XXX

MINUTE N° 17/0000 Copie exécutoire à :

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Claus WIESEL

Le 13/03/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Mars 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 16/03093

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juin 2016 par le juge de l’exécution délégué au tribunal d’instance de STRASBOURG

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE BALANCE Ilot P le Capri, sis XXX à 84000 Y, représenté par son XXX ayant siège XXX à 84011 Y CEDEX,

ayant son siège social XXX

84000 Y

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour

INTIMEE :

SCI Z

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Claus WIESEL, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Juliette HUSS, avocat au barreau de MULHOUSE COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 janvier 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me SERAFINI, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 6 mars 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri saisissait le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une requête en date du 20 janvier 2016 aux fins de saisie conservatoire à l’encontre de la SCI Z, copropriétaire de deux lots (N°269 -appartement- et N°177 -cave-) au sein de l’immeuble Balance-Ilot P-Le Capri sis 1/3, XXX'4/6, rue Molière'2 place Campana Ilot P à Y.

Il rappelait que la SCI Z ne procédant à aucun paiement des charges de copropriété depuis l’année 2007, il avait saisi le tribunal de grande instance d’Y par assignation en date du 26 novembre 2014 en paiement de l’intégralité des charges de copropriétés demeurées impayées, action actuellement pendante.

Selon un décompte établi en date du 05 janvier 2016, la SCI Z restait, selon lui, à devoir au syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri la somme de 23 991,83 €.

Au regard de la menace que constituait l’augmentation incessante de la dette sur les possibilités de recouvrement, le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri sollicitait l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens meubles de la SCI Z en garantie de la somme due, à savoir une saisie conservatoire sur les loyers versés par la locataire des lots détenus par la SCI Z, à savoir M^me A B-C.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2016, le juge de l’exécution faisait droit à cette demande en sorte qu’un procès-verbal de saisie conservatoire de créances était signifié à la locataire de la SCI Z le 24 février 2016 et était dénoncé à la SCI Z le lendemain. Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2016, la SCI Z saisissait le juge de l’exécution aux fins notamment de voir constater que la requête était irrecevable en raison de l’incompétence de la juridiction saisie et de voir rétracter l’ordonnance rendue le 21 janvier 2016.

Au terme de ses conclusions enregistrées au greffe en date du 20 avril 2016, le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri concluait notamment au débouté des prétentions adverses.

Par jugement en date du 08 juin 2016, le juge de l’exécution déclarait recevable la requête présentée par le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri ; prononçait la mainlevée de la saisie conservatoire ordonnée le 21 janvier 2016 sur les loyers payés par la locataire de la SCI Z pour garantie de la somme de 23 991,83 € ; déboutait la SCI Z de sa demande de dommages-intérêts ; condamnait le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri à payer à la SCI Z, outre les dépens comprenant les frais de mainlevée, la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; constatait que la décision était exécutoire de droit.

Le juge de l’exécution précisait que l’ordonnance querellée ayant été rendue par le magistrat du tribunal d’instance de Strasbourg agissant sur délégation de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Strasbourg, aucune irrecevabilité ne saurait être tirée du fait que la requête aux fins de saisie conservatoire ait été adressée au tribunal de grande instance de Strasbourg.

Il indiquait également que l’absence de visa de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution n’affectait pas la recevabilité de la requête.

Sur le fond, au visa de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution rappelait qu’il appartenait aux créanciers de rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives prévues à cet article étaient remplies.

Il tirait de l’examen des pièces versées aux débats que le non-paiement des charges courantes par la SCI Z était avéré et que si le montant de la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri était sujet à discussion, le principe de la créance du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri était fondé. Cependant et s’agissant de la deuxième condition cumulative posée par l’article visé, il observait que les parties étaient en litige au sujet du non-paiement des charges de copropriété devant le tribunal de grande instance d’Y depuis la fin de l’année 2014 ; que le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri ne justifiait pas de menaces affectant le recouvrement de sa créance compte tenu notamment de ce que la SCI Z était propriétaire d’un bien immobilier dont il n’était pas justifié qu’il soit grevé de mesures de sûreté et pour lequel elle percevait régulièrement des loyers.

Le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 20 juin 2016.

Par ordonnance en date du 22 juin 2016, le président de la troisième chambre de la cour d’appel de Colmar, au visa de l’article 905 du code de procédure civile, a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 23 janvier 2017 en instaurant un calendrier de procédure et en précisant que la clôture sera prononcée à l’audience de plaidoirie.

Au terme de ses dernières conclusions datées du 05 août 2016, le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la mainlevée de la saisie conservatoire ordonnée le 21 janvier 2016 et de confirmer pour le surplus.

Il sollicite, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Z à lui verser, outre les dépens, 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient avoir produit l’intégralité des pièces justificatives démontrant le bien-fondé des charges de copropriété impayées depuis le 04 juillet 2007 et non contestées par la SCI Z, ce d’autant que cette dernière a été sommée de payer les charges de copropriété par acte délivré le 28 décembre 2015 comprenant un décompte arrêté au 11 décembre 2015.

En outre, il rappelle que l’augmentation incessante de la dette vient réellement menacer son recouvrement car le bien immobilier de la SCI Z, sur lequel il a pris le soin d’inscrire une hypothèque légale le 11 janvier 2016, est effectivement grevé d’une autre hypothèque de la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel d’Alsace créancière de la SCI Z à hauteur de 128 057,17 €.

Il précise que l’absence de paiement des charges par la SCI Z met réellement en péril l’ensemble de la copropriété qui s’est déjà trouvée en difficulté pour régler ses charges courantes.

Au terme de ses dernières conclusions enregistrées au greffe en date du 30 septembre 2016, la SCI Z, intimée, sollicite la confirmation dans toutes ses dispositions de la décision du 08 juin 2016 et la condamnation du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri à lui verser, outre les dépens, 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les conditions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas remplies en ce que la créance du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri n’apparaît fondée ni en son principe ni en son montant, celui-ci s’étant contenté de produire au support de son assignation des procès-verbaux d’assemblée générale de 2007 à 2015 ainsi que des appels de provision de charges courantes de septembre 2015 à décembre 2015.

Elle ajoute qu’aucune raison ne justifie de craindre une quelconque difficulté dans le recouvrement de la créance réelle ou alléguée compte tenu de ce qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier et qu’elle ne connaît aucune difficulté de trésorerie.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2017, à laquelle la clôture a été prononcée et les parties ont développé leur argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des dispositions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Sur le caractère fondé de la créance du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri à l’encontre de la SCI Z : Il résulte des pièces produites, notamment des appels de provisions sur charges régulièrement réalisés et surtout du solde de reprise restant dû, de la sommation de payer signifiée à la SCI Z le 28 décembre 2015, des décomptes réalisés par le dernier syndic en date et des extraits de compte copropriétaires établis par les derniers syndics, des appels de fonds, des relevés généraux des dépenses, de l’état des dettes, que le non paiement des charges de copropriété par la SCI Z est avéré.

Il ressort également des procès-verbaux des assemblées générales que d’importants soucis, notamment de gestion et de trésorerie, existaient, à compter de l’année 2007, date à laquelle se sont succédés plusieurs syndics qui n’ont nullement caché leurs difficultés au cours des dites assemblées générales.

Ainsi, le principe de la créance du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri à l’encontre de la SCI Z est fondé.

Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance :

Le relevé des formalités publiées du 1^er décembre 2000 au 22 mars 2015 produit par le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri démontre que le Crédit Agricole Alsace Vosges a inscrit un privilège de prêteur de deniers le 19 octobre 2006 à l’égard de son débiteur, la SCI Z, concernant les lots n°177 et n°269 de la désignation cadastrale DI 703 sise à Y et ce, à hauteur du montant principal de 160 000 €, des montants accessoires à hauteur de 32 000 €, avec un taux d’intérêt de 3,55%.

La date d’extrême exigibilité a été fixée au 16 octobre 2016 et la date d’extrême effet au 16 octobre 2017.

Par ailleurs, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Alsace a fait inscrire le 02 février 2015 un renouvellement de l’hypothèque conventionnelle du 30 janvier 2001 concernant dans un premier temps M. Z puis la SCI Z, depuis lors propriétaire les lots ci-dessus désignés, pour un montant principal de 106 714,31 €, des montants accessoires de 21 342,86 €, avec un taux d’intérêt de 8,50%.

La date d’extrême effet a été fixée au 30 janvier 2025.

Il ressort de ces inscriptions que les lots n°177 et n°269 appartenant à la SCI Z sont grevés par l’inscription d’un privilège et d’une hypothèque inscrites par une banque ce qui constitue des menaces sérieuses de recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a considéré que les conditions cumulatives posées par l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étaient pas remplies.

En conséquence de quoi, il n’y a pas lieu à rétractation de l’ordonnance aux fins de saisie-conservatoire rendue par le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Strasbourg en date du 21 janvier 2016 pour la garantie de la somme de 23 991,83 €.

Le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Strasbourg en date du 08 juin 2016 est donc infirmé sur ce point.

Sur le surplus :

Succombant en ses prétentions, la SCI Z est condamnée aux entiers dépens. L’équité appelle l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri à hauteur de 1000 €.

PAR CES MOTIFS La Cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Strasbourg en date du 08 juin 2016 en ce qu’il a prononcé la mainlevée de la saisie conservatoire ordonnée le 21 janvier 2016 à la requête du syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri.

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la SCI Z de sa demande de rétractation de l’ordonnance de saisie conservatoire rendue par le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Strasbourg en date du 21 janvier 2016 qui a autorisé le syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri, syndicat de copropriété dont le siège social est 1/3, XXX – XXX à 84000 Y, représenté par son syndicat en exercice, la SAS Foncia Fabre Gibert, au capital de 171 458 €, immatriculée au RCS d’Y sous le n°4782180243, ayant son siège social sis 34 Boulevard Saint-Michel ' BP 261 ' 84011 Y CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les loyers payés par M^me A B-C demeurant 3, rue Balance (étage 6) 84000 Y, locataire de la SCI Z, SCI au capital de 1000 €, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n°492 108 493, ayant son siège sis XXX à XXX et ce, pour garantie de la somme de 23 991,83 € (vingt-trois mille neuf cent quatre-vingt-onze euros quatre-vingt-trois centimes).

CONFIRME la décision entreprise pour le surplus.

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Z à verser au syndicat des copropriétaires Immeuble Balance-Ilot P-Le Capri, à hauteur de cour, la somme de 1000 € (mille euros) sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI Z aux entiers dépens de l’appel.

Le greffier La présidente de chambre