1ère Chambre

ARRÊT N°471/2021

N° RG 21/00471 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RI6H

M. H X

M^me O-K Q épouse X

C/

M^me K O U L veuve Y

M. M AB O AC Y

M. I Y

M. J Y

M^me N O Y épouse A DE B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame O-W AA, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Septembre 2021 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 16 novembre 2021 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Hannah MARCIANO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame O-K Q épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hannah MARCIANO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Madame K O U L veuve Z

née le […] à GRENOBLE

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e M MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur M AB O AC Y

né le […] à PARIS

[…]

[…]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e M MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID
- MALLEBRERA – BRET-DIBAT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur I Y

né le […] à PARIS

[…]

[…]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e M MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID
- MALLEBRERA – BRET-DIBAT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur J Y

né le […] à VANNES

[…]

[…]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e M MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID
- MALLEBRERA – BRET-DIBAT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Madame N O Y épouse A de B

née le […] à VANNES

La Nouée

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e M MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 7 décembre 2019, les consorts Y ont régularisé au profit des époux X un compromis de vente portant sur l’immeuble dont ils sont propriétaires […] à Vannes.

La vente était consentie par les consorts Y aux époux X pour un prix net vendeur de 1 335 000 €. Les frais de négociation, à la charge de l’acquéreur, étaient par ailleurs fixés à 37 500 €.

Ce compromis a été consenti sous les seules conditions suspensives suivantes :

— le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble (…)

— l’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente (')

Les parties n’ont stipulé aucune autre condition suspensive. Les acquéreurs ont notamment expressément renoncé à la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.

La réitération de la vente devait avoir lieu le 30 juillet 2020 au plus tard, étant précisé que cette date « n’est pas extinctive, mais constitue le point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

Enfin, les parties ont inséré une clause intitulée : « Faculté de substitution » permettant aux acquéreurs de substituer, dans les droits issus du compromis, toute personne physique ou morale, « mais dans ce cas, le bénéficiaire originaire restera solidairement tenu avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix des frais et à l’exécution des conditions et charges ».

Les époux X pensaient financer leur acquistion par la vente de leur bien situé à Bois-Colombes. Le 6 mars 2020, ils ont signé un compromis de vente, pour un montant de 1.275.000 . Le 16 mars 2020, leurs acquéreurs ont fait valoir leur droit de rétractation.

Exposant que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 et les mesures de confinement les empêchaient de remettre leur bien en vente afin de disposer des fonds nécessaires à la réitération de la vente dans les délais convenus, les époux X ont d’abord sollicité un délai supplémentaire pour la signature de l’acte authentique avant de faire part de leur intention de renoncer à l’acquisition.

Les consorts Y se sont opposés à l’octroi de tout délai et ont sollicité l’exécution du compromis par les époux X, à savoir la signature de l’acte authentique le 30 juillet 2020. A défaut, ils ont fait savoir qu’ils se réservaient si besoin la faculté de poursuivre la réalisation forcée de la vente ou à défaut le recouvrement intégral de la clause pénale.

La faculté de substitution n’a pas été mise en 'uvre.

La vente a été fixée au 20 juillet 2020 à 14 h en l’étude de M^e R-S, notaire à Vannes.

Dans ce contexte, les époux X ont fait citer les consorts Y par acte du 17 juillet 2020 devant le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de Vannes pour l’audience du 24 septembre, aux fins de se voir octroyer un délai de dix mois sur le fondement de l’article 1655 du Code civil pour réitérer en la forme authentique l’acte de vente de l’immeuble sis […] à Vannes.

Suivant ordonnance du 03 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a :

— Débouté O K Q épouse X et H X de leur demande de délai pour réitérer en la forme authentique le compromis de vente signé avec les consorts Y ;

— Constaté que O K Q épouse X et H X déclarent être en mesure de régler le prix de vente à partir du 7 décembre 2020 ;

— Condamné en tant que de besoin les époux H X à régulariser en l’étude de Maître R-S, Notaire à Vannes, la signature de l’acte authentique de vente, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, portant sur la vente par les consorts Y aux époux H X, avec faculté de substitution au profit des bénéficiaires, d’une maison située à Vannes, […], cadastrée CY 98, avec jardin et cabanon, moyennant le prix principal de 1 335 000 euros ;

— Condamné O K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B, la somme de 40 050 euros, à titre de provision à valoir sur les indemnités de retard, arrêtées au 31 octobre 2020 ;

— Condamné O K Q épouse X et H X à payer la somme de 1 000 euros à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné O K Q épouse X et H X aux dépens.

Les parties ont finalement signé l’acte authentique le 18 décembre 2020 en l’étude de M^e R-S, notaire à Vannes.

Suivant déclaration du 22 janvier 2021, Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 12 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et prétentions, les époux X demandent à la cour de :

— déclarer Madame O X et Monsieur H X recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* débouté O K Q épouse X et H X de leur demande de délai pour réitérer en la forme authentique le compromis de vente signé avec les consorts Y,

* condamné , en tant que de besoin les époux H X à régulariser en l’étude de Maître R – S, Notaire à Vannes, la signature de l’acte authentique de vente, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, portant sur la vente par les consorts Y aux époux H X, avec faculté de substitution au profit des bénéficiaires, d’une maison située à Vannes, […], cadastrée CY 98, avec jardin et cabanon, moyennant le prix principal de 1.335.000 euros,

- condamné O K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B, la somme de 40.050 euros, à titre de provision à valoir sur les indemnités de retard, arrêtées au 31 octobre 2020,

* condamné O K Q épouse X et H X à payer la somme de 1.000 euros à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné O K Q épouse X et H X aux dépens.

Y ajoutant :

A titre principal,

— déclarer que les époux X ont saisi Madame ou Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Vannes dans une situation d’urgence, compte tenu de l’échéance contractuelle du 30 juillet 2020 qu’ils ne pouvaient honorer et qu’en raison de la crise du COVID-19, ils n’ont pas pu réunir les fonds nécessaires à la réitération de la vente consentie par compromis du 7 décembre 2019,

— déclarer que les époux X peuvent se prévaloir d’un cas de force majeure fondant la suspension de leur obligation de réitérer l’acte de vente du bien sis à Vannes au 30 juillet 2020 ;

— déclarer que les époux X, sont autorisés à différer au 18 décembre 2020, la signature de l’acte de réitération de la vente portant sur les droits et biens immobiliers sis à Vannes, […], et pour verser aux consorts Y le prix de vente tel que convenu dans le compromis du 7 décembre 2019 ;

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, dont leur demande de condamnation provisionnelle au titre de la clause pénale,

— ordonner aux consorts Y de rembourser aux époux X la somme de 41.050 euros (soit la somme en principale de 40.050 euros et la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile) à augmenter des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2021,

A titre subsidiaire,

— ramener à un 1 euro, le montant de la clause pénale prévue par le compromis du 7 décembre 2019 en ce qu’elle est manifestement excessive et ce, pour la période comprise entre le 1er août 2020 et le 18 décembre 2020,

En tout état de cause,

— débouter les consorts Y de toutes leurs demandes en ce compris leur demandes au titre de l’appel incident;

— condamner solidairement les consorts Y à régler aux époux X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les consorts Y aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leur appel, les époux X soutiennent qu’ils étaient bien fondés à solliciter et à obtenir un délai supplémentaire pour la réitération de l’acte authentique, sur le fondement des articles 1655, 1345-5 et 1218 du code civil. Ils considèrent que la crise sanitaire liée au covid 19 et les mesures de confinement revêtent les caractéristiques de la force majeure, de sorte qu’ils étaient dans l’impossibilité absolue de remettre leur bien en vente, après que leurs acquéreurs se soient rétractés le 16 mars 2020. Ils énoncent que la renonciation à l’imprévision ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la force majeure et qu’il est totalement indifférent que M. X soit à la tête d’une entreprise professionnelle de l’immobilier. Ils contestent avoir voulu s’exonérer de leurs obligations contractuelles en refusant de se porter garant dans le cadre de la faculté de substitution et considèrent au contraire que leur bonne foi se déduit des diligences accomplies pour vendre rapidement leur bien immobilier, ce qui a permis la réitération de l’acte le 18 décembre 2020. Ils s’opposent à la demande reconventionnelle des consorts Y tendant à l’attribution d’un complément de clause pénale

au titre des mois de novembre et décembre 2020, en faisant valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et que la clause pénale est exhorbitante au vu des circonstances et de la réalité du préjudice subi.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 juin 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et prétentions, les consorts Y demandent à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— Débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Y additant,

— Déclarer les consorts Y recevables et bien fondés en leur appel-incident ;

— Compléter la décision entreprise et, par conséquent :

— Condamner en tout état de cause les époux X à payer aux consorts Y la somme provisionnelle de 26 700 € au titre de l’indemnité prévue à la clause « acte authentique » stipulée en page 15 du compromis, soit 1 % du prix principal par mois entamé de retard pour la période de novembre et décembre 2020 ;

— Condamner les époux X en 4000 € d’article 700 au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens tant de 1ère instance que d’appel ;

— Ordonner la distraction des dépens d’appel conformément à l’article 699 du CPC au profit de la SELARL Luc Bourges.

Les consorts Y estiment que la demande de délais est mal fondée en ce que les articles 1655 et 1343-5 de code civil ne sont pas applicables en l’espèce. Ils rappellent que ni le fondement de l’imprévision qui a été contractuellement écarté par les parties, ni celui de la force majeure qui n’est pas caractérisé, ne peuvent permettre aux époux X de s’exonérer de leurs obligations contractuelles. Ils exposent que ces derniers devaient faire leur affaire personnelle du financement de leur acquisition, qu’ils n’ont stipulé aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt ni à la vente de leur bien immobilier sis à Bois-Colombes ; qu’ils ont par ailleurs renoncé à l’imprévision, étant précisé qu’en tant que professionnel de l’immobilier, M. X ne pouvait que mesurer les conséquences et les risques encourus du fait des clauses insérées dans le compromis, de même qu’il était à même de mesurer lors de sa stipulation l’adéquation de la clause pénale prévue au compromis au regard du prix de vente. Les consorts Y considèrent que les époux X se retranchent de mauvaise foi derrière la crise sanitaire alors que l’impossibilité totale de réitérer la vente n’est pas avérée et alors qu’ils ont fait échec à la possibilité de se substituer d’autres acquéreurs en refusant de se porter garants comme prévu au compromis. Enfin, ils font valoir que la demande de minoration de la clause pénale formée par les époux X, à un euro, ne peut prospérer en ce qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés et qu’ inversement, le complément d’indemnité de retard n’est pas sérieusement contestable.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de délai pour signer l’acte authentique

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 1103 du code civil dispose que : «  les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code rappelle que : « les contrats doivent être être exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public ».

Aux termes du compromis, il était prévu :

— une réitération de la vente au 30 juillet 2020 : « le transfert de propriété de l’immeuble aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique qui constatera la réalisation de la vente soit au plus tard le 30 juillet 2020 », étant précisé que : « la date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

— une renonciation à l’imprévision : « Les parties écartent les dispositions de l’article 1195 du code civil permettant la révision du contrat pour imprévision. Le mécanisme de l’imprévision nécessite un changement de circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat, changement dont aucune des parties n’avait souhaité assumer le risque et qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse. »

— une clause pénale : « dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme équivalente à 1% du prix principal par mois-entamé- de retard. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution du contrat aux torts exclusifs de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 133 500 euros. »

Au soutien de leur demande de délais les époux X invoquent les articles 1655 et 1343-5 du code civil.

Selon l’article 1655 du code civil : « la résolution de la vente d’immeubles est prononcée aussitôt si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances.

Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée ».

En vertu de l’article 1343-5 du code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dansla limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Cependant, le premier juge a considéré à juste titre que ces articles ne pouvaient valablement fonder la demande de délais sollicités.

En effet, la demande de délai que peut formuler l’acquéreur d’un bien immobilier en application de l’article 1655 alinéa 2 du code civil ne se conçoit que lorsque le vendeur a demandé, en application de l’article 1654 du code civil, la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix par l’acquéreur. Or, tel l’est pas le cas en l’espèce, les consorts Y n’ayant jamais demandé la résolution de la vente.

L’article 1343-5 du code civil est également invoqué à tort. En effet, pour être éligible à l’octroi d’un délai de grâce, la dette doit être de nature monétaire. L’article 1343-5 vise d’ailleurs « le paiement des sommes dues ». Or, les époux X n’ont jamais expressément sollicité un délai pour différer le paiement intégral du prix de vente. Leur demande tendait à obtenir la suspension d’une obligation de faire, à savoir la signature de l’acte authentique en prorogeant le délai prévu au compromis. Faute de demande précise portant sur une obligation monétaire, ce fondement ne peut être retenu.

Les époux X invoquent également la force majeure.

L’article 1218 du code civil dispose que « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1; »

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de la force majeure de démontrer que les conditions d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité sont réunies, ainsi que le lien de causalité entre l’évènement et l’impossibilité d’honorer l’engagement contractuel.

La force majeure ne se confond pas avec l’imprévision. L’imprévision désigne les situations dans lesquelles l’exécution du contrat subit un profond déséquilibre à la suite d’un changement imprévisible des circonstances existantes lors de la conclusion, de sorte que son exécution est rendue beaucoup plus onéreuse pour l’une des parties. Il ne s’agit pas de l’impossibilité d’exécuter une obligation mais de l 'augmentation du coût de l’exécution pour le débiteur de l’obligation.

Le fait que les parties aient convenu d’écarter l’imprévision n’empêche donc pas les époux X de se prévaloir de la force majeure.

En l’espèce, les époux X font valoir que leurs propres acquéreurs ont rétracté leur offre d’achat le 16 mars 2020, soit la veille de l’entrée en vigueur du premier confinement et qu’ils ont ensuite été dans l’impossibilité absolue, en raison de la fermeture des agences immobilières ( commerces non essentiels) et de l’interdiction des visites, de remettre leur bien en vente, avant le mois de juillet 2020. Ils ajoutent s’être vus opposer un refus de prêt relais de la part de leur banque ( Crédit mutuel) alors que celle-ci leur avait pourtant octroyé un accord de principe.

La cour observe cependant que la question de la vente préalable par les époux X de leur bien immobilier situé à Bois-Colombes (92) n’est aucunement entrée dans le champ contractuel de la vente. Les époux X ne peuvent donc opposer aux vendeurs la circonstance de ne pas avoir réussi à vendre leur bien immobilier. En l’absence de toute stipulation contractuelle liée au financement de l’acquisition par la vente préalable de leur propre bien immobilier, il y a lieu de

considérer qu’il n’existe pas de lien suffisant entre la force majeure alléguée (ayant empêché la vente du bien) et les obligations nées du contrat (réitérer la vente et payer le prix), d’autant que les époux X ne justifient en définitive que d’une seule démarche (auprès de leur banque) pour obtenir un prêt relais, ce qui ne suffit pas pour caractériser l’impossibilité absolue d’obtenir un financement.

La cour observe par ailleurs que les époux X n’ont stipulé aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt ou à la vente préalable de leur bien immobilier sis à Bois-Colombes, alors même qu’à la signature du compromis, le 7 décembre 2019, ils n’étaient en rien assurés de la vente de leur bien puisque le compromis avec les époux G ( qui se sont rétractés dans le délai de 10 jours) est daté du 6 mars 2020. En outre, les époux X ne justifient par aucune pièce avoir, par précaution, sollicité les banques en vue d’obtenir un prêt-relais. A cet égard, ils se contentent d’évoquer un accord de principe de leur banque, sans en justifier.

L’imprévoyance des époux X est d’autant plus incompréhensible que M. X est un professionnel de l’immobilier ( 'chasseur d’appartement') qui était à ce titre, particulièrement capable de mesurer les risques qu’impliquaient de telles renonciations (aux conditions suspensives précitées) et bien placé pour savoir qu’un aléa peut toujours survenir en matière de vente immobilière (rétractation de l’acheteur, non réalisation d’une condition suspensive, décès, problème de paiement du prix…). De fait, de multiples facteurs autres que la crise sanitaire auraient pu affecter la vente de leur propre bien et compromettre ainsi la signature de l’acte authentique avec les consorts Y le 30 juillet 2020, comme prévu.

L’ensemble de ces motifs conduit à considérer que les époux X ne peuvent se prévaloir de la force majeure pour obtenir une suspension jusqu’au 18 décembre 2020 des obligations nées du compromis de vente régularisé avec les consorts Y.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les époux X de leur demande de délais.

2°/ Sur la mise en 'uvre de la clause pénale

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts Y, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer une provision sur le montant d’une clause pénale, dans la mesure où la dette n’est pas sérieusement contestable.

Il n’appartient pas au juge des référés de modérer une clause pénale qu’il trouverait excessive. En revanche, en référé, la provision accordée à ce titre ne peut qu’être très réduite car elle doit tenir compte de la faculté qu’a le juge du fond, par application de l’article 1231-5 du code civil, de modérer la clause pénale si elle lui paraît manifestement excessive.

En l’espèce, le compromis énonce en page 15 que : « dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voie de droit en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra , en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme équivalente à 1% du prix principal par mois-entamé- de retard Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 133 500 euros. »

Il est incontestable que la signature de l’acte authentique est intervenue le 18 décembre 2020, soit avec cinq mois de retard par rapport à la date du 30 juillet 2020 stipulée au compromis de vente. A

cet égard, le fait que les époux X aient été en mesure de signer dès le 7 décembre est indifférent au regard des stipulations contractuelles, ledit mois étant entamé.

Or, pendant ces cinq mois, les consorts Y ont continué à supporter les charges y compris les impôts et les assurances afférentes à ce bien immobilier dont ils ont hérité. Ainsi, leur préjudice ne peut être considéré comme nul.

Pour tenir compte du pouvoir modérateur du juge du fond au regard des circonstances et du préjudice effectif des consorts Y, la cour estime que le montant incontestable de la clause pénale pouvant être alloué à titre de provision n’ excéde pas la somme de 8.000 euros.

Les époux X seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Dès lors, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné O-K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B la somme de 40 050 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités de retard arrêtées au 31 octobre 2020 .

L’obligation de restituer les sommes versées en exécution d’une décision de justice assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de l’arrêt de la cour d’appel infirmant cette décision. En outre, les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu’à compter de la notification, valant mise en demeure, de l’arrêt infirmatif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande des époux X tendant au remboursement du montant de la clause pénale versé en exécution de l’ordonnance déférée .

La demande des époux X à ce titre est donc sans objet.

3°/ Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné O-K Q épouse X et H X aux dépens et à payer aux consorts Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts Y la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de les débouter par conséquent, de leur demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 03 décembre 2020 par le juge des référés de Vannes , sauf en ce qu’elle a condamné O-K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B la somme de 40 050 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités de retard arrêtées au 31 octobre 2020 ;

L’infirme de ce chef , statuant de nouveau et y ajoutant :

Condamne in solidum O-K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B la somme de 8.000 euros à titre de provision à valoir sur les

indemnités de retard ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance déférée à la cour ;

Condamne in solidum O-K Q épouse X et H X à payer à K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute K L veuve Y, M Y, I Y, J Y et N Y épouse A de B de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum O-K Q épouse X et H X aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE