RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01606 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FB27

Minute n° 21/00198

X

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MOSELIS

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 07 Juin 2019,

enregistrée sous le n° 18-001327

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 25 MARS 2021

APPELANTE :

Madame A X

[…]

[…]

Représentée par M^e Michaël DECKER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006771 du 09/08/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MOSELIS pris en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Alice RADDE-GALERA, avocat au barreau de THIONVILLE

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 2 8 j a n v i e r 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 25 mars 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2016, l’EPIC Office Public de l’Habitat Moselis a donné à bail à M^me A X un appartement sis à Ottange, […].

Selon acte en date du 13 novembre 2018, l’EPIC Moselis a assigné M^me X devant le tribunal d’instance de Thionville afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation des lieux d’un montant de 328,33 euros par mois jusqu’à évacuation définitive des lieux, avec revalorisation selon la réglementation propre aux loyers d’OPH Moselis, ainsi que sa condamnation aux dépens, en ce compris la sommation interpellative du 15 mars 2017.

M^me X s’est opposée aux demandes et a sollicité la condamnation de l’EPIC Moselis aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 7 juin 2019, le tribunal d’instance de Thionville a :

— prononcé la résiliation du bail liant les parties à compter de la décision,

— dit qu’à défaut pour M^me A X d’avoir libéré le logement situé 31 rue de la gendarmerie à Ottange dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M^me X à Moselis à la somme de 328,33 euros APL à régulariser le cas échéant et condamné M^me X à payer à Moselis cette indemnité d’occupation à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges dûment justifiées,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M^me X à payer à Moselis la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant la sommation interpellative du 15 mars 2017 qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur la demande principale, le tribunal a rappelé l’obligation du locataire d’user paisiblement des locaux prévue par les articles 1728, 1134 et 7b/ de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la possibilité de prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique en application de l’article 1184 du code civil, dès lors qu’une des parties ne satisfait pas à son engagement, si les manquements imputés sont suffisamment graves. Il a relevé que plusieurs occupants de l’immeuble avaient indiqué que M^me X troublait le voisinage en raison de bruits provenant de son appartement, s’agissant de cris, de disputes de couple ou de tapage nocturne et qu’un premier signalement signé par 4 locataires avait été fait le 27 octobre 2016, qu’une sommation interpellative avait été adressée à M^me X par l’EPIC Moselis le 15 mars 2017 mais que les nuisances avaient perduré, une nouvelle pétition des locataires ayant été signée en avril 2018, évoquant à nouveau des disputes bruyantes et même des insultes à l’égard de certains d’entre eux. Il a relevé que le bailleur produisait également ure attestation de la gendarmerie d’Audun-le-Tiche dont il ressortait que ses services avaient été sollicités à 15 reprises par des voisins de M^me X entre le 26 septembre 2016 et le 19 juillet 2018 pour

des problèmes de tapage et que plusieurs témoins faisaient état de bruits, cris, insultes et jets d’objets de la part de M^me X. Il a également constaté que malgré la convocation en mairie de la locataire et les mises en demeure adressées par l’EPIC Moselis, les troubles avaient continué et que si la locataire affirmait que depuis sa séparation d’avec M. Y, les faits qui lui étaient reprochés n’étaient plus d’actualité, elle n’apportait aucun justificatif pour le démontrer.

Le tribunal en a déduit que M^me X n’usait pas des locaux loués de manière paisible, qu’elle manquait à l’une de ses principales obligations et que ces manquements constituaient des faits répétés, suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat. Il a en conséquence fait droit aux demandes d’expulsion de la locataire et de condamnation à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux loués.

Par déclaration enregistrée au greffe le 28 juin 2019, M^me X a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Elle conclut à l’infirmation du jugement et demande la cour de :

— débouter l’EPIC Moselis de ses demandes,

— déclarer recevable sa demande reconventionnelle et condamner l’EPIC Moselis à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient que le premier juge a méconnu le contexte dans lequel sa jouissance des lieux s’est opérée au regard des obligations du bailleur et de troubles provenant de tiers. Elle conteste avoir mené une vie commune tant avec M. Z qu’avec M. Y. S’agissant de M. Z, elle indique qu’il était alcoolique chronique, qu’il venait 'squatter’ l’immeuble où elle résidait et venait la déranger de façon quotidienne mais qu’il n’a jamais été son compagnon. Elle indique que l’accès à l’immeuble était ouvert à tous, faute d’un dispositif en bon état de fonctionnement et affirme avoir subi de ce fait une dégradation de sa porte pour laquelle elle a porté plainte et demandé réparation au bailleur. Elle précise qu’une autre personne, M. Y, venait également squatter dans l’immeuble mais qu’il n’était pas son compagnon, qu’il venait l’importuner et dégrader les parties communes de l’immeuble et précise qu’elle a porté plainte à plusieurs reprises contre lui pour menaces de mort réitérées et qu’il est désormais incarcéré.

Elle affirme qu’elle a cherché à remédier à ces situations importunes en faisant appel aux services de police qui se sont maintes fois déplacés dans l’immeuble pour les faire cesser et que M. Y a été interpellé dans les communs. Elle soutient que M. Z et M. Y étaient des tiers à l’immeuble, n’ayant aucune relation avec le bailleur et n’étaient pas hébergés par elle, qu’ainsi, elle a été victime de voies de fait et que ces faits ont été rendus possibles en raison de l’accès libre à l’immeuble. Elle fait valoir sur le fondement des articles 1729 alinéa 2 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a une obligation d’entretien et doit assurer une jouissance paisible des lieux loués à son locataire et doit veiller de façon constante à l’entretien de l’immeuble, en ce qui concerne également les portes d’accès à l’immeuble et le système de fermeture de celles-ci dans les parties communes. Elle estime ainsi qu’elle n’a pas volontairement manqué à son obligation de jouissance paisible et que la demande de résiliation n’est pas fondée.

Reconventionnellement, l’appelante invoque la faute du bailleur dans ses obligations contractuelles et sollicite une indemnisation pour les voies de fait commises par des tiers à hauteur de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle affirme que sa demande reconventionnelle est recevable comme se rattachant aux prétentions originaires de Moselis en première instance par un lien suffisant.

L’EPIC Moselis conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de M^me X, rejeter toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la résiliation du bail, l’EPIC Moselis fait valoir que le comportement de M^me X depuis son entrée dans les lieux est contraire à ses obligations contractuelles et notamment celle d’user de la chose louée raisonnablement et en bon père de famille et que les fautes commises par l’appelante sont entièrement démontrées. Il observe que dans le cadre de la procédure d’appel, elle ne conteste pas les fautes qui lui sont reprochées mais soutient qu’elle ne serait pas responsable des troubles de voisinage alors que le locataire est responsable des occupants de son chef et que M^me X reconnaît qu’elle laisse pénétrer dans son logement des tiers qui causent des troubles de voisinage, de sorte que sa faute est démontrée.

Sur la demande reconventionnelle, l’EPIC Moselis estime qu’il s’agit d’une demande nouvelle et non reconventionnelle de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable. Sur le fond, il fait valoir qu’il n’a aucune obligation légale ou contractuelle de faire poser des digicodes sur les portes des communs et que M^me X ne s’explique pas sur la faute qu’il aurait commise. Enfin, sur l’indemnité d’occupation et l’obligation de libérer les locaux et de restituer les clés, il sollicite la confirmation du jugement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 21 février 2020 par M^me X et le 22 novembre 2019 par l’EPIC Moselis auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2020 ;

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7b/ de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire d’user paisiblement et raisonnablement de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée. En outre, en application des dispositions du réglement intérieur remis à M^me X lors de la conclusion du bail, cette dernière s’était engagée à jouir des lieux calmement, à s’interdire tous actes pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité es voisins, le bruit devant être évité dans la mesure du possible et en particulier entre 22 heures et 7 heures du matin.

En cas de non respect par le locataire de cette obligation, le bailleur peut solliciter du juge la résiliation du contrat conformément aux dispositions de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Il appartient dès lors au bailleur qui se prévaut du non respect par le locataire de ses obligations légales et contractuelles de rapporter la preuve de ces manquements et de leur caractère de gravité, rendant impossible le maintien du contrat de location.

En l’espèce, ainsi que relevé par le premier juge, l’EPIC Moselis produit aux débats de nombreuses pièces au soutien de sa demande :

— un courrier adressé le 27 octobre 2016 émanant de plusieurs locataires déplorant des nuisances sonores incessantes tous les soirs et nuits, comme des cris, querelles de couple, tapages nocturnes et déplacements nocturnes,

— un courrier adressé le 9 novembre 2016 émanant des mêmes locataires déplorant ces mêmes nuisances ainsi qu’un non respect des voisins, un non respect du matériel,

— un courrier adressé le 24 avril 2018, intitulé 'pétition contre les nuisances causées par M^me X', signée de 37 voisins, résidant non seulement dans l’immeuble occupé par M^me X mais de façon plus générale dans la rue de la Gendarmerie à Ottange, faisant état d’une situation devenue insupportable, invivable et sollicitant leur intervention rapide pour faire cesser ces troubles,

— une note émanant du commandant de la brigade de proximité d’Audun-le- Tiche dont il ressort qu’entre le 26

septembre 2016 et le 19 juillet 2018, les gendarmes sont intervenus à 41 reprises au domicile de M^me X, et ce, majoritairement en soirée, 15 interventions concernant des tapages et de voisinages signalés par des riverains et 26 interventions ayant été sollicitées par M^me X elle-même ou son compagnon, suite à des différends de couple,

— des attestations de voisins, datant de juillet et août 2018, faisant état de cris, d’insultes, de jets d’objets,

— un courrier de Mme la maire d’Ottange en date du 23 juin 2020 adressé à Moselis, faisant état de problèmes rencontrés depuis quelques années du fait de M^me X, évoquant du bruit, des hurlements incessants, des bris de meubles, des jets d’objets et mentionnant que ce comportement avait empiré ces dernières semaines, les appels et les plaintes s’intensifiant au fil des semaines.

Contrairement à ce que M^me X affirme, les attestations des voisins sont relativement précises quant à l’intensité des troubles occasionnés, les termes de 'tous les soirs et nuits’ étant suffisamment clairs. Les manquements reprochés, à savoir des cris, des insultes, des jets d’objets, des disputes, sont précis contrairement à ce que prétend l’appelante et les voisins ne font pas état de problèmes émanant de personnes qui 'squatteraient’ l’immeuble, mais de personnes se trouvant chez M^me X. Si celle-ci soutient que MM. Z et Y étaient des tiers à l’immeuble et qu’ils n’étaient pas hébergés par elle, il convient de relever en premier lieu que les manquements rapportés par les voisins n’émanent pas exclusivement de ses personnes, les témoins évoquant principalement des cris, des insultes et des jets d’objet de la part de M^me X elle-même. En second lieu, si M^me X affirme qu’elle ne menait pas une vie commune avec M. Y ou M. Z et que ces derniers ont commis des voies de fait à son encontre, cette affirmation se trouve contredite par les attestations des voisins qui font état de querelles de couple régulières et les rapports des gendarmes qui indiquent être intervenus à la demande de M^me X ou de son compagnon, suite à des différends de couple. Il résulte en outre de l’audition du 22 novembre 2017 auprès des services de gendarmerie d’Audun-le-Tiche, que M^me X indiquait elle-même 'dormir avec les photos de son ex-compagnon, C Z', que M. Y était un ami qui dormait parfois chez elle, et de sa plainte en date du 18 avril 2018, qu’elle fréquentait M. Y depuis août 2017.

Dès lors, les affirmations de l’appelante selon lesquels M. Z ou M. Y n’étaient pas hébergés par elle et ne faisaient que 'squatter’ l’immeuble dans lequel elle résidait, sont contredites par les pièces versées aux débats et ses propres déclarations, et il importe peu de savoir si le bailleur a ou non manqué à ses obligations au titre de l’accès de l’immeuble, dans la mesure où elle les a laissés d’elle-même entrer dans son appartement. Les moyens développés par l’appelante sont dès lors inopérants.

En conséquence, les manquements graves et répétés de M^me X à ses obligations d’user paisiblement du logement, manquements qui ont perduré sur plusieurs années en dépit des nombreuses tentatives du bailleur pour faire cesser ces troubles, étant observé que les nuisances ont perduré après le premier jugement, et qui ont eu pour effet de créer un préjudice important à l’ensemble du voisinage, s’agissant de nuisances sonores nocturnes répétées mais aussi d’insultes et jets d’objets de la part de la locataire elle-même, justifient que soit prononcée la résiliation du bail, le jugement étant confirmé sur ce point.

Par suite, M^me X se trouvant occupante sans droit ni titre, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer à l’EPIC Moselis une indemnité d’occupation fixée à 328,33 euros outre les charges dûment justifiées, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait et en application de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel et ce, à condition qu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il convient de relever que la demande reconventionnelle formulée par M^me X se rattache à la demande principale de l’EPIC Moselis par un lien suffisant, en ce qu’elle tend à que soit retenue une faute du bailleur, en ce qu’il aurait lui-même manqué à ses obligations en n’assurant pas la jouissance paisible du logement, laquelle faute aurait permis aux fauteurs de troubles d’entrer dans les lieux. Il convient en conséquence de déclarer M^me X recevable en sa demande.

En revanche, sur le fond, elle ne justifie nullement que l’EPIC Moselis ait manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement. Le seul fait qu’en avril 2018, la porte arrière de l’habitation n’était pas fermée à clé, ainsi que le service de police municipale en a informé Moselis, ne suffit pas à démontrer l’existence d’un manquement à cette obligation, M^me X ne justifiant pas, ni même ne soutenant que cette absence de fermeture ait perduré et que ce soit pour cette raison que M. Y ou M. Z étaient entrés dans l’immeuble alors qu’ainsi que démontré ci-dessus, elle les hébergeait de façon volontaire.

En conséquence, en l’absence de faute du bailleur, il convient de débouter l’appelante de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées, sauf en ce qui concerne le coût de la sommation interpellative. Le coût de cet acte n’étant pas compris dans les dépens et n’étant pas indispensable à la procédure, restera à la charge du bailleur, le jugement étant infirmé sur ce point.

M^me X, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à l’intimé la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail liant les parties à compter de la décision,

— dit qu’à défaut pour M^me A X d’avoir libéré le logement situé 31 rue de la gendarmerie à Ottange dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991,

— condamné M^me A X à verser à l’EPIC Office Public de l’Habitat Moselis une indemnité d’occupation mensuelle de 328,33 euros, à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux, outre les charges dûment justifiées

— rejeté le surplus des demandes

— condamné M^me A X à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat Moselis la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE l’EPIC Office Public de l’Habitat Moselis de sa demande au titre du coût de la sommation interpellative ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par M^me A X ;

DEBOUTE M^me A X de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me A X à verser à l’EPIC Office Public de l’Habitat Moselis la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me A X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT