AFFAIRE : N° RG 19/02762 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GNEY

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 23 Septembre 2019

RG n° 17/01850

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 MARS 2024

APPELANTE :

Le GROUPEMENT FORESTIER DE LA SAUNERIE

N° SIRET : 808 901 631

[Adresse 32]

[Localité 48]

pris en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Matthieu LEMAIRE, substitué par M^e DURAND, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Madame [Z] [V]

née le 09 Novembre 1990 à [Localité 58]

[Adresse 31]

[Localité 47]

non représentée, bien que régulièrement assignée

Madame [E] [V]

née le 29 Novembre 1948 à [Localité 48]

[Adresse 52]

[Localité 29]

Madame [X] [V] épouse [J]

née le 19 Août 1957 à [Localité 48]

[Adresse 59]

[Localité 3]

représentées et assistées de M^e Jean DELOM DE MEZERAC, substitué par M^e TRIAULAIRE, avocats au barreau de CAEN

Monsieur [HO] [S]

né le 14 Novembre 1947 à [Localité 61] (61)

[Adresse 23]

[Localité 28]

non représenté, bien que régulièrement assigné

Madame [G] [F] épouse [S]

née le 15 Février 1948 à [Localité 60] (49)

[Adresse 23]

[Localité 28]

non représentée, bien que régulièrement assignée

Monsieur [M] [TE]

né le 10 Avril 1983 à [Localité 51]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [XK] [TE]

né le 10 Novembre 1973 à [Localité 51]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentés et assistés de M^e Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN

Madame [B] [V] épouse [D]

née le 11 Décembre 1947 à [Localité 48]

[Adresse 43]

[Localité 7]

non représentée, bien que régulièrement assignée

représenté et assisté de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Madame [P] [I]

née le 05 Septembre 1951 à [Localité 57] (89)

[Adresse 31]

[Localité 47]

non représentée, bien que régulièrement assignée

La SCP [LV] [R] ET [N] [R]

N° SIRET : 314 429 796

[Adresse 41]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [O] [TE]

né le 26 Août 1980 à [Localité 51]

[Adresse 30]

[Localité 6]

La SELARL [Localité 48] LAZARE NOTAIRES venant aux droits de la SCP [JS] [T] [L]-[JS] [N]

N° SIRET : 412 697 005

[Adresse 13]

[Localité 48]

prise en la personne de son représentant légal

représentés et assistés de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 23 janvier 2024

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 26 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maître [C], notaire, en date du 30 décembre 2014, le Groupement Forestier de La Saunerie a acquis un ensemble de terrains situés à [Localité 49] (14), [Adresse 55] formant un massif forestier avec trois petits

étangs, cadastrés section A N°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] pour un contenance totale de 51 ha 98 a 99 ca.

Suivant acte au rapport de Maître [JS], notaire avec la participation de Maîtres [R] et [Y], Mesdames [P] [I] veuve [V], [Z] [V], [E] [V], [B] [V] épouse [D] et [X] [V] épouse [J] (les consorts [V]), ont vendu à Monsieur [M] [TE], deux parcelles en nature de peupleraie située au [Adresse 56] à [Localité 50] (14), cadastrées section C N°[Cadastre 44] et [Cadastre 45] pour une contenance de 1 ha 45 a 30 ca et deux autres parcelles en nature de peupleraie situées [Adresse 56] à [Localité 49] (14) cadastrées section A N°[Cadastre 33] et [Cadastre 34] pour une contenance de 50 ha a 48 ca.

Suivant acte au rapport de Maître [R], notaire, Monsieur [HO] [S] et Madame [G] [F] son épouse, ont vendu à Monsieur [XK] [TE], diverses parcelles boisées en nature de peupleraie situées [Adresse 54] à [Localité 49] (14), cadastrées section A N°[Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 36] et [Cadastre 39] d’une contenance totale de 1 ha 89 a 01 ca.

Soutenant que son droit de préférence n’avait pas été respecté, le GFA de La Saunerie a assigné Messieurs [M], [XK] et [O] [TE], la SCP de notaires [LV] et [N] [R], la SCP [T] [L] et [N] [JS], Madame [I], les consorts [V] et les époux [S] devant le tribunal de grande instance de Caen afin de voir prononcer la nullité des ventes des 1er mars et 27 juin 2016 et obtenir le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 23 septembre 2019, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes tendant à voir prononcer la nullité des ventes survenues le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et Monsieur [M] [TE], et le 27 juin 2016 entre les époux [S] et Monsieur [XK] [TE], ainsi que les demandes subséquentes en régularisation des ventes objets des actes annulés au profit du GFA de La Saunerie sous astreinte de 1.000 € par jour de retard suivant un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir, pour défaut de publication conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret N°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— débouté le GFA de La Saunerie de son action en responsabilité intentée à l’encontre de la SCP [R], la SCP [JS], Messieurs [O], [XK] et [M] [TE],

— débouté Messieurs [M] et [XK] [TE] de leur demande reconventionnelle relative à la jouissance de la servitude de passage et de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné le GFA de La Saunerie à payer à la SCP [JS], la SCP [R] et Maître [O] [TE] unis d’intérêts, la somme de 3.000,00 € au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le GFA de La Saunerie à payer Mesdames [E] [V] et [X] [V] épouse [J] unis d’intérêts, la somme de 2.500,00 € au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le GFA de La Saunerie aux dépens,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 30 septembre 2019, le GFA de La Saunerie a formé appel de la décision sauf en ce qu’il a débouté Messieurs [M] et [XK] [TE] de leurs demandes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 septembre 2022, le GFA de La Saunerie demande à la cour de :

— dire qu’il est recevable et bien fondé en son appel et ;

réformant la décision entreprise en ce qu’elle a dit qu’il est irrecevable en son action en nullité ;

le recevant en son action,

— prononcer la nullité de la vente survenue le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et M.[M] [TE] et portant sur une propriété constituée de 4 parcelles en nature de peupleraie situées à [Localité 50], C [Cadastre 44] et C [Cadastre 45], et [Localité 49], A [Cadastre 33] et A [Cadastre 34], [Adresse 56] ;

— condamner les consorts [V] à régulariser la vente des parcelles litigieuses à son profit, aux mêmes termes et conditions que ceux constatés dans l’acte annulé et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, suivant un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— prononcer la nullité de la vente survenue le 27 juin 2016 entre M. et Mme [S] et M. [XK] [TE] et portant sur une propriété constituée de diverses parcelles en nature de bois situées à [Localité 49] (14) et cadastrées section A n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 36] et [Cadastre 39] pour une contenance totale de 1 ha 89 a 1 ca ;

— condamner M. et Mme [S] à régulariser la vente de la propriété ci-dessus désignée à son profit, aux mêmes conditions que celles constatées dans l’acte annulé, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard suivant un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [TE], Me [O] [TE], la Scp [R] et la SCP [Localité 48] Lazare Notaires à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— condamner M. [XK] [TE] au paiement de la somme forfaitaire de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

subsidiairement, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à ses demandes aux fins de régularisation à son profit des ventes des parcelles litigieuses,

— condamner solidairement les consorts [TE], Me [O] [TE], la Scp [R] et la Scp [Localité 48] Lazare Notaires à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— débouter M. [XK] [TE] de ses demandes, lesquelles sont autant irrecevables que mal fondées ;

— débouter la Scp [R], la SCP [Localité 48] Lazare Notaires, M. [O], [XK] et [M] [TE] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCP [R], la SCP [Localité 48] Lazare Notaires, M. [O], [XK] et [M] [TE], solidairement, au paiement d’une indemnité de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la Selarl DLV.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 décembre 2019, Mme [E] [V] et Mme [X] [V] épouse [J] demandent à la cour de :

— constater que le champ d’application du droit de préférence exclut le GFA de La Saunerie, au sens de l’article L.331-19 du code forestier, concernant la vente survenue le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et M. [M] [TE] (portant sur quatre parcelles situées à [Localité 50] [n° C[Cadastre 44] et C[Cadastre 45]] et à [Localité 49] [n° A384 et A385]) ;

En conséquence,

— débouter le GFA de La Saunerie de sa demande tendant à la nullité de la vente survenue le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et M. [M] [TE] (portant sur quatre parcelles situées à [Localité 50] [n° C[Cadastre 44] et C[Cadastre 45]] et à [Localité 49] [n° A384 et A385]) ;

A titre subsidiaire

— constater la faute professionnelle du notaire rédacteur de l’acte, Me [JS], en ce qu’il a omis la mise en 'uvre du droit de préférence au profit du GFA de La Saunerie, concernant la vente survenue le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et M. [M] [TE] (portant sur quatre parcelles situées à [Localité 50] [n° C[Cadastre 44] et C[Cadastre 45]] et à [Localité 49] [n° A[Cadastre 33] et A[Cadastre 34]]) ;

— dire et juger qu’en conséquence elles devront être relevées indemnes de toutes condamnations, comme de toutes futures conséquences de l’éventuel prononcé d’une annulation de la vente régularisée le 1er mars 2016, de même qu’au titre de toutes suites de droit subséquentes ;

— dire et juger en cette hypothèse que les frais subséquents à une telle annulation comme ceux afférents à la régularisation d’actes rectificatifs ou substitutifs, demeureront exclusivement à charge du notaire rédacteur, Me [T] [JS], membre de la Scp [T], [L] et [N] [JS] notaires associés ;

En tout état de cause,

— débouter le GFA de La Saunerie, comme toutes autres parties, de toutes demandes tendant à leur condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme au titre des dépens ;

— débouter le GFA de La Saunerie de toutes demandes dirigées à leur encontre, et dire n’y avoir lieu à prononcer quelconques obligations ni astreintes à leur encontre ;

— déclarer qu’elles sont recevables et fondées en leur demande concernant les frais irrépétibles qu’elles furent inutilement contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits en première instance ;

— confirmer de ce chef le jugement dont appel, sauf si la Cour le préfère, mettre à charge de toute autre partie à l’instance ladite condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En toute hypothèse,

— condamner toute partie succombante au paiement d’une nouvelle indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles supportés par elles en cause d’appel ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens de première instance et d’appel, lesquels ne pourront en aucun cas être mis à leur charge.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 29 décembre 2023, M. [M] [TE] et M. [XK] [TE] demandent à la cour de :

— déclarer le GFA de La Saunerie autant irrecevable que mal fondé en son appel et l’en débouter ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen en date du 23 septembre 2019 ;

en ce qu’il a :

* débouté le GFA de La Saunerie de son action en responsabilité intentée à l’encontre de la Scp [R], la Scp [JS], M. [O], [XK] et [M] [TE] ;

* condamné le GFA de La Saunerie aux dépens de la présente instance ;

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident et statuer à nouveau ;

— débouter le GFA de La Saunerie de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter le GFA de La Saunerie de ses demandes en nullité des ventes en date du 1er mars 2016 et 27 juin 2016, et de sa demande de substitution et de dommages et intérêts ;

— déclarer autant irrecevable que mal fondée la demande subsidiaire du GFA de La Saunerie de condamnation au paiement d’une indemnité de 20 000 euros ;

— enjoindre au GFA de La Saunerie de supprimer tout obstacle empêchant l’exercice du droit de passage de M.[XK] [TE] sur la parcelle N° [Cadastre 15] A, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement M. [H] [NY] et le GFA de La Saunerie à leur payer une somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, man’uvres illicites et tentative d’intimidation ;

— condamner le GFA de La Saunerie à leur payer unis d’intérêts une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le GFA de la Saunerie aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 mars 2023, la Selarl [Localité 48] Lazare Notaires venant aux droits de la SCP [JS] [T] [L]-[JS] [N], et la SCP [LV] [R] et [N] [R] et Me [O] [TE] demandent à la cour de :

à titre avant dire droit et à titre principal,

— constater la substitution de la SELARL [Localité 48] Lazare Notaires et la SELARL [JS] dans la suite de la procédure et la disparition de la SELARL [JS] ;

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 23 septembre 2019 ;

— débouter le GFA de La Saunerie de l’intégralité de ses demandes à leur égard ;

à titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement,

— débouter le GFA de La Saunerie de sa demande de nullité de l’acte authentique de vente du 1er mars 2016 et de l’acte authentique de vente du 27 juin 2016 ;

— débouter le GFA de La Saunerie de sa demande de voir enjoindre aux consorts [V] d’une part et à M. et Mme [S] d’autre part, de venir dans un délai de 30 jours signer un acte de vente à son profit, portant sur les parcelles dont la vente aurait été annulée ;

— débouter le GFA de La Saunerie de ses demandes à leur encontre ;

— déclarer autant irrecevable que mal fondée la demande subsidiaire du GFA de La Saunerie de condamnation au paiement d’une indemnité de 20 000 euros ;

En toute hypothèse,

— condamner le GFA de La Saunerie à leur payer une indemnité de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le GFA de La Saunerie aux entiers dépens.

La déclaration et les conclusions d’appel ayant été régulièrement signifiées, Mme [Z] [V], M. [HO] [S], Mme [G] [F] épouse [S], Mme [B] [V] épouse [D] n’ont pas constitué avocat en cause d’appel.

Aux termes de ses écritures notifiées le 29 décembre 2023, le Groupement Forestier de la Saunerie a demandé d’écarter les conclusions récapitulatives et pièces n°32 à 37 signifiées le 22 décembre 2023 par M. [M] et M. [XK] [TE].

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet de conclusions tardives

Par conclusions signifiées le 29 décembre 2023, le GFA de la Saunerie demande à la cour, d’écarter les conclusions récapitulatives et les pièces N°32 à 37 signifiées le 22 décembre 2023 par les consorts [TE].

L’article 15 du code de procédure civile dispose :

' Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.'

L’ordonnance de clôture étant fixée au 3 janvier 2024, des conclusions signifiées par l’appelante le 22 décembre 2023, ne sauraient être considérées comme tardives dès lors que les intimés disposaient de plus de dix jours pour y répondre s’ils le souhaitaient.

Il en va de même s’agissant des pièces N°32 à 37 communiquées le même jour.

L’appelant sera donc débouté de sa demande tendant à les voir déclarer irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes d’annulation

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes d’annulation des ventes des 1er mars et 27 juin 2016, formées par le GFA de la Saunerie pour défaut de publication conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955.

La publication des assignations en nullité est justifiée devant la cour.

Les demandes de l’appelant sont donc recevables.

Le jugement qui les a déclarées irrecevables sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la vente du 1er mars 2016 entre les consorts [V] et Monsieur [M] [TE] :

L’article L.331-19 du code forestier dispose que bénéficient d’un droit de préférence lors de la vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 ha, les propriétaires d’une parcelle boisée contigüe.

Le vendeur est tenu de notifier au propriétaire des parcelles boisées contiguës, le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec avis de réception. Celui-ci dispose d’un délai de deux mois à compter de l’affichage en mairie ou de la notification qui lui a été faite, pour faire connaître au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.

Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder le bien.

En l’espèce, par acte au rapport de Maître [JS], notaire, en date du 1er mars 2016, les consorts [V] ont vendu à Monsieur [M] [TE], les parcelles C N°[Cadastre 44] et N°[Cadastre 45], située Commune d'[Localité 50], [Adresse 56]' pour 1 ha 45a 30ca, ainsi que les parcelles cadastrées A N°[Cadastre 33] et N°[Cadastre 34] situées sur la Commune de [Localité 49], [Adresse 56]' pour 50a 48ca.

Le GFA de la Saunerie soutient que la parcelle cadastrée A [Cadastre 10] dont il est propriétaire, est contigüe par son angle nord-ouest avec la parcelle cadastrée C [Cadastre 45] vendue à Monsieur [M] [TE], et qu’il bénéficie donc d’un droit de préférence qui ne lui a pas été notifié.

Il affirme que l’existence d’un ruisseau séparant les parcelles, ne peut pas être considérée comme un obstacle à la contiguïté.

Cependant, pour être qualifiées de contiguës, deux choses , doivent se toucher, ce qui n’est manifestement pas le cas, lorsque l’on examine le plan cadastral versé aux débats, et les constats d’huissier produits par les parties puisque les parcelles dont s’agit, sont séparées par un cours d’eau.

Ainsi le procès-verbal de constat établi à la demande de l’appelant le 2 mars 2019, fait état d’une largeur maximal de 2,40 m, quant à celui établi le 3 septembre 2022, il mentionne une largeur entre les berges du ruisseau de 5,40 à 5,60 m.

Il est précisé que ses berges présentent un dénivelé plus ou moins important selon les endroits.

Le procès-verbal de constat établi le 7 octobre 2022 à la demande de Monsieur [M] [TE] relève que pour circuler de la parcelle [Cadastre 10] à la parcelle [Cadastre 45] dont la pointe sud-est est entourée d’eau et dont le sol est meuble et instable, il faut empiéter sur la parcelle [Cadastre 24].

Le commissaire de justice a noté des différences de hauteurs pouvant aller jusqu’à 130 cm entre la berge du lit mineur et le haut de la pente pour accéder à la parcelle [Cadastre 10].

Le cours d’eau présente en outre un débit certain, lors des périodes hivernales, hors période de sécheresse.

La question de l’unité de gestion ne constitue pas une condition prévue par le code forestier pour déterminer le caractère contigu ou non des parcelles. L’argument développé sur ce point par le GFA de la Saunerie est donc inopérant et sera rejeté.

Il apparaît donc au regard de ces éléments, que les parcelles C [Cadastre 45] et A [Cadastre 10] ne peuvent pas être considérées comme contiguës.

Le GFA de la Saunerie ne bénéficiait donc d’aucun droit de préférence pour l’acquisition de la parcelle C [Cadastre 45].

Enfin dès lors qu’aucun des propriétaires de parcelles effectivement contiguës, avisés de la vente, n’a fait valoir son droit de préférence, les consorts [V] pouvait faire le choix de vendre la parcelle C [Cadastre 45] à l’acquéreur de leur choix.

La vente du 1er mars 2016 par les consorts [V] à Monsieur [M] [TE] est donc régulière.

Le GFA de la Saunerie sera débouté de sa demande tendant à son annulation et par voie de conséquence à sa régularisation sous astreinte à son profit.

Sur la demande d’annulation de la vente du 27 juin 2016 entre les époux [S] et Monsieur [XK] [TE]

Par acte du 22 juin 2016, Monsieur [XK] [TE] a acquis de Monsieur et Madame [W], différentes parcelles de terres, dont la parcelle cadastrée C N°[Cadastre 46], contigüe des parcelles [Cadastre 24], [Cadastre 22], [Cadastre 18] et [Cadastre 39], située à l’ouest des parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 22].

Monsieur et Madame [S], propriétaires notamment des parcelles situées sur la Commune de [Localité 49], cadastrées A [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 36] et [Cadastre 35], souhaitaient vendre ces parcelles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2016, Maître [R], notaire en a informé le GFA de la Saunerie, qui bénéficiait s’agissant de ces parcelles, d’un droit de préférence, qu’il a fait valoir par lettre recommandée avec avis de réception du 1er avril 2016.

Par acte du 27 juin 2016, Monsieur et Madame [S] ont vendu lesdites parcelles à Monsieur [XK] [TE], qui bénéficiait également d’un droit de préférence du fait de la contiguïté de la parcelle C N°[Cadastre 46] avec les parcelles vendues.

Le GFA de la Saunerie estime que dès lors qu’au jour où il a fait valoir son droit de préférence, aucun tiers ne prétendait à l’exercice de ce droit, l’exercice par lui de son droit de préférence valait acceptation de l’offre, la vente étant parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Aux termes de l’article L.331-21 du code forestier, le droit de préférence prévu à l’article L.331-19 du même code, ne s’applique pas lorsque le vente doit intervenir au profit d’un propriétaire d’une parcelle contigüe en nature de bois et forêt.

En outre, l’article L.331-19 alinéa 4 dispose que lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder le bien.

Enfin, il est acquis qu’en l’absence de toute disposition législative en ce sens, la notification qui est faite au bénéficiaire d’un droit de préférence au sens de l’article L.331-19 du code forestier, des prix et conditions de la vente projetée, ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, le vendeur restant libre de renoncer à la vente.

Le GFA de la Saunerie ne peut donc soutenir que sa lettre du 1er avril 2016 aux termes de laquelle il a informé Maître [R] de sa volonté d’exercer son droit de préférence sur la vente des parcelles A [Cadastre 18] à [Cadastre 24], A [Cadastre 36] et A [Cadastre 39], doit être considérée comme ayant rendu la vente parfaite.

Les époux [S] n’avaient aucune obligation de donner suite à cette proposition, et pouvaient par ailleurs renoncer à la vente initiale, et vendre plusieurs mois plus tard leurs parcelles à Monsieur [XK] [TE], devenu entre temps, propriétaire d’une parcelle contigüe aux parcelles vendues, de telle sorte qu’il n’y avait pas lieu de notifier aux autres propriétaires de parcelles contiguës leur droit de préférence.

Cette vente est régulière au regard des dispositions des textes susvisés et le GFA de la Saunerie sera donc débouté de sa demande tendant à son annulation et par voie de conséquence à sa régularisation sous astreinte à son profit.

Sur les demandes de dommages-intérêts du GFA de la Saunerie :

Le GFA de la Saunerie sollicite sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la condamnation solidaire de Messieurs [M], [XK] et [O] [TE], de la SCP [R] et de la SCP [Localité 48] Lazare, notaires à lui payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts, au motif qu’il aurait été victime d’une collusion frauduleuse, par l’intermédiaire d'[O] [TE], notaire assistant au sein de la SCP [R], destinées à favoriser les membres de sa famille à son détriment, rendue possible par l’intervention conjuguée des offices notariaux.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la régularisation des ventes à son profit, il réclame leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts au motif qu’il se serait trouvé privé de ses droits légalement acquis sur un ensemble de terrains devant lui permettre d’optimiser la gestion de son patrimoine.

Il estime qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle contrairement à ce que soutiennent les intimés, s’agissant d’une réclamation formulée depuis l’origine.

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à aux demandes d’annulation des ventes des 1er mars et 27 juin 2016 formées par le GFA de la Saunerie, il y a lieu d’écarter sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000,00 € présentée à titre principal comme il l’indique dans ses écritures, et comme reposant sur desdites annulations, ainsi que celle présentée à hauteur de 2000€ contre monsieur [XK] [TE]

Les conclusions de première instance du GFA de la Saunerie sont versées aux débats, et font apparaître qu’il n’avait alors formulé aucune demande de dommages-intérêts à titre subsidiaire, qui repose devant la cour, sur la privation de ses droits d’optimiser la gestion de son patrimoine.

Il s’agit donc d’une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile, qui au surplus n’a pas été présentée dans le délai de trois mois pour conclure prévu à l’article 908 du code de procédure civile, une telle demande n’apparaissant pour la première fois que dans ses conclusions N°2 du 3 juillet 2020.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de relative au droit de passage de Monsieur [XK] [TE]

Le tribunal a débouté Monsieur [XK] [TE] de sa demande tendant à enjoindre au GFA de la Saunerie de supprimer tout obstacle empêchant l’exercice de son droit de passage sur la parcelle A [Cadastre 15], sous astreinte.

Il n’est pas contesté qu’une barrière se trouve sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 15] appartenant au GFA de la Saunerie, fermée par un cadenas.

Monsieur [XK] [TE], qui a notamment acquis la parcelle cadastrée A N°[Cadastre 39], se prévaut d’un acte de vente du 10 juin 1969 concernant l’acquisition par l’un de ses auteurs, Monsieur [K] [S], des parcelles cadastrées A [Cadastre 39], A [Cadastre 40] et A [Cadastre 36] qui mentionne :

'L’acquéreur aura un droit de passage à tous usages sur la parcelle [Cadastre 38] restant la propriété des vendeurs ainsi que sur le chemin cadastré section A N°[Cadastre 15] permettant l’accès sur la route de [Localité 49] à [Localité 50].'

Cet acte comporte le cachet du bureau d’enregistrement de [Localité 51] en date du 20 février 1969.

Cette servitude de passage est en effet rappelée dans l’acte de vente du 27 juin 2016.

Le tribunal a estimé qu’il existait un doute sur le titre constitutif de cette servitude, au motif que l’acte de propriété du GFA de la Saunerie ferait référence à un autre titre.

Celui-ci contient la mention suivante :

' Aux termes de l’acte de vente reçu par Maître [U] [A], alors notaire à [Localité 62], le 10 février 1965, dont un copie authentique a été publiée au premier service de la publicité foncière de [Localité 48], le 16 juin1965, volume 801, N°29, il a été stipulé un paragraphe 'Désignation des immeubles à vendre', ce qui suit littéralement rapporté :

' Pour l’accès des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], l’adjudicataire aura un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 15] A restant appartenir à la venderesse.'

Observation étant ici que la parcelle cadastrée section A N°[Cadastre 16] est actuellement cadastrée A N°[Cadastre 37] et la parcelle cadastrée section A N°[Cadastre 17] est actuellement cadastrée section A N°[Cadastre 42]".

Si les acte des 16 juin 1965 et 10 juin 1969 mentionnent tous les deux l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 15], les fonds qui en bénéficient ne sont pas les mêmes.

Il n’y a donc aucune incertitude sur l’existence d’une servitude passage, et le fait que l’acte de propriété du GFA de la Saunerie, qui ne concerne pas les mêmes parcelles, ne mentionne pas l’existence de cette servitude est indifférent dès lors que l’acte du 10 juin 1969 a bien été publié (Cf. Pièce N°13) et qu’il n’est pas démontré que cette servitude ait disparu.

Monsieur [XK] [TE] verse aux débats un procès-verbal de constat du 31 janvier 2018 dont il résulte qu’au [Adresse 53] à [Localité 49], le chemin privé permettant d’accéder à la parcelle déclarée appartenir au GFA de la Saunerie est fermé par une barrière munie d’un cadenas.

Il n’existe aucun doute sur les références cadastrales du chemin concerné ainsi que cela résulte des attestations produite par le GFA de la Saunerie (Cf. Pièces N°25 et 26) qui précisent que la barrière se trouve sur le chemin situé sur la parcelle [Cadastre 15] et qu’elle était toujours fermée.

Il n’est pas soutenu par le GFA de la Saunerie qu’il aurait remis les clefs du cadenas à Monsieur [XK] [TE] (ou l’un de ses auteurs) pour lui permettre d’user de son droit de passage.

Il y a donc bien une entrave à ce droit et il sera enjoint au GFA de la Saunerie de supprimer tout obstacle empêchant l’exercice du droit de passage de Monsieur [XK] [TE] ou à tout le moins de lui remettre une clef du cadenas, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, courant pendant une durée de trois mois.

Le jugement entrepris qui a débouté Monsieur [XK] [TE] de sa demande à ce titre sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [TE]

Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [TE] sollicitent la condamnation de Monsieur [NY] et du GFA à leur payer une somme de 10.000,00 € chacun, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, manoeuvres illicites et tentative d’intimidation.

Aucun moyen n’est développé au soutien de cette prétention, étant en outre relevé que Monsieur [NY], gérant du GFA de la Saunerie n’étant pas à la cause, aucune demande ne peut être formée à son encontre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [TE] de leur demande de dommages-intérêts, faute de rapporter la preuve d’une faute et d’un préjudice.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner le GFA de la Saunerie à payer à Mesdames [E] et [X] [V], unies d’intérêts, une somme de 2.500,00 €, à Messieurs [M] et [XK] [TE], unis d’intérêts, la somme de 4.000,00 € et à la SCP [R], la SELARL [Localité 48] Lazare Notaires et Monsieur [O] [TE], la somme de 4.000,00 €, au titre des frais irrépétibles d’appel et de le débouter de sa demande à ce titre.

Succombant, le GFA de la Saunerie sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les conclusions et pièces communiquées le 22 décembre 2023 par Messieurs [M] et [XK] [TE],

Constate la substitution de la Selarl [Localité 48] Lazare Notaires à la Selarl [JS];

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 23 septembre 2019, en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes tendant à voir prononcer la nullité des ventes survenues le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et Monsieur [M] [TE], et le 27 juin 2016 entre les époux [S] et Monsieur [XK] [TE], ainsi que les demandes subséquentes en régularisation des ventes objets des actes annulés au profit du GFA de La Saunerie sous astreinte de 1.000 € par jour de retard suivant un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir, pour défaut de publication conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret N°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— débouté Messieurs [M] et [XK] [TE] de leur

demande reconventionnelle relative à la jouissance de la servitude de passage,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevables les demandes du GFA de la Saunerie tendant à voir prononcer la nullité des ventes survenues le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et Monsieur [M] [TE], et le 27 juin 2016 entre les époux [S] et Monsieur [XK] [TE], ainsi que les demandes subséquentes en régularisation des ventes objets des actes annulés au profit du GFA de La Saunerie sous astreinte de 1.000 € par jour de retard suivant un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir,

DÉBOUTE le GFA de la Saunerie de ses demandes de nullité des ventes survenues le 1er mars 2016 entre les consorts [V] et Monsieur [M] [TE], et le 27 juin 2016 entre les époux [S] et Monsieur [XK] [TE], ainsi que de ses demandes subséquentes en régularisation des ventes objets des actes annulés à son profit sous astreinte,

ENJOINT au GFA de la Saunerie de supprimer tout obstacle empêchant l’exercice du droit de passage de Monsieur [XK] [TE] ou à tout le moins de lui remettre une clef du cadenas, de la barrière installée et fermée, et cela dans un délai d’un mois courant à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel il sera si nécessaire statué à nouveau par le juge de l’exécution compétent ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée à titre subsidiaire par le GFA de la Saunerie tendant à la condamnation solidaire des consorts [TE], de Maître [O] [TE], de la SCP [R] et de la SCP [Localité 48] Lazare Notaires au paiement d’une somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE le GFA de la Saunerie à payer à Mesdames [E] et [X] [V], unies d’intérêts, une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le GFA de la Saunerie à payer à Messieurs [M] et [XK] [TE], unis d’intérêts, une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le GFA de la Saunerie à payer à la SCP [R], la SELARL [Localité 48] Lazare Notaires et Monsieur [O] [TE], unis d’intérêts, une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le GFA de la Saunerie de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes en ce compris de celles en garantie devenues sans objet ;

CONDAMNE le GFA de la Saunerie aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON