AF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 27 Mars 2018

RG : 16/02052

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 24 Juin 2016, RG 14/00493

Appelante

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’EDELWEISS, représenté par la Société de Gestion Immobilière des Alpes (SGIA), dont le siège social est situé […]

représenté par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats postulants au barreau de BONNEVILLE et la SCP DUCROT ASSOCIÉS DPA, avocatsplaidants au barreau de LYON

Intimée

M^me Z A épouse X, […]

représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, et M^e Nicolas KOHEN, avocat plaidant au barreau du VAL-DE-MARNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 05 février 2018 avec l’assistance de M^me B C,
Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me Z A épouse X est propriétaire des lots numéros 50, 51, 52, 53 et 54 au sein de l’immeuble en copropriété l’Edelweiss, […] à Megève (Haute-Savoie). Il s’agit de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Lors d’une assemblée générale tenue le 22 juin 2012, des travaux de ravalement des façades de l’immeuble ont été votés pour une enveloppe provisoire de 214.000 euros TTC, le budget ayant été porté à 363.065,68 euros TTC par l’assemblée générale du 3 janvier 2013. Les appels de fond correspondant ont été faits à compter du mois d’avril 2013.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a mis M^me X en demeure de payer la somme de 28.035,35 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 janvier 2014 comprenant les appels de fonds pour les travaux de ravalement.

Cette mise en demeure est restée vaine, M^me X contestant le montant qui lui est réclamé. C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 5 mars 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss, représenté par son syndic SGIA, a fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Bonneville en paiement de l’arriéré dû, outre 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 20 février 2015, le juge de la mise en état a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 10.000 euros à valoir sur l’arriéré de charges ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 24 juin 2016, le tribunal de grande instance de Bonneville a :

— dit que les balustrades, balustres et appuis de balcons sont bien des parties communes et que M^me X propriétaire des lots numéros 50, 51, 52, 53 et 54 au sein de l’immeuble l’Edelweiss, […], est redevable des travaux de peinture concernant lesdites parties communes,

— débouté M^me X de sa demande tendant à faire juger que la ventilation des charges appelées au titre du ravalement n’est pas justifiée,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss de sa demande de condamnation de M^me X, à payer la somme de 28.584,80 euros au 29 octobre 2015 au titre de l’arriéré des charges de copropriété,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et de sa demande au titre des frais de gestion,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à rembourser à M^me X la somme de 2.135,87 euros au titre des frais d’huissier et honoraires d’avocat,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me X de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire du présent jugement,

— dit que chaque partie gardera à sa charge ses propres dépens.

Par déclaration du 16 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss a interjeté appel de ce jugement.

L’affaire a été clôturée à la date du 22 janvier 2018 et renvoyée à l’audience du 5 février 2018, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 27 mars 2018.

Par conclusions notifiées le 10 avril 2017, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Edelweiss demande en dernier lieu à la cour de:

— vu les articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 62 du décret du 2 mai 1967, 1153 alinéa 4 du code civil,

— réformer le jugement entrepris et ce faisant:

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance certaine, liquide et exigible,

— en conséquence rejeter comme non fondées toutes fins, moyens et conclusions adverses,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.498,53 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 9 décembre 2016, outre actualisation au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2013,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros correspondant aux frais de gestion, en application du contrat de syndic,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP Briffod Puthod Chappaz, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 21 décembre 2017, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M^me X demande en dernier lieu à la cour de:

— vu la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1156 et 1161 du code civil,

— confirmer pour partie le jugement,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires L’Edelweiss ne justifie pas du montant total du ravalement à hauteur de 420.658,69 euros, qui n’a jamais été voté par l’assemblée générale des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— infirmer pour partie le jugement,

— dire et juger que les gardes corps sont en l’espèce des parties privatives faisant corps avec les parties communes,

— dire et juger que conformément à l’article 41 du règlement de copropriété, M^me X ne peut supporter le coût des travaux de peinture sur les garde corps,

— dire et juger que le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande de condamnation est erroné, comme incluant les charges portant sur des parties communes spéciales ou encore privatives (fenêtres, garde corps, etc) dont n’est pas redevable M^me X, qui n’est concernée que par sa seule quote-part sur les parties communes générales,

— dire et juger qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de manière détaillée du coût total du ravalement, et surtout de la ventilation des charges appelées faute de quoi sa créance n’est pas certaine,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires doit effectuer une répartition des coûts de chaque poste, dû, par chaque copropriétaire dans ses appels de provisions des charges travaux,

— rejeter toute demande d’appels de charges effectués auprès de M^me X faute de répartition des appels de charge réalisés jusqu’à présent,

— dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me X sera dispensée de toute dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— dire et juger que le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires comporte des postes faisant double emploi avec les sommes réclamées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation,

— reconventionnellement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 2.135,87 euros à M^me X, mais l’infirmer sur le surplus, en condamnant le syndicat des copropriétaires à rembourser la différence restant encore due au titre des charges imputées à tort par la copropriété, soit 766,90 euros,

— en tout état de cause,

— accorder à M^me X les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la condamnation qui pourrait être mise à sa charge et reporter en conséquence le paiement des sommes de deux années,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M^me X la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le demandeur aux entiers dépens de l’instance dont recouvrement par M^e Marie Girard-Madoux, conformément aux disposition de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est constant que M^me X n’a pas payé la totalité des charges courantes, ni les appels de provision pour les travaux de ravalement de l’immeuble, et qu’ainsi l’existence d’une créance du syndicat à son égard est certaine.

M^me X conteste le montant qui lui est réclamé d’une part quant aux travaux pour lesquels elle soutient devoir être dispensée pour partie comme portant sur des parties privatives, d’autre part quant au montant global des travaux votés par l’assemblée générale qui ne correspondrait pas au montant appelé par le syndic.

1/ Sur la définition des parties communes et privatives

Le règlement de copropriété du 22 janvier 1987 prévoit (page 36) que les parties communes comprennent notamment «les éléments ou ornements extérieurs des façades, y compris les balcons (sauf le revêtement du sol des balcons) les balustrades et balustres les appuis des balcons et des fenêtres, à l’exception des fenêtres, persiennes, volets stores et jalousies.»

Ce même règlement prévoit en page 41 que «en cas de ravalement, les travaux de peinture sur les parties privatives faisant corps avec les parties communes (fenêtres avec leurs bâtis, persienne, garde corps, appui de fenêtres) seront compris dans les travaux d’ensemble de ravalement et répartis de la manière suivante: les propriétaires des boutiques et du sous-sol ne supporteront pas le coût des travaux de peinture des parties privatives faisant corps avec les parties communes. De même, le propriétaires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée seront seuls redevables du coût de l’entretien de la surface des murs situés au droit de leurs locaux.»

Cette rédaction incontestablement maladroite induit une difficulté d’interprétation entre deux clauses du même règlement de copropriété.

Toutefois, et ainsi que l’a justement retenu le tribunal, il y a lieu de faire prévaloir la définition des parties communes telle qu’elle ressort du règlement de copropriété (page 36), et de considérer que les garde corps, balustrades et balustres sont des parties communes et qu’en conséquence les travaux de ravalement les concernant incombent à l’ensemble des copropriétaires, y compris les propriétaires des locaux commerciaux dont fait partie M^me X.

A cet égard, l’existence d’anciennes résolutions de l’assemblée générale ayant décidé différemment est sans influence sur la définition des parties communes et privatives telle qu’elle ressort du règlement de copropriété qui seule doit prévaloir en l’absence de toute modification de celui-ci.

Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit (page 46) que:

«- les locaux du sous-sol et les boutiques du rez-de-chaussée ne supportent pas les charges d’entretien intérieur de l’immeuble et les dépenses de fonctionnement, d’éclairage et de nettoyage,

- les charges relatives à l’entretien du hall d’entrée, de la cage d’escalier qui lui fait suite, de la cage d’ascenseur, des couloirs, des étages seront supportées par tous les copropriétaires à l’exclusion des propriétaires des lots 43, 44, 45, 53, 54, 50, 51, 52, 21, 22, 23 et 24, ce derniers n’en ayant aucun usage.»

Ainsi, M^me X, propriétaire des lots 50 à 54, est dispensée de la charge des travaux affectant ces parties de l’immeuble.

Or le syndicat des copropriétaires justifie avoir procédé le 11 décembre 2013 à une déduction du coût des travaux concernant ces parties (pièces n° 40 et 58 du syndicat), après chiffrage par l’économiste pour un montant global de 12.365,39 euros. Les factures établies ne font pas apparaître, contrairement à ce que soutient M^me X, des travaux concernant ces parties communes spéciales qui n’auraient pas été déduits.

Par ailleurs, il est parfaitement normal que cette somme ait été déduite au profit de l’ensemble des copropriétaires, puisqu’elle devait ensuite faire l’objet d’une nouvelle répartition à la charge des seuls copropriétaires concernés. La déduction faite au profit de M^me X est de 887,10 euros, ce qui correspond à la quote-part qui lui avait été imputée à tort initialement.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’a pas commis d’erreur dans le mode de répartition du coût des travaux de ravalement.

2/ Sur le montant des travaux et la quote-part imputable à M^me X

Il résulte des pièces produites aux débats que le montant des travaux de ravalement votés a été modifié pour être définitivement fixé par l’assemblée générale du 30 janvier 2017 à la somme de 407.273,74 euros, ce que M^me X ne conteste pas.

Elle ne conteste pas non plus n’avoir payé aucun des appels de charges correspondant, laissant ainsi les autres copropriétaires financer pour elle les travaux dont le syndicat est redevable à l’égard des entreprises, le chantier étant achevé depuis le mois de novembre 2013. Elle reconnaît d’ailleurs n’avoir pas même payé la provision de 10.000 euros à laquelle elle a été condamnée par le juge de la mise en état.

Ainsi, le tribunal ne pouvait pas débouter le syndicat des copropriétaires en totalité de sa demande, ce qui revenait à dire qu’il n’est pas créancier de M^me X, alors que cette dernière ne respecte pas son obligation essentielle de paiement des charges. Si le tribunal avait un doute sur le montant global des travaux, il lui appartenait de solliciter des explications du syndicat, mais il ne pouvait le débouter purement et simplement de sa demande.

L’examen des divers décomptes de charges produits aux débats établit que:

— les appels de provisions pour travaux réclamés à M^me X depuis le vote d’origine de ceux-ci s’élèvent à montant global de 26.553,77 euros (pièce n° 57 du syndicat), après déduction des travaux n’incombant pas aux propriétaires des locaux commerciaux comme indiqué ci-dessus,

— les charges courantes et appels de charges exigibles dûs par M^me X depuis le 1^er octobre 2012 s’élèvent, selon décompte du 9 décembre 2016 (pièce n° 57), à la somme de 4.393,68 euros après régularisation pour les exercices clos,

— le syndicat des copropriétaires a renoncé à la somme de 2.822,84 euros de frais et honoraires d’huissier et d’avocat imputés à M^me X, alors qu’ils ne peuvent qu’être fixés par décision de justice (dépens et indemnité pour frais irrépétibles) et ne constituent pas des charges communes,

— une somme nette de 550,35 euros n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires intitulée «PROV PROCEDURE SDC/TIGRE 01/04/2014», qui ne ressort d’aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats,

— les sommes payées par M^me X depuis le 1^er octobre 2012 s’élèvent à 1.150,00 euros.

En considérant que le montant total des travaux finalement votés de 407.273,74 euros comprend la somme à déduire de 12.365,39 euros pour les travaux n’incombant pas aux propriétaires des locaux commerciaux, le montant net des travaux de ravalement auxquels M^me X doit participer s’élève ainsi à 394.908,35 euros. Sa quote-part sur ces travaux est de 7210/100.500, soit un montant total de 28.331,24 euros. Or le montant des provisions appelées à son égard au titre des travaux de ravalement n’est que de 26.704,58 euros.

Aussi, ces provisions sont manifestement dues dans leur totalité et la créance certaine du syndicat s’établit en définitive à la somme de:

— charges courantes arrêtées au 9 décembre 2016 4.393,68 euros

— appels sur travaux de ravalement 26.704,58 euros

— à déduire paiements – 1.150,00 euros

- solde dû 29.948,26 euros

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et M^me X sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2016, dès lors que partie des sommes n’étaient pas exigibles à la date de la mise en demeure, ni à celle de l’assignation devant le tribunal de grande instance.

3/ Sur les autres demandes

Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à M^me X la somme de 2.135,87 euros au titre des frais d’huissier et honoraires d’avocat. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que d’une part ces frais ont été déduits de l’arriéré dû par M^me X et que le tribunal ne pouvait prononcer une telle condamnation alors qu’il est établi que cette somme n’a jamais été payée par elle au syndicat.

Il résulte des pièces produites aux débats que la défaillance de M^me X a contraint la copropriété à faire voter un appel de solidarité des copropriétaires pour faire face à sa défaillance (assemblée générale du 29 décembre 2014), faisant ainsi peser sa quote-part des travaux de ravalement aux autres copropriétaires pour pouvoir payer les entreprises. Par ailleurs, une part importante des charges n’était pas contestable, or M^me X n’a rien payé spontanément depuis plusieurs années, sans aucun motif légitime, mettant ainsi en péril le bon fonctionnement de la copropriété.

Cette résistance est manifestement abusive et a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui sera réparé par l’allocation de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1244-1 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce M^me X sollicite des délais de paiement et demande le report du paiement de l’intégralité de sa dette à deux ans. Toutefois, elle ne justifie d’aucune des démarches qu’elle prétend avoir engagées pour parvenir au règlement de sa dette et son impécuniosité ne peut à elle seule justifier le délai réclamé, alors que le syndicat continue de faire face, pour elle, à ses charges impayées.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit aux délais demandés.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 144 euros au titre des frais de gestion conformément au contrat de syndic. Toutefois, selon les termes mêmes du contrat de syndic, il s’agit là d’honoraires dus par le copropriétaire débiteur au syndic directement et non au syndicat et qui n’entrent pas dans les prévisions des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, M^me X, qui succombe, ne peut prétendre être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de ce même article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M^me X, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Briffod Puthod Chappaz, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bonneville le 24 juin 2016 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Edelweiss la somme de 29.948,26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2016 au titre des charges de copropriété dues à cette date, selon décompte ci-dessus,

Condamne M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Edelweiss la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss du surplus de sa demande au titre des charges et de sa demande en paiement de frais de gestion,

Déboute M^me Z A épouse X de l’intégralité de ses demandes, y compris sa demande de délais de paiement,

Condamne M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Edelweiss la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Z A épouse X aux entiers dépens de première instance et d’appel avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Briffod Puthod Chappaz, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 27 mars 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et B C, Greffier.

Le Greffier, Le Président,