plafond de la cuisine avaient été repeints en blanc, que dans chacune des chambres du papier peint et

un plancher neuf en bois stratifié avait été posé, que dans le salon et la salle à manger les murs,

recouverts de plaques de polystyrène, avaient été repeints en blanc, que dans le grenier accès jardin

le parquet était en moins bon état, que certaines lames de bois étaient déclouées, que les lames les

plus saines avaient été repositionnées sur à peu près le tiers de la surface et que deux lés de laine de

verre ainsi que des plaques de polystyrène, dont certaines étaient décollées, constituaient l’isolation.

M. M N, représentant de la société N, atteste quant à lui qu’entre 2006 et 2011, les

murs du salon, de la salle à manger ainsi que les revêtements des sols des premier et deuxième étages

sont restés identiques à leur état d’origine.

M. R S T que durant le mois de juillet 2011, dans le grenier donnant sur le jardin, il a

aidé M. Z à remplacer un certain nombre d’anciennes lattes en bois du plancher et à

compléter en sous toiture l’isolation existante en utilisant les deux rouleaux laissés par le précédent

propriétaire, que début septembre M. Z l’a informé qu’il ne poursuivait pas la pose des

planches restantes et l’isolation car il avait décidé, pour des raisons personnelles, de mettre en vente

la maison.

M. F O atteste que M. Z a fait livrer des planches courant juin 2011 afin de

consolider le plancher du grenier en poursuivant le remplacement des planches commencé par le

précédent propriétaire et de fixer en sous toiture la laine de verre que le prédécesseur avait laissé en

rouleaux, que ces travaux se sont déroulés en juillet, qu’il l’a informé à la fin du mois d’août qu’il

avait décidé de mettre en vente sa maison et a cessé lesdits travaux.

Il résulte de l’ensemble de ces attestations que M. Z ne pouvait avoir connaissance de l’état

des murs et des plafonds sur lesquels il n’avait effectué aucun travaux, et notamment pas posé les

plaques de polystyrènes, avant la vente ; que s’il a effectivement réalisé des travaux consistant à

remplacer les lattes en bois du plancher du grenier donnant sur le jardin et à isoler la toiture avec de

la laine de verre, et ce dans la poursuite du travail de rénovation entrepris par l’ancien propriétaire,

ces travaux ont toutefois été effectués au mois de juillet 2011, soit quatre mois avant la signature du

compromis de vente.

En tout état de cause, le plancher bois ruiné n’a pas été entièrement recouvert par M. Z

puisque le diagnostiqueur a relevé le 15 novembre 2011, photo à l’appui, que le plancher était en

cours de réfection, l’expert judiciaire ayant par suite relevé que 80% des lames du plancher avaient

été remplacées, si bien que son état était apparent tant pour l’acquéreur, qui a visité les lieux les 28 et

31 octobre 2011, que pour le diagnostiqueur, qui a pu identifier la pourriture cubique en combles.

Lesdits travaux, s’ils ont pu être qualifiés de 'cache misère’ par l’expert judiciaire, n’ont donc pas été

réalisés dans le but de la vente et, précisément, pas dans le but de dissimuler les champignons

affectant l’ossature de la maison d’habitation, lesquels demeuraient apparents pour le seul

professionnel des parasites des bois, tandis que le vendeur profane ne pouvait avoir connaissance de

la gravité des désordres et de leur caractère évolutif.

En effet, si M. Z avait nécessairement connaissance de l’état du plancher d’origine très abîmé

dans le grenier, l’expert judiciaire a indiqué, en page 19 de son rapport, que le vendeur n’était pas

apte à déterminer le genre du parasite destructeur des bois.

Le tribunal a donc exactement indiqué que la connaissance du pourissement du plancher ne peut

suffire à démontrer que M. Z avait connaissance de la présence de champignons dans la

maison et a tenté de les dissimuler.

La présomption de bonne foi du vendeur est d’autant plus étayée que ce dernier a accepté, à la

demande de M^me Y, de faire intervenir de nombreux professionnels du bâtiment sur les lieux

avant la conclusion vente, et notamment un professionnel des parasites des bois, lequel n’a pas décelé

la présence de ce type d’agents biologiques destructeurs de bâtiments. Or, il ne saurait être reproché

au vendeur d’avoir manqué à son obligation d’information dès lors que le constat dressé par le

diagnostiqueur professionnel est erroné.

La nécessité de réaliser des travaux au niveau de la toiture, pour un montant total de 10 116,31 euros,

selon deux devis en date du 7 janvier 2010 de la société de charpente et couverture P Q,

lesquels ont été, en toute transparence, annexés à l’acte de vente et ont donné lieu à une diminution

du prix de vente, fût-ce à la suite du rapport de la société Immodiag, n’est pas de nature à rapporter la

preuve de la connaissance de l’investation parasitaire par le vendeur au moment de la vente.

Le fait que M. Z ait pris la décision de céder une maison acquise en 2006, au sein de laquelle

il a effectué d’importants travaux, sans que les factures desdits travaux aient été remises à l’acquéreur

au moment de la signature du compromis, n’est de même pas de nature à rapporter la preuve de la

mauvaise foi du vendeur.

Au demeurant, il résulte d’un mail versé à la procédure et adressé par l’agence immobilière à Mme

Y le 1^er décembre 2011, soit avant la conclusion définitive de la vente, que le vendeur a, en

toute transparence, transmis la liste des entreprises qui avaient déjà réalisé des travaux dans la

maison.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et dès lors que M^me Y ne démontre ni la réticence

dolosive, ni la mauvaise foi de M. Z au moment de la vente, que le premier juge a retenu à

juste titre qu’il y a lieu de faire application de la clause de non-garantie prévue à l’acte authentique de

vente et de la débouter de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du vendeur.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

- sur la responsabilité de la SARL Immodiag

M^me Y soutient que la société Immodiag a engagé sa responsabilité, sur le fondement de

l’article 1382 du code civil, pour ne pas avoir effectué des investigations suffisantes et avoir failli à

son devoir de conseil puisqu’elle aurait du être alertée sur la grande probabilité de présence d’agents

de dégradation biologique du bâtiment et ce d’autant plus que le bien immobilier se trouve situé dans

une zone à risque, notoirement connue pour la présence de champignons lignivores.

La SARL Immodiag soutient, en réplique, n’avoir commis aucun manquement à ses obligations

contractuelles au regard de la mission qui lui était confiée et des conclusions de son rapport qui met

en exergue la présence de 'champignons de pourriture cubique’ et invite le vendeur à poursuivre des

investigations plus importantes.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au jour des faits, tout fait

quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé

à le réparer.

Par ailleurs, en vertu du principe selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de

la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un

dommage, l’acquéreur d’un immeuble peut engager la responsabilité d’un diagnostiqueur qui a établi,

à la demande du vendeur, un diagnostic erroné, incomplet ou superficiel.

En l’espèce, la cour relève que le contrat de mission liant la société Immodiag à M. Z, qui

fixe les conditions d’intervention du diagnostiqueur, n’est pas versé aux débats.

Il n’est toutefois pas contesté que les investigations confiées à la société Immodiag, qui visaient à

constater la présence d’agents de dégradation biologique du bois, y compris les champignons

lignivores, si elles ne relèvent pas des diagnostics obligatoires de l’article L.271-4 du code de la

construction et de l’habitation, sont néanmoins régies par la norme française 'NF P 03-200' du 5 avril

2003, laquelle fixe les modalités générales des prestataires de service pour la réalisation et

l’établissement du rapport de constat de l’état parasitaire relatif aux agents de dégradation biologique

du bois dans les immeubles bâtis et non bâtis.

Cette norme impose notamment au diagnostiqueur d’effectuer un examen le plus complet possible de

la situation de l’immeuble vis-à-vis des agents de dégradation biologique du bois consistant,

notamment, pour les immeubles bâtis, et à tous les niveaux, en un examen visuel des parties visibles

et accessibles, outre un sondage non destructif des bois, étant précisé que l’examen est orienté en

particulier vers les lieux où existent des risques d’humidification et qu’il appartient au diagnostiqueur

de décrire les infestations ou altérations constatées en précisant le champignon ou type de pourriture

auteur du dégât et de repérer ou d’identifier les zones contaminées.

Dans son état relatif à la présence d’agents de dégradation biologique du bâtiment, la SARL

Immodiag mentionne que 'l’examen des pièces d’habitation n’appelle pas de remarques particulières

quant à la présence d’agents de dégradation biologique du bâtiment dans la limite de sondages et

d’examens non destructifs', que dans le grenier accès jardin 'les chevrons, qui ont été très

certainement exposés à des ruissellements provenant de la couverture, présentent non seulement des

traces importances d’humidité mais également des ruptures consécutives aux pourritures cubiques

constatées'. Au titre des 'constatations diverses et résultats’ le diagnostiqueur a en effet relevé dans le

grenier accès jardin, au niveau des chevrons en bois, la 'présence de petites vrillettes', de

'champignons de pourriture cubique avec altération biologique (discoloration, pourritures,

importantes traces d’humidité)'. Au terme de son rapport, il conclut qu''en l’état des dégradations

biologiques telles que constatées ci-dessus, il convient de faire vérifier par un couvreur, voir un

charpentier, l’étanchéité de la couverture ainsi que la résistance mécanique des éléments de

charpente'.

Le premier juge a pu relever qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire, M. B a indiqué

qu''une pourriture cubique par définition ne peut se manifester à l’intérieur d’un bâtiment que par la

présence des champignons lignivores suivants : la mérule, le coniophore des caves', que 'par nature

ces deux genres de champignons lignivores sont ubiquistes (ubique = partout), c’est à dire qu’ils ne

peuvent, à ce stade de développement (cellulose du bois détruite = pourriture cubique), être localisés

en un seul endroit précis', que 'l’identification de la pourriture comme cubique suppose

nécessairement que le champignon soit de genre mérule ou coniophore et donc aurait dû alerter le

diagnostiqueur, sans même envoyer d’échantillon au laboratoire, sur le caractère ubiquiste à forte

capacité dévastatrice du champignon’ et qu''en fonction du stade du développement il ne pouvait être

apprécié qu’il était localisé en un seul endroit, mais potentiellement partout'.

L’expert a expliqué que 'l’origine et la cause principale de l’infestation par le champignon de

pourriture cubique ont été mal appréhendées : il y a eu défaut (ou insuffisances) dans le diagnostic au

sens ou les conséquences visibles de la pourriture sur la plinthe au premier étage et au droit de

l’ossature et du parquetage des planchers bas des combles en bois, auraient dues interpeller

l’opérateur sur le genre de champignon qui ne peut fructifier qu’en présence d’une humidité

supérieure à 40%, soit un apport régulier et élevé en eau', que 'le défaut de diagnostic se situe

principalement dans l’origine de l’apport en eau’ qui est un élément de la mission dans le cadre d’un

état parasitaire au sens large, qu’enfin 'le conseil de faire intervenir un couvreur et/ou charpentier en

guise de traitement adapté à la présence de pourriture cubique atteignant les bois, était inapproprié à

la situation et relevait d’un diagnostic erroné quant aux conditions de l’infestation et de l’origine

principale des infiltrations'.

Selon M. B 'au moment de la vente, les désordres étaient appréciables et visibles par les

professionnels des parasites du bois au regard d’une part de leurs compétences professionnelles mais

aussi des exigences minimales contenues à la norme NF P 03-200 d’avril 2003'.

Il ressort de ces éléments que les investigations de la SARL Immodiag se sont révélées

insuffisantes : les constatations visuelles auraient dû l’inciter à rechercher l’origine des infiltrations,

ce qui peut être fait aisément, sans sondage destructif, en mesurant le taux d’humidité avec

notamment un hygromètre.

L’appelante a établi un diagnostic défaillant ou insuffisant.

Par ailleurs, bien qu’ alertée sur la présence d’agents de dégradation biologique du bois pour avoir

constaté la présence de pourriture cubique qu’elle savait être la manifestation d’une attaque de

champignons de type basidiomycète, elle n’a pas attiré l’attention du lecteur profane de son rapport

sur le risque sérieux, qui existait, que le champignon soit également présent sur les murs et plafonds

recouverts, et par suite non visibles et non examinés sans destruction au jour du contrôle, et ne lui a

pas conseillé de faire poursuivre ses investigations dans cette direction.

Or, une telle démarche, consistant à préciser la portée des constatations effectuées, était de l’essence

même de sa mission de diagnostiqueur immobilier, sans qu’elle ne puisse valablement se retrancher

derrière les mentions portées au bas de la facture quant aux limites des investigations aux parties

visibles et accessibles.

Au contraire, il appartenait à la SARL Immodiag d’attirer l’attention du vendeur sur le risque réel et

sérieux d’infestation parasitaire de l’ensemble de la maison et de préconiser des investigations

complémentaires, le cas échéant par des examens et sondages destructifs, ne pouvant simplement

consister à faire 'vérifier par un couvreur ou un charpentier l’étanchéité de la couverture ainsi que la

résistance mécanique des éléments de charpente'.

M^me Y, qui a pris connaissance de l’état parasitaire annexé tant au compromis qu’à l’acte

authentique de vente, acquéreur profane en matière immobilière et de pathologie du bois, ne pouvait

en comprendre la portée à sa seule lecture et ne pouvait, en particulier, en déduire que la maison

qu’elle achetait était attaquée par un champignon susceptible de se développer de façon dévastatrice.

Au demeurant, si cette dernière a obtenu une réduction du prix de vente du bien immobilier, c’est,

précisément, par suite des conclusions erronées du diagnostiqueur, qui mettaient en évidence l’état

défectueux de la toiture (charpente et couverture) et de l’estimation des réparations nécessaires,

remise qui n’a jamais eu pour objet de réparer le dommage subi du fait de l’infestation parasitaire,

puisque insuffisamment diagnostiquée.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la société Immodiag n’a pas correctement

rempli ses obligations, occasionnant à M^me Y un préjudice lié à la nécessité de procéder aux

travaux de reprise, et qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard de M^me Y en application de

l’article 1382 du code civil.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

- sur la responsabilité de la SARL Agence Reix

M^me Y soutient que la SARL Agence Reix, professionnel de l’immobilier implanté de longue

date à X, a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard dès lors qu’elle a

présenté, sans aucune réserve, le bien à la vente comme étant 'en bon état', qu’elle n’a pas attiré son

attention sur le risque, notoirement connu, de la présence de champignons dans la zone concernée, et

que, connaissance prise de l’état parasitaire annexé au compromis de vente, elle ne l’a pas alertée sur

l’état du bien et les risques de dégradation encourus.

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et

de conseil et d’assurer l’efficacité juridique de la convention.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de

conseil adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance,

l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

Il ressort de la lecture du compromis de vente en date du 17 novembre 2011 et de l’acte authentique

de vente en date du 26 janvier 2012, que la SARL Agence Reix a reçu de M. Z mandat de

vendre le bien, qui trouve sa contrepartie dans la rémunération versée, prévue dans l’acte à hauteur de

12 000 euros, sans être liée par un mandat de recherche à l’égard de l’acquéreur.

Il s’ensuit que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être recherchée par M^me Y que

sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

L’agent immobilier, professionnel de la vente, est tenu de donner une information complète,

pertinente et adaptée aux caractéristiques de l’immeuble qu’il négocie. Même s’il n’est pas un

professionnel de la construction, il doit être en mesure d’identifier les risques existants ou potentiels

importants, attirer l’attention des parties sur ceux-ci et préconiser les démarches nécessaires.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la SARL Agence Reix a fait paraître une

annonce proposant la maison à la vente avec sa photographie et indiquant 'état général bon'.

Dans une note aux parties en date du 19 septembre 2012, l’expert a expliqué que les mérules sont

détectées depuis 1975 sur la commune de X.

Si la SARL Agence Reix, professionnelle de la vente immobilière dans le département du Calvados,

ne conteste pas avoir eu connaissance du risque de contamination par des champignons lignivores,

tels que la mérule ou le coniophore des caves, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir alerté

l’acquéreur sur le risque d’infestation du bâtiment vendu, alors que les défectuosités du bâti,

récemment rénové par le vendeur, n’avaient pas un caractère visible et décelable pour l’agent

immobilier ; que ce dernier s’est néanmoins préoccupé, à la demande de M^me Y, de faire

intervenir un expert diagnostiqueur en état parasitaire, dont le rapport a été annexé tant au

compromis qu’à l’acte de vente ; que l’insuffisance du diagnostic, relevée par la cour, n’a pas permis

de révéler l’ampleur de l’infestation par les champignons et que la SARL Reix ne disposait d’aucune

compétence technique particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations

fournies.

Aussi, et dès lors qu’aucune faute de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution de sa

mission n’est démontrée, il y a lieu de débouter M^me Y de sa demande à l’encontre de la SARL

Agence Reix.

Le jugement sera réformé sur ce point.

—  sur l’indemnisation des préjudices

M^me Y sollicite de la cour la reprise pure et simple des différents postes de préjudice retenus

par l’expert consistant en des travaux de remise en état et de réhabilitation du bien en lien avec les

désordres et frais afférents.

La société Immodiag expose que M^me Y ne démontre nullement l’existence d’un lien de

causalité entre la faute invoquée à son encontre et les conséquences qui en découlent, à savoir les

nombreux postes de préjudices dont elle sollicite la réparation. Elle indique que M^me Y a

acquis la propriété avec l’intention de réaliser des travaux de rénovation dont elle sollicite désormais

l’indemnisation et dont l’ampleur était suffisamment importante pour entraîner une privation de

jouissance. Elle fait valoir que le quantum du préjudice subi ne saurait excéder une somme de 10 295

euros.

La cour relève que les investigations insuffisantes de la SARL Immodiag n’ont pas permis à Mme

Y d’être informée de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble acquis et que cette

dernière a été contrainte de réaliser des travaux pour y remédier, ce dont il résulte que les préjudices

matériels et de jouissance subis par M^me Y, du fait de ce diagnostic erroné, présentent un

caractère certain en lien avec la faute commise. Ils méritent donc une réparation intégrale.

Répondant à sa mission, l’expert judiciaire a déterminé et chiffré les travaux qu’il a estimé

nécessaires à la reprise des désordres du fait de la présence de champignons.

Ils consistent notamment dans le traitement fongicide, la réfection complète des deux charpentes sur

partie droite et partie gauche de la cheminée, la remise en état du parquet du premier étage, la dépose

et repose de la cuisine avec réfection à neuf des éléments, la rénovation de l’installation électrique

des pièces concernées, les travaux de couverture, de peinture intérieure etc.

Après avoir analysé minutieusement les devis qui lui ont été soumis et soustrait la réduction du prix

de vente dont a bénéficié M^me Y en considération de l’état des toitures (cf devis Q du 7

janvier 2010 au titre de la couverture: 7 561,90€ et 2 564,41€), M. B a évalué le coût des reprises à

la somme de 59 320,60€.

La SARL Immodiag n’énonce expressément aucun moyen ni critique relativement à ce quantum, se

contentant de renvoyer aux observations formulées par M. Z dans ses conclusions de

première instance qui ne saisissent pas la cour.

Faute d’allégation d’un grief spécifique, le montant retenu par l’expert sera donc entériné.

Sur la base des conclusions d’expertise et des justificatifs produits, les autres frais s’établissent

comme suit :

— constat d’huissier : 352,37€

— diagnostic Noreximmo : 892€

— facture Grandfils relative à la recherche technique non destructive de fuite sur canalisations : 1

632,54€

— frais de garde-meuble d’avril 2012 à février 2014 : 2 712,58€

En revanche, il y a lieu d’écarter les frais d’huissier pour un montant de 211,93€ dès lors qu’ils ne

sont justifiés par aucune pièce du dossier.

Il en est de même de la facture de l’entreprise Sept relative au traitement parasitaire d’un montant de

2 513,43€ puisque cette prestation est indemnisée au titre des travaux de remise en état.

Le poste 'autres frais’ est dès lors fixé à 5 589,49€.

Il est établi que M^me Y s’est trouvée dans l’impossibilité d’occuper la maison depuis la vente, le

26 janvier 2012, jusqu’en mars 2014. Son préjudice de jouissance est en relation directe avec

l’infestation par champignons qui a nécessité des travaux supplémentaires par rapport à ceux

envisagés au moment de la vente. Le trouble subi est particulièrement important. Il sera justement

évalué à la somme de 15 000€.

Au vu de ces éléments, la SARL Immodiag sera condamnée au paiement des indemnités fixées

ci-dessus, le jugement étant infirmé de ces chefs.

—  sur le recours en garantie de la SARL Agence Reix contre la SARL Immodiag

Dès lors que seule la responsabilité de la SARL Immodiag a été retenue à l’égard de M^me Y, le

recours de la SARL Agence Reix est sans objet contre le diagnostiqueur.

Le jugement sera confirmé sur ce point, bien que pour d’autres motifs.

- sur la demande de production de l’assurance responsabilité de la SARL Immodiag

Aux termes de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur

immobilier est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un

engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Il ressort des pièces de la procédure que la SARL Immodiag a communiqué une attestation

d’assurance responsabilité civile professionnelle du cabinet Condorcet qui T que la SARL

Immodiag a souscrit auprès de la compagnie Gan Eurocourtage un contrat d’assurances

'Responsabilité civile professionnelle Diagnostiqueur Immobilier’ sous le n°80810166 sur la période

du 01/10/2011 au 30/09/2012, accompagnée du tableau de garantie.

Il a donc été satisfait à la demande de M^me Y.

Le jugement qui a débouté M^me Y de sa prétention de ce chef sera donc confirmé.

—  sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL Immodiag, succombant, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce

compris les frais d’expertise judiciaire, ces derniers ayant été exclusivement supportés par Mme

Y.

Elle sera condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme

Y la somme de 6 500€ au titre des frais irrépétibles.

M^me Y qui a mis en cause la SARL agence Reix sera condamnée sur le même fondement à lui

payer la somme de 2 500€.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe, dans

les limites de sa saisine,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 3 juin 2016, sauf en ce

qu’il a :

— débouté M^me Y de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M. Z ;

— débouté M^me Y de sa demande relative à l’assurance de la SARL Immodiag ;

— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M. Z la somme de

1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau du chefs des dispositions infirmées et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à M^me C Y la somme de 59 320,60€ TTC

au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à M^me C Y la somme de 5 589,49€ TTC au

titre des autres frais ;

CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à M^me C Y la somme de 15 000€ au titre du

trouble de jouissance ;

DEBOUTE M^me Y de ses demandes formées à l’encontre de la SARL Agence Reix ;

DECLARE en conséquence sans objet le recours en garantie de la SARL Agence Reix à l’encontre

de la SARL Immodiag ;

CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à M^me C Y la somme de 6 500€ au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me C Y à payer à la SARL agence Reix la somme de 2 500€ au titre

de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL Immodiag de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Immodiag aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris

les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la

cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY A. HUSSENET