COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 2]

Chambre Civile

ARRÊT N° 6 / 2025

N° RG 23/00287 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BGMU

PG/HP

[V] [H]

C/

[U] [P]

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2025

Jugement Au fond, origine Président du TJ de CAYENNE, décision attaquée en date du 05 Avril 2023, enregistrée sous le n° 22/01958

APPELANT :

Monsieur [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Magali ROBO-CASSILDE, avocat au barreau de GUYANE

INTIME :

Monsieur [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024 en audience publique et mise en délibéré au 13 Janvier 2025 prorogé au 17 Février 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Mme [L] [K], Greffière stagiaire, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 1er septembre 2021, M. [V] [H] et M. [U] [P] ont signé devant notaire un compromis de vente concernant l’acquisition par M. [P] d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 1], pour un prix de 170.000€.

Le compromis de vente prévoyait la signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 1er février 2022, et la condition suspensive d’obtention d’un prêt par M. [P].

Par acte en date du 3 novembre 2022, M. [V] [H] a assigné M. [P] devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins notamment de solliciter des dommages et intérêts du fait de l’absence de signature du compromis de vente au 1er février 2022.

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2023, le tribunal judiciaire de Cayenne a:

— débouté M. [V] [H] de sa demande de dommages intérêts,

— débouté M. [V] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 26 juin 2023, M. [V] [H] a relevé appel du jugement du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions. La déclaration d’appel a été signifiée à domicile à M. [U] [P].

Par avis en date du 28 juin 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel de Cayenne.

Les premières conclusions d’appelant ont été transmises le 18 septembre 2023 et signifiées le 20 septembre 2023 à M. [P].

Aux termes de ses conclusions d’appelant signifiées le 20 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [V] [H] sollicite, au visa de pénalité et de l’article 1231-5 du code civil, que la cour :

— déclare recevable et bien fondée sa demande,

— constate la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt résultant de la propre défaillance de M. [U] [P],

— constate la mauvaise foi de M. [U] [P],

— condamne M. [U] [P] à verser à M. [V] [H] la somme de 17.000€ au titre de dommages et intérêts, comme indiqué dans le compromis de vente signé par les deux parties,

— condamne M. [U] [P] à verser de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [V] [H] fait valoir les dispositions de l’article 1231-5 du code civil et la clause 'stipulation de pénalités’ du compromis de vente pour soutenir que M. [P], qui selon lui n’a pas respecté ses obligations contractuelles dans le processus d’obtention du prêt, doit être condamné conformément à la clause de pénalité. Il expose que M. [P] avait jusqu’au 1er février 2022 pour signer l’acte authentique de vente, qu’il n’a répondu à aucune sollicitation du notaire depuis cette date, et que la lettre de mise en demeure de payer la somme de 17.000€ conformément à la clause de pénalité est demeurée infructueuse.

L’appelant estime que la clause prévue au contrat contenant la réalisation de la condition suspensive oblige l’acquéreur à fournir des preuves de ses démarches auprès des banques afin d’obtenir un prêt, et que la restitution du dépôt de garantie en dépend. Il ajoute que M. [P] n’a pris aucune mesure nécessaire pour prouver sa diligence dans le processus d’obtention du prêt.

M. [U] [P] n’a pas constitué avocat et n’a pas déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente versé aux débats ( pièce N° 1) prévoit dans son paragraphe sur les conditions suspensives une condition suspensive d’obtention de prêt ainsi libéllée :

'L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tous établissements financiers

— montant maximal de la somme empruntée : 225 000€

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,80% l’an (hors assurances)

(…)

Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige dès à présent à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’articl L313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

(…)

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la Banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 1er janvier 2022.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

A défaut de cette notification, le vendeur aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écriteconforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plain droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.(…) '

Le paragraphe suivant du compromis intitulé 'Stipulation de pénalité’ prévoit les dispositions suivantes : Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 17. 000€ à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort que M. [H] a mis en demeure par courrier adressé par son avocat en date du 10 août 2022 (pièce N°2) M. [P] de payer la somme de 17.000€ 'en application de la clause 'stipulation de pénalité', et que le notaire a sollicité par LRAR électronique en date du 9 février 2022 ( pièce N°3) que M. [P] justifie des justificatifs d’obtention ou de non obtention du prêt, en précisant qu’à défaut, le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur.

M. [P] n’a apporté aucune réponse à ces courriers. Il convient de relever que le juge de première instance a constaté à juste titre que la clause pénale prévoyant une pénalité à hauteur de 17.000€ pour la partie ne régularisant pas l’acte 'dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies’ ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, puisque la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réalisée.

Toutefois, et à titre surabondant, M. [P] n’ayant pas justifié de ce qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, il sera constaté qu’en application des dispositions contractuelles,le dépôt de garantie reste acquis au vendeur, soit en l’espèce la somme de 5.000€ versée par M. [P] qui reste acquise à M. [H].

Par conséquent, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a exactement débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la clause pénale prévue par le contrat.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution apportée au règlement du litige, M. [V] [H] sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d’appel.

M. [V] [H] sera condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne en date du 5 avril 2023,

Et y ajoutant,

DEBOUTE M. [V] [H] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur appel ;

CONDAMNE M. [V] [H] aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM