AFFAIRE : N° RG 24/01664

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 04 Juillet 2024 RG n° 24/00115

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [U] [O]

né le 02 Mars 1947 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté et assisté par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame [T] [B]

née le 29 Août 1956 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Marion ROMMÉ, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 19 mai 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 11 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

A compter de juillet 2018, M. [U] [O] a loué verbalement auprès de Mme [T] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le versement de la somme mensuelle de 1.000 euros dont 140 euros au titre de la consommation d’eau et d’électricité.

Par courriel du 1er février 2023, M. [O] a donné congé à effet au 31 mars suivant.

Le 15 novembre 2023, M. [O] a assigné en référé Mme [B] devant le président du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir condamner cette dernière à remettre en état le logement loué et la reprise du contrat d’abonnement d’eau afin de permettre l’accès à l’eau ainsi que l’accès au gaz et de voir condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Selon ordonnance de référé du 8 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Caen s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de la même juridiction.

Par ordonnance de référé du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen :

— s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes formées par les parties,

— a débouté M. [O] de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [B] à la remise en état du logement loué, à la remise du contrat d’abonnement d’eau afin de lui permettre l’accès à l’eau et au gaz,

— a débouté M. [O] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance,

— a constaté que M. [O] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er avril 2023 par l’effet du congé délivré par ses soins le 1er février 2023,

— a dit que M. [O] devra libérer les lieux dans le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— a autorisé Mme [B] à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai à faire procéder à l’expulsion de M. [O], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— a condamné M. [O] à payer à Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.000 euros à compter du 1er avril 2023 après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et jusqu’à libération définitive des lieux,

— a condamné M. [O] à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 31.965 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus,

— a débouté Mme [B] de sa demande tendant à la condamnation de M. [O] au rétablissement de l’alimentation électrique de la maison,

— a débouté Mme [B] de sa demande tendant à la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 299,60 euros au titre du coût d’établissement du procès-verbal de constat par commissaire de justice,

— a débouté Mme [B] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance,

— a rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,

— a dit que les parties partageront par moitié les dépens de l’instance,

— a débouté M. [O] de sa demande d’indemnité de procédure,

— a débouté Mme [B] de sa demande d’indemnité de procédure.

Le 27 juin 2024, Mme [B] a fait signifier à M. [O] un commandement de quitter les lieux.

Selon déclaration du 4 juillet 2024, M. [O] a relevé appel de cette décision.

L’expulsion de M. [O] est intervenue le 16 octobre 2024.

Suivant ordonnance du 4 mars 2025, le délégué du premier président de cette cour a rejeté la demande de radiation de l’affaire formée par Mme [B].

Par dernières conclusions du 6 mai 2025, l’appelant demande à la cour de le déclarer recevable et fondé en son appel, d’infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [B] à la remise en état du logement loué, à la remise du contrat d’abonnement d’eau afin de lui permettre l’accès à l’eau et au gaz, l’a débouté de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance, a constaté qu’il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er avril 2023 par l’effet du congé délivré par ses soins le 1er février 2023, a dit qu’il devra libérer les lieux dans le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, a autorisé Mme [B] à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai à faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’a condamné à payer à Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1 000 euros à compter du 1er avril 2023 après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et jusqu’à libération définitive des lieux, l’a condamné à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 31 965 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, a rejeté toutes ses autres et plus amples demandes, a dit que les parties partageront par moitié les dépens de l’instance et l’a débouté de sa demande d’indemnité de procédure, statuant à nouveau de ces chefs, de déclarer irrecevables toutes les demandes de Mme [B] et, subsidiairement, de les rejeter.

Subsidiairement, il demande à la cour de réduire à de plus justes proportions le montant de la provision mise à sa charge au titre des loyers impayés et de lui accorder les délais les plus larges pour s’en acquitter.

En tout état de cause, M. [O] demande à la cour de condamner l’intimée à lui verser la somme provisionnelle de 4.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral du fait de son expulsion abusive, celle de 4.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, de rejeter les demandes de Mme [B] qui seraient contraires aux présentes et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 3.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 18 avril 2025, Mme [B] demande à la cour de confirmer l’ordonnance attaquée sauf en ce qu’elle a condamné M. [O] à lui payer la somme provisionnelle de 31.965 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, et dit que les parties partageront par moitié les dépens de l’instance, statuant à nouveau de ces chefs, de prononcer la nullité des conclusions déposées par M. [O], de se déclarer incompétente pour examiner la demande de M. [O] de versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral, de débouter l’appelant de toutes ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 63.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire à de plus justes proportions le montant des sommes qui pourraient être mises à sa charge et d’ordonner la compensation entre les sommes dues par elle et celles qui seront dues par M. [O].

En tout état de cause, l’intimée demande à la cour de condamner l’appelant au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La mise en état a été clôturée le 7 mai 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la validité des conclusions de l’appelant

L’intimée soutient que les conclusions déposées par l’appelant sont nulles en ce qu’elles ne comportent pas l’adresse exacte de l’intéressé, celui-ci prétendant dans les motifs de ses conclusions avoir été contraint de louer un gîte à la suite de son expulsion tout en indiquant être domicilié [Adresse 7] en Belgique et que cette irrégularité lui cause un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile en rendant impossible l’exécution forcée des condamnations prononcées à son encontre.

Cependant, si les articles 659 et 660 du code de procédure civile exigent que les conclusions des parties contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième et quatrième alinéas de l’article 960, à savoir, quand la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance, la charge de la fictivité de l’adresse y figurant pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, preuve qu’échoue à rapporter Mme [B] en présence d’une simple incohérence des écritures corrigée dans celles signifiées le 6 mai 2025, et l’absence ou l’inexactitude de ces mentions est sanctionnée non par la nullité des conclusions irrégulières mais par leur irrecevabilité, qui n’est pas demandée au dispositif des dernières conclusions de l’intimée qui seul saisit la cour.

La demande de l’intimée tendant à voir annuler les conclusions déposées par l’appelant sera donc rejetée.

2. Sur la durée du bail, la validité du congé donné par le locataire, la recevabilité et le bien-fondé de la demande reconventionnelle d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétences peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les parties s’accordent sur l’existence d’un bail verbal portant sur un logement à compter du mois de juillet 2018.

Aucune des pièces produites par l’intimée n’est de nature à démontrer que ce bail avait une durée limitée à un mois, l’attestation de Mme [N] [Y], outre qu’elle n’est pas régulière au regard des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, indiquant que M. [O] occupait ce logement 'pour une courte durée’ sans autre précision.

Ainsi, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’habitation litigieux a été conclu entre les parties en juillet 2018 pour une période de trois ans et tacitement reconduit.

L’appelant soutient que le congé donné par ses soins suivant courriel du 1er février 2023 est irrégulier en ce qu’il a été établi sous la pression de Mme [B] et de son fils profitant de sa vulnérabilité et qu’il n’a pas été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres comme exigé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, l’appelant ne produit aucune pièce à l’appui du moyen tiré de la pression exercée par le bailleur et son fils en vue de le contraindre à donner congé.

D’autre part, le formalisme concernant le congé donné par le locataire prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a pour finalité de lui donner une date certaine, de s’assurer de son acceptation par le bailleur et de constituer le point de départ du délai de préavis imparti au locataire, de sorte que le locataire ne saurait arguer de l’irrégularité formelle de son congé dès lors que celui-ci a été accepté par le bailleur, lequel ne lui a pas demandé de le régulariser dans les formes prévues par la loi, ce qui est le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que le bail en cause a pris fin le 1er avril 2023, à l’expiration du délai de préavis de trois mois fixé par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, si bien que M. [O] était occupant sans droit ni titre du logement litigieux à compter de cette date jusqu’à son expulsion le 16 octobre 2024 et était redevable d’une indemnité d’occupation exactement fixée à la somme mensuelle de 1.000 euros par l’ordonnance attaquée en fonction de la valeur locative des lieux admise par les parties.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, la notification au représentant de l’Etat n’est exigée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’égard d’une demande principale, additionnelle ou reconventionnelle tendant au prononcé de la résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement du loyer en vertu d’une clause résolutoire prévue au bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la demande reconventionnelle en expulsion formée par le bailleur étant fondée sur l’occupation sans droit ni titre par M. [O] à la suite du congé donné par ses soins.

Ainsi, la demande reconventionnelle d’expulsion formée par Mme [B] est recevable.

L’autorisation de l’expulsion de M. [O] sera confirmée dès lors qu’elle est justifiée par l’existence d’un trouble manifestement illicite consistant dans le maintien dans les lieux sans droit ni titre du locataire au-delà de la date de fin du bail résultant du congé délivré par ses propres soins.

3. Sur les demandes indemnitaires de l’appelant

La demande indemnitaire formée par l’appelant en raison du caractère abusif de son expulsion sera rejetée dès lors que celle-ci est fondée au regard des motifs qui précèdent.

L’appelant soutient encore avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’absence de remise aux normes du logement, de la coupure de l’alimentation en eau et en gaz.

Cependant, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, l’occupant sans droit ni titre ne saurait revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Or l’appelant ne justifie le défaut d’alimentation en eau et en gaz qu’au 18 octobre 2023, soit à une date à laquelle il occupait les lieux sans droit ni titre.

Le rejet de la demande indemnitaire formée de ce chef sera donc confirmé.

4. Sur le montant de la dette locative

Selon l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat, soit par le versement de provisions sur charges qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, soit par le versement d’un forfait versé simultanément au loyer et dont le montant ne donne lieu à aucune régularisation ultérieure.

La bail litigieux a été consenti verbalement et il ne résulte d’aucune des pièces produites la preuve du caractère forfaitaire de la somme de 140 euros versée en complément du loyer mensuel de 860 euros, de sorte que la somme mensuelle de 140 euros constitue une provision sur charges.

Or le bailleur ne justifie d’aucune régularisation annuelle des charges pourtant exigée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ni ne produit de justificatifs des charges réclamées, alors que le principe et le montant de ces charges sont discutés par le locataire.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse des charges réclamées par le bailleur, si bien que la demande de ce dernier à ce titre sera déclarée irrecevable.

Concernant le montant des loyers et indemnités d’occupation restant dus, Mme [B] soutient que M. [O] n’a pas réglé le loyer mensuel de 1.000 euros entre août 2018 et août 2023, ni entre mai et juillet 2024.

Aucun élément ne permet d’établir que le document communiqué par l’appelant, non signé (pièce n°20), émane de Mme [B], qui conteste en être l’auteur.

Le 10 février 2023, M. [O] a établi une reconnaissance de dette envers Mme [B], admettant devoir à cette dernière la somme de 26.965 euros, sans que l’appelant n’établisse avoir rédigé cet acte dans un état de faiblesse, sous la contrainte du bailleur et du fils de celui-ci.

Le locataire, auquel incombe la preuve du paiement du loyer, soutient avoir réglé celui-ci par remises d’espèces, sans toutefois en rapporter la preuve. En revanche, il démontre avoir versé par virements bancaires à l’intimée la somme de 4.000 euros en août et septembre 2024 (pièce appelant n°12) et avoir réglé la somme mensuelle de 1.000 euros au titre des loyers d’août 2023 à avril 2024, soit durant neuf mois (pièce appelant n°5).

En application des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2240 du code civil, la reconnaissance de dette signée le 10 février 2023 par le locataire a valablement interrompu la prescription triennale de l’action du bailleur en paiement des loyers impayés.

Au regard de ces éléments, la dette locative non sérieusement contestable de M. [O] envers Mme [B] s’élève, pour la période du 1er août 2018 au 16 octobre 2024, à la somme provisionnelle totale de 52.812 euros se décomposant de la manière suivantes :

—  47.300 euros (55 x 860 euros) au titre des loyers impayés du 1er août 2018 au 31 mars 2023,

—  18.512 euros (18 mois et 16 jours x 1.000 euros) au titre des indemnités d’occupation impayées du 1er avril 2023 au 16 octobre 2024,

—  13.000 euros à déduire au titre des paiements justifiés par le locataire.

L’ordonnance entreprise sera donc réformée en ce sens.

M. [O] a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement de fait, n’a effectué aucun règlement des sommes mises à sa charge et ne justifie pas de sa situation financière actuelle faute de production de son avis d’imposition, si bien que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance seront infirmées.

M. [O], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné à payer à Mme [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de Mme [T] [B] tendant à voir annuler les conclusions déposées par M. [U] [O] ;

Déclare irrecevables les demandes de Mme [T] [B] tendant à voir condamner M. [U] [O] au paiement d’une provision au titre des charges ;

Déclare recevables le surplus des demandes formées par Mme [T] [B] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a condamné M. [O] à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 31.965 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus et a dit que les parties partageront par moitié les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne M. [U] [O] à payer à Mme [T] [B] la somme provisionnelle de 52.812 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés entre le 1er août 2018 et le 16 octobre 2024 ;

Condamne M. [U] [O] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [T] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE