GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Avril 2024

N° RG 21/01785 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GZKE

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 28 Juin 2021

Appelants

M. [I] [A]

né le 28 Septembre 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Mme [Y] [P] épouse [A]

née le 28 Novembre 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. [U] [N]

né le 09 Septembre 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

Mme [H] [N]

née le 31 Juillet 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 9]

Représentés par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

S.C.P. EUVRARD BURDET & CONVERS, venant aux droits de Me [R] [K] et de la SCP [K] [R], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 janvier 2024

Date de mise à disposition : 09 avril 2024

— =-=-=-=-=-=-=-=

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Suivant acte authentique en date du 14 décembre 2017 dressé par Me [K], notaire de la SCP [R] [K], a été signé un compromis de vente portant sur une ferme avec terrain constructible située au [Adresse 2]), appartenant à M. [U] [N] et Mme [H] [N] (ci-après les consorts [N]) au profit de M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P] (ci-après les consorts [A]) moyennant un prix de 2 200 000 euros.

Le compromis de vente était assorti de conditions suspensives, à savoir la purge du droit de préemption de la commune et de préférence de M. [F] et l’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur au plus tard le 31 mars 2019. Les consorts [A] ont versé un dépôt de garantie de 110 000 euros, restituable si la non-réalisation de la condition suspensive ne provienait pas de leur fait. Une clause pénale d’un montant de 220 000 euros était également stipulée à l’acte authentique.

Le 1er juin 2018 la mairie de [Localité 6] a refusé le permis de construire déposé le 5 avril précédent par les consorts [A], qui ont en conséquence sollicité la restitution du dépôt de garantie, ce qui a été refusé par les consorts [N], estimant que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs.

Suivant exploit d’huissier en date du 1er mars 2019, les consorts [A] ont fait assigner les consorts [N], le notaire à l’acte, M. [K], et la SCP de notaires [R] [K] devant le tribunal de grande instance de Bonneville afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie en raison de la nullité du compromis de vente pour dol à titre principal et à titre subsidiaire en raison de sa caducité.

Par jugement du 28 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— débouté les consorts [A] de leur demande en nullité du compromis de vente signé le 14 décembre 2017 par devant Me [R] [K], notaire associé de la SCP [R] [K], portant sur une ferme avec terrain constructible située [Adresse 2] ;

— prononcé la caducité du compromis de vente signé le 14 décembre 2017 par devant M. [R] [K], notaire associé de la SCP [R] [K], portant sur une ferme avec terrain constructible située [Adresse 2], compte tenu de la faute des consorts [A] dans la défaillance d’une des conditions suspensives ;

— débouté les consorts [A] de leur demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 51 188 euros ;

— débouté les consorts [A] de leur demande en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 110 000 euros ;

— ordonné à Me [K] de se libérer de la somme de 110 000 euros séquestrée entre ses mains au profit des consorts [N] ;

— débouté les consorts [N] de leur demande en paiement de la somme de 220 000 euros au titre de la clause pénale ;

En conséquence,

— rejeté la demande de modération de la clause pénale formulée par les consorts [A] ;

— débouté les consorts [A] de leur demande en paiement de la somme de 186 188 euros formée à l’encontre de M. [K] et la SCP [R] [K] ;

— débouté les consorts [A] de leur demande en garantie formée à l’encontre de M. [K] et la SCP [R] [K] ;

— condamné in solidum les consorts [A] aux dépens ;

— condamné in solidum les consorts [A] à payer d’une part, aux consorts [N] et d’autre part, à M. [K] et la SCP dont il est membre, la somme de 4 000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

les consorts [A] ne caractérisent aucun dol imputable à leurs contractants qui pourrait fonder une demande en nullité du compromis de vente ;

la caducité du compromis est automatiquement prononcée en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire ;

la demande de permis déposée par les consorts [A] ne respectait pas les règles d’urbanisme en vigueur, dès lors la défaillance de la condition suspensive résulte de leur seul fait ;

les consorts [N] n’ont jamais mis en demeure les consorts [A] d’avoir à réitérer le compromis par acte authentique, dès lors ils ont entendu renoncer à se prévaloir de l’exigibilité de la clause pénale ;

les consorts [A] n’apportent pas la preuve d’une faute du notaire génératrice d’un préjudice direct et certain.

Par déclaration au greffe du 6 septembre 2021, les consorts [A] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté les consorts [N] de leur demande en paiement de la somme de 220 000 euros au titre de la clause pénale.

Le 26 juillet 2021, la SCP [R] [K] a été tranformée en société à responsabilité limitée. Le 7 avril 2023, la Sarlu [R] [K] a été placée en liquidation amiable. Les opérations de liquidation ont été clôturées le 23 octobre 2023.

La Selarl Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés, venant aux droits de Me [K] et la Scp [R] [K], est intervenue volontairement à l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières écritures du 5 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [A] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— les déclarer recevables en leurs entières demandes, fins et conclusions ;

— débouter les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

— prononcer la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2017 ;

— en conséquence, condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à leur restituer la somme de 110 000 euros versée à titre de dépôt de garantie et à leur payer la somme de 51 188 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— constater la caducité du compromis du 14 décembre 2017 ;

— en conséquence, condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à leur restituer la somme de 110 000 euros versée à titre de dépôt de garantie et à leur payer la somme de 51 188 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

— à défaut, condamner in solidum les consorts [N] à leur payer la somme de 161 188 euros ;

A titre plus subsidiaire,

— requalifier la clause « depôt de garantie » figurant au compromis de vente du 14 décembre 2017 en clause pénale ;

— réduire la clause pénale figurant au compromis de vente du 14 décembre 2017 à un euro symbolique ;

— condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à leur restituer la somme de 109 999 euros ;

En tout état de cause,

— déclarer que M. [K] et la SCP [R] [K] ont commis des fautes délictuelles à leur égard qui sont à l’origine d’un préjudice juridiquement réparable ;

— en conséquence, condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à leur payer la somme de 186 188 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associé et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à les garantir de toutes sommes, en principal, frais et accessoires, au paiement desquels ils pourraient être condamnés à l’égard des consorts [N] dans le cadre de la présente instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir du chef de leur demandes ;

— condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associe et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 20 000 pour la procédure d’appel ;

— condamner in solidum les consorts [N], M. [R] [K], la SCP [R] [K], notaire associe et la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Ils font notamment valoir que :

' le notaire, agissant de concert avec les acquéreurs, leur aurait caché sciemment des informations essentielles, déterminantes de leur consentement, de sorte que le compromis serait affecté de nullité pour dol ;

' dès lors que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire ne s’est pas réalisée, le compromis est caduc et le dépôt de garantie doit leur être restitué ;

' la clause afférente au dépôt de garantie doit être requalifiée en clause pénale, dont le montant est en l’espèce manifestement excessif au regard de la faible durée d’immobilisation de leur bien subie par les vendeurs ;

' en tout état de cause, le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil à leur égard, et doit les indemniser de l’ensemble des frais qu’ils ont engagés en lien avec la vente.

Par dernières écritures du 4 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [N] demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel incident ;

— débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— infirmer le jugement du 28 juin 2021 en ce qu’il a :

— prononcé la caducité du compromis de vente signé le 14 décembre 2017 par devant M. [R] [K],

— les a déboutés de leur demande de paiement de la somme de 220 000 euros au titre de la clause pénale ;

Statuant à nouveau,

— dire valable le compromis de vente du 14 décembre 2017 ;

— condamner les époux [A] à leur payer la somme de 220 000 euros au titre de la clause pénale, déduction faite du montant du dépôt de garantie d’un montant de 110 000 euros ;

A titre subsidiaire,

— dire qu’il appartient à la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés, venant aux droits de M. [K] et de la SCP [R] [K], de garantir l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à leur charge ;

Dans l’hypothèse où la responsabilité de la société Euvrard-Burdet et Convers notaires associés, venant aux droits de M. [K] et de la SCP [R] [K], serait retenue,

— la condamner à leur verser la somme de 220 000 euros en indemnisation de leur préjudice ;

En tout état de cause,

— condamner les époux [A] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— condamner les époux [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Forquin, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir que :

' aucune manoeuvre dolosive ne se trouve démontrée de leur part ;

' dès lors que les époux [A] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive en présentant une demande de permis de construire qu’ils savaient non conforme au plan local d’urbanisme de la commune, et que de leur côté, ils n’ont nullement renoncé à se prévaloir de l’accomplissement de cette condition, le compromis n’est pas caduc ;

' ils sont fondés à obtenir le paiement de la somme de 220 000 euros, conformément à la clause pénale stipulée à l’acte, dont le montant est parfaitement justifié par la durée d’immobilisation de leur bien, le dépôt de garantie devant s’imputer sur cette somme;

Par dernières écritures du 8 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la selarl Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés, venant aux droits de M. [R] [K] et de la SCP [R] [K] demande quant à elle à la cour de :

— juger recevable son intervention volontaire ;

— débouter les époux [A] et les consorts [N] de leurs demandes formées contre la SCP [R] [K] et M. [K] du fait de la dissolution de la SCP Notariale et de la perte de la qualité d’associé de M. [K] ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 28 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

— débouter les époux [A] et les consorts [N] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la concluante ;

Et y ajoutant,

— condamner in solidum les époux [A] au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d’appel ;

— condamner in solidum les mêmes parties aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction au profit de M^me Clarisse Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que :

' aucune manoeuvre ou réticence dolosive, ni la moindre faute ne peuvent être imputées au notaire ;

' c’est du seul fait des acquéreurs, qui ont déposé une demande de permis non conforme, que la condition suspensive ne s’est pas réalisée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2024.

Motifs de la décision

I – Sur l’intervention volontaire de la SELARL Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés

Il est constant que la Selarl Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés vient aux droits de Me [R] [K] et de la Scp [K], suite à la dissolution de cette société, suivant arrêté ministériel du 30 mars 2023.

Son intervention en cause d’appel sera ainsi jugée recevable, conformément aux dispositions de l’article 554 du code de procédure civile.

II – Sur la nullité du compromis de vente pour dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil,'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le dol, qui peut résulter d’une simple réticence, suppose de la part de son auteur un élément intentionnel. L’erreur qu’il provoque doit en outre revêtir un caractère déterminant du consentement de la victime, ce qui est notamment le cas, dans le cadre d’un contrat de vente, lorsqu’il est établi que l’une des parties n’aurait pas acquis ou l’aurait fait à un prix inférieur s’il avait eu connaissance de la situation qui lui a été cachée par son vendeur, étant observé que ce dernier est tenu de communiquer à l’acquéreur l’ensemble des informations en sa possession de nature à modifier susbtantiellement l’équilibre de l’opération.

L’article 1138 du code civil précise enfin que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé, porte-fort du contractant, ou encore d’un tiers de connivence.

En l’espèce, les époux [A] estiment avoir été victimes de manoeuvres dolosives, ayant vicié leur consentement. Ils soutiennent que le notaire, agissant de concert avec les vendeurs, leur aurait dissimulé des informations essentielles, notamment la volonté de la commune de Chamonix-Mont-Blanc de reprendre le contrôle de son territoire, et aurait précipité la signature du compromis, alors que leur projet immobilier de rénovation et extension de la ferme ne pouvait être accepté par les services de l’urbanisme.

Les appelants reprochent ainsi au notaire de :

— leur avoir transmis un projet de compromis cinq jours après l’acceptation de l’offre d’achat, ce qui est un délai inhabituellement court ;

— les avoir dissuadés de rencontrer le service urbanisme de la commune avant la signature du compromis de vente ;

— avoir évincé leur notaire, en exigeant d’être le seul rédacteur de l’acte ;

— avoir modifié les termes du compromis en supprimant dans la condition suspensive, le terme 'terrasses’ et l’expression 'en tous points conforme à sa demande';

— ne pas les avoir informés de la volonté de la commune, à partir de 2017, de maîtriser davantage l’aménagement de son territoire et de modifier son plan local d’urbanisme pour notamment interdire tout projet d’aménagement individuel dans le secteur objet du compromis.

Force est cependant de constater que, comme l’ont relevé les premiers juges, les époux [A] ne font état d’aucune manoeuvre, mensonge ou dissimulation qui aurait été commise, non par le notaire instrumentaire, mais par leurs contractants eux-mêmes, les consorts [N].

Par ailleurs, la thèse qu’ils soumettent à la présente juridiction, selon laquelle le notaire aurait nécessairement agi de concert avec les vendeurs, qui auraient eu eux-mêmes conscience des projets de la commune, ne se trouve corroborée par aucun élément, étant observé que les consorts [N] ont hérité de la ferme suite au décès de M. [B] [W] (suivant attestation de propriété récente du 13 février 2017), et qu’ils sont domiciliés en Italie.

Du reste, comme le font observer les consorts [N], l’arrêté du président de la comunauté de communes ordonnant l’ouverture d’une enquête publique en vue de la modification du plan local d’urbanisme n’a été publié par affichage qu’à compter du 5 janvier 2018, soit postérieurement au compromis. Et rien ne démontre que les vendeurs auraient pu avoir connaissance des projets de la commune avant cette date. En tout état de cause, comme il sera plus-avant examiné, le refus opposé par le maire à la demande de permis de construire déposée par les époux [A] ne se fonde nullement sur de nouvelles dispositions d’urbanisme qui seraient entrées en vigueur suite à cette enquête publique.

Plus fondamentalement, les époux [A] n’allèguent ni a fortiori ne démontrent avoir informé leurs contractants de ce qu’ils avaient dès l’origine la volonté de réaliser un projet immobilier aussi important que celui qui a été refusé par la commune, consistant non en une simple rénovation de la ferme, mais également en une extension de celle-ci, avec la création de nombreuses ouvertures et l’ajout d’une nouvelle construction, ce qui ne pouvait qu’être refusé par la commune.

Le jugement entrepris ne pourra ainsi qu’être confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] de leur demande en nullité du compromis pour dol.

III – Sur la caducité du compromis

Aux termes de l’article 1304 alinéa 2 du code civil,' la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple'. L’article 1304-6 alinéa 3 du même code précise qu’ 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé '. Il est par ailleurs de jurisprudence constante que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 14 décembre 2017 a été conclu sous la condition suspensive suivante :

' Que l’ACQUEREUR obtienne au plus tard le 31 mars 2019 un permis de construire ou une déclaration de travaux autorisant la rénovation du bâtiment existant (création d’ouvertures, etc…) dans le cadre des règles d’urbanisme en vigueur. Un extrait du Plan Local d’Urbanisme demeure ci-annexé’ (….)

L’ACQUEREUR s’engage à déposer la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux au plus tard 4 mois après la purge des droits de préemption et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance, conformément aux dispositions légales. (….)

Si la délivrance du permis de construire ou de la déclaration de travaux n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si l’un ou l’autre de ces permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée'.

Il est constant que la demande de permis de construire déposée le 5 avril 2018 par les époux [A] a été refusée par la commune suivant arrêté du 1er juin 2018. Suite à ce refus, les acquéreurs n’ont présenté aucune nouvelle demande de permis et ont renoncé à la vente, suivant courriers en date des 23 juin et 27 décembre 2018. Comme l’ont constaté les premiers juges, une telle renonciation unilatérale à la vente de la part des époux [A] était cependant inopérante, dès lors qu’elle intervenait avant le délai butoir du 31 mars 2019 stipulé à l’acte.

Les consorts [N] soutiennent que dès lors que ce sont les acquéreurs qui auraient empêché l’accomplissement de la condition suspensive à laquelle ils avaient intérêt, en déposant une demande de permis non conforme aux règles d’urbanisme, le contrat ne peut être considéré comme caduc, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

Cependant, il ne peut qu’être constaté tout d’abord qu’à aucun moment les consorts [N] n’ont signifié à leurs contractants qu’ils souhaitaient poursuivre la réalisation de la vente suite au refus du permis de construire du 1er juin 2018. Ils n’ont jamais entendu non plus, aux termes de leur courrier en réponse du 2 août 2018, se prévaloir de l’accomplissement de la condition suspensive. En définitive, les échanges ultérieurs intervenus entre les parties n’ont porté que sur la restitution du dépôt de garantie.

C’est ainsi à juste titre que les premiers juges ont considéré que les consorts [N] ont renoncé à se prévaloir de l’accomplissement de la condition suspensive.

Il convient d’observer, en tout état de cause, que le compromis authentique de vente du 14 décembre 2017, dont les termes ont été précédemment reproduits, prévoit une caducité automatique de la convention en cas de défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire à la date prévue, sans qu’une telle caducité ne soit conditionnée à la preuve de ce que les acquéreurs n’en aient pas empeché l’accomplissement. En effet, le compromis traite cette question de manière spécifique, uniquement en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a prononcé la caducité du compromis de vente du 14 décembre 2017.

IV – Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l’espèce, la clause afférente au dépôt de garantie d’un montant de 110 000 euros qui se trouve stipulée en pages 10 et 11 de l’acte authentique prévoit :

' – si la vente se réalise, cette somme viendra en compte sur le prix de la vente;

— si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, cette somme devra être restituée purement et simplement à l’ACQUEREUR. A charge pour ce dernier d’apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence'.

Il appartient ainsi aux époux [A] de rapporter la preuve de ce qu’ils ont déposé une demande de permis conforme à ce qui était prévu au compromis, à savoir une demande tendant simplement à 'la rénovation du bâtiment existant (création d’ouvertures, etc…) dans le cadre des règles d’urbanisme en vigueur'.

Or, la demande de permis qu’ils ont déposée le 5 avril 2018 (et qui n’est du reste pas versée aux débats par eux, mais par le notaire) porte sur le projet suivant, selon le résumé qui en est fait dans la demande : 'Rénovation complète de la ferme existante et ses annexes afin de la rendre habitable. Extension de la ferme pour la construction d’un garage pour trois voitures avec mezzanine habitable. Déplacement et rénovation intérieure des mazots existants. Détachement d’une parcelle et construction d’un petit chalet avec pour objectif la vente de celui-ci'.

Ce projet visait ainsi à être autorisé à entreprendre non seulement des travaux de rénovation sur une construction existante, mais également à réaliser une nouvelle construction et à opérer une division parcellaire. Soit un projet différent de ce qui était prévu au compromis.

L’arrêté de refus de permis de construire du 1Er juin 2018 vise pas moins de neuf motifs justifiant sa décision, notamment en ce que :

— le projet, par sa situation, son architecture, ses dimensions, son aspect extérieur est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales en contradiction avec l’article UV 11 du règlement du PLU et de l’article R 111-27 du code de l’urbanisme ;

— la suppression de l’entrée de l’ancienne ferme, ainsi que la multiplicité et la variété des ouvertures envisagées, outre la réalisation de terrasses et escaliers extérieurs, portent atteinte à l’intérêt patrimonial du bâtiment ;

— le projet prévoit la démolition des caves voutées, qui sont constitutives d’un patrimoine architectural et culturel du village des [Localité 5] ;

— le plan prévoit le déplacement du chemin piéton de la Corba, qui traverse le tènement immobilier depuis des temps immémoriaux.

Il ne peut être sérieusement argué, compte tenu de la multiplicité des motifs de refus opposés par le maire de la commune, que la demande de permis déposée le 5 avril 2018 aurait été conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. A cet égard, l’attestation de l’architecte mandaté par les époux [A], qui se contente de faire état, sans plus de précisions, de ce que le projet aurait été conforme à ces règles, ne peut suffire à remettre en cause les constatations précises de l’arrêté municipal.

Les époux [A] ne peuvent non plus prétendre, comme ils le font dans leurs dernières écritures, que le refus de permis serait lié à la volonté de la commune, affichée à partir de 2017, de reprendre le contrôle de son territoire, ce dont ils n’avaient pas été informés lors de la signature du compromis, alors que les motifs de refus figurant dans l’arrêté du 1er juin 2018 se fondent uniquement sur les dispositions du plan local d’urbanisme dans sa version antérieure à cette modification entérinée le 22 mai 2018 par le conseil communautaire.

Du reste, les appelants ne précisent nullement pour quel motif ils se sont abstenus de former un recours contre cette décision si, comme ils le soutiennent, leur projet aurait été réellement conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Ils n’ont pas non plus tenté d’amender leur projet pour tenir compte des motifs de refus opposés par la commune, et ce alors qu’ils disposaient encore d’une marge de temps confortable pour déposer une nouvelle demande de permis, et ont immédiatement annoncé à leurs contractants, dès le 23 juin 2018, qu’ils souhaitaient renoncer à la vente.

Les appelants s’abstiennent par ailleurs de produire les plans annexés à leur demande de permis, et le descriptif complet de leur projet, alors qu’il leur appartient de rapporter la preuve de ce qu’ils ont déposé une demande conforme aux règles d’urbanisme et que, de leur côté, les consorts [N] stigmatisent la volonté de leurs contractants d’avoir élaboré un projet dénaturant complètement l’authenticité du site, en violation de leurs engagements.

En réalité, il se déduit de l’examen des échanges intervenus entre les parties que les époux [A] avaient clairement conscience, dès qu’ils se sont portés acquéreurs de la ferme, de ce que leur projet de rénovation (et non de reconstruction) devrait respecter d’importantes contraintes d’urbanisme, en ce qu’il s’intégrait dans un village composé de bâtis traditionnels caractéristiques des villages et hameaux anciens, dont la commune souhaitait conserver l’authenticité, ce qui leur avait du reste été rappelé par le notaire dès le 1er août 2017, en attirant leur attention sur le fait que la commune serait vigilante sur les modifications demandées et qu’il leur appartenait de présenter un projet 'respectant l’authenticité du bâtiment'.

C’est ainsi manifestement en toute connaissance de cause, probablement parce qu’ils cherchaient un moyen de se dérober à la vente, que les époux [A] ont déposé une demande de permis de construire totalement contraire aux règles applicables à la zone UV du plan local d’urbanisme de la commune, qui ne pouvait que leur être refusée.

Dès lors que les acquéreurs ont ainsi empêché l’accomplissement de la condition suspensive, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs.

V – Sur la somme de 51 188 euros réclamée à titre de dommages et intérêts par les époux [A]

Les époux [A] sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions, en sus du dépôt de garantie, le paiement d’une somme de 51 188 euros à titre de dommages et intérêts. Cette somme correspond aux frais d’architecte (36 000 euros), de géomètre (5 188 euros) et de déplacement (10 000 euros) qu’ils indiquent avoir exposés au titre de la vente.

Ils ne précisent cependant nullement à quel titre leurs contractants, ainsi que le notaire, devraient être tenus de leur rembourser de tels frais, dont ils ne justifient du reste nullement, alors que ce sont eux qui ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, aucune argumentation de ce chef ne figurant dans le corps de leurs écritures.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

VI – Sur la requalification du dépôt de garantie en clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'.

Les époux [A] estiment que le dépôt de garantie de 110 000 euros qu’ils ont versé constitue en réalité une clause pénale, dont le montant devrait être modéré par le juge compte tenu du caractère manifestement excessif de la pénalité mise à leur charge au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs.

Il est en effet de jurisprudence constante que la clause qui sanctionne, dans une vente conditionnelle, l’inexécution par l’acquéreur de faire diligence en vue d’obtenir l’accomplissement d’une condition suspensive doit s’analyser, non comme une indemnité d’immobilisation, mais comme une clause pénale (voir sur ce point Cour de cassation 3ème, 24/09/2018, n°07-13.989).

En l’espèce, tel est manifestement l’objet de la clause litigieuse, dès lors qu’elle prévoit que le dépôt de garantie est conservé par le vendeur lorsque la non réalisation de la condition suspensive provient du fait, de la faute ou de la négligence de l’acquéreur.

Les consorts [N] indiquent que la ferme dont ils sont propriétaires a été immobilisée au profit des époux [A] pendant au moins 11 mois, du 22 juillet 2017, date à laquelle a été émise l’offre d’achat, jusqu’au courrier du 13 juin 2018 par lequel les acquéreurs ont indiqué qu’ils renonçaient à la vente. Cependant, comme le font observer les appelants, les propriétaires ne peuvent valablement exciper d’une telle immobilisation pour la période antérieure à la signature du compromis de vente du 14 décembre 2017, qui a stipulé la clause pénale litigieuse. Le bien a ainsi été immobilisé pendant une période d’environ six mois, du 14 décembre 2017 au 13 juin 2018.

Il est manifeste que pendant cette durée, les consorts [N] ont été privés de la possibilité de proposer leur bien à la vente à d’autres acquéreurs potentiels et ont subi une perte de chance de ce chef. Les consorts [N] ne font par contre état d’aucun autre préjudice qu’ils auraient subi ni ne précisent l’identité du moindre acquéreur potentiel dont ils auraient été privés au cours de la période litigieuse. Du reste, ils ne contestent pas que le bien est toujours en vente depuis cette époque.

Il convient de relever, en outre, que bien qu’il ne représente que 5% du prix de vente du bien, le montant de la clause pénale, de 110 000 euros, apparaît néanmoins particulièrement élevé par rapport à une durée d’immobilisation de six mois.

Il convient par conséquent de modérer le montant de cette pénalité, qui apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par les consorts [N]. La cour dispose d’éléments suffisants, au vu de ce qui vient d’être exposé, pour fixer son montant à hauteur d’une somme de 70 000 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de modération de la clause pénale, débouté les consorts [A] de leur demande en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 110 000 euros et ordonné à Maître [K] de se libérer de l’intégralité de la somme de 110 000 euros séquestrée entre ses mains au profit des consorts [N]. Statuant à nouveau de ces chefs, il sera ordonné au notaire de se libérer de cette somme à hauteur de la seule somme de 70 000 euros au profit des consorts [N], le surplus, soit 40 000 euros, devant quant à lui être restitué aux époux [A].

VII – Sur la clause pénale

Les consorts [N] sollicitent quant à eux, en sus de la conservation du dépôt de garantie, l’application à leur profit de la clause pénale qui se trouve expressément stipulée au compromis de vente dans ces termes :

' Au cas où l’une des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie si celle-ci est due par l’ACQUEREUR. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai'.

Les intimés sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 220 000 euros en application de cette clause.

Cependant, comme l’ont relevé les premiers juges, les consorts [N] n’ont jamais entendu poursuivre la réitération authentique du compromis et n’ont jamais délivré la moindre mise en demeure en ce sens à leurs contractants. Ils ont au contraire accepté la renonciation des acquéreurs, formalisée le 13 juin 2018, indiquant souhaiter uniquement conserver le montant du dépôt de garantie.

La clause pénale ne peut dans ces conditions trouver application, la circonstance que le acquéreurs aient exprimé leur intention de ne pas exécuter leur obligation ne pouvant être de nature à dispenser les vendeurs de la délivrance d’une mise en demeure préalable, qui conditionnait la mise en oeuvre de cette pénalité contractuelle, ni à les dispenser d’indiquer à leurs contractants qu’ils souhaitaient poursuivre la vente malgré l’absence d’obtention d’un permis de construire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

VIII – Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Dans le cadre de son devoir d’information et de conseil en matière de vente immobilière, le notaire instrumentaire est notamment tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner forme authentique.

Il appartient cependant à celui qui entend engager la responsabilité délictuelle de cet officier ministériel de rapporter la preuve d’une faute commise par ce dernier qui lui aurait causé un préjudice.

En l’espèce, les appelants reprochent à Me [K], rédacteur de l’acte :

1) d’avoir omis de procéder aux vérifications requises s’agissant des servitudes légales et conventionnelles grevant le bien objet du compromis ;

2) d’avoir évincé leur notaire en exigeant d’être leur seul interlocuteur ;

3) de les avoir dissuadés de rencontrer le service d’urbanisme de la commune avant la signature du compromis de vente ;

4) de ne pas les avoir informés de la volonté de la commune de Chamonix, affichée en 2017, de reprendre le contrôle de son territoire, notamment en sanctuarisant le secteur de la ferme des consorts [N] ;

5) d’avoir rédigé une condition suspensive ne correspondant pas à leurs attentes ;

6) de ne pas avoir attiré leur attention sur le fait que la condition suspensive avait été modifiée avant la signature de l’acte ;

7) de les avoir pressés de signer le compromis sans se donner la peine de le relire.

Il se déduit cependant des pièces versées aux débats, et notamment des échanges intervenus entre les parties avant la signature de l’acte du 14 décembre 2017, que :

1) les époux [A] ne démontrent nullement l’existence de la moindre servitude légale ou conventionnelle qui aurait été omise par le notaire. Il est constant en effet que l’état hypothécaire ne fait apparaître aucune servitude et que la question du chemin piéton traversant la parcelle vendue, qui semble constituer une emprise de fait, a été clairement abordée par le notaire, comme le reconnaissent d’ailleurs les acquéreurs, dans un mail du 31 juillet 2017;

2) il n’est pas clairement démontré que Me [K] aurait évincé le notaire des acquéreurs, comme ils le prétendent. Si ce notaire indique avoir été informé par ses clients de ce que Me [K] aurait exigé d’être le seul notaire intervenant sur la vente, il s’agit de la seule reproduction des dires des appelants sur ce point. Cette thèse se trouve contredite en outre par un courriel adressé le 7 septembre 2017 par Me [O] à son confrère, aux termes duquel il indique que les époux [A] l’ont informé qu’ils ne souhaitaient plus qu’il les assiste dans cette transaction. Du reste, les appelants n’allèguent ni ne prouvent avoir jamais demandé expressément à être assistés par leur notaire personnel.

3) dans son courriel du 1er août 2017, auquel se réfèrent les époux [A], Me [K] n’a nullement dissuadé les acquéreurs de rencontrer les services de l’urbanisme de la commune: il a au contraire indiqué qu’un tel rendez-vous pourrait être utile, sous réserve que leur projet soit suffisamment avancé, ce qui n’était pas le cas à l’époque, puisqu’il est constant qu’à cette date, aucun architecte n’avait encore été mandaté par les intéressés ;

4) les appelants n’apportent aucun élément susceptible de démontrer que la volonté affichée par la commune en 2017 de reprendre le contrôle de son territoire, ce qui l’a conduit à engager une procédure de modification de son plan local d’urbanisme à partir de janvier 2018, a pu avoir la moindre influence sur le refus de leur demande de permis de construire : en effet, comme il a été précédemment exposé, l’arrêté du 1er juin 2018 s’est fondé exclusivement sur les dispositions d’urbanisme en vigueur avant cette modification. Il est manifeste en outre que le projet qui a été présenté le 5 avril 2018 par les consorts [A] était incompatible avec les contraintes d’urbanisme applicables à cette zone depuis de nombreuses années, et ne pouvait en aucun cas être accepté par la commune, indépendamment de la volonté affichée par celle-ci à partir de 2017 de procéder à des modifications cosmétiques de la réglementation applicable.

5) de nombreuses négociations se sont déroulées entre les parties, sur une durée particulièrement longue, entre le 22 juillet et le 14 décembre 2017, pour aboutir à la rédaction de la condition suspensive dans les termes qui ont été finalement adoptés. En effet, les vendeurs ne souhaitaient pas que les termes 'terrasses’ et 'en tous points conforme à sa demande’ soient ajoutés, car ils auraient laissé trop de lattitude aux acquéreurs de déposer une demande de permis non conforme et de se retirer sans frais de la vente. Et les époux [A] ont de toute évidence accepté en toute connaissance de cause la clause telle qu’elle a été rédigée;

6) les époux [A] n’apportent aucun élément susceptible de démontrer que la clause aurait été modifiée à leur insu avant la signature du compromis. Le notaire justifie au contraire leur avoir adressé le projet définitif dès le 12 octobre 2017, ce qui leur a laissé untemps plus que suffisant pour prendre connaissance de la teneur de l’acte. En tout état de cause, ils auraient pu parfaitement user de leur droit de rétractation dans une telle hypothèse.

7) la signature est intervenue par acte électronique, en présentiel, et les époux [A] se contentent d’alléguer de ce que l’acte n’aurait pas été relu par le notaire. Ils n’ont du reste émis aucune protestation de ce chef et ne contestent pas leur signature.

Force est ainsi de constater que les appelants échouent à rapporter la preuve de la moindre faute qui aurait été commise par le notaire, et qui leur aurait causé un préjudice.

L’ensemble des éléments du dossier qui est soumis à la présente juridiction tend plutôt à démontrer que les époux [A] étaient en réalité parfaitement informés des contraintes d’urbanisme applicables à leur projet, qui ne pouvait consister qu’en une simple rénovation de la ferme, respectant l’authenticité des lieux. C’est dans l’optique d’un tel projet que le compromis adu reste été rédigé.

Or, les appelants ont ensuite élaboré un projet immobilier complètement différent, qu’ils ont soumis à la commune alors qu’ils devaient avoir conscience qu’il ne pourrait qu’être refusé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du notaire.

IX – Sur les mesures accessoires

En tant que parties perdantes, les époux [A] seront condamnés in solidum aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Me [S] et de M^e Clarise Dormeval, avocats, ainsi qu’à payer aux consorts [N] et à la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés les sommes respectives de 3 000 euros et de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel.

La demandes formée à ce titre par les époux [A] seront par contre rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare recevable l’intervention volontaire, en cause d’appel, de la selarl Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés, venant aux droits de Me [R] [K] et de la Scp [K],

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de modération de la clause pénale;

— débouté les consorts [A] de leur demande en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 110 000 euros ;

— ordonné à Me [K] de se libérer de l’intégralité de la somme de 110 000 euros séquestrée entre ses mains au profit des consorts [N],

Statuant à nouveau de ces chefs,

Requalifie la clause 'dépôt de garantie’ stipulée au compromis de vente du 14 décembre 2017 en clause pénale,

Modère le montant de cette clause pénale à hauteur d’une somme de 70 000 euros,

Ordonne à la Selarl Euvrard-Burdet et Convers Notaires Associés, venant aux droits de Me [R] [K] et de la Scp [K], de se libérer du dépôt de garantie de 110 000 euros versé par les acquéreurs en exécution du compromis de vente du 14 décembre 2017 à hauteur des sommes suivantes :

—  70 000 euros au profit de M. [U] [N] et Mme [H] [N] ;

—  40 000 euros au profit de M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P];

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P], aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Forquin et de Maître Clarise Dormeval, avocats,

Condamne in solidum M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P] à payer à M. [U] [N] et Mme [H] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P] à payer à la Selarl Euvrard-Burdet et Convers notaires associés la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en cause d’appel,

Rejette la demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [I] [A] et son épouse, Mme [Y] [P].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 avril 2024

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

M^e Christian FORQUIN

M^e Clarisse DORMEVAL

Copie exécutoire délivrée le 09 avril 2024

à

M^e Christian FORQUIN

M^e Clarisse DORMEVAL