PG/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2020

N° RG 17/02351 – N° Portalis DBVY-V-B7B-F2IU

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 05 Octobre 2017, RG 16/00698

Appelant

M. Z X

né le […] à […], demeurant 836 rue A-Jacques ROUSSEAU – 73490 LA RAVOIRE

Représenté par M^e Z FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL JURISOPHIA SELARL, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimée

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, dont le siège social est situé, […]

Représentée par M^e Georges PEDRO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL LEXWAY, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 18 novembre 2019 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Z FICAGNA, Président,

—  Monsieur Philippe GREINER, Conseiller hors hiérarchie, qui a procédé au rapport,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Les époux X ont fait l’objet d’un contrôle fiscal sur l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) au titre des années 2006 et 2010, à l’issue duquel une proposition de rectification a été émise le

21/12/2012, partiellement contestée et partiellement maintenue, concernant notamment leur participation dans la société civile immobilière LA PARVA, la société COVAL 3 et la prise en compte d’une somme de 3,75 millions d’euros versée à titre de dépôt de garantie à l’occasion de la conclusion d’un compromis de vente du chalet appartenant à la société civile immobilière LA PARVA.

Suite à la saisine de la commission de conciliation, l’administration fiscale a réclamé à M. X la somme de 425.956 euros, intérêts de retard inclus.

Par acte du 25/03/2016, M. X a assigné la Direction Générale des Finances Publiques devant le tribunal de grande instance d’Albertville en annulation partielle de la décision de rejet du 29/01/2016, aux fins de se voir décharger des impositions contestées et en restitution de la somme de 16.662 euros au titre de l’année 2010, réclamant enfin 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 05/10/2017, le tribunal a débouté M. X de ses demandes, a confirmé la décision de rejet de sa réclamation, a condamné M. X aux dépens, a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile et a prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration du 23/10/2017, M. X a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions n° 2 du 30/07/2018, il conclut à la réformation du jugement entrepris et sollicite la décharge des impositions contestées, à hauteur de 334.512 euros, la restitution de la somme de 16.662 euros et réclame enfin à l’intimée 9.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, exposant en substance que :

— concernant la société COVAL 3, il était titulaire d’un compte courant, qui a atteint en 2010, 4.130.365 euros,

— l’opération de construction s’est avérée être calamiteuse et la valeur du compte courant être supérieure à celle des actifs immobiliers, pour 468.000 euros environ,

— il a dû finalement abandonner une partie de son compte courant, à hauteur de 3.820.000 euros en 2012 et de 525.000 euros en 2015,

— dès lors, ce compte courant n’a pas à être intégré dans l’assiette de l’ISF,

— concernant la société civile immobilière LA PARVA, elle a été assujettie à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 25%, et M. X revêt la qualité de loueur de meublés professionnel, ce qui l’exempte d’ISF,

— le chalet devait être vendu suivant compromis de vente du 30/04/2009, avec versement d’un acompte de 3.750.000 euros, mais celui-ci a du être restitué le 02/02/2012, l’acquéreur ayant renoncé à son projet, M. X se portant caution,

— cette somme doit elle aussi être déduite de l’assiette de l’ISF.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse du 15/06/2018, la Direction Générale des Finances Publiques, pour conclure à la confirmation du jugement attaqué, au rejet de la demande de M. X et lui réclamer paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, fait valoir que :

— en l’absence de déclaration d’un compte d’associé comme en l’espèce, l’administration est fonder à

en fixer la valeur à la valeur nominale qui résulte de la comptabilité,

— en 2008, la construction des chalets était en cours, malgré les recours intentés contre le permis de construire, et la somme avancée en compte courant pouvait être considérée comme recouvrable,

— il en était de même en 2009,

— si au 1^er janvier 2010, le permis de construire était annulé, le jugement n’était pas définitif, un appel ayant été interjeté, ce qui permet de considérer que M. X pouvait toujours à l’époque se faire rembourser son compte courant,

— c’est donc à juste titre qu’ont été retenues les valeurs fixées par le contrôleur,

— quant aux titres de la société civile immobilière LA PARVA, propriétaire d’un chalet à Courchevel, qui n’ont pas non plus été déclarés à l’ISF, le bien a été évalué sur la base de 13.379 €/m², par comparaison avec d’autres biens similaires, ce bien ne pouvant être considéré comme étant professionnel, le propriétaire ayant pu conserver la disposition du bien,

— il n’y a pas lieu à compensation avec un passif existant au 01/01/2010, le compromis de vente du chalet n’ayant été annulé que postérieurement au 01/01/2010, soit le 18/02/2010.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le compte courant de M. X au sein de la société COVAL 3

Aux termes de l’article 885 E du code général des impôts, l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette au 1^er janvier de l’année considérée, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables du contribuable.

Dès lors, un compte courant d’associé doit être pris en compte.

En vertu de l’article 758 du même code, sa valeur est déterminée par la déclaration du contribuable, étant observé que lorsque la société est en difficulté, cette créance doit être déterminée en fonction de sa valeur probable de recouvrement, son estimation devant être réaliste, en fonction de la situation économique et financière réelle de la société débitrice et non des seuls éléments comptables inscrits dans les comptes et déclarations fiscales.

En l’espèce :

— la société COVAL 3 a été constituée pour édifier deux chalets à Val d’Isère, un compromis de vente d’une parcelle de terrain de 2.690 m² ayant été signé le 15/12/2005,

— les chalets ont été construits en 2008, sans attendre la réitération de la vente du terrain par acte authentique,

— toutefois, suite à des recours d’un propriétaire indivis du terrain, le permis de construire du 02/06/2006 et un second permis substitutif du 08/02/2008 ont été annulés par la juridiction administrative, par jugement du 19/02/2009 du tribunal administratif de Grenoble confirmé par arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 01/03/2011,

— en outre, le compromis de vente a été attaqué devant le tribunal de grande instance d’Albertville, qui a ordonné le 11/07/2008 le partage judiciaire de la parcelle et le 06/12/2016, sa vente aux enchères publiques sur la mise à prix de 4 millions d’euros,

— la société COVAL 3 a ainsi perdu tous droits sur les constructions acquises, ne pouvant plus jamais percevoir le prix de vente des chalets tel que prévu au moment de leur commercialisation, seul le prix de la main d''uvre et des matériaux pouvant lui revenir,

— les sommes recouvrables sont donc loin de couvrir le coût de l’opération, ce qui donné à la société COVAL 3 une valeur négative,

— si elle ne s’est pas déclarée en cessation de paiement, c’est notamment parce que M. X a abandonné l’intégralité de son compte courant d’associé, soit 3.820.000 euros en 2012 et 525.000 euros en 2015.

Par ailleurs, les décisions de justice rendues tant par les juridictions judiciaires qu’administratives n’ont pas eu d’effet seulement pour l’avenir, mais ont rétroagi au jour de l’acquisition du terrain et de la délivrance des permis de construire.

Dès lors, à la date des impositions à l’ISF litigieuses, la créance de M. X sur la société COVAL 3 doit être considérée comme étant irrécouvrable, d’autant qu’en raison des recours formés, les chalets n’ont jamais été disponibles à la vente.

C’est donc à juste titre que le contribuable n’a pas déclaré à l’administration fiscale le compte courant, celui-ci devant être considéré comme n’ayant aucune valeur, suite à la déconfiture de la société COVAL 3, en germe dès les années d’imposition considérées.

Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur l’imposition des titres de la société civile immobilière LA PARVA

Concernant la société civile immobilière LA PARVA, celle-ci a été créée le 20/06/1988, avec pour objet l’acquisition du chalet LA PARVA à COURCHEVEL 1850, dont les associés sont, à parts égales :

— M. Z X

— son épouse, M^me Y

— A- B X

— Marjorie X.

Le 23/06/1988, la SCI a acquis le chalet GRANDE PARVA, ainsi qu’un appartement annexe dénommé Petite Parva et une conciergerie, pour la somme de 4 millions de francs, ces biens étant alors occupés par les associés.

Les époux X ont divorcé, l’usage partagé du chalet étant prévu par une convention du 08/09/1995.

A compter de la saison d’hiver 2004-2005, le chalet LA PARVA a été proposé à la location meublée.

Du 31/05 au 24/07/2012, une vérification de comptabilité de la société civile immobilière LA PARVA a été effectuée, concernant la période du 01/01/2009 au 31/12/2010.

Le chalet a été vendu le 22/12/2010 au prix de 25.250.000 euros.

Le 21/12/2012, l’administration fiscale a émis une proposition de rectification suite à cette

vérification, considérant qu’une plus-value de 18.312.00 euros a été réalisée, avec des droits de 6.273.206 euros dus outre 5.520.421 euros au titre des intérêts, majorations et amendes.

Le 16/07/2013, une transaction était conclue entre M. X et l’administration fiscale, aux termes de laquelle le redressement était fixé à 2.285.121 euros, somme qui va être réglée par M. A-B X et sa s’ur (celle-ci à hauteur de 542.560,50 euros).

La vente du chalet au prix de 25.250.000 euros a dégagé ainsi une plus-value de 21.640.240 euros, normalement non sujette à imposition, puisque la société bénéficiait de l’abattement de 10% par année de détention au delà de la 5^e année, ce qui entraînait une exonération de plein droit, le bien étant détenu depuis 22 ans.

Toutefois, à compter de la saison d’hiver 2004/2005, le chalet a été proposé à la location meublée.

Pour taxer la société civile immobilière LA PARVA suivant le régime des plus-values professionnelles, l’administration fiscale a considéré qu’avait été opérée une scission artificielle entre le propriétaire du chalet et des meubles et l’activité commerciale de location meublée, retenant les éléments suivants :

— une SCI louant des locaux nus exerce une activité civile tandis que si elle effectue de la location meublée, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale,

— M. Z X a la pleine maîtrise de la société,

— la période de location (l’ensemble de la saison d’hiver) excède le temps d’occupation qui lui est normalement dévolu,

— la confusion entre la SCI LA PARVA et M. X est permanente, la société n’ayant pas de fonds ni de revenus propres, M. X réglant l’intégralité des charges courantes,

— dès lors, la SCI n’étant que l’instrument de M. X et celui-ci ayant la qualité de loueur meublé professionnel, la SCI a une activité commerciale.

L’administration a alors considéré que, s’agissant de la gestion commerciale d’un patrimoine immobilier effectuée par M. X, son statut de loueur de meublé professionnel devait être remis en cause, que la société civile immobilière LA PARVA effectuait de la location meublée et qu’en conséquence ses résultats devaient être soumis à l’impôt sur les sociétés, les plus-values de cession étant quant à elles soumises au régime des plus-values professionnelles.

Aux termes de discussions entre la Direction Générale des Finances Publiques et M. X, un accord est intervenu le 15/07/2013 aux termes duquel :

— la société civile immobilière LA PARVA est assujettie à l’impôt sur les sociétés,

— elle est redevable des plus-values professionnelles,

— toutefois, les impositions sont calculées au prorata de la participation au capital de la société détenue par M. X, soit 25%,

— la plus-value imposable a été ainsi ramenée à 4.578.125 euros, et l’imposition sur les sociétés à 1.519.051 euros, générant des droits d’un montant de 1.544.001 euros outre 741.120 euros de pénalités.

Il en résulte que M. X n’a pas été considéré comme un simple associé d’une société civile

immobilière familiale, auquel cas il se serait vu dispensé du paiement de plus-values professionnelles à l’occasion de la cession du chalet, mais bien comme un professionnel de l’immobilier, exerçant en qualité de loueur en meublés professionnel. L’administration, pour ce faire, a notamment relevé que le chalet avait été mis à sa disposition par la société civile immobilière, puisque la période de location excédait celle durant laquelle il avait un droit d’occupation gratuite.

Aux termes de l’article 885 R du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 19/09/2000 applicable à l’espèce, « sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ».

La période durant laquelle le chalet était mis à la disposition de M. X aux fins de location en meublé concernait la totalité de la saison d’hiver, soit en réalité l’intégralité de la période possible pour louer le chalet. En effet, la clientèle de ce type de bien ne vient que pour pratiquer le ski et des sports d’hiver et est absente de Courchevel l’été.

Dans ces conditions, la Cour considère que le chalet, en pratique, n’a pas été occupé effectivement à l’époque des impositions litigieuses par les associés de la société civile immobilière, et qu’ainsi, M. X en avait la maîtrise totale.

Par ailleurs, l’activité de M. X n’était plus à ce moment-là que celle de loueur en meublés professionnel.

Dès lors, il convient de considérer que sa participation au sein de la société civile immobilière LA PARVA doit être qualifiée de bien professionnel, l’exonérant ainsi de l’ISF, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

Sur la déductibilité du remboursement de l’acompte de 3.750.000 euros

Le 30/04/2009, la société civile immobilière LA PARVA a signé un compromis de vente de son chalet avec la société FINANCIERE DOMINIQUE MONTEL, qui a alors versé un dépôt de garantie de 3,75 millions d’euros, cette somme étant virée sur le compte personnel de M. X le 07/05/2009, l’acte stipulant que « l’acquéreur a versé ce jour directement au vendeur, en dehors de la comptabilité du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, à titre de dépôt de garantie, la somme de 3,75 millions d’euros. Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera entre les mains du vendeur jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente. En aucun cas, cette somme ne peut être considérée comme un versement d’arrhes tel que prévu par l’article 1590 du code civil permettant aux parties de se départir de leur engagement, l’acquéreur en s’en dessaisissant et le vendeur en en restituant le double. L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur ».

Le 18/02/2010, une convention était conclue entre l’acquéreur et la société civile immobilière LA PARVA, le candidat acquéreur renonçant à la vente et le dépôt de garantie devant être restitué, M. X se portant caution personnelle de la SCI LA PARVA.

Le 09/09/2011, la FINANCIERE MONTEL a mis en demeure la SCI LA PARVA de restituer le

dépôt de garantie.

Le 07/10/2011, un protocole d’accord intervenait entre elles, un délai pour le paiement étant accordé au 07/03/2012, passé lequel un intérêt annuel de 7% a été stipulé.

Finalement, le 02/02/2012, M. X a remboursé la société FINANCIERE MONTEL en adressant un virement sur le compte bancaire du Crédit Agricole Luxembourg.

La somme versée n’est pas un acompte sur le prix, ni ne constitue des arrhes, mais seulement un dépôt de garantie, ne pouvant entrer dans le patrimoine de la société civile immobilière LA PARVA qu’en cas de réitération de la vente par acte authentique après levée des conditions suspensives ou en cas de non-réalisation de celles-ci de par la faute de l’acquéreur.

Cette somme ne pouvait ainsi pas rentrer dans l’actif de la société civile immobilière LA PARVA dès la signature du compromis de vente, et encore moins être intégrée au patrimoine de M. X, puisque le compromis de vente du chalet avait été conclu sous des conditions suspensives et que les parties ont convenu de l’annuler par la convention du 18/02/2010. La dette existait donc au 1^er janvier de l’année d’imposition, car son montant restait exigible tant que la vente n’avait pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique.

Ainsi, cette somme ne peut faire partie du patrimoine taxable de M. X.

Le jugement déféré sera réformé de ce chef et il sera en conséquence fait droit aux demandes de l’appelant.

En revanche, l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par M. X.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REFORME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU,

DECHARGE M. X des impositions au titre des années 2008 (49.359 euros), 2009 (108.690 euros) et 2010 (176.463 euros) pour la somme de 334.512 euros,

DIT que des droits doivent être restitués à M. X au titre de l’année 2010 d’un montant de 16.662 euros,

DIT n’y avoir lieu à paiement des frais visés à l’article 700 du code de procédure civile exposés par M. X,

CONDAMNE la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens de première instance et d’appel,

Ainsi prononcé publiquement le 04 février 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Z FICAGNA, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,