OD

MINUTE N° 149/13

Copie exécutoire à :

— la SCP CAHN & ASSOCIES

— M^e Dominique Serge BERGMANN

Le 06/03/2013

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 06 Mars 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 11/04514

Décision déférée à la Cour : 06 Juin 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COLMAR

APPELANTE et défenderesse :

XXX

dont le siège social est XXX

XXX

représentée par son représentant légal

représentée par la SCP CAHN & ASSOCIES, Avocats à la Cour,

INTIMEE et demanderesse :

Madame B Y née X

XXX

XXX

représentée par M^e Dominique Serge BERGMANN, Avocat à la Cour,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LEIBER, Président

M^me DIEPENBROEK, Conseiller

M. DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad’hoc, lors des débats : M^me Astrid DOLLE,

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Adrien LEIBER, président et M^me Astrid DOLLE, greffier ad’hoc, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

— Ouï M. DAESCHLER, Conseiller, en son rapport.

Mme Y, née X, est propriétaire d’un terrain au Markstein, sur le ban de la commune d’Oderen (68), inscrit au livre foncier de Saint Amarin Section n° 12 n° 182/88 et la S.C.I. AMS est propriétaire d’un terrain contigu identifié Section n° 12 n° 181/88. La S.C.I. a procédé à l’agrandissement d’un restaurant préexistant sur la limite séparative des propriétés après que les parties aient signé en 2005 la constitution d’une servitude de cour commune et d’une servitude de tour d’échelle permettant de déroger aux règles du P.O.S. sur les distances aux limites. Il a été constaté un débord du toit d’une largeur de 0.60 m sur une longueur de 19.80 mètres sur la propriété voisine, ainsi qu’un empiétement du bardage en bois sur 3 cm et le bâtiment comprend deux fenêtres ouvrantes sur le fonds voisin.

Sur saisine de M^me Y en date du 4 juin 2010, le tribunal de grande instance de Colmar, statuant contradictoirement le 6 juin 2011, a déclaré recevables et partiellement bien fondées les demandes, a condamné la S.C.I. Ams d’avoir à respecter la limite séparative aussi bien pour le bâtiment que pour la clôture, l’a condamnée à effectuer les travaux nécessaires, à savoir démolir purement et simplement les empiétements sur le fonds voisin, à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jour où le jugement sera définitif, ainsi qu’à supprimer les fenêtres et ouvertures donnant sur son fond à peine d’astreinte de 50 € par jour de retard et par fenêtre à compter de la même date, l’a déboutée pour le surplus, notamment de ses demandes en remboursement de frais engagés à hauteur de 5 000 € et de dommages et intérêts à concurrence du même montant, a débouté la S.C.I. Ams de l’intégralité de ses prétentions, l’a condamnée aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe le 24 août 2011, la S.C.I. AMS a interjeté appel général de cette décision.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la S.C.I. AMS, enregistrées le 22 novembre 2011, aux fins d’infirmer le jugement entrepris, de déclarer la demande irrecevable et infondée, de rejeter toutes les prétentions de M^me X, subsidiairement, conformément à l’article R 471-1 du code de l’urbanisme, d’ordonner l’instauration judiciaire d’une servitude de cour commune s’appliquant au débord de toit et de bardage et à l’ouverture des fenêtres, de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions avec appel incident de B Y, née X, enregistrées le XXX, tendant à confirmer le jugement sur les travaux de démolition, moyennant astreinte de 150 € par jour de retard à compter du présent arrêt, à le confirmer sur la suppression des fenêtres et ouvertures moyennant astreinte de 150 € par fenêtre et jour de retard à compter du présent arrêt, à la condamner à lui payer la somme de '5 000 € (4 998.12 €)' au titre des frais exposés, avec les intérêts 'courus', ainsi qu’une somme de 5 000 € de dommages et intérêts et une somme identique au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2012 ;

Sur ce

Vu les pièces de la procédure et les documents joints ;

Sur le débord des toits, l’implantation et les ouvertures :

Attendu que pour critiquer la décision entreprise, en ce que: le premier juge a ordonné des travaux de démolition des ouvrages irréguliers, aux motifs que les débordements sur la propriété ainsi que l’existence de fenêtres donnant sur le fonds voisin n’étaient ni contestés ni contestables et que la servitude de cour commune conclue par les parties en 2005 leur permettait certes de déroger aux prescriptions du P.O.S. et d’édifier en limite séparative à une distance inférieure à 3 mètres mais ne constituait pas une servitude de vue ni directement ni indirectement et ne permettait pas de déroger aux dispositions de l’article 545 du code civil, qui protègent la propriété contre les empiétements, qu’elle devait être interprétée restrictivement puisqu’elle comportait renonciation à un droit et qu’ainsi, ouvertures et empiétements apparaissaient irréguliers, la S.C.I. soutient que le débord du toit est la conséquence nécessaire de l’autorisation de construire en limite séparative et de la réglementation sur les constructions en zone de montagne qui impose un débord ; que la destination de l’immeuble aux fins de location et d’aménagement d’appartements, qui a causé la constitution des servitudes, rendait inenvisageable que le mur soit aveugle et qu’il n’y ait pas de fenêtres ; que la propriétaire du fond servant a d’ailleurs renoncé dans l’acte à tout recours ;

Attendu que pour conclure à la confirmation sur le principe mais à l’augmentation du taux de l’astreinte à compter de l’arrêt, l’intimée souligne que les empiétements et ouvertures sont incontestables et que l’institution des servitudes ne les permettait pas;

Attendu qu’il est constant, comme ressortant des débats, ainsi que d’un constat d’huissier, du rapport du géomètre Schubetzer, ainsi que du rapport de Zénith Architectes qu’il existe des débordements sur la propriété de l’intimée, ainsi que l’existence de fenêtres donnant sur son fond, dont la réalité n’est d’ailleurs pas discutée ;

Attendu que selon acte du 13 septembre 2005, les parties ont constitué des servitudes sur le fonds de M^me X au profit du fonds voisin, dont l’une dite de 'cour commune', consistant dans le droit de déroger aux articles prévoyant la distance prescrite par le P.O.S. de la commune de Oderen (68) et autorisant la S.C.I. AMS à édifier la construction en limite séparative d’un local commercial et appartement d’une longueur de 18.80 mètres et d’une largeur de 10.20 mètres, à une distance inférieure à celle prescrite, soit 3 mètres, mais avec le droit de bénéficier d’une servitude de tour d’échelle pour assurer l’entretien, moyennant une indemnité de '1 € symbolique’ (annexe n° 2 de M^es Cahn et Associés) ;

Attendu que la servitude se renfermant sur son objet et imposant au fonds assujetti une restriction à l’exercice de l’absoluité du droit de propriété, telle qu’elle est garantie par les articles 544 et 545 du code civil, le tribunal en a déduit à bon droit qu’il ne pouvait être inféré des servitudes expressément consenties le droit pour le propriétaire du fonds dominant d’imposer au propriétaire du fond asservi des sujétions qui n’y sont pas comprises, fut-ce en application d’une réglementation d’urbanisme en matière de construction en zone de montagne ou en considération de la destination qu’entend donner à son immeuble ce propriétaire, en lui imposant un empiétement et des vues sur son terrain, qui ajoutent au titre conventionnel au sens de l’article 702 du code civil, et ne peuvent s’analyser en accessoires des servitudes consenties, au sens de l’article 696 du code civil, dès lors qu’elle n’en sont pas le prolongement nécessaire ;

Attendu, enfin, qu’aucune conséquence procédurale ne saurait être tirée du fait que la propriétaire du fond servant aurait renoncé à tout recours, alors d’ailleurs, que l’acte constitutif ne comporte aucune clause exprimant une telle renonciation et que celle donnée par M^me Z X, ès qualités de donatrice de la parcelle grevée, ne peut viser que l’usage de la servitude constituée mais non les débordements ultérieurs de l’appelante ;

Attendu, en conséquence, que la décision entreprise sera confirmée à ce titre en ce qu’elle a sanctionné les violations du droit de propriété commises par la S.C.I. AMS ;

Attendu, en outre, qu’il n’y a pas lieu de modifier le taux des astreintes exactement déterminé par le premier juge, sauf à prévoir qu’elles ne seront exigibles que passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent arrêt.

Sur l’instauration d’une servitude de cour commune judiciaire, au titre de l’article R 451-1 du code de l’urbanisme :

Attendu que pour contester le jugement dont appel, en ce que le premier juge a écarté sa demande de constitution judiciaire d’une servitude de cour commune, en relevant qu’elle ressortait de la compétence du président du tribunal de grande instance, la S.C.I. maintient cette demande, en estimant que la Cour peut la mettre en place en fonction de sa plénitude de juridiction ;

Attendu que M^me X s’y oppose et considère que les dispositions applicables ne permettent pas d’accorder une nouvelle servitude de cour commune modifiant celle déjà existante ;

Attendu que, dans le dispositif du jugement, le tribunal ne s’étant pas déclaré incompétent mais ayant débouté la S.C.I. AMS, il sera statué sur le fond ;

Attendu que l’article L 471-1 du code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création sur le terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites de 'cours communes', peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire ;

Attendu, en l’espèce, qu’une telle servitude a bien été amiablement déterminée par les parties et ne saurait donner lieu à une modification judiciaire destinée, en réalité, à obtenir par un détournement de procédure non l’aménagement urbanistique nécessaire et déjà accordé mais à régulariser une emprise et des vues irrégulières sur le terrain voisin au regard des règles du code civil ;

Attendu que le débouté prononcé par le premier juge s’impose, par conséquent, pour ce motif.

Sur les frais engagés et dommages et intérêts :

Attendu qu’au soutien de son appel incident sur ce point, en ce que le premier juge a rejeté sa demande comme non justifié faute de préjudice caractérisé et comme entrant, par ailleurs, dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, M^me X reprend ses demandes sans les expliciter ;

Attendu que la S.C.I. Ams ne prend pas spécifiquement position sur ce point ;

Attendu que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance sur ce point ;

Attendu qu’en l’absence d’élément nouveau soumis à son examen, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu’il convient, en conséquence, de confirmer la décision déférée à ce sujet ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il y a lieu d’indemniser B X au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense à hauteur d’appel à concurrence de 4 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, sur mise à disposition au greffe,

après en avoir délibéré conformément à la Loi ;

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le point de départ des astreintes à la date où il devait devenir définitif ;

Statuant de nouveau de ce seul chef :

DIT que les astreintes fixées par le premier juge seront exigibles par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent arrêt ;

REJETTE toutes conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.C.I. AMS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à B X, épouse Y, la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. AMS, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens.

Le Greffier, Le Président,