AFFAIRE : N° RG 21/03311 – N° Portalis DBVC-V-B7F-G4J2

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] du 14 Octobre 2021

RG n° 19/01557

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [U] [O] [C] [F]

né le 11 Novembre 1972 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [S] [G] [A] épouse [F]

née le 02 Février 1976 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés et assistés de M^e Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur [X] [K]

né le 17 Janvier 1980 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [V] [L] épouse [K]

née le 13 Avril 1981 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Yoann ENGUEHARD, avocat au barreau de COUTANCES, assistés de M^e Etienne GROLEAU, substitué par M^e L’HIRONDEL, avocats au barreau de RENNES

DÉBATS : A l’audience publique du 29 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER et M^me GAUCI SCOTTE, conseillères

ont entendu seules les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 14 Janvier 2025 et signé par M^me GAUCI SCOTTE, conseillère, pour le président empêché et M^me COLLET, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [U] [F] et son épouse Mme [S] [A] ont donné mandat à la société [E] Immobilier aux fins de vendre leur bien immobilier sis à [Localité 13], cadastré section AX n°[Cadastre 3].

Le 22 décembre 2018, M. et Mme [F] ont signé avec M. [X] [K] et Mme [V] [K] née [L] 'un compromis de vente’ sous seing privé de l’immeuble au prix de 626 500 euros.

L’acte comportait notamment une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires avant le 2 mars 2019, la réitération de la vente devant intervenir le 6 juillet 2019.

Le 11 mai 2019, M. et Mme [F] ont été informés par Me [Z], notaire, que les acquéreurs s’étaient vus refuser leur prêt par la banque LCL.

Par lettre recommandée du 12 juin 2019 avec demande d’avis de réception, les époux [F] ont mis en demeure M. et Mme [K] de comparaître en l’étude notariale afin de réitérer la vente de l’immeuble par acte authentique, les informant qu’à défaut, ils prendraient acte de la résolution du contrat et solliciteraient le paiement de la somme de 62 650 euros.

A défaut de solution amiable, M. et Mme [F] et la société [E] Immobilier ont assigné M. et Mme [K] par acte du 17 septembre 2019, aux fins de les voir condamner à titre principal à payer aux vendeurs la somme de 62 650 euros et à l’agent immobilier la somme de 26 500 euros sur laquelle sera imputée la somme de 10 000 euros séquestrée ce, sur le fondement des articles 1101, 1231-5 et 1240 du code civil.

Par jugement du 14 octobre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

— débouté M. et Mme [F] ainsi que la société [E] Immobilier de leurs demandes ;

— constaté que M. et Mme [K] se sont vus refuser le prêt avant le 2 mars 2019, date butoir fixée par le compromis au titre de sa condition suspensive ;

— ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros ;

— condamné M. et Mme [F] et la société [E] Immobilier à verser à M. et Mme [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [F] et la société [E] Immobilier aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 9 décembre 2021, M. et Mme [F] ont formé appel de ce jugement intimant M. et Mme [K].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2022, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris qui :

* les a déboutés de leurs demandes ;

* a constaté que M. et Mme [K] se sont vus refuser le prêt avant le 2 mars 2019, date butoir fixée par le compromis au titre de sa conditions

suspensive ;

* a ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de

10 000 euros ;

* les a condamnés au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les a condamnés aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

— condamner M. et Mme [K] à leur payer la somme de 62 650 euros ;

— dire que ladite somme portera intérêts de droit à compter de l’assignation délivrée jusqu’à parfait paiement ;

Et statuant sur l’appel incident,

— débouter M. et Mme [K] de leur demande de condamnation in solidum au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. et Mme [K] au paiement d’une somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2019 ;

— condamner M. et Mme [K] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 6 novembre 2023, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Coutances en date du 14 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire et juger que la somme de 10 000 euros correspondant au dépôt de garantie leur sera restituée avec des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2019, et condamner M. et Mme [F] à payer les intérêts de retard ;

— condamner in solidum M. et Mme [F] à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en appel ;

— condamner in solidum M. et Mme [F] aux dépens d’appel ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la clause pénale est manifestement excessive ;

— réduire la clause pénale à un euro symbolique.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la caducité du compromis de vente et l’application de la clause pénale :

M. et Mme [F] critiquent le jugement ayant rejeté leur demande en paiement de la somme de 62 650 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente alors que M. et Mme [K] ne justifiaient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies à l’acte et dans le temps qui leur était imparti. Ils estiment que la condition suspensive du prêt n’a pas été réalisée dans le délai prévu par la faute des acquéreurs de sorte que celle-ci doit être considérée comme réputée accomplie et la clause pénale appliquée.

De surcroît, les appelants reprochent aux époux [K] de ne pas les avoir informés au 2 mars 2019 des refus de prêt dont ils avaient déjà connaissance, les laissant au contraire dans la croyance de l’absence de toute difficulté sur ce point ce, en sollicitant uniquement le report de la signature de l’acte authentique au 12 juillet 2019 pour convenance personnelle. Ils considèrent que leur acceptation du report ainsi demandé ne valait pas accord de leur part pour une prorogation du délai de la réalisation de la condition suspensive.

En tout état de cause, les époux [F] estiment qu’en s’abstenant de notifier les refus de prêt intervenus antérieurement à la date du 2 mars 2019 et en poursuivant leurs démarches postérieurement à cette date butoir, les époux [K] ont implicitement renoncé au bénéfice de la condition suspensive et clairement exprimé leur volonté de signer l’acte authentique le 12 juillet 2019 de sorte qu’ils sont fondés à solliciter la somme de 62 650 euros à titre de clause pénale, sur laquelle s’imputera la somme de 10 000 euros séquestrée.

M. et Mme [K] répliquent qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive au 3 mars 2019, le tribunal a considéré à bon droit que le compromis de vente s’était trouvé caduc.

Les intimés affirment avoir effectué toutes les diligences en vue de l’obtention des deux prêts sollicités tels que décrits au compromis de vente, ainsi que les premiers juges l’ont constaté au vu des pièces versées aux débats. Ils expliquent avoir essuyé deux refus successifs avant la date butoir fixée à l’acte, soit le 2 mars 2019, alors que leur demande de 'forçage du prêt immobilier’ auprès de la direction régionale de leur banque le 8 mars 2019 a été refusée, ce qui démontre leur volonté d’acquisition du bien immobilier litigieux.

Les intimés ajoutent que postérieurement au 2 mars 2019, ils ont poursuivi leurs démarches en pensant en toute bonne foi que les vendeurs, informés de ces avancées par l’intermédiaire de l’agence [E] Immobilier, et en l’absence de toute réaction de leur part, leur laissaient implicitement un délai supplémentaire pour obtenir le prêt de sorte que les appelants ne peuvent invoquer à leur encontre une quelconque faute de leur part.

Sur ce,

Par application des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition suspensive étant celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte du troisième alinéa de l’article 1304-6 qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Enfin, il est constant que la défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément.

Toutefois, il appartient au bénéficiaire qui sollicite la protection de la condition suspensive pour invoquer la caducité de la promesse en raison de la défaillance de celle-ci, de démontrer outre cette défaillance, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

En l’espèce, l’acte sous seing privé intitulé 'compromis de vente’ en date du 22 décembre 2018 conclu entre les parties faisait état au paragraphe IV d’un financement de l’acquisition pour un montant global de 678 801 euros avec un apport personnel de 50 000 euros et le paiement du solde de 628 801 euros à l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés.

Au point D du dit paragraphe intitulé 'caractéristiques des prêts', l’acquéreur déclarait se proposer de contracter des prêts d’un montant global de 457 301 euros au taux d’intérêt maximum de 1,70% sur une durée de 300 mois.

Il était néanmoins précisé au point E que l’acquéreur entendait solliciter auprès de l’organisme bancaire LCL [Localité 7] République les prêts aux caractéristiques suivantes :

'- un prêt relais : 171 500 euros; Taux : 1,05% ; Durée : 12 mois différé; Total mensualité : 34,90 euros ;

— un prêt amortissable : 457 301 euros ; Taux 1,70% ; Durée: 300 mois ; Total mensualité : 1872 euros; Garantie Crédit Logement'.

Il était stipulé que 'la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur (…) et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur.'

La durée de validité de la condition suspensive a été fixée à 70 jours avec une date d’échéance du 2 mars 2019, et il était précisé que la dite condition 'sera considérée réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D'.

Il était ajouté au point G que 'si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur'.

Les parties avaient encore prévu au point I que 'si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à la dite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision de justice devenue définitive.'

Le point J mentionnait que 'si l’acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ ou au mandataire avant l’expiration du délai fixé au paragraphe F. Cette notification, formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, devra obligatoirement contenir la mention manuscrite prévue par l’article L.312-17 du code de la consommation.'

Enfin, le paragraphe IX-clause pénale-, stipulait : 'En application de la clause 'réalisation’ et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : 62 650 euros.'

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si la condition suspensive porte sur le seul prêt d’un montant de 457 301 euros, le plan de financement global de l’acquisition dans lequel celui-ci s’insérait, et qui incluait la souscription d’un prêt relais aux caractéristiques également précisées, tel que porté à la connaissance des vendeurs et ainsi entré dans le champ contractuel, doit être pris en considération pour apprécier le respect par l’acquéreur de ses obligations.

La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition. Par conséquent, la vente ayant été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, 'au seul profit de l’acquéreur', il revient à ce dernier de démontrer qu’il a effectué les démarches en vue de l’obtention du prêt présentant les caractéristiques précisées à l’acte.

En l’occurrence, la cour relève qu’une demande de prêts conforme aux caractéristiques prévues contractuellement était déjà annexée au compromis de vente. Cette demande signée le 20 décembre 2018 par M. et Mme [K] et réalisée auprès de l’établissement LCL de [Localité 7], ainsi qu’en attestent aussi les échanges de courriels entre la banque et ses clients, reprend exactement les caractéristiques des concours bancaires sus visés sous les intitulés 'prêt relais franchise totale’ -pour montant de 171 500 euros remboursable en 12 mois au taux d’intérêt de 1,05%- et 'solution Projet immo à taux fixe'-pour un montant 457 301 euros remboursable sur une durée de 300 mois au taux d’intérêt hors assurance de 1,70%. La dite demande porte la référence n° 004424775 00.

Les époux [K] communiquent également les justificatifs de leurs revenus et de leur qualité de propriétaire adressés à l’établissement bancaire, et la preuve de courriels échangés avec Mme [H], leur conseillère bancaire du LCL, laquelle, le 11 mai 2019, fait état du 'détail des différentes étapes de [leurs] demande de prêt immobilier'

révélant : entre le 30 novembre 2018 et le 20 février 2019, plusieurs envois au Crédit Logement et au centre de décision LCL 'afin de répondre à leurs demandes de renseignements complémentaires’ sur le projet des acquéreurs, le 20 février 2019 un refus du Crédit Logement et le 27 février suivant, un refus du centre de décision LCL.

Cette même pièce établit que le 6 mars 2019, sur proposition de Mme [H] en vue 'd’un accord exceptionnel', le dossier a été envoyé à la direction régionale pour une demande de forçage du prêt immobilier, laquelle a été refusée le 8 mars 2019 et, qu’après réitération de la demande 'suite à la signature du compromis de vente du bien immobilier’ des époux [K], un refus leur a été de nouveau opposé par le centre de décision du LCL le 23 avril 2019 confirmé le 30 avril 2019.

Un mail de l’établissement LCL de [Localité 7] du 16 juin 2020 indique que la demande de financement n’avait pu aboutir en raison de l’impossibilité de mettre en place le prêt relais alors que le prêt relatif au bien immobilier des acquéreurs à vendre n’avait pas été suffisamment remboursé.

Enfin, les intimés produisent une lettre du 11 mai 2019 avec rappel de la référence n° 004424775 00 relative à la demande de prêt annexée au compromis de vente par laquelle le LCL leur notifiait l’absence de suite favorable donnée à leur projet de financer leur acquisition immobilière au moyen des prêts sollicités pour un montant global de 628 801 euros sur une durée de 300 mois.

Ces éléments établissent tout d’abord qu’à la date d’échéance du 2 mars 2019, la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas été réalisée alors que les époux [K] avaient d’une part, présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues au compromis et d’autre part, accompli les démarches nécessaires à son obtention.

La cour approuve le tribunal dans l’analyse de ces pièces l’ayant conduit à retenir que M. et Mme [K] justifiaient des démarches effectuées et du refus de prêt intervenu avant le 2 mars 2019 sans qu’une faute n’ait été commise de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à l’obtention du prêt. La condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts ne s’est pas réalisée à la date d’échéance fixée par les parties. La caducité du compromis de vente est donc intervenue de plein droit au 2 mars 2019.

En effet, les premiers juges ont parfaitement considéré que la lettre de refus de la banque du 11 mai 2019 ne permettait pas de caractériser une demande de prêt non conforme aux caractéristiques indiquées au compromis au motif que cet écrit mentionnait un montant global de 628 801 euros et non celui de 457 301 euros, tel qu’invoqué vainement par les époux [F]. En effet, le refus ainsi opposé portait sur le montant global du projet de financement correspondant au montant à emprunter hors apport personnel comme indiqué au compromis de vente et sur la demande unique de prêts annexée à l’acte se décomposant en deux volets, l’un pour le prêt à taux fixe sollicité pour un montant de 457 301 euros et l’autre pour le prêt relais de 171 500 euros, les deux prêts étant liés dans le cadre du financement de l’acquisition, la durée totale de remboursement étant mentionnée pour 300 mois en ce compris les 12 mois en commun avec le prêt relais sollicité.

Comme l’a constaté le tribunal, le refus de la banque pour le montant global de 628 801 euros correspondant au montant total des deux prêts dont celui de 457 301 euros soumis à la condition suspensive, emportait refus de ce dernier prêt de sorte que les époux [K] devaient être considérés comme ayant satisfait à la demande formulée au compromis.

Plus généralement, les éléments ci-dessus repris ne permettent pas de retenir une quelconque faute commise par M. et Mme [K] de nature à faire échec à l’instruction de leur dossier ou à l’obtention du prêt, ou encore à établir que les bénéficiaires de la condition en aient empêché la réalisation.

Il s’en déduit que la promesse sygnallagmatique de vente est devenue caduque au 2 mars 2019, peu important que les acquéreurs aient par la suite tenté de poursuivre les démarches par un 'forçage’ de leur demande de prêt, et informé les vendeurs du refus du prêteur le 11 mai 2019.

Il sera en effet rappelé en premier lieu, qu’en application de l’article 1304-4 du code civil, 'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.'

Or, il n’est pas établi que les époux [K] avaient renoncé au bénéfice de la condition suspensive avant le 2 mars 2019 alors que l’envoi de leur dossier à l’initiative de leur conseillère bancaire à la direction régionale du LCL est en date du 6 mars 2019 et qu’aucune notification de leur renoncement n’avait été formulée ni adressée aux vendeurs selon les modalités définies au compromis de vente de sorte que les bénéficiaires de la condition suspensive, déjà défaillie à la date du 2 mars 2019, n’étaient plus en mesure d’y renoncer postérieurement à cette date.

En second lieu, il est constant que les vendeurs ont été informés seulement le 11 mai 2019 par l’intermédiaire de Me [J] de l’étude de Me [Y] de la non-obtention du prêt immobilier objet de la condition suspensive alors qu’il n’est pas contesté que le refus du prêt sollicité avait déjà été opposé antérieurement au 2 mars 2019.

Pour autant, le compromis de vente n’avait pas fixé d’obligation à la charge des bénéficiaires d’informer les vendeurs de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. L’acte ne prévoyait rien quant à l’information des époux [F] par les acquéreurs de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive, que ce soit en termes de délais, de modalités, ou de sanction en cas de non respect, de sorte que les appelants ne sauraient se prévaloir des stipulations prévues au point I du paragraphe IV du compromis visant exclusivement l’hypothèse de la non-obtention des prêts en raison de la faute des acquéreurs.

Il sera observé en outre que de leur côté, les époux [F] n’ont pas cherché à obtenir une telle information ni mis en demeure les acquéreurs de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive alors que les SMS échangés entre les époux [K] et l’agence immobilière [E], montrent que les acquéreurs ont tenu informé l’intermédiaire de leurs avancées quant au financement de leur acquisition, ainsi après la signature de la promesse d’achat de leur bien immobilier le 16 mars 2019 ponctuant ce message de l’expression 'on tient le bon bout!'. Comme l’indiquent les époux [K], ces derniers ont pu estimer en l’absence de toute réaction des vendeurs, qu’ils pouvaient tenter de poursuivre leurs démarches postérieurement à la date butoir sans que leur persévérance à laquelle leur conseillère bancaire les avait incités, ne puisse être qualifiée de fautive dans la mise en oeuvre de la condition suspensive.

Les échanges de courriels entre M. et Mme [K] et leur conseillère bancaire postérieurement au 2 mars 2019 attestent au demeurant tant de leur inquiétude au regard de la date butoir, demandant à celle-ci le 5 mars 2019 de les rassurer ou de leur faire savoir s’ils devaient 'faire marche arrière sur leur projet immobilier de [Localité 12]', que de leur volonté de parvenir au financement de leur acquisition alors qu’une proposition d’achat pour leur propre bien immobilier sera signée le 16 mars 2019, ce qui néanmoins se révélera insuffisant au regard du refus du LCL opposé le 19 avril 2019 confirmé le 23 avril suivant.

De même, il sera observé que la demande de M. et Mme [K] formulée le 18 avril 2019 auprès de l’agent immobilier, la société [E], aux fins de reporter la signature de l’acte authentique au 12 juillet 2019 alors que les acquéreurs demeuraient confiants quant au résultat de leur ultime démarche pour l’obtention de leur prêt compte tenu de leur garantie nouvellement apportée ne saurait, dans ce contexte, caractériser une quelconque mauvaise foi de leur part. Il n’est pas plus démontré que les époux [K] ont délibérément maintenu M. et Mme [F] dans la croyance d’une réitération de l’acte qu’ils savaient ne pouvoir intervenir.

Enfin, l’acquisition par les époux [K] d’un autre bien immobilier suivant acte notarié du 10 octobre 2019 ce, grâce à la vente de leur immeuble situé à [Localité 11] le 12 juillet 2019, ne saurait davantage caractériser la mauvaise foi des intimés qui justifient avoir visité ce bien pour la première fois le 15 juin 2019 alors que le compromis de vente était caduc, que toutes leurs tentatives d’obtention du prêt étaient demeurées vaines et les vendeurs informés de l’absence de réalisation de la condition suspensive.

En conséquence, c’est par une juste analyse des faits et pièces versées aux débats que le tribunal a considéré que les époux [F] ne démontraient pas la faute des époux [K], 'leur négligence, leur passivité ou leur mauvaise foi ou tout abus de droit comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts', tel que prévu au §4 point I du compromis de vente, pour justifier de faire droit à une demande de dommages et intérêts.

En outre, dès lors que la condition suspensive n’a pas été retenue comme réputée accomplie par la faute des époux [K], les premiers juges ont estimé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à application de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Par suite, en l’absence de toute faute établie des époux [K] à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes et ordonné la restitution du dépôt de garantie de 10 000 euros à M. et Mme [K]. Au regard des stipulations relatives au dépôt de garantie prévues au point I du compromis de vente, la dite somme dont M. et Mme [F] sont tenus à restitution portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

— Sur les dommages et intérêts:

M. et Mme [K] sollicitent la condamnation des époux [F] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, estimant que le dépôt de garantie a été séquestré de manière abusive depuis plus de quatre années, ce qui les a empêchés de disposer de cette somme.

Néanmoins, les circonstances de l’espèce ne permettent pas de considérer que M. et Mme [F] aient agi abusivement à l’encontre des époux [K] et la conservation des fonds sur un compte séquestre jusqu’à la décision de justice définitive ordonnant leur restitution avait été prévue par les parties au compromis de vente. Il s’en suit qu’aucune faute commise par les époux [F] ne justifie l’allocation de dommages et intérêts en faveur de M. et Mme [K] qui seront déboutés de leur demande.

— Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. et Mme [K] et de condamner in solidum M. et Mme [F] au paiement de la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

M. et Mme [F], partie perdante, doivent être déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 14 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la somme de 10 000 euros correspondant au dépôt de garantie et dont M. [U] [F] et Mme [S] [A] [F] sont tenus à restitution portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] [K] et Mme [V] [L] épouse [K] ;

Condamne in solidum M. [U] [F] et Mme [S] [A] [F] à payer à M. [X] [K] et Mme [V] [L] épouse [K] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [F] et Mme [S] [A] [F] de leur demande présentée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [U] [F] et Mme [S] [A] [F] aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande des parties.

LE GREFFIER p/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

M. COLLET A. GAUCI SCOTTE