SO/SD

MINUTE N°

606/19

Copie exécutoire à

—  M^e Guillaume HARTER

—  M^e Valérie SPIESER

Le 16.10.2019

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 16 Octobre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 18/05661 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G6MA

Décision déférée à la Cour : 27 Novembre 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTE :

SASU AUTO’P DU TOP

prise en la personne de son représentant légal

[…]

68800 VIEUX-THANN

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMEE :

Communauté de communes DE THANN – CERNAY

prise en la personne de son président

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M. OURIACHI, Conseiller, chargé du rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me STURM

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes d’une convention en date du 1^er juillet, la communauté de communes de Thann-Cernay ('la communauté de communes') a consenti à la société Auto’p du top un droit d’occupation précaire portant sur un atelier d’une surface de 200 m² dépendant d’un ensemble immobilier dénommé 'L’embarcadère, Pépinière et hôtel d’entreprises', situé […].

Cette convention a été conclue pour une durée de 23,5 mois ayant commencé à courir le 1^er août 2014, moyennant une redevance mensuelle de 610 euros hors charges et hors taxes.

Cette convention a été renouvelée pour une période de 23,5 mois à compter du 15 juillet 2016 et moyennant une redevance portée à 806 euros hors taxes et hors charges, suivant contrat en date du 5 juillet 2016.

Par acte en date du 7 février 2018, M^e X a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant en principal de 29 652,50 euros.

Par assignation délivrée le 26 juillet 2018, la communauté de communes a assigné la société Auto’p du top aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de location et la condamnation de la société Auto’p du top à payer les arriérés dus à hauteur de 29 906,15 euros, majorés des intérêts au taux légal à compter du commandement du 7 février 2018 outre la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 367,54 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance rendue le 27 novembre 2018, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Mulhouse a constaté que la clause résolutoire contenue dans l’acte du 5 juillet 2016 a produit effet à compter du 8 mars 2018 et que depuis cette date la société Auto’p du top est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment objet du bail, dépendant d’un ensemble immobilier dénommé 'L’Embarcadère, Pépinière et hôtel d’entreprise’ situé […]

Gutenberg à Vieux Thann. Le juge a ordonné en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef et autorisé la communauté de communes de Thann-Cernay à transporter les biens mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société Auto’p du top. Le premier juge a condamné la société Auto’p du top à payer à la communauté de communes de Thann-Cernay les sommes suivantes à titre de provision :

—  29 652,50 euros au titre des impayés locatifs, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2018,

—  2 367,54 euros mensuellement à titre d’indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2018,

—  1 500 au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts dont ces dernières sommes sont productives à compter du jour du jugement.

Le juge des référés a débouté la société Auto’p du top de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit et condamné la société Auto’p du top aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 février 2018.

La société Auto’p du top a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée au greffe le 28 novembre 2018.

La communauté de communes s’est constituée intimée le 18 décembre 2018.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2018 reçues au greffe le 24 décembre 2018, la société Auto’p du top sollicite l’infirmation de la décision entreprise et sollicite que la cour, statuant à nouveau, déclare irrecevable, et en tout état de cause, mal fondée la communauté de communes en l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions, constate l’existence de contestations sérieuses dès lors que le contrat initial du 1^er juillet 2014 doit être requalifié en contrat de bail commercial de sorte que le second contrat est nul et de nul effet.

L’appelante demande à la cour, en tant que de besoin, de constater que le commandement vise une convention nulle et de nul effet, et est partant de nul effet.

La société Auto’p du top soutient au visa de l’article L. 143-2 du code de commerce, qu’un bail dérogatoire ne pouvait être supérieur à 24 mois. Si la convention d’occupation précaire dépassait la durée de 2 ans, pour les baux antérieurs au 1^er septembre 2014, le bail était nécessairement requalifié en bail commercial. Elle expose que le bail dérogatoire initial a été signé le 1^er juillet 2014 et le second bail dérogatoire a été signé le 5 juillet 2016, de sorte que les 2 ans étaient dépassés. Elle considère que la convention d’occupation précaire initiale est devenue un bail commercial et qu’il existe dès lors manifestement des contestations sérieuses quant au bail qui doit être pris en compte mais également quant à la qualification dudit bail. Elle soutient que le juge ne peut retenir comme contrat de location que le bail signé le 1^er juillet 2014 et le requalifier en bail commercial. Elle en déduit que le commandement de payer qui vise la convention d’occupation précaire signée par les parties le 5 juillet 2016 est nécessairement nul et de nul effet.

Elle soutient que le juge des référés, qui a relevé que la société appelante 'peut se prévaloir du statut régissant les baux commerciaux', n’a pas tiré toutes les conséquences en relevant les nécessaires contestations sérieuses et ainsi son incompétence au profit de la juridiction du fond.

Elle soutient également que le fait que la partie adverse utilise le terme 'loyer’ dans les lettres de mise en demeure et dans le décompte des sommes dues au lieu du terme redevance signifie qu’elle fait référence à un bail commercial. Elle ajoute que si la précarité fait défaut, il convient de requalifier le contrat en bail commercial.

Dans ses dernières écritures datées du 17 janvier 2019 et reçues au greffe le 18 janvier 2019, la communauté de communes de Thann-Cernay conclut au rejet de l’appel comme mal fondé, à la confirmation de l’ordonnance entreprise au besoin par substitution de motifs, au débouté de la société Auto’p du top de l’intégralité de ses fins et conclusions et à sa condamnation aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à la communauté de communes de Thann-Cernay la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La communauté de communes expose qu’une pépinière d’entreprises accueille des entreprises pour une durée dont le terme ne peut être précisé à l’avance puisqu’il s’agit du niveau de maturation de l’entreprise qui doit être suffisant pour que celle-ci puisse quitter la pépinière sans désagréments et avec une probabilité de pérennité optimisée.

Elle indique que la convention consentie à compter du 1^er août pour une durée de 23,5 mois prévoyait dans son article 15 une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de redevance ou de remboursement de frais, charges ou prestations en constituant l’accessoire ou l’exécution de l’une ou l’autre des conditions de la présente convention 1 mois après un simple commandement de payer.

Une seconde convention d’occupation précaire a été signée le 5 juillet 2016 avec effet au 15 juillet 2016 pour une durée de 23,5 mois. La seconde convention d’occupation précaire a pris fin au 1^er juillet 2018. Ce document était intitulé 'renouvellement de la convention d’occupation précaire'. La communauté de communes précise que nonobstant le libellé de l’acte, il a été convenu entre les parties la signature d’une convention d’occupation précaire pour les motifs explicités dans l’exposé de l’acte à savoir que ces locaux sont inclus dans l’ensemble dénommé 'l’embarcadère, pépinière et hôtel d’entreprises’ qui a pour but d’aider l’implantation d’entreprises nouvelles sur le territoire de la communauté de communes de Thann-Cernay et plus généralement sur l’ensemble du bassin de vie et d’emploi dans lequel elle s’inscrit en fournissant à ces entreprises nouvelles des locaux adaptés pendant la période de début d’activité, ceci dans l’attente d’une installation définitive sur un autre site.

Il s’est avéré que la société locataire a connu des arriérés de loyer récurrents important à telle enseigne que ces arriérés ont atteint près de 30 000 euros.

L’intimée soutient que la société Auto’p du top n’a pas contesté le commandement de payer, n’a pas saisi de juge compétent pour obtenir des délais et a reconnu le bien-fondé des demandes selon procès verbal de constat de M^e X qui a rencontré le représentant légal de la société et qui a déclaré 'je confirme n’avoir encore rien déménagé l’entreprise. Je m’engage à restituer les clefs le 30 août 2018'.

L’intimée soutient également que la société appelante confond bail dérogatoire et convention d’occupation précaire et mélange les deux notions pour en tirer la conséquence que le bail signé le 1^er juillet 2014 s’est transformé en bail commercial.

Elle soutient qu’une convention d’occupation précaire ne se confond pas avec un bail dérogatoire puisque les conditions et les effets sont radicalement différents. La convention d’occupation précaire n’est régie par aucun texte légal et n’entre pas dans le champ d’application des articles L 145'1 et suivants régissant les baux commerciaux. Il s’agit d’une convention régie par la liberté contractuelle et ne constitue pas un bail au sens de l’article

1709 du code de commerce. Elle soutient encore qu’elle se caractérise comme l’a repris l’article L 145'5'1 du code de commerce, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La communauté de communes rappelle que la jurisprudence considère que tant que la précarité demeure la longue durée de l’occupation sans incidence sur la qualification de l’occupation précaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 29 avril 2019 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 24 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que :

'Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pur le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables sil s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.'

La convention consentie le 1^er août 2014 prévoit en son article 15 une clause résolutoire à défaut de paiement d’un seul terme de redevance ou de remboursement de frais, charges ou prestations en constituant l’accessoire ou l’exécution de l’une ou l’autre des conditions de la présente convention 1 mois après un simple commandement de payer.

L’article 1 de cette même convention d’occupation précaire stipule que «de convention expresse entre les parties formant la condition déterminante de ce contrat sans laquelle il n’aurait pas été conclu, la présente convention est exclue du champ d’application du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux. Le concédant à l’occupant qui accepte, un droit d’occupation précaire sur les locaux désignés ci-après…»

Une seconde convention d’occupation précaire a été signée le 5 juillet 2016 avec effet au 15 juillet 2016 comportant également la clause résolutoire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au 7 février 2018.

Comme le soutient l’intimée, la convention d’occupation précaire se caractérise par la précarité du droit de l’occupant et la modicité de la redevance.

En application de l’article L 145-5 du Code de commerce, les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux, à condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.

En l’espèce la convention a été conclue pour 23,5 mois.

Si à l’expiration de cette durée est conclu entre les mêmes parties, un nouveau bail pour le même local, ce nouveau bail est assujetti au statut des baux commerciaux.

Néanmoins le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce doit être distingué de la convention d’occupation précaire, soumise au droit commun du contrat de louage.

La qualification de cette convention est indépendante de la durée effective d’occupation, et le critère principal et déterminant de distinction avec le bail dérogatoire est la précarité, la pérennité de la convention dépendant de l’intervention d’un événement incertain ou certain dont la date de réalisation est incertaine, le bailleur ne pouvant pour ce motif assurer au preneur la plénitude des effets du statut, étant précisé que peuvent être pris également en compte pour caractériser ce type de convention la modicité de la redevance et / ou l’absence d’obligation d’entretien des lieux.

Il appartient au juge d’apprécier la commune intention des parties, et une convention d’occupation précaire ' dérogatoire du statut d’ordre public des baux commerciaux ' n’est licite qu’en l’absence de fraude, laquelle résulte de l’existence de motifs particuliers justifiant le recours à une jouissance provisoire.

En l’espèce, outre la dénomination de la convention initiale et de la seconde convention, et l’exclusion expresse de toutes les dispositions du décret du 30 septembre 1953, le motif contractuel de précarité est découle de la nature du preneur s’agissant d’une jeune entreprise prenant un atelier situé dans une pépinière d’entreprises qui accueille des entreprises pour une durée dont le terme ne peut être précisé à l’avance puisque, comme l’indique l’intimée, il s’agit du niveau de maturation de l’entreprise qui doit être suffisant pour que celle-ci puisse quitter la pépinière sans désagréments et avec une probabilité de pérennité optimisée.

Ainsi la circonstance particulière dûment établie justifiant le recours à une convention d’occupation précaire est exclusive de fraude.

Le caractère modique de la redevance, les locaux ayant été donné à bail pour 4,15 euros HT / m² / mois, se déduit de l’étude de l’Agence de Développement d’Alsace, versée aux débats et qui fait état d’une valeur locative brute sur le secteur de Thann-Cernay de 6,25 euros HT /m².

Il ressort de ces éléments, que l’acte établi le 1^er juillet 2014 suivi d’un second acte daté du 5 juillet 2016 sont bien des conventions d’occupation précaires soumises à aucun texte légal sinon l’article L. 145-5-1 du code de commerce.

Il n’y a pas lieu dès lors, comme l’a fait le premier juge d’invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, s’agissant de fait d’une convention d’occupation précaire.

C’est néanmoins à bon droit que le tribunal constatant que la clause résolutoire contenue dans l’acte du 5 juillet 2016 a produit effet à compter du 8 mars 2018 et que depuis cette date la société Auto’p du top est occupant sans droit ni titre des lieux, ordonné son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, autorisé la Communauté de Communes de Thann-Cernay à transporter les biens mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société Auto’p du top, l’a condamnée au paiement à titre de provision des sommes de 29 652,50 euros au titre des impayés locatifs, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2018 et 2 367,54 euros mensuellement à titre d’indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2018 et le jugement sera confirmé.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure tant au profit de la SASU Auto’p du top que de la communauté de communes de Thann-Cernay.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 27 novembre 2018 par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Mulhouse,

Y ajoutant,

Condamne la SASU Auto’p du top aux dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant au profit de la SASU Auto’p du top que de la communauté de communes de Thann-Cernay.

La Greffière : la Présidente :