République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/01/2022

N° de MINUTE : 22/120

N° RG 21/03328 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TWFU

Ordonnance (N° ) rendue le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Madame A Z

née le […] à Clarques

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur D-E Z

né le […] à Tourcoing

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame B Y épouse X

née le […] à Lille

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l’audience publique du 30 novembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 novembre 2021

****

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2019 à effet du 6 août 2019, M^me B Y épouse X a donné à bail à M. D-E Z et M^me A Z un immeuble à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel de 1 985 euros.

Arguant de loyers impayés, M^me B Y épouse X a, par acte d’huissier en date du 17 février 2020, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. D-E Z et M^me A Z pour un montant de 11 640,38 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 5 août 2020, M^me B Y épouse X a fait assigner M. D-E Z et M^me A Z en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, ordonner l’expulsion de M. D-E Z et M^me A Z, prononcer leur condamnation solidaire à titre provisionnel au paiement de la somme de 13 876, 68 euros au titre de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation de 2015, 98 euros outre la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et cependant dès à présent,

- rejeté l’exception de nullité tirée de la nullité de l’assignation,

- déclaré l’action de M^me B Y épouse X recevable,
- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2019 entre M^me B Y épouse X, d’une part ,et M. D-E Z et M^me A Z, d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au […], sont réunies à la date du 30 juillet 2020,

- ordonné en conséquence à M. D-E Z et M^me A Z de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit qu’à défaut pour M. D-E Z et M^me A Z d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M^me B Y épouse X pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

- rappelé qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne/à défaut, ils sont laissés sur place-ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire',

- fixé à la somme de 1985 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, montant égal au loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles,

- condamné M. D-E Z et M^me A Z à payer à M^me B Y épouse X, à titre provisionnel, la somme de 20 357, 81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 février 2021, échéance du mois de février 2021 incluse,

- condamné M. D-E Z et M^me A Z à payer à M^me B Y épouse X, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- rappelé aux locataires qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande,

-dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

- condamné M. D-E Z et M^me A Z à payer à M^me B Y épouse X à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. D-E Z et M^me A Z aux dépens,

- rejeté toutes autres demandes,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

M. D-E Z et M^me A Z ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 juin 2021, la déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M^me B Y épouse X a constitué avocat en date du 21 juillet 2021.

Par leurs dernières conclusions en date du 1er novembre 2021, M. D-E Z et M^me A Z demandent à la cour de :

- infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Lille du 10 mai 2021,

Statuant à nouveau :

In limine litis :

- déclarer nulle l’assignation délivrée à la demande de M^me X née Y à M. et M^me Z,

- condamner M^me X née Y à payer à M. et M^me Z la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente instance,

A titre subsidiaire :

- juger qu’il existe une contestation sérieuse,

- débouter M^me X née Y de l’ensemble de ses demandes,

- condamner M^me X née Y à payer à M. et M^me Z la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente instance,

- rejeter l’appel incident de M^me X née Y et rejeter l’intégralité de ses demandes.

Par ses dernières conclusions en date du 16 août 2021, M^me B Y épouse X demande à la cour de :

- débouter les consorts Z de leur appel et confirmer l’ordonnance de première instance en son principe quant à l’acquisition de la clause résolutoire, quant à l’expulsion qui en découle et aux condamnations provisionnelles,

En conséquence :

- confirmer le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, l’obligation pour les consorts Z de libérer les lieux et de restituer les clés, qu’à défaut pour les consorts Z de s’exécuter volontairement, ceux-ci pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef avec le cas échéant, le concours de la force publique et un serrurier, la condamnation des époux Z à verser à M^me Y X une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant et réformant partiellement :

- condamner les époux Z au titre de l’arriéré pour l’occupation, arrêté à la date du 22 juillet 2021, à la somme de vingt neuf mille neuf cent vingt et un euros vingt-cinq centimes (29 921, 25 euros),
- condamner les époux Z au paiement d’une somme de deux mille euros (2 000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande tendant à l’annulation de l’assignation :

Aux termes des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation doit notamment énoncer les moyens de fait et de droit sur lesquels est fondée la demande.

S’il est exact que l’assignation ne contient pas le visa des textes applicables, il peut tout au plus en résulter une nullité de forme qui nécessite pour son prononcé la démonstration d’un grief.

Il y a lieu de relever qu’en l’espèce, les conclusions de M^me Y ont visé les textes applicables et que l’irrégularité de l’assignation n’a ainsi pas causé de grief aux époux Z qui ont pu s’expliquer sur les prétentions de leur bailleresse.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’annulation.

Sur le constat de la résiliation de plein droit du bail liant les parties :

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des contentieux de la protection statuant en référé en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il résulte des pièces produites aux débats que M^me B Y épouse X a, par acte d’huissier en date du 17 février 2020, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat à M. D-E Z et M^me A Z d’un montant de 11 640, 38 euros en principal.

Les époux Z soutiennent qu’ils sont en mesure d’opposer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de l’efficacité de ce commandement en faisant valoir qu’ils ont été légitimes à suspendre le versement des loyers en raison du manquement de leur bailleresse à l’obligation de délivrance.

Cependant, comme l’a exactement rappelé le premier juge, pour que l’exception d’inexécution soit admise, il faut que l’inexécution présente un certain caractère de gravité, les locataires ne pouvant prétendre suspendre le paiement des loyers que si le logement s’avère inhabitable.

Pour justifier de ce qu’une exception d’inexécution peut être invoquée par eux à titre de moyen de contestation sérieuse, les époux Z ont produit les pièces

suivantes :

-l’état des lieux d’entrée qui fait apparaître le relevé de traces noires de plus ou moindre grande importance à différents endroits du logement ainsi que certaines fissurations, et une tombée de plâtre à un endroit de la cuisine liée à un ancien dégât des eaux , sans qu’il soit possible toutefois en l’état des pièces produites de conclure s’il doit être considéré comme le soutient la bailleresse que les locaux étaient simplement à l’état d’usage ou si au contraire ces indications étaient révélatrices de désordres plus graves ;

-un courriel adressé le 14 août 2019 à la société Foncia Immobilier dans lequel les locataires font plusieurs remarques quant à l’état du logement (chutes de plâtre dans la cuisine, présence de calcaire au niveau d’un robinet, manivelle de persienne défectueuse et indiquent avoir débuté des travaux de réfection au second étage (peintures et changement de moquettes)

-un courrier du 3 octobre 2019 aux termes duquel ils mettent en demeure M^me B Y épouse X de remplacer deux des trois cabines de douche, de participer aux frais de réfection du premier étage, de réparer le mur dégradé de la cuisine et de mettre aux normes l’alimentation électrique et de gaz

-un courrier du 3 mars 2020 dans lequel les époux Z se plaignent de l’insuffisance des travaux réalisés au niveau des douches et indiquent avoir dû eux -mêmes faire des travaux au niveau du mur de la cuisine, d’une persienne et de certains revêtements.

Dans un autre courrier, M^me Z indique avoir entendu des souris dans les étages du logement.

S’il est vrai que manifestement il a été nécessaire de faire des travaux sur deux des trois cabines du logement donné à bail, il résulte des éléments de la cause que le mandataire du propriétaire, Foncia, est effectivement intervenu pour faire procéder à des réfections de ce chef, énonçant dans un courriel du 2 avril 2020 en réponse à ceux envoyés par les locataires qu’il a été procédé dans les deux cabines de douche, à une réfection des joints, à un nettoyage complet de la douche et à une réfection des plafonds faisant valoir à cet égard que le remplacement des deux douches n’était pas nécessaire, les locataires souhaitant au contraire leur remplacement complet sans remettre toutefois en cause la réalité des travaux tels que décrits par Foncia.

Par ailleurs si Foncia a indiqué qu’elle était dans l’attente d’un devis concernant l’électricité, aucun élément ne vient sérieusement établir que le système électrique du logement était défaillant ou obsolète voire même dangereux.

Enfin, il a été évoqué dans ce courriel le fait que la propriétaire allait demander un devis pour la réfection des embellissements en lien avec le dégât des eaux.

Force est de constater qu’en dehors de ces échanges de courriels et courriers, les époux Z n’ont produit aucune pièce de nature à objectiver la réalité des désordres dont ils font état et n’ont ainsi produit aucun constat d’huissier, aucun rapport d’un service compétent en matière de logement insalubre ou indécent, aucun rapport d’expertise extra-judiciaire, aucun avis établi par un quelconque homme de l’art, se contentant de produire quelques photographies non datées et qui ne font même pas foi de ce qu’elles correspondent au logement donné à bail. Ils n’ont pas même produit les justificatifs des travaux qu’ils affirment avoir engagé aux lieu et place de leur bailleresse et des dépenses correspondantes.

C’est exactement que le premier juge a conclu qu’une impossibilité absolue d’habiter dans les lieux n’était aucunement caractérisée en la présente espèce et c’est donc à bon droit qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 juillet 2020, compte tenu de la suspension du cours des délais intervenue en application des dispositions prises pendant la période d’urgence sanitaire, les époux Z ne justifiant ni ne prétendant même avoir soldé les causes du commandement pendant le cours du délai imparti.
S’agissant de la dette locative, il a été produit au titre de la pièce 8 du bordereau des pièces communiquées par la partie appelante des copies de différents ordres de virement effectués au profit de la société Foncia Immobilier qui est en charge de la gestion locative de l’immeuble soit

-un virement de 8 000 euros en date du 30 août 2021 intitulé 'remboursement loyer 1";

-un virement de 8 000 euros en date du 31 août 2021 intitulé 'remboursement loyer 2";

-un virement de 8 000 euros en date du 1er septembre 2021 intitulé 'remboursement loyer 3" ;

-un virement de 5 900 euros en date du 6 septembre 2021 intitulé’remboursement

loyer’ ;

-un virement de 2 015 euros en date du 8 septembre 2021 intitulé 'loyer septembre '.

Ces différents ordres de virement sont effectivement repris dans le décompte d’actualisation des sommes dues produit par la partie intimée, décompte actualisé à la date du 3 novembre 2021 faisant apparaître que l’arriéré locatif n’est plus que d’un montant de 1995,20 euros lequel correspond au demeurant au tout récent appel de l’échéance de novembre 2021 à la date du 1er novembre, la production de ce décompte, au demeurant favorable aux intérêts des appelants, étant recevable nonobstant le prononcé de l’ordonnance de clôture en application de l’article 802 du code de procédure civile qui dispose que sont recevables jusqu’à l’ouverture des débats les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Les époux Z, qui se sont limités à demander à la cour qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions de la partie adverse, n’ont pas expressément sollicité des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire. Cependant, de tels délais peuvent être accordés d’office en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Dès lors que les époux Z ont justifié de ce qu’ils sont pratiquement à jour du montant de leurs loyers et qu’ils apparaissent en mesure de le demeurer , la cour leur accordera des délais de paiement en ce sens qu’ils devront, un mois après la signification du présent arrêt, être rigoureusement à jour de toutes leurs obligations envers leur bailleur, en termes d’arriéré locatif de loyers et charges courants et être en mesure d’en justifier.

Si tel est le cas, la clause sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra.

A défaut, la clause résolutoire sera réputée définitivement acquise, l’expulsion des époux Z sera ordonnée et l’indemnité d’occupation due par les locataires jusqu’à parfaite libération des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer courant majoré des charges et soumise aux mêmes variations.

Sur la condamnation provisionnelle des époux Z

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure , le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

Il convient pour la cour tenant compte des règlements effectués par les locataires d’actualiser le montant de la condamnation provisionnelle prononcée au titre des loyers impayés à la somme de 1 995,20 euros au titre de l’arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 3 novembre 2021, tout règlement effectué par les locataires concomitamment ou postérieurement à cette date devant être prise en compte dans le cadre de l’exécution de la décision.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

Dès lors que les époux Z succombent dans l’essentiel de leurs demandes, hormis l’octroi de délais de paiement accordés d’office, par la présente juridiction, il y a lieu de les condamner in solidum aux dépens d’appel.

Ils convient de les condamner dans les mêmes termes au paiement d’une indemnité procédurale pour la procédure d’appel dont le montant est repris au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de M. D-E Z et M^me A Z tendant à voir annuler l’assignation ;

Confirme également ladite ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 juillet 2020 ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

La réformant pour le surplus,

Accorde à M. D-E Z et M^me A C des délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

Dit que M. D-E Z et M^me A Z devront, un mois après la signification du présent arrêt, être rigoureusement à jour de toutes leurs obligations envers leur bailleur, en termes d’arriéré locatif ainsi que du règlement du loyer et charges courants et être en mesure d’en justifier ;

Dit qu’à défaut :

-la clause résolutoire sera définitivement acquise à la date du 30 juillet 2020 ;

-l’expulsion de M. D-E Z et M^me A Z et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux jusqu’à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

-l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux sera égale au loyer courant majoré des charges et soumise aux mêmes variations et condamne en tant que de besoin, M. D-E Z et M^me A Z au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle ;

Dit que pendant le délai accordé, les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Condamne solidairement à titre provisionnel M. D-E Z et M^me A Z à payer à M^me B X épouse Y la somme de 1995,20 euros au titre de l’arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 3 novembre 2021, tout règlement effectué par les locataires concomitamment ou postérieurement à cette date devant être prise en compte dans le cadre de l’exécution de la présente décision ;

Condamne in solidum M. D-E Z et M^me A Z aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. D-E Z et M^me A Z à payer à M^me B X épouse Y la somme de 1300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,