[…]

MINUTE N° 20/546

Copie exécutoire à :

—  M^e Guillaume A

—  M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS

Le 07 décembre 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Décembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/02488 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HDC5

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal d’instance de Mulhouse

APPELANTE :

Madame D Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume A, avocat au barreau de COLMAR

(aide juridictionnelle Totale numéro 2019/3536 du 09/07/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMES :

- Monsieur F X

Langesthei 44 A

[…]

—  Madame G H épouse X

Langesthei 44 A

[…]

Représentés par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail conclu le 13 mars 2012 avec effet au 15 avril 2012, M. I J a donné en location à M^me D Z un appartement sis […] à […] moyennant un loyer mensuel de 570 euros outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

M. F X et son épouse M^me G H épouse X ont acquis l’immeuble susvisé, suivant acte de vente du 24 août 2016.

Soutenant que M^me Z ne jouissait pas paisiblement des lieux loués et n’était pas à jour du paiement de ses échéances locatives, M. et M^me X ont, par acte d’huissier du 29 juin 2017, saisi le tribunal d’instance de Mulhouse d’une action dirigée contre leur locataire tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties, à obtenir l’expulsion de M^me Z ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 631 euros et un montant de 1 719 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 5 juin 2017.

Par jugement en date du 26 mars 2019, le tribunal d’instance de Mulhouse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté que M^me Z a gravement manqué à ses obligations,

— condamné M^me Z à payer à Mme et M. X la somme de 3 157 euros au titre

de l’arriéré locatif,

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de M^me Z,

— l’a condamnée à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux précédemment loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— ordonné l’expulsion de M^me Z,

— l’a condamnée à payer à M. et M^me X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 631 euros,

— rejeté la demande de M^me Z au titre du remboursement d’un trop-perçu de loyers et charges,

— condamné M^me Z, outre aux entiers frais et dépens, à payer aux époux X la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 28 mai 2019, M^me Z a interjeté appel de cette décision.

M^me Z a été expulsée de son logement suivant procès verbal du 28 octobre 2019.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 août 2019, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M^me Z entend voir infirmer le jugement entrepris et demande à la Cour, statuant à nouveau, de :

*fixer à la somme de 753,32 euros la somme due au titre d’un arriéré de loyers et charges,

*constater qu’elle s’est acquittée de ses loyers et charges pour le surplus,

*rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail en l’absence de gravité de ses manquements,

*Subsidiairement, suspendre la résiliation judiciaire du bail le temps du règlement de sa dette.

*En tout état de cause, lui octroyer les plus larges délais de paiement,

*condamner M. et M^me X, outre aux entiers frais et dépens des deux instances, à verser à M^e A la somme de 1200 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle soutient la motivation du premier juge qui a rejeté les demandes des consorts X tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour de prétendus manquements à son obligation de jouissance paisible du bien, les faits qui lui étaient reprochés étant anciens.

En revanche elle affirme que le premier juge ne s’est basé que sur les décomptes produits par les bailleurs sans vérifier les calculs qui avaient été faits. Ainsi elle entend faire valoir que selon la société Imbs Immobilière qui gérait le bien sur la période du 1^er septembre 2016 au 31 mai 2017, elle resterait devoir une somme de 29,32 euros, compte tenu de ses versements complémentaires à ceux réalisés par la Caf entre les mains des bailleurs.

Elle affirme être à jour du paiement de ses échéances sur la période du 1^er septembre 2017 au 31 mai 2018 et conteste l’arriéré réclamé pour la période du 1^er juin 2018 au 5 octobre 2018 à hauteur de 2069 euros estimant ne rester devoir qu’une somme de 724 euros, celle de 1345 euros ayant été couverte directement par le versement des APL.

En tout état de cause, elle affirme être depuis lors à jour du paiement de ses échéances et estime que ses manquements ne justifient pas le prononcé de la résiliation du bail.

Elle souligne n’avoir plus d’emploi depuis le mois de septembre 2017 et ne percevoir à ce jour que le Rsa pour un montant mensuel de 489,99 euros, assumant en outre la charge de son fils également bénéficiaire du Rsa.

Dans leurs dernières conclusions en date du 22 janvier 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de leurs moyens et prétentions, M. et M^me X entendent voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et constater que M^me Z reste leur devoir une somme de 2 743,93 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges.

Ils formulent à hauteur de cour une demande additionnelle tendant à obtenir la condamnation de M^me Z à leur verser une somme de 11 379,71 euros au titre de réparations locatives.

Ils réclament la condamnation de M^me Z, outre aux entiers frais et dépens en ce compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée, à leur régler une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’appuyant sur les dispositions du bail, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, ils maintiennent qu’outre la défaillance de leur locataire dans le paiement de ses échéances locatives, elle et son fils n’auraient eu de cesse, depuis 2013, de troubler le voisinage et d’entraver toute intervention des artisans pour effectuer des travaux d’entretien. Ils affirment que le voisinage se plaint de nuisances sonores mais également de nombreux incidents survenus avec M^me Z et ses proches, à type d’insultes, de menaces, de cris et même de dégradations dans lesquels le fils de M^me Z serait impliqué ; ni l’intervention de l’agence immobilière ni celle des forces de l’ordre n’y auraient mis un terme, certains locataires ayant même choisi de rompre leur bail et de quitter les lieux.

Enfin ils maintiennent que M^me Z n’a jamais procédé à la régularisation de ses impayés, soulignant qu’à plusieurs reprises, la Caf a suspendu le versement de l’allocation logement, M^me Z n’ayant pas complété les documents relatifs à la mise en place d’un plan d’apurement amiable de sa dette.

Ils affirment que le logement a été évacué dans un état de saleté, d’encombrement et de dégradations justifiant le montant mis en compte à ce titre.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 15 septembre 2020.

MOTIFS

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. L’article 1353 du code civil fait peser la charge de la preuve d’une obligation sur celui qui s’en prévaut. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

1. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code précité et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient d’une part au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de démontrer la persistance des manquements de son locataire à ses obligations et d’autre part, il appartient au juge d’apprécier la situation qui lui est soumise au jour où il statue.

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués

Les bailleurs ont produits plusieurs attestations émanant de M^me R-S X, soeur de M. X et copropriétaire qui réside dans l’immeuble, qui relatent de multiples incidents en lien avec M^me Z et notamment son fils Clément depuis septembre 2014.

Dans ses attestations des 11 et 30 mai, 3 et 18 août 2017 elle évoque la récurrence de nuisances sonores de jour comme de nuit, à type de disputes, cris, claquements de portes, musique trop forte et de comportements incivils de la part des locataires ou de leurs connaissances.

Elle relève notamment que des interventions de la police ont été nécessaires pour déloger des connaissances de M. Z, en état d’ébriété dans le hall de l’immeuble en avril 2017 mais également pour interpeler «une des personnes du 3^e'» en janvier 2017 ou encore effectuer une enquête de voisinage au sujet de M. Z. Elle déplore en février 2017, l’existence de déjections canines dans la cour, soulignant que seule M^me Z possède un chien dans l’immeuble et l’encombrement régulier des parties communes, par des objets dans les couloirs ou des véhicules (motocyclettes) dans la cour. M. Z n’acceptant aucune remarque, s’en serait même pris physiquement à son compagnon et elle le soupçonne d’avoir commis des dégradations dans l’immeuble et sur son véhicule.

Les pièces du dossier établissent que ces faits ont été signalés à l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble, en l’espèce l’agence Imbs immobilière, qui a mis en demeure M^me Z de quitter le logement, notamment par lettre recommandée réceptionnée par elle le 12 avril 2017.

Dans son attestation du 6 mai 2017 M^me L M, laquelle choisira de rompre son bail en septembre 2017 du faits des «'nombreux problèmes rencontrés avec ses voisins du 3^e'», reprenait les mêmes incidents relevés sur la période courant du 27 août 2016 au 4 mai 2017 et déclarait s’en être plainte à M. X, son bailleur.

M. N B, locataire dans l’immeuble, relevait que courant 2017, M. Z se mettait sur le balcon et chantait à tue-tête en pleine nuit, interpelant et menaçant les passants. Il soulignait que s’en est suivie une intervention des services de police qui l’avaient interpelé.

Le premier juge avait, à juste titre souligné qu’au jour de sa décision, en l’espèce le 26 mars

2019, les faits ainsi relatés par les témoins étaient anciens et ne pouvait caractériser des manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Toutefois les bailleurs produisent à hauteur de cour de nouvelles attestations.

Ainsi M^me R-S X relate notamment qu’en date du 27 juillet 2019, M. Z l’interpelle ainsi que sa mère pour leur dire qu’il va «'leur uriner dessus'»; que le 6 août 2019 il descend les escaliers en sautant à pied joints, ce qui s’entend dans tout cet immeuble ancien. Elle précise qu’il s’agit-là d’une pratique habituelle de sa part, de même que lorsqu’il chante à tue-tête dans la cage d’escalier, à n’importe quelle heure du jour et de la nuit. Elle justifie avoir déposé plainte le 16 septembre 2019, au nom du syndicat des copropriétaires qu’elle affirme représenter, pour les tapages incessants provoqués par M^me Z et son fils, la dernière fois le 9 septembre 2019 à 22 heures, à l’occasion d’une dispute houleuse et bruyante.

Ces derniers faits sont également relatés par M. B qui souligne avoir appelé la police, alors que pendant une demi-heure, les hurlements d’adultes, insultes et bruits de toutes sortes devenaient insupportables.

M. O P atteste le 4 septembre 2019 avoir constaté que des objets provenant de l’appartement de M^me Z étaient jetés par le balcon. Il déplore la présence de crachats dans la cage d’escalier et devant sa porte.

M^me Q X confirme les faits du 27 juillet 2019 rapportés par sa fille. Elle précise avoir été réveillée par des hurlements et des claquements de porte le 28 juillet 2019 à 1h30, alors que M^me Z et son fils avaient une altercation.

Si M^me Z a pour sa part, toujours contesté les nuisances qui lui sont imputées, il n’en demeure pas moins que celles-ci sont attestées par des témoins qui attestent de la récurrence des troubles causés par elle et principalement son fils.

L’ancienneté de ces faits, leur caractère répété et leur persistance, malgré rappels à l’ordre tant de l’agent immobilier qui gérait l’immeuble que du bailleur ou des voisins qui ont tenté d’y mettre un terme, achèvent de caractériser la défaillance de M^me Z dans son obligation de jouir paisiblement comme raisonnablement des lieux loués ainsi qu’il est dit aux articles 1728 du code civil et à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Ces manquements sont déjà en eux-même suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

Sur le manquement à l’obligation de payer les loyers et les charges

M^me Z conteste les décomptes présentés par son bailleur et soutient notamment être à jour du paiement de ses échéances pour les périodes du 1^er septembre au 31 août 2017 et de juin à octobre 2018.

Il est constant qu’elle s’est engagée par contrat du 13 mars 2012 à verser à son bailleur un loyer mensuel initial de 570 euros outre 40 euros à titre de provisions mensuelles sur charges ; ces montant apparaissent avoir été réactualisés respectivement à la somme de 581 euros et 50 euros, ce qui n’est pas discuté.

Le premier juge s’est principalement appuyé sur les décomptes produits par les bailleurs et arrêtés au 20 juillet et 5 octobre 2018 et à l’absence de preuve de paiement qui n’auraient pas été pris en compte pour fixer l’arriéré locatif de M^me Z à la somme de 3157 euros à

l’échéance d’octobre 2018.

S’agissant ainsi des mois de mars à mai 2017, les bailleurs affirment avoir perçu, pour fixer leur créance sur ces mois à la somme de 1088 euros :

*au titre du mois de mars : une somme de 370 euros, dont 272 euros au titre des APL,

*au titre du mois d’avril : aucune somme,

*au titre du mois de mai ; une somme de 435 euros.

Si M^me Z justifie par un décompte de la Caf que les aides au paiement des loyers étaient versés directement entre les mains de l’agence Imbs immobilière jusqu’en mars 2017, il ressort de ce même décompte qu’elle a perçu directement le montant desdites allocations du mois d’avril au mois de novembre 2017 inclus. Les quittances de loyers produites notamment pour les mois de juillet et août 2017, ainsi que les talons de chèques que produit M^me Z démontrent qu’effectivement et pour les deux mois précités, elle a payé personnellement l’intégralité de ses échéances.

Pour le surplus, elle ne justifie pas d’un paiement de sa part qui n’aurait pas été pris en compte, les APL des mois d’avril et mai 2017 n’ayant pas été versées au représentant du bailleur. C’est ainsi à juste titre que le premier juge a retenu qu’elle restait devoir à ses bailleurs la somme de 1088 euros pour la période de mars à mai 2017.

S’agissant de la période courant de juin à octobre 2018, le décompte des bailleurs fait état d’une dette locative d’un montant de 2069 euros au vu de paiements de 362 euros en juin, juillet et août 2018 et de 0 euros en septembre et octobre 2018.

Si M^me Z justifie, au regard du relevé de la Caf qu’elle produit, du paiement des APL jusqu’en mai 2018, elle ne produit aucune pièce démontrant que le montant d’allocations auquel elle pouvait prétendre a bien été reversé à son bailleur ni ne démontre l’existence d’un paiement de sa part qui n’aurait pas été pris en compte, de sorte que le premier juge a retenu, à juste titre qu’elle restait devoir à ses bailleurs la somme de 2069 euros pour la période de juin à octobre 2018.

Le jugement entrepris sera ainsi intégralement confirmé en ce qu’il a constaté qu’un arriéré locatif d’un montant de 3157 euros s’était accumulé.

M^me Z ne démontrant pas l’existence d’un paiement libératoire de cette dette à ce jour et ayant sur ce point gravement manqué à ses obligations, le prononcé de la résiliation du bail est pour ces motifs également justifié.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M^me Z et avec les conséquences qui en résultent et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant n’est pas contesté et ce, sans qu’il y ait lieu d’accueillir la demande de l’appelante, au demeurant sans objet du fait de la libération des lieux, tendant à voir suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail le temps du règlement de sa dette.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des énonciations qui précèdent que le jugement déféré mérite confirmation en ce

qu’il a condamné M^me Z à payer aux consorts C la somme de 3157 euros au titre de l’arriéré locatif.

3. Sur l’indemnisation de dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure des dégradations ou pertes qui surviennent durant sa jouissance.

S’appuyant sur le procès verbal d’expulsion de M^me Z dressé le 28 octobre 2019 par M^e Weibel, huissier de justice, M. et M^me X ont formé une demande additionnelle devant la cour tendant à obtenir la condamnation de M^me Z au paiement d’une somme de 11 379,71 euros au titre des frais de remise en état du logement du faits de dégradations qu’elle a commises du temps où elle occupait les lieux.

M^me Z n’a présenté aucune contestation quant à ces demandes.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 31 mars 2012 que le logement a été pris à bail en bon état à l’exception de quelques trous de perçage dans les murs des salon et salle à manger.

M^e Weibel a constaté, au jour de l’expulsion que l’ensemble du logement est dans un état de saleté repoussant. Les sols et l’ensemble des plinthes et murs sont «'poisseux, tachés et noircis par la saleté extrême de l’appartement'».

En outre des détritus et immondices jonchent le sol de la cuisine, des sacs poubelles sont posés dans certaines pièces. La chambre du fond est jonchée de sacs détritus, immondices et emballages amoncelés ; les murs de cette pièce sont décrits «'dans un état de saleté et de délabrement extrême'». L’huissier qui annexera plusieurs photographies à son procès verbal, conclut qu’au «'regard du mauvais état d’usage et de l’absence complet d’entretien par ses précédents occupants, l’appartement devra nécessiter une désinfection totale et une remise en état complète, pour permettre à un nouvel occupant de s’installer dans les lieux.

Le 8 novembre 2019 M^me Z a déclaré qu’elle n’entendait pas récupérer d’objets dans le logement et qu’elle abandonnait ceux qui y étaient restés ; l’huissier qui l’accompagnait soulignait que le logement se trouvait dans le même état que celui sus-décrit.

M. et M^me X ont produit au soutien de leurs demandes :

*une facture d’intervention de l’entreprise menuiserie Roesslinger et Rubrecht en date du 10 décembre 2019, comprenant une remise en état des volets roulants pour la somme de 244,72 euros,

*un devis de l’entreprise Boigeol en date du 13 novembre 2019 s’agissant de la remise en état des murs et plafonds (cuisine, salle de bain, chambres, séjour et couloir) et de la réfection des

sols (cuisine et salle de bain), ensemble pour un montant de 9462,64 euros,

*un deuxième devis de cette dernière entreprise en date du 28 novembre 2019, s’agissant de la dépose et de la repose du novopan servant de sol dans la salle de bain, dégradé par l’eau pour un montant de 1276,99 euros.

Ces éléments seront retenus pour base de calcul de l’indemnité due par M^me Z au titre des frais de remise en état du logement rendus nécessaires par ses dégradations et défauts d’entretien, à l’exception de la dépose et de la pose du revêtement de sol de la salle de bain, lequel objet du devis de l’entreprise Boigeol du 28 novembre 2019 a déjà été intégré au premier devis de cette entreprise ; une somme de 598,83 euros ttc sera ainsi déduite des montants précités.

En conséquence M^me Z sera condamnée au paiement de la somme de

10 385, 52 euros (244,72 + 9462,64 + 1276,99 – 598,83).

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure seront confirmées et M^me Z succombant en ses prétentions supportera la charge des entiers frais et dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais liés à une exécution forcée dans les limites posées par le décret et l’arrêté du 26 février 2016.

Elle sera déboutée de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder à M. et M^me X une indemnité de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Mulhouse en date du 26 mars 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me D Z à verser à M. F X et M^me G H épouse X une somme de 10 385,52 euros (dix mille trois cent quatre-vingt-cinq euros et 52 centimes), au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M^me D Z aux entiers frais et dépens en ce compris les frais d’une éventuelle exécution forcée dans la limite des tarifs fixés par le décret 2016-230 et l’arrêté du 26 février 2016,

REJETTE la demande de M^me D Z en application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me D Z à verser à M. F X et M^me G H épouse X une indemnité de 1000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente de chambre,