IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Juin 2021

N° RG 19/00187 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GEXL

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 21 Janvier 2019, RG 16/01195

Appelants

M. B X

né le […] à […], demeurant […]

M^me C D épouse X

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.R.L. SARL CRISTI, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP VERRON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL ALEXIAL AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 30 mars 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Le 13 août 2014, les époux X ont régularisé au profit de la société Cristi un mandat de vente sans exclusivité concernant leur bien immobilier situé à Le Bourget du Lac pour un prix de 799 000 euros, dont 29 000 euros d’honoraires au profit de l’agence immobilière.

Le 25 septembre 2014, les époux Z ont visité le bien immobilier et le 23 décembre 2014, ils ont formulé une offre d’achat à hauteur de 750 000 euros. Aucune suite favorable n’a été donnée à cette offre.

En fin d’année 2015, les époux X ont fait savoir à la société Cristi qu’un compromis de vente avait été signé avec les époux Z.

Se prévalant d’honoraires impayés, la société Cristi a mis en demeure, le 26 janvier 2016, les époux X de lui payer la somme de 29 000 euros, mise en demeure restée sans effet.

Par acte en date du 13 juin 2016, la société Cristi a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Chambéry aux fins de condamnation à lui payer diverses sommes notamment à titre d’honoraires et d’indemnités compensatrices.

Par jugement en date du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Chambéry a :

• Condamné solidairement les époux X à payer à la société Cristi la somme de 14 500 euros au titre des honoraires dus dans le cadre du mandat du 13 août 2014,

• Condamné solidairement les époux X à payer à la société Cristi la somme de 1 450 euros au titre de la clause pénale figurant dans le mandat du 13 août 2014,

• Rejeté la demande des époux X tendant à la condamnation de la société Cristi à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier à un prix plus avantageux,

• Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

• Condamné solidairement les époux X à payer à la société Cristi la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

• Condamné les époux X aux dépens avec distraction de ces derniers au profit de M^e Puig.

Les époux X ont interjeté appel de la décision

Aux termes de leurs conclusions en date du 15 octobre 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux X demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1152 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au litige,

Vu les pièces versées au débat,

' Infirmer le jugement rendu le 21 janvier 2019 et statuant à nouveau,

' Rejeter les demandes de la société Cristi.

' Condamner la société Cristi à régler aux époux X la somme de 21.223 € en raison de la perte de chance de conclure la vente de leur résidence à la somme de 750.000 € HT,

' Condamner la société Cristi à verser aux époux X la somme de 5000 euros à titre de dommages

et intérêts pour procédure abusive ayant causé préjudice,

' Condamner la société Cristi à régler aux époux X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Fillard.

Aux termes de ses conclusions en date du 19 mars 2020 la société Cristi demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles précités,

Vu la jurisprudence précitée,

Sur la commission due au titre du mandat

' Constater que le contrat de mandat signé entre les parties prévoit qu’en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire du mandataire, les mandants s’engagent à verser à la société Cristi une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat,

' Constater que la rémunération prévue au contrat est de 29 000 €,

' Constater que le bien a effectivement été présenté par le mandataire dans l’exercice de son mandat aux acquéreurs,

En conséquence,

' Dire et juger que la vente litigieuse a été conclue en fraude des droits du mandataire,

' Dire et juger qu’il y a lieu de faire application de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue par le mandat,

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 29 000 € en application du contrat de mandat,

Sur le manquement à l’obligation d’information

' Constater que les mandants n’ont pas informé immédiatement la société Cristi par lettre recommandée avec accusé réception de la vente qui allait intervenir sans leur concours au bénéfice des époux Z,

' Dire et juger que les mandants ont failli à leur obligation d’information stipulée à l’article XII du contrat de mandat,

En conséquence,

' Dire et juger que le manquement à l’obligation d’information ouvre droit à l’application de la clause pénale spécialement stipulée,

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 14 500 € en application de la clause pénale pour manquement à l’obligation d’information stipulée au contrat de mandat,

Sur la demande reconventionnelle

' Constater que les époux X ne rapportent aucune preuve de ce que le mandat était accompli par l’offre présentée le 23 décembre 2014,

' Constater que les époux X ne rapportent aucunement la preuve de ce qu’ils n’auraient pas été en capacité de conclure la vente avec les acquéreurs au prix proposé par ces derniers dans leur offre du 23 décembre 2014,

' Constater que les époux X ne rapportent aucun élément de preuve de la prétendue perte de chance subie,

En conséquence,

' Dire et juger que les époux X n’ont subi aucune perte de chance de vendre à un prix supérieur,

' Débouter purement et simplement les époux X de leur demande,

Sur les autres demandes

' Ordonner que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2016,

' Ordonner que les intérêts échus porteront eux-mêmes intérêts,

' Ordonner la capitalisation desdits intérêts,

' Débouter purement et simplement les époux X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement les époux X et les époux Z à verser à la société Cristi la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 1^er mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la société Cristi

Sur la demande de condamnation au paiement d’honoraires

Selon l’article 1999 du code civil, le mandant soit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a fait pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiements, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindre.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, il est admis que les honoraires d’un agent immobilier sont dus en cas de mandat écrit préalable, si l’intervention de ce dernier déterminante ou essentielle, l’opération réalisée, étant réputée faite grâce à lui.

Il résulte des dispositions l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement

conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier qui peuvent conduire à réduire voire supprimer cette rémunération.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la société Cristi était intervenue de façon essentielle en faisant visiter le bien aux époux Z, futurs acquéreurs, et que de ce fait la société Cristi était fondée à obtenir le paiement d’honoraires.

C’est également à bon droit que le tribunal a retenu que :

La société Cristi ne prouvait pas qu’elle a informé ses mandants de l’offre d’achat effectuée par les époux Z pour un prix de 750 000 euros, frais de notaires inclus, ni qu’elle avait 'uvré pour que vendeurs et acquéreurs se rapprochent en vue de parvenir à un accord sur le prix, ce alors que le mandat stipulait que le prix de l’immeuble était de 799 000 euros « sauf accord ultérieur » ce qui signifie que les époux X auraient pu accepter l’offre des époux Z bien qu’elle soit inférieure de 20 000 euros au prix net vendeur mentionné dans le mandat.

La société Cristi a commis des fautes dans l’exercice de son mandat, ce qui est de nature à justifier une baisse de ses honoraires.

Il sera ajouté que :

' Conformément aux dispositions impératives de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit informer son mandant de l’accomplissement du mandat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement. La transmission d’une offre constituant une modalité d’exécution du mandat, la preuve ne peut donc en être rapportée que conformément aux dispositions de l’article 77 susvisé et non par le témoignage de la salariée de l’agence chargée de la vente qui, au demeurant est directement intéressée à la solution du litige.

' La copie de l’agenda de M. A, en charge de la vente, sur lequel est mentionné le nom de « X » le 23 décembre 2014 ne peut non plus pallier au manque d’écrit et n’a en tout état de cause aucune valeur probante le nom pouvant avoir été ajouté postérieurement pour les besoins de la cause.

' Il n’est dès lors nul besoin de s’attarder sur les attestations produites, en cause d’appel, par les époux X et contestées par la société Cristi, concernant l’emploi du temps de M. X le 23 décembre 2014.

' Les allégations de la société Cristi qui fait valoir que deux jours plus tard soit le 25 décembre 2014, les époux Z ont téléphoné pour retirer leur offre car les acheteurs de la maison qu’ils vendaient s’étaient rétractés, ne sont étayées par aucun élément, alors qu’ayant formé une offre écrite ferme, il est surprenant qu’ils ne l’aient pas retirée dans les mêmes formes.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge pour tenir compte de la faute résultant de l’absence de transmission de l’offre des époux Z aux époux X, a réduit la rémunération de la société Cristi de moitié et condamné ces derniers à verser à cette dernière la somme de 14 500 euros au titre de ses honoraires.

La somme ayant été déterminée par les premiers juges, les intérêts courent à compter de la décision confirmée.

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article ancien 1152 du code civil applicable aux faits de l’espèce, « lorsque la convention porte que celui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elles manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

La clause pénale insérée dans le mandat de vente est rédigée de la façon suivante : « Dans le cas d’une vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

En cas de non-respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de rémunération convenue. »

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a fait application de cette clause pénale en la réduisant de 90 %.

Le jugement qui a condamné solidairement les époux X à payer à la société Cristi la somme de 1 450 euros au titre de la clause pénale sera confirmé.

Sur la demande reconventionnelle des époux X

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la société Cristi a commis une faute en n’informant pas les époux X de l’offre des époux Z, qui correspondait à la somme de 750 000 euros, frais de notaire inclus, et la vente a été effectivement réalisée pour le prix de 680 000 euros hors frais de notaire.

Le tribunal, pour rejeter la demande formée au titre de la perte de chance de n’avoir pu vendre le bien à un prix plus avantageux, a constaté qu’il n’était pas justifié par les époux X d’éléments de nature à établir le montant des frais de notaire et ainsi d’évaluer le préjudice.

Devant la cour, ces derniers produisent le calcul effectué par le notaire dans l’hypothèse d’une vente au prix de 750 000 euros frais de notaire inclus, dont il ressort que les frais de notaires auraient représenté la somme de 8 674,98 euros TTC et les droits d’enregistrement une somme de 40 102 euros soit un total de 48 776,98 euros.

Ils sollicitent ainsi le paiement de la différence entre 701 223,02 euros (750 000 ' 48 776,98) et le prix de vente perçu de 680 000 euros soit une somme de 21 223,02 euros.

Or d’une part, il est constant que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, d’autre part le calcul effectué par les époux X omet les honoraires de la société Cristi qu’ils auraient réglés dans l’hypothèse où l’offre des époux Z aurait été transmise et acceptée par les vendeurs.

En retenant une perte de chance de 80%, compte tenu des incertitudes liées à l’acceptation par les vendeurs du montant proposé et de la réalisation des conditions suspensives en cas de signature d’un compromis de vente, le préjudice s’établit à la somme de 16 978,41 euros de sorte qu’il est totalement absorbé par le montant des honoraires de l’agent immobilier représentant 29 000 euros, étant précisé que pour le calcul de ces derniers, le mandat de vente ne fait référence à aucun pourcentage du prix de vente.

Par substitution de motifs, le jugement qui a rejeté la demande reconventionnelle des époux X sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Une action en justice ainsi que la défense à une action, ne peuvent sauf circonstances particulières qu’il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré.

Ainsi, alors que les époux X succombent en leurs prétentions, la demande indemnitaire qu’ils forment pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

L’équité ne commande pas de faire application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X qui succombent en leur appel sont tenus aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les époux X de leur demande indemnitaire pour procédure abusive,

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour,

Condamne les époux X aux dépens exposés en appel dont distraction au profit de M^e Verron avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 01 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,