AFFAIRE : N° RG 24/01747

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 06 Juin 2024

RG n° 23/00202

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [V] [N]

né le 26 Octobre 1950 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMES :

Madame [L] [I]

née le 10 Avril 1982 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [M]

né le 18 Juin 1976 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentés et assistés par M^e Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 08 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, successivement prorogé au 20 novembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 06 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2013, M. [W] [N] a consenti au profit de M. [Y] [M] et Mme [L] [I] un bail d’habitation portant sur une maison individuelle sise [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, l’acte précisant qu’il s’agit d’un loyer initial de 1.000 euros, minoré de 250 euros, pour travaux.

Suivant annexe au contrat de bail signée le même jour, les parties ont prévu l’exécution par les preneurs des différents travaux qui y étaient listés en contrepartie de la réduction du loyer mensuel de 1.000 euros à 750 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er septembre 2013.

Les locataires ont donné leur congé et restitué le logement le 29 août 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par constat de commissaire de justice du 29 août 2022, en présence de M. [N] et de M. [M].

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2023, M. [N] a assigné M. [M] et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner les locataires au paiement d’une somme de 27.000 euros au titre du solde de loyers dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’un montant de 17.148 euros au titre des travaux de remise en état du logement loué avec intérêts au taux légal et avec déduction de la somme versée au titre du dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— rejeté la demande en paiement de la somme de 27.000 euros formée par M. [W] [N] ;

— rejeté la demande en paiement de la somme de 17.148 euros formée par M. [W] [N] ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] [M] et Mme [L] [I] ;

— condamné M. [W] [N] aux dépens ;

— condamné M. [W] [N] à payer à M. [Y] [M] et Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration du 11 juillet 2024, M. [N] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] [M] et Mme [L] [I] et a rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 7 octobre 2024, l’appelant demande à la cour de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— Réformer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

* rejeté la demande en paiement de la somme de 27.000 euros formée par M. [W] [N] ;

* rejeté la demande en paiement de la somme de 17.148 euros formée par M. [W] [N] ;

* condamné M. [W] [N] aux dépens ;

* condamné M. [W] [N] à payer à M. [Y] [M] et Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— Condamner M. [M] [Y] et Mme [I] [L] solidairement à lui payer la somme de 27.000 euros au titre du solde de loyers dus en raison de l’absence de réalisation des travaux convenus d’un commun accord et formalisés au contrat de bail et de l’état des lieux du 1er septembre 2013 et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la saisine du juge des contentieux de la protection,

— Condamner M. [M] [Y] et Mme [I] [L] solidairement à lui payer la somme de 17.148, 00 euros TTC au titre des travaux de remise en état du logement et des extérieurs, objet du contrat de bail et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la saisine du juge des contentieux de la protection,

— Dire qu’il conviendra de déduire des sommes dues celle de 388,84 euros au titre du solde du montant de dépôt de garantie en faveur des locataires,

— Condamner M. [M] [Y] et Mme [I] [L] solidairement à lui payer la somme de 2.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens tant en première instance, qu’en appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, Mme [I] et M. [M] demandent à la cour :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande en paiement de la somme de 27.000 euros formée par M. [W] [N] ;

* rejeté la demande en paiement de la somme de 17.148 euros formée par M. [W] [N] ;

* condamné M. [W] [N] aux dépens ;

* condamné M. [W] [N] à payer à M. [Y] [M] et Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M. [M] et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [N] à leur payer une somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner M. [N] à leur payer une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement des arriérés de loyer pour méconnaissance de la clause de travaux

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas d’espèce dispose que les dispositions de son titre Ier relatif aux rapports entre bailleurs et locataires sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Aux termes de l’article 6 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

(…)

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1156 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1161 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

M. [N] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande en paiement des arriérés de loyer, alors que les locataires n’ont pas respecté leur engagement contractuel de réaliser les travaux définis d’un commun accord moyennant une remise mensuelle sur les loyers, de sorte qu’un solde de loyers de 27.000 euros reste dû. Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir :

— qu’à l’initiative des locataires, les parties ont convenu que le loyer d’un montant mensuel initial de 1.000 euros soit ramené à la somme mensuelle de 750 euros, M. [M] et Mme [I] s’engageant à effectuer en contrepartie de cette diminution de loyer les travaux définis d’un commun accord et listés en annexe du bail ;

— que le contrat spécifiait qu’en cas de non exécution desdits travaux, le loyer dû serait de 1.000 euros par mois comme initialement prévu ;

— qu’en méconnaissance de leur engagement et de mauvaise foi, les locataires n’ont pas réalisé les travaux convenus ;

— que le logement a été délivré dans un état décent, habitable et fonctionnel, ce qui est corroboré par l’état des lieux d’entrée et qu’aucun problème d’humidité n’a été signalé par les anciens locataires ;

— que le bailleur a réalisé pendant la durée du bail plusieurs travaux importants (remplacement de la chaudière, ravalement total sur l’ensemble de la maison, remplacement de deux fenêtres par des fenêtres en PVC double vitrage, remplacement de deux volets roulants, changement de bloc pompe, moteur et capteur de pression).

En réplique, M. [M] et Mme [I] font valoir le caractère abusif de la clause de travaux litigieuse. Ils estiment que cette disposition contractuelle doit être considérée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elle a pour effet d’exonérer le bailleur de toute responsabilité quant aux obligations légales qui lui incombent relatives à l’entretien et aux réparations du logement loué. A cet égard, les locataires exposent :

— que l’annexe prévue au bail énumérant les travaux à réaliser met à la charge des locataires les grosses réparations d’ampleur, ainsi que celles nécessaires à une jouissance décente du logement, voire des travaux destinés à rendre le bien habitable ;

— que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les parties, puisqu’elle ne crée des obligations qu’à la charge des preneurs, consistant dans la réalisation des travaux, dont elle sanctionne la non-exécution par l’application d’un loyer plus élevé, qu’ainsi cette disposition devrait s’analyser comme une 'clause pénale de majoration de loyer’ ;

— que le premier juge a fait une juste analyse de la clause litigieuse, estimant que l’absence de précision quant à la durée de la diminution du loyer, ainsi que l’absence de corrélation entre la diminution du loyer et l’estimation du coût des travaux envisagés permet d’établir que le bailleur a entendu établir cette clause pour se soustraire aux réparations à intervenir pendant toute la durée du bail.

Les locataires expliquent en outre que même si la clause devait s’appliquer, la demande du bailleur est mal fondée, ce dernier ne pouvant réclamer un complément de loyer en l’absence d’une mise en demeure préalable et d’un constat contradictoire, permettant d’établir la non exécution des travaux. Ils exposent par ailleurs que cette demande en règlement des compléments de loyer ne peut pas excéder une durée de 5 ans, étant donc limitée à 15.000 euros, en raison de la prescription affectant les loyers échus plus de 5 ans avant l’introduction de l’action.

Enfin, M. [M] et Mme [I] font valoir qu’en tout état de cause, l’application de l’augmentation de loyer prévue à l’annexe au contrat de bail est injustifiée dans la mesure où les locataires ont rempli leurs engagements, en exécutant les travaux mis à leur charge, ainsi que des travaux d’amélioration du bien loué (installation d’une poêle à granulés), dont la preuve est rapportée par les photographies produites aux débats.

A titre liminaire, aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la demande en paiement de M. [N], soulevée par M. [M] et Mme [I] dans le corps de leurs conclusions mais ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera donc pas examinée, la cour n’en étant pas saisie.

Il ressort du contrat de bail et de l’annexe au bail, signés le 1er septembre 2013, que M. [N] a consenti à M. [M] et Mme [I] un bail d’habitation portant sur une maison sise [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Les conditions particulières du bail détaillent le montant du loyer ainsi fixé par les parties, mentionnant un '(…) loyer initial de 1.000 euros ramené à 750 euros pour travaux. La non-exécution des travaux ramènera le loyer à 1.000 euros. Loyer minoré de 250 euros.' Les mêmes conditions particulières stipulent que ces travaux incombent aux locataires, renvoyant à l’annexe jointe au contrat pour la nature des travaux à exécuter.

L’annexe au bail (pièce 2 de M. [N]) prévoit la clause de travaux, libellée comme suit :

'Bail, consenti à M. [M] [Y] et Mme [L] [I],

Par M. [N] [W], bailleur de la maison, sise à [Adresse 2],

Le montant du loyer mensuel de 1.000 euros et ramené à 750 euros moyennant, que les locataires exécutent les travaux suivants :

Entrée et cuisine : peinture, papier peint, murs et plafonds, changer la porte d’entrée par une porte PVC, qui sera choisie par le bailleur et le locataire. La pose d’une cuisine aménagée d’occasion qui restera au départ des locataires.

Séjour et salon : peinture et papiers sur les murs et plafonds, revoir l’électricité.

Salle de bain : changer le mitigeur et le pare douche, peindre la baignoire. Revoir l’électricité et la plomberie.

Les deux chambres : peinture et papiers peints sur les murs et plafonds.

Travaux à effectuer au 1er étage :

Sol : en novo dalles de 19 ou 22 m/m, revêtues d’un parquet flottant et d’une plinthe de finition. Isolation au sol entre les bastaings et sous la toiture.

Murs : Placo avec une isolation du toit. Modifier les ventilations et la VMC, prévoir l’électricité (un tableau avec fusibles et interrupteurs différentiel de 30m). 6 éclairages et 6 prises. Prévoir une rambarde autour de l’escalier,

Les locataires s’engagent à effectuer toutes les réparations qui pourraient survenir en plomberie, électricité et autres ainsi que l’entretien du jardin.

Ces travaux devront être réalisés pendant la première année d’occupation, si ces travaux n’étaient pas exécutés le loyer dû serait de 1.000 euros à partir de la date d’entée dans les lieux.

Travaux à effectuer par les locataires pendant la deuxième année

Rez de jardin : Peintures et papiers peints dans la cuisine, la SDB et les deux chambres. Sol dans la grande chambre et revoir I’électricité et la plomberie.

Les locataires s’engagent à nettoyer et reprendre les murs et façade de la maison, l’escalier et le balcon.

En accord entre les deux parties, le D.P. E n’a pas été réalisé à cause des travaux d’isolation à effectuer.

Les factures d’achat des matériaux seront établies au nom de M. [N] et lui seront remises. Tous les matériaux seront à la charge des locataires.

S’agissant de la validité de la clause de travaux litigieuse, il convient de relever que l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont par ailleurs partiellement reprises par l’article X des conditions générales du contrat de bail liant les parties intitulé « Travaux éventuels modifiant le loyer » (pièce 1 de M. [N]), autorise la stipulation d’une clause faisant supporter au locataire la réalisation des travaux incombant au bailleur.

Toutefois, la validité d’une telle clause est subordonnée à plusieurs conditions, parmi lesquelles celles liées à la nécessité de prévoir expressément les modalités de l’imputation du coût des travaux sur le loyer, ainsi que la durée de cette imputation.

En l’espèce, la disposition contractuelle litigieuse indique les modalités d’imputation du coût des travaux à réaliser par les locataires, en prévoyant une répartition sur la durée du bail, le montant du loyer étant réduit chaque mois d’une fraction à hauteur de 250 euros, passant donc d’une somme de 1.000 euros à un montant de 750 euros.

Cependant, cette clause ne contient aucune mention s’agissant de la durée de l’imputation du coût de ces travaux sur le loyer.

La seule précision temporelle concerne le délai de réalisation des travaux devant être effectués durant les deux premières années d’occupation, sans indiquer si la minoration de loyer prévue concerne uniquement la période d’exécution des travaux fixée ou si elle se poursuit au-delà de cette période et pendant quelle durée.

Or, en l’absence d’un encadrement temporel expressément prévu, la clause de travaux litigieuse ne remplit pas les conditions exigées par l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens discutés par les parties.

Il s’ensuit que M. [M] et Mme [I] ne peuvent pas être tenus de réaliser les travaux énumérés par la clause litigieuse.

Corrélativement, la franchise de loyer prévue en contrepartie des travaux à exécuter n’a plus lieu à s’appliquer, les locataires étant tenus d’un loyer non minoré de 1.000 euros à partir de la date d’entrée dans les lieux, tel qu’il résulte de l’interprétation des dispositions du contrat de bail et de l’annexe au bail liant les parties, étant observé que les locataires ne formulent aucune demande au titre du coût des travaux qu’ils auraient réalisés dans le logement en exécution de la clause litigieuse.

M. [M] et Mme [I] ont donné congé et restitué le logement litigieux le 29 août 2022 selon le procès-verbal comprenant l’état de lieux de sortie.

Au vu de ces éléments, la demande de M. [N] portant sur le solde de loyers est fondée pour la période du 1er septembre 2013, date d’entrée dans les lieux, au 29 août 2022, date de sortie des lieux, soit la somme de 27.000 euros (250 euros x 12 mois x 9 ans).

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris, de dire que la clause de travaux litigieuse est réputée non écrite, de sorte que les locataires ne sont pas tenus de réaliser les travaux listés en annexe du bail et qu’ils demeurent redevables des loyers non-minorés et de condamner en conséquence M. [M] et Mme [I] in solidum à payer à M. [N] la somme de 27.000 euros au titre du solde des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

2. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)".

Selon l’article 1731 du code civil s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 9 du code de procédure civile retient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’ensuit que la preuve de l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien incombe au bailleur (Civ. 3e, 20 mars 2012, n°11-13.728 ; Civ. 3e , 17 novembre 2016, n°15-16.368).

Pour débouter M. [N] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le jugement déféré a notamment retenu que la comparaison détaillée entre les états des lieux entrant et sortant s’avère délicate compte tenu du caractère incomplet et imprécis de l’état des lieux d’entrée, que les locataires ont occupé les lieux durant dix ans, ce qui accroît nécessairement l’importance de l’usure normale et ne permet pas de déterminer la réalité des dégradations alléguées, qu’enfin, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la correspondance entre les travaux envisagés et les dégradations alléguées.

M. [N] critique la solution retenue par le premier juge, faisant valoir le caractère suffisamment précis et complet de l’état des lieux d’entrée, qui a été établi de manière contradictoire et qui s’impose en conséquence aux parties. Il expose que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater des désordres consistant dans plusieurs dégradations, un manque d’entretien et la saleté des lieux, de sorte qu’il y a lieu de mettre à la charge des locataires les frais liés à ces désordres conformément au devis produit aux débats.

En réplique, M. [M] et Mme [I] font leurs les motifs retenus par le premier juge. Les locataires exposent par ailleurs qu’ils ont pris le logement en mauvais état, que les désordres qui leur sont reprochés résultent soit d’une usure normale, soit de grosses réparations qui incombent au bailleur et qui ne sauraient être mises à leur charge. Ils estiment qu’en l’absence d’une facture, un simple devis ne saurait justifier le montant réclamé au titre des réparations locatives.

En l’espèce, M. [N] produit aux débats :

— un état des lieux d’entrée, dressé et signé par M. [N] et M. [M] le 1er septembre 2013 (pièce 3 de M. [N]),

— un état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 août 2022, en présence de M. [N] et M. [M] (pièce 5 de M. [N]),

— un devis des travaux du 16 septembre 2022, faisant état des travaux pour un montant de 14.290 euros HTC, soit 17.148 euros TTC (pièce 8 de M. [N]).

Il convient de relever que Mme [I] ne conteste pas l’opposabilité des états des lieux d’entrée et de sortie à son égard.

La cour considère que l’état des lieux d’entrée, qui mentionne pour chaque pièce l’état (très bon, bon, passable ou mauvais) des différents éléments du logement (peintures, sols, portes, fenêtres …) est suffisamment précis pour pouvoir être pris en compte afin d’examiner les manquements reprochés aux locataires.

M. [M] et Mme [I] ont occupé les lieux pendant une durée de 9 ans.

Afin de déterminer si les postes de réparations locatives dont le bailleur fait état correspondent à des dégradations imputables aux locataires, il convient de comparer les états des lieux entrant et sortant, en prenant en considération la durée d’occupation du logement, soit 9 ans.

— s’agissant des travaux concernant les espaces verts

Il convient de relever que l’état des lieux entrant établi le 1er septembre 2013 précise que la clôture (portail, portillon, boîte aux lettres, sonnerie) et le jardin (allées, pelouse, haies et arbres) se trouvent dans un état général 'bon'. Par ailleurs, la rubrique charges d’entretien jardin, énumère les travaux d’entretien jardin à la charge des locataires, à savoir :

— tondre le gazon,

— tailler la haie,

— tailler les arbres.

L’état des lieux sortant établi le 29 août 2022 fait état d’un jardin non entretenu, 'une partie est en friche, la pelouse n’est pas tondue, les haies ne sont pas taillées. Des trous ont été creusés vraisemblablement par un chien, le grillage de clôture est endommagé toujours vraisemblablement par un chien.

Ce jardin est en outre jonché d’un important volume d’encombrants que M. [M] s’est engagé à retirer au plus tard demain.

La boîte aux lettres est hors d’usage.' (pages 36 et 37)

Selon l’article annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, énumérant les réparations ayant le caractère des réparations locatives, relèvent de cette catégorie, pour les jardins privatifs, l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes ; le remplacement des arbustes ; la réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Il convient de rappeler que l’indemnisation du préjudice subi par M. [N] à raison des dégradations locatives n’est pas conditionnée à la production de factures attestant de la réalisation effective des travaux par le bailleur et qu’elle peut notamment intervenir sur la base d’un simple devis.

Au vu de ces éléments, les postes de réparations suivants, prévus par le devis du 16 septembre 2022, apparaissent justifiés :

— tailles d’arbres, pour un montant de 550 euros HT (570 euros TTC),

— taille haie, pour un montant de 720 euros HT (740 euros TTC),

— débroussaillage de terrain non entretenu, pour un montant de 680 euros HT (700 euros TTC),

— enlèvement des déchets pour l’ensemble des prestations pour un montant de 800 euros HT (820 euros TTC), M. [M] ne justifiant pas avoir respecté l’engagement pris lors de l’état des lieux de sortie de retirer lesdits encombrants,

— nettoyage ensemble du chantier, pour un montant de 400 euros HT (420 euros TTC)

— remplacement de grillage entre la clôture béton et la haie, pour un montant de 800 euros HT (820 euros TTC).

Les mentions figurant dans l’état des lieux entrant et les constatations du commissaire de justice apparaissant dans l’état des lieux de sortie ne permettent pas en revanche d’établir si le terrain du jardin était initialement couvert de gazon dans son intégralité ou s’il s’agissait d’un terrain en partie en friche. Dès lors, le poste de réparation correspondant à l’engazonnement du terrain pour un montant de 3.250 euros HT n’est pas justifié et ne sera pas retenu.

— sur les travaux de réhabilitation intérieure

S’agissant du poste correspondant aux réparations à effectuer dans l’entrée (rebouchage de trou et conduit de cheminée), les locataires ne contestent pas l’existence des désordres allégués, mais les expliquent par la nécessité d’installer, à leurs propres frais, un poêle à granulés afin de pallier à une insuffisance totale de chauffage dans le logement.

Or, l’état des lieux d’entrée mentionne dans la rubrique 'Divers’ que le chauffage se réalise par gaz, précisant que l’état de l’installation est 'TB'. En outre, pour l’entrée, la cuisine et chaque chambre, ainsi que pour les chambres du rez-de-jardin, est indiquée la présence d’un ou deux convecteurs radiateurs. Aucune mention ne fait apparaître une quelconque difficulté ou insuffisance totale de chauffage dans le logement.

Au vu de ces éléments, le poste de réparation correspondant aux réparations de l’entrée (rebouchage de trou et conduit de cheminée) pour un montant de 600 euros HT (620 euros TTC) apparaît justifié.

Compte tenu des constatations du commissaire de justice figurant dans l’état des lieux de sortie et de la présomption de bon état lors de leur délivrance des équipements cités ci-après, en l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, les postes de réparations locatives correspondant aux frais occasionnés par le changement de serrure et clenche (porte fenêtre) dans le séjour pour un montant de 210 euros HT (soit 230 euros TTC), ainsi que pour le changement de couvercle et l’abattant de la cuvette du WC à hauteur de 110 euros HT (130 euros TTC) sont justifiés.

Toutefois, au vu de la durée totale d’occupation du logement de 9 ans, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 20% dans le décompte de ces réparations locatives, ramenant les montants figurant au devis aux sommes suivantes :

— un montant de 168 euros HT (188 TTC),

— un montant de 88 euros HT (108 euros TTC).

De même, le poste correspondant aux frais d’évacuation d’encombrants pour un montant de 625 euros HT (645 euros TTC) doit être considéré comme justifié, l’état des lieux de sortie faisant état de la présence de panneaux de bois agglomérés, d’un vieux canapé hors usage, des sacs poubelle remplis de laine de verre usagée (pages 12-14 du procès-verbal de constat), lesquels ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée.

Pareillement, le poste de réparations locatives relatif au sous-sol concernant les frais exposés pour la réfection du mur (placo) et de la faïence derrière les WC apparaît justifié compte tenu des dégradations constatées dans l’état de lieux de sortie page19. En l’absence de mention sur ces points dans l’état des lieux d’entrée, ces éléments sont présumés avoir été délivrés en bon état lors de l’entrée en jouissance. Il sera retenu à ce titre la somme de 775 euros HT , soit 930 euros TTC à la charge des locataires.

Les deux postes de réparations concernant la cuisine (reprise de la faïence et remplacement ou fixation de l’évier et du meuble sous l’évier) n’apparaissent pas justifiés dans la mesure où l’état des lieux d’entrée ne précise pas les éléments de rangement existant dans la cuisine et qu’il est par ailleurs indiqué que les murs de la cuisine du rez-de-jardin sont peints sans mention d’une quelconque faïence.

S’agissant du poste de réparation relatif au garage, l’absence de toute mention dans l’état des lieux d’entrée ne permet pas de procéder à une comparaison avec l’état des lieux de sortie et de retenir, le cas échéant, un éventuel désordre locatif justifiant des réparations.

Enfin, le dernier poste de réparation figurant dans le devis sous l’intitulé 'sol et autres’ pour un montant de 2.800 euros HT (2.820 euros TTC) est imprécis et ne permettant pas d’identifier les réparations locatives concernées. Dès lors, ce poste de réparation n’apparaît pas justifié.

En considération de ces éléments, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de condamner in solidum M. [M] et Mme [I] à payer à M. [N] la somme de 6.561 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le solde du montant de dépôt de garantie en faveur des locataires à hauteur de 388,84 euros sera déduit des sommes dues par M. [M] et Mme [I].

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur

ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article.

Aux termes de l’article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

L’article 2 du même décret dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

(….)

Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour méconnaissance des critères de décence et indemnisation de leur préjudice de jouissance, M. [M] et Mme [I] font valoir que M. [N] a manqué à son obligation de remettre au locataire un logement décent, en raison de l’humidité ambiante du logement, le bailleur s’abstenant au cours du bail de remédier à ce désordre. Ils estiment que la preuve du caractère indécent du logement est rapportée par les photographies communiquées aux débats, l’attestation d’un ancien locataire, l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Or, les éléments produits aux débats ne permettent pas de caractériser l’indécence du logement litigieux.

En effet, il convient de relever d’abord que l’état des lieux d’entrée fait état d’un chauffage du logement qui se réalise par gaz, précisant que l’installation est en très bon état. Il mentionne également la présence de convecteurs radiateurs dans chaque chambre, aucune observation complémentaire ne faisant apparaître un état anormal d’humidité du logement.

Si M. [M] et Mme [I] entendent se prévaloir des photographies qu’ils communiquent aux débats (pièce 1), il y a lieu de relever que ces photographies ne sont pas horodatées et qu’elles ne présentent aucun autre élément permettant d’attester la date à laquelle elles ont été prises. En outre, les mentions qui figurent au verso de certaines photographies que les locataires indiquent avoir réalisées lors de l’entrée dans les lieux, à savoir en septembre 2013, portent un numéro d’identification jpg et la date de 19/01/08.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de tenir compte des photographies communiquées aux débats par les locataires.

Les problèmes de santé dont Mme [I] fait état et qu’elle estime dus à l’humidité du logement ne sont étayés par aucun certificat médical.

L’attestation de l’ancien locataire, M. [P] [X] (pièce 2 des locataires), qualifiant le logement "d’impropre à l’utilisation avec des traces d’humidité', est imprécise et n’est pas corroborée par d’autres éléments.

Enfin, l’absence de diagnostic de performance énergétique et l 'achat d’un poêle pour chauffer le logement ne permettent de prouver l’existence d’un problème d’humidité.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [M] et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

M. [M] et Mme [I] succombant, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, à payer à M. [N] la somme de 2.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sont déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] [M] et Mme [L] [I];

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [I] à payer à M. [W] [N] la somme de 27.000 euros au titre du solde des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 ;

Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [I] à payer à M. [W] [N] la somme de 6.561 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la déduction du montant du solde du dépôt de garantie s’élevant à 388,84 euros des sommes dues par M. [Y] [M] et Mme [L] [I] ;

Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [I] à payer à M. [W] [N] la somme de 2.300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [M] et Mme [L] [I] de leur demande formée à ce titre ;

Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [I] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT