BP

MINUTE N° 198/2020

Copies exécutoires à

Maître BISCHOFF – DE OLIVEIRA

Maître CROVISIER

Le 02 juillet 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 02 juillet 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/05735 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G6PX

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 août 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

La SARL PRO G ZEN IMMO

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat à la Cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur C X

2 – Madame G-H Y

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître CROVISIER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2020 sans audience, les parties ayant expressément donné leur accord, devant la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon compromis de vente en date du 3 juillet 2015, la société Pro G Zen Immo a vendu à M. X et à M^me Y un terrain à bâtir situé à Lampertheim pour un prix de 157 000 euros, sous conditions suspensives, notamment, de l’acquisition du terrain par la société venderesse et de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Une clause pénale de 15 700 euros était prévue en cas de manquement d’une partie à ses engagements.

Un permis de construire une maison jumelée sur le terrain vendu avait été obtenu le 22 avril 2015.

Le 11 août 2015, M. E A, associé unique et gérant de la société Pro G Zen Immo, par ailleurs gérant de l’agence immobilière Bartholdi, qui avait fait paraître sur internet une annonce en vue de la vente d’une maison sur le terrain, a sollicité des acquéreurs le paiement d’une facture de 13 000 euros au titre d’honoraires de maître d''uvre.

Le prêt a été obtenu par les acquéreurs le 28 août 2015 et le terrain a été acquis le 22 septembre 2015 par la société Pro G Zen Immo, en indivision avec la société Holding Stéphane et Z.

Un projet d’acte authentique de vente a été communiqué aux acquéreurs et ceux-ci ont été convoqués pour signer l’acte devant notaire le 23 septembre 2015. Ils ont refusé de réitérer la vente, au motif qu’elle aurait dû revêtir la forme d’une vente en état futur d’achèvement, le vendeur ayant à la fois fourni le terrain et proposé d’y faire édifier une maison.

La société Pro G Zen Immo a fait assigner M. X et M^me Y, par acte d’huissier du 11 décembre 2015, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’obtenir leur condamnation à payer le montant de la clause pénale figurant au compromis.

Par jugement en date du 21 août 2018, le tribunal a rejeté la totalité des prétentions de la société Pro G Zen Immo et a condamné cette dernière à payer à M. X et M^me Y une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’une somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que la société Holding Stéphane et Z avait procuré, ou du moins avait tenté de procurer, le terrain à M. X et M^me Y, puisqu’elle les avait fait convoquer devant un notaire à cette fin, qu’elle avait exigé un versement de leur part avant l’achèvement de la construction et qu’enfin, ladite société était intéressée à cette opération puisqu’elle devait percevoir une partie du prix de vente. Dès lors, le tribunal a jugé que les conditions d’application de l’article L. 261-10 du code de la construction relatif aux ventes d’immeuble à construire étaient remplies, et que, ce texte d’ordre public n’ayant pas été respecté, il ne pouvait pas être reproché à M. X et M^me Y d’avoir refusé de signer l’acte authentique.

Par ailleurs, le tribunal a jugé abusive la demande de la société Pro G Zen Immo, professionnelle de l’immobilier, fondée sur la non-réitération d’un acte conclu en méconnaissance un texte d’ordre public, alors qu’elle avait été avertie de ce point, avant l’introduction de l’instance, par une lettre du conseil de M. X et M^me Y.

*

La SARL Pro G Zen Immo a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 5 décembre 2018.

Elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de condamner solidairement M. X et M^me Y, outre aux dépens, à lui payer la somme de 15 700 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la décision entreprise, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en premier lieu, que la motivation du jugement déféré repose sur d’éventuelles fautes commises non par elle-même, mais par la société Holding Stéphane et Z, laquelle n’est pas partie à l’instance.

Elle conteste, en second lieu, que l’article L. 261-10 du code de la construction ait été applicable, au motif qu’elle n’avait pris aucun engagement d’édifier la maison, l’objet de la vente étant un terrain nu assorti d’un simple projet de construction, pour permettre aux futurs acquéreurs d’avoir un ordre d’idée du coût de leur future maison. Elle ajoute que son intervention, en ce qui concerne la construction de la maison, s’est bornée à répercuter à M. X et M^me Y la facture du maître d''uvre, la société Gamma Architecte, dont la mission était limitée à l’établissement et au suivi du dossier du permis de construire.

Selon l’appelante, la clause pénale a vocation à s’appliquer, dès lors qu’il y avait une identité de parties, d’objet et de prix entre le compromis et le projet d’acte authentique, l’intervention de la société Holding Stéphane et Z en qualité de co-vendeur n’ayant fait l’objet d’aucune critique de la part de M. X et M^me Y, et l’augmentation du coût total de l’opération, dénoncée par les acquéreurs, leur étant imputable, en raison des modifications qu’ils avaient souhaité apporter au projet.

La société Pro G Zen Immo s’oppose à une réduction du montant de la clause pénale en raison du préjudice financier que lui a causé l’immobilisation du bien pendant deux années suite au refus de M. X et M^me Y de signer l’acte authentique de vente.

En réponse à l’appel incident des intimés, elle fait valoir que l’annonce publiée sur internet ne prévoyait aucunement que le vendeur du terrain construirait la maison et qu’une telle publicité n’engage aucunement son auteur, contrairement à un compromis de vente.

*

M. X et M^me Y concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a limité à la somme de 2 000 euros le montant des dommages et intérêts alloués.

Ils demandent à la cour de débouter la société Pro G Zen Immo de son appel principal, de constater que le jugement déféré est entaché d’une erreur matérielle dans la dénomination sociale de la demanderesse et, subsidiairement, de réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique.

Sur appel incident, ils demandent à la cour de condamner la société Pro G Zen Immo à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la société Pro G Zen Immo à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’appel principal et incident.

Reprenant à leur compte la motivation du jugement déféré, ils font valoir que la société Holding Stéphane et Z, par l’intermédiaire de M. A, gérant de l’agence immobilière Bartholdi, leur a transmis une facture de 13 000 euros, correspondant aux prestations du maître d''uvre, la société Gamma Architecte, et qu’elle s’est ainsi obligée à faire édifier la maison pour leur compte. Ils en déduisent que les dispositions d’ordre public de l’article L. 261-10 du code de la construction étaient applicables. Ils ajoutent que la mission du maître d''uvre n’était pas limitée à l’établissement et au suivi du permis de construire, puisqu’ils ont reçu une note d’honoraire pour le suivi du chantier.

Par ailleurs, ils soutiennent que la clause pénale ne peut s’appliquer, car les termes de l’acte authentique étaient distincts de l’accord initial des parties contenu dans le compromis. En effet, selon le compromis, le vendeur était la société Pro G Zen Immo, à l’exclusion de la société Holding Stéphane et Z, figurant en qualité de co-venderesse dans le projet d’acte authentique.

Ils ajoutent que l’annonce immobilière mentionnait un prix de vente global de 310 000 euros, inférieur au coût réel de l’opération, comprenant le prix du terrain figurant au compromis (157 000 euros) et celui des travaux (186 302,40 euros), soit au total 343 302,40 euros.

Enfin, ils soutiennent que la société Pro G Zen Immo a volontairement éludé les dispositions d’ordre public de l’article L. 261-10 du code de la construction et qu’en sollicitant l’application d’une clause pénale d’un contrat contraire à ces dispositions, elle a manifestement abusé de son droit d’ester en justice, ce qui justifie l’allocation à leur profit d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

— le 26 juillet 2019 pour la société Pro G Zen Immo,

— le 24 septembre 2019 pour M. X et M^me Y.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 1^er octobre 2019 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 4 juin 2020, laquelle n’a pu être tenue en raison des circonstances sanitaires. Toutefois, les parties ne se sont pas opposées à ce que l’affaire soit

mise en délibéré sans audience.

MOTIFS

L’erreur matérielle affectant la désignation de la société demanderesse dans le jugement déféré sera rectifiée conformément au dispositif ci-dessous.

Sur la demande de la société Pro G Zen Immo

Aux termes de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, « tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ».

En l’espèce, il existe un faisceau d’indices précis et concordants démontrant que l’acte de vente du 3 juillet 2015 portant sur un terrain nu n’était que l’un des éléments d’une opération ayant en réalité pour objet la vente d’une maison à bâtir.

En premier lieu, la société Pro G Zen Immo admet elle-même que la vente portait non seulement sur un terrain constructible, mais sur un « projet » de construction.

En second lieu, la dite société ne conteste pas que M. X et M^me Y sont entrés en relation avec elle suite à une annonce parue sur le site internet logic-immo.com le 17 décembre 2014, à l’initiative de l’agence Immobilière Bartholdi, dont le gérant est M. E A, lequel est aussi l’associé unique et gérant de la société Pro G Zen Immo. Or, cette annonce ne portait pas sur un terrain, mais sur une « maison 5 pièces 103 m² à Lampertheim », au prix de 310 000 euros, et elle était assortie de plans et d’un photomontage conformes au permis de construire qui a été ultérieurement obtenu.

En troisième lieu, le vendeur, a fourni, en plus du terrain :

— le permis de construire, qu’il avait sollicité et pour lequel il avait fait les démarches afin que M. X et M^me Y en deviennent co-titulaires,

— un « bilan complet de la maison », joint à un mail de l’agence immobilière Bartholdi du 26 mars 2015 adressé à M. X et M^me Y et comportant une liste des entreprises moins disantes pour chacun des lots, avec les prix négociés, faisant ressortir un prix total pour les travaux de 161 285 euros HT et, pour l’ensemble de l’opération, comprenant l’acquisition du terrain et les frais de maîtrise d''uvre, un « total TTC clé en mains » de 338 785 euros.

En quatrième lieu, le lien entre la vente du terrain et la construction de la maison proposée par le vendeur est corroboré par le fait que le montant du prêt objet de la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente du 5 juillet 2015 (230 000 euros) ne correspondait pas au financement de la seule acquisition du terrain (157 000 euros), mais de l’ensemble de l’opération (330 000 euros), compte tenu d’un apport personnel de M. X de 100 000 euros.

En cinquième lieu, si les acquéreurs ont pu solliciter quelques modifications des plans du dossier de permis de construire, aucun élément ne démontre qu’une relation contractuelle

directe se soit nouée entre eux et l’auteur de ces plans, la société Gamma architecture, laquelle, au demeurant, ne leur a pas réclamé le paiement de ses honoraires, ceux-ci ayant été réglés par le vendeur, ainsi qu’il ressort du mail de M. E A du 11 août 2015, tendant à en obtenir le remboursement par les acquéreurs.

En sixième lieu, le vendeur était lié par un intérêt commun à l’architecte, auteur des plans du dossier de permis de construire, et proposant ses services pour assurer le suivi du chantier. En effet, il ressort du projet d’acte authentique que le terrain appartenait initialement à M. F B, lequel l’a cédé par acte du 22 septembre 2015 à la société Pro G Zen Immo et à la société Holding et Z. Or, M. B est l’architecte ayant établi les plans, sous l’enseigne Gamma architecture.

Par ailleurs, non seulement la vente portait sur une maison à construire, mais aussi le vendeur a sollicité des acquéreurs, avant l’achèvement de la construction, un paiement au titre du prix de la construction. En effet, selon le mail précité du 11 août 2015, M. E A a demandé à M. X et M^me Y de lui payer la somme de 13 000 euros pour une « mission préliminaire/avant-projet/ projet/ demande de consultation/ analyse de l’appel d’offre ».

Il y a lieu d’observer, concernant cette demande, que, si la facture jointe était au nom de « Holding Stéphane et Z », la demande de paiement émanait bien de M. E A, sous le cachet de l’agence immobilière Bartholdi, et qu’en toute hypothèse, c’était bien l’une des deux sociétés venderesses qui réclamait le paiement.

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que les conditions d’application de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation étaient réunies en l’espèce et que les acquéreurs n’étaient pas tenus de signer un acte qui ne revêtait pas la forme de l’un des contrats prévus par ce texte légal d’ordre public.

Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués par M. X et M^me Y pour justifier leur refus de signer l’acte authentique de vente, le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Pro G Zen Immo de sa demande tendant à l’application de la clause pénale.

Sur la demande de M. X et de M^me Y en dommages et intérêts

Le fait que la demande de la société Pro G Zen Immo était fondée sur un acte de vente conclu en méconnaissance de dispositions légales d’ordre public ne suffit pas à lui conférer un caractère abusif, dès lors que l’application de ces dispositions était contestée.

Il en est de même du fait qu’elle avait été avertie, avant l’introduction de l’instance, du moyen qu’entendaient opposer à sa demande M. X et M^me Y, alors que ce moyen était susceptible de faire l’objet d’une discussion juridique qu’il appartenait au juge de trancher.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Pro G Zen Immo à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Eu égard à la solution donnée au litige, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Pro G Zen Immo aux dépens de première instance et à payer à M. X et M^me Y une somme de 2 000 euros au titre des frais exclus des dépens.

Dès lors qu’elle succombe en plus grande part en cause d’appel, la société Pro G Zen Immo

sera également condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les intimés en cause d’appel, ces condamnations entraînant le rejet de la demande de l’appelante tendant à être indemnisée de ses propres frais exclus des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, sans débats en audience,

RECTIFIE le jugement rendu le 21 août 2018 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, en ce qu’il vise, dans son dispositif, la société à responsabilité limitée « Projet G Zen Immo », au lieu de Pro G Zen Immo ;

CONFIRME le dit jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Pro G Zen Immo à payer à M. C X et M^me G-H Y une somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. C X et M^me G-H Y ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la société Pro G Zen Immo à payer à M. C X et M^me G-H Y, ensemble, la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel ;

REJETTE la demande de la société Pro G Zen Immo formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Pro G Zen Immo aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE