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MINUTE N° 17/2021

Copies exécutoires à

La SELARL ARTHUS

Maître HARNIST

Le 14 janvier 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/04462 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G4GM

Décision déférée à la cour : jugement du 11 septembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par la SELARL ARTHUS, avocats à la cour

plaidant : Maître TABIOU, avocat à STRASBOURG

INTIMÉE et défenderesse :

La SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HARNIST, avocat à la cour

plaidant : Maître DIEUDONNÉ, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 18 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile Mésange et grandes arcades est propriétaire d’un immeuble de rapport situé […] à Strasbourg, comprenant cinq appartements et un commerce. La gestion de cet immeuble avait été confiée à la société Saint Clair immobilier et, par lettre datée du 6 juillet 2016 signifiée par huissier le 12 de ce mois, la société Mésange et grandes arcades a déclaré mettre un terme à ce mandat avec effet au 25 octobre suivant ; la société Saint Clair immobilier s’est opposée à cette résiliation, en soutenant d’abord que le mandat conclu le 25 octobre 2002 auquel se référait la société Mésange et grandes arcades s’était renouvelé pour un an à compter de sa date anniversaire et jusqu’au 24 octobre suivant, puis en invoquant un mandat conclu le 18 décembre 2015, qui s’était substitué au mandat antérieur.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2016, la société Mésange et grandes arcades a fait assigner la société Saint Clair immobilier devant le tribunal de grande instance de Strasbourg statuant à jour fixe afin de faire constater que le mandat de gestion avait été résilié avec effet au 25 octobre 2016, d’obtenir une reddition des comptes ainsi que le paiement des sommes lui revenant et de faire condamner la société Saint Clair immobilier au paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 28 février 2017, le tribunal a ordonné la comparution personnelle de la gérante de la société Mésange et grandes arcades, afin de vérifier la signature apposée sur le mandat daté du 18 décembre 2015 ; la gérante de la société Mésange et grandes arcades a reconnu que la signature apposée sur le document était la sienne, mais a contesté avoir rencontré le gérant de la société Saint Clair immobilier en décembre 2015 et avoir eu connaissance de ce mandat.

Suivant jugement en date du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Strasbourg a :

1) condamné la société Mésange et grandes arcades à payer à la société Saint Clair immobilier la somme de 417,64 euros,

2) condamné la société Mésange et grandes arcades au paiement d’une amende civile de 1 000 euros,

3) dit que la société Saint Clair immobilier devra remettre à la société Mésange et grandes arcades, sous le contrôle d’un huissier désigné à cet effet, les clefs et documents mentionnés dans les dernières conclusions,

4) condamné la société Mésange et grandes arcades aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

5) rejeté les autres demandes.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que, lors de la vérification d’écriture, la société Mésange et grandes arcades avait reconnu la signature apposée sur le mandat daté du 18 décembre 2015, qu’elle avait invoqué à tort la fausseté de cette signature, qu’elle était mal fondée à invoquer la nullité de l’acte, que les allégations concernant des man’uvres frauduleuses du mandataire étaient gratuites, que, par l’effet de la dénonciation, le mandat avait pris fin le 17 décembre 2017, que la société Mésange et grandes arcades ne justifiait pas d’un préjudice consécutif au défaut de recherche de locataires qu’elle reprochait à la société Saint Clair immobilier, que le décompte établi par celle-ci faisait apparaître un solde en sa faveur et qu’elle était en revanche mal fondée à solliciter des dommages et intérêts pour une perte d’honoraires.

Le 18 octobre 2018, la société Mésange et grandes arcades a interjeté appel de cette décision.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 29 mai 2020 ; en raison des circonstances sanitaires, elle a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2020, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions du 9 juillet 2019, la société Mésange et grandes arcades demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a ordonné la remise de documents, de dire que le mandat de gestion a été résilié avec effet au 25 octobre 2016, de déclarer nul le mandat enregistré le 18 décembre 2015 ou, subsidiairement, de dire qu’il a été résilié avec effet au 17 décembre 2016, de dire que la société Saint Clair immobilier a engagé sa responsabilité pour tous les actes accomplis depuis le 25 octobre 2016, de la condamner à rendre des comptes sous le contrôle d’un expert-comptable, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard dans la production des justificatifs, de la condamner à remettre des documents et à restituer les sommes qu’elle a perçues, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard, de la condamner à lui payer les sommes de 45 000, 20 200, 5 000 et 23 231,14 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à lui rembourser le somme de 3 233,08 euros correspondant aux honoraires du quatrième trimestre 2016, et de la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Mésange et grandes arcades soutient qu’elle a la qualité de non-professionnel au sens du code de la consommation, dans sa rédaction alors en vigueur, et reproche à la société Saint Clair immobilier de ne pas lui avoir notifié le mandat du 18 décembre 2015 en l’informant de l’existence de son droit de rétractation.

La société Mésange et grandes arcades affirme avoir valablement résilié le mandat du 25 octobre 2002 et relève que la société Saint Clair immobilier a contesté cette résiliation seulement postérieurement à ses effets, par une lettre du 28 octobre 2016, sans d’ailleurs

invoquer un mandat qui aurait été conclu en

décembre 2015, mais au seul motif que le mandat aurait dû être résilié pour le 24 octobre. Elle conteste avoir été destinataire d’une lettre de la société Saint Clair immobilier le 12 juillet 2016 et reproche à la société Saint Clair immobilier de n’avoir pas respecté l’article L. 215-1 du code de la consommation lui imposant d’informer son cocontractant non-professionnel de sa faculté de mettre fin au contrat ; de ce fait, la société Mésange et grandes arcades estime qu’elle pouvait mettre fin au contrat à tout moment. Elle ajoute que la société Saint Clair immobilier s’est livrée à une pratique commerciale agressive, en tentant de contraindre sa gérante, alors âgée de 87 ans, à renoncer à sa décision et invoque la nullité du contrat par application des articles L. 132-10 et L. 132-13 du code de la consommation.

La société Mésange et grandes arcades soutient également que la société Saint Clair immobilier a manqué à ses obligations en ne veillant pas au bon entretien de l’immeuble, en ne recherc hant pas de locataires pour des appartements inoccupés, en n’informant pas son mandant de différents sinistres et en payant des travaux sans l’accord du mandant.

La société Mésange et grandes arcades fait valoir que l e mandat daté du 18 décembre 2015 a été signé par sa gérante, mais que la date est fausse, en ajoutant qu’elle avait l’habitude de signer des documents « en blanc ». En tout état de cause, cet acte serait nul en application de la théorie de l’acte inutile, dans la mesure où il ne répond à aucune modification dans la situation juridique des parties et n’apporte aucune modification à leurs obligations respectives. La société Mésange et grandes arcades relève que le taux de la taxe sur la valeur ajoutée mentionné dans l’acte daté du 18 décembre 2015 ne prend pas en compte une modification intervenue à compter du 1^er janvier 2014. La société Mésange et grandes arcades ajoute qu’à la date notée sur cet acte, sa gérante n’avait plus confiance dans la société Saint Clair immobilier qui, quelques mois auparavant, avait essayé de lui soutirer une somme de 45 000 euros au titre d’une commission injustifiée. Ce mandat, qui n’aurait jamais été transmis au mandant, n’aurait pas date certaine et serait donc nul faute de pouvoir justifier de la formalité de l’enregistrement chronologique par le mandataire. La société Mésange et grandes arcades relève également que les comptes-rendus de gestion ne prennent pas en compte la conclusion d’un nouveau mandat qui serait intervenu en décembre 2015.

La société Mésange et grandes arcades reproche à la société Saint Clair immobilier de n’avoir pas payé les taxes foncières de l’année 2017, de ne donner aucune explication sur une facture d’eau d’un montant de 5 000 euros et de n’avoir pris aucune mesure pour ne pas en payer la totalité, de ne plus avoir exécuté son mandat depuis le mois de juillet 2016. En outre, elle n’aurait jamais vérifié le bon entretien des chaudières par les locataires.

La somme de 23 231,14 euros prélevée par la société Saint Clair immobilier à titre de rémunération, selon son décompte du 29 janvier 2018, ne serait pas due, soit que le mandat avait été valablement résilié, soit que la société Saint Clair immobilier n’a pas exécuté les obligations lui incombant. Par ailleurs, les comptes-rendus de gestion révéleraient un défaut de respect du plan comptable

imposé aux gérants d’immeubles. La société Saint Clair immobilier aurait également refusé de remettre les clés des logements, de communiquer les factures et attestations d’assurance permettant la gestion d’un sinistre. Malgré l’exécution provisoire assortissant le jugement, la société Saint Clair immobilier n’aurait toujours pas remis les documents réclamés. Son comportement serait à l’origine d’un important préjudice moral.

Par ailleurs, la société Mésange et grandes arcades soutient que la société Saint Clair immobilier établissait les déclarations fiscales et qu’elle se comportait comme un gérant de la société mandante.

*

Par conclusions du 8 novembre 2019, la société Saint Clair immobilier demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de lui donner acte qu’elle s’engage à remettre différents documents en fin de mandat et de dire que cette remise se fera sous le contrôle d’un huissier de justice, de condamner la société Mésange et grandes arcades à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Saint Clair immobilier soutient que la gérante de la société Mésange et grandes arcades a voulu lui consentir un nouveau mandat le 18 décembre 2015, sans vouloir en parler à ses associés. La lettre du 6 juillet 2016 manifestant l’intention de résilier le mandat de 2002 aurait été susceptible de plusieurs interprétations et la société Saint Clair immobilier y aurait répondu par une lettre du 12 juillet 2016 rappelant l’existence d’un nouveau mandat conclu le 18 décembre 2015. La gérante de la société Mésange et grandes arcades aurait reconnu avoir signé celui-ci et la date serait démontrée par l’enregistrement qui en a été fait sur le registre de la société Saint Clair immobilier. Aucun abus de confiance ou de faiblesse n’aurait été commis lors de la conclusion de ce mandat. La mention d’un taux erroné de taxe sur la valeur ajoutée aurait été une façon pour la société Saint Clair immobilier de s’assurer que la gérante de la société mandante serait « dans la continuité du précédent » mandat ; le gérant de la société Saint Clair immobilier aurait ainsi présenté à la gérante de la société Mésange et grandes arcades un document dactylographié identique au précédent, sur lequel il aurait modifié manuscritement le taux de la taxe sur la valeur ajoutée, mais pour certaines prestations seulement. La société Mésange et grandes arcades invoquerait en vain une théorie de la nullité de l’acte inutile ainsi qu’une jurisprudence relative à la date de contrats conclus à distance.

La société Saint Clair immobilier affirme avoir donné les informations prévues par l’article L. 215-1 du code de la consommation, en ajoutant que ces dispositions ne peuvent s’appliquer à un contrat conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 et que la société Mésange et grandes arcades doit être considérée comme une professionnelle et non comme un consommateur.

Le mandat de gestion aurait ainsi été résilié au 18 décembre 2017 ; la société Saint Clair immobilier aurait accompli son mandat jusqu’à cette date, en payant les factures avec les fonds qu’elle recevait, et, conformément à son décompte, la société Mésange et grandes arcades resterait lui devoir une somme de 417,64 euros. Dans la mesure où les mandats successifs avaient été conclus aux mêmes conditions, il n’aurait existé aucune raison de procéder à un arrêté de compte en décembre 2015.

La société Mésange et grandes arcades aurait reçu les comptes-rendus établis par la société Saint Clair immobilier et les loyers mentionnés sur ces documents lui auraient été reversés par celle-ci, selon les modalités convenues avec la gérante de la mandante. En revanche, à compter de septembre 2016, le solde disponible n’aurait pas été suffisant pour payer les dépenses prévisibles, ce qui expliquerait la cessation des versements. En aucun cas la société Saint Clair immobilier n’aurait opéré une rétention des loyers ; la société Mésange et grandes arcades n’aurait donné aucune suite aux propositions de rendez-vous qui lui étaient adressées par sa mandataire.

La société Saint Clair immobilier conteste avoir manqué à ses obligations ; la société Mésange et grandes arcades aurait été informée d’un sinistre survenu dans l’immeuble, mentionné sur les comptes-rendus de gestion ; en outre, ce sinistre aurait été parfaitement géré, mais l’appartement concerné n’aurait pu être redonné en location faute d’instructions de

la part de la mandante. La société Saint Clair immobilier aurait légitimement refusé de restituer les clés avant l’issue de la procédure devant le tribunal de grande instance ; en revanche, elle aurait remis un état locatif très précis.

S’agissant des documents réclamés par la société Mésange et grandes arcades, la société Saint Clair immobilier invoque une confusion entre la gestion des biens immobiliers et la gérance de la société propriétaire ; la société Saint Clair immobilier ne pourrait être tenue de rendre compte de cette dernière, alors qu’elle n’aurait jamais pris part à la direction de la société Mésange et grandes arcades. La société Saint Clair immobilier conteste la nécessité de désigner un expert pour procéder à la reddition des comptes.

La société Saint Clair immobilier s’oppose aux demandes de dommages et intérêts. Outre l’absence de fautes de sa part, elle affirme que les difficultés dont se plaint la société Mésange et grandes arcades ne sont que la conséquence de son impatience à évincer son mandataire.

MOTIFS

Sur la résiliation du mandat

Par lettre du 16 juillet 2016, la société Mésange et grandes arcades a résilié, avec effet au 25 octobre 2016, le mandat de gestion qu’elle avait confié à la société Saint Clair immobilier. Cette lettre a été signifiée à la société Saint Clair immobilier le 12 juillet 2016, en respectant le préavis contractuel d’une durée de trois mois.

Pour contester les effets de cette résiliation, cette société invoque un contrat écrit daté du 18 décembre 2015. Cependant, cet acte n’a pas une date certaine ; la mention de celle-ci a été portée uniquement de la main du représentant de la société Saint Clair immobilier et, sauf la mention qu’il a lui-même portée sur le registre des mandats tenu par l’agence immobilière, aucun élément ne vient corroborer cette mention.

Au contraire, ainsi que le fait valoir à juste titre la société Mésange et grandes arcades, ce mandat a été établi sur un imprimé périmé depuis le 1^er janvier 2014, dans la mesure où il mentionne un taux de taxe sur la valeur ajoutée en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013 seulement. Aucune explication crédible ne permet d’expliquer qu’une agence immobilière aurait utilisé près de deux ans plus tard un tel document en fournissant des informations erronées à son mandant sur le taux d’imposition applicable à la rémunération du mandataire. Par ailleurs, si la mention pré-imprimée du taux de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à la rémunération de base et celle du montant de cette rémunération toutes taxes comprises ont été surchargées de manière manuscrite, ces surcharges sont manifestement postérieures à la signature du document, dans la mesure où elles n’ont pas été paraphées et que la mention finale « 0 mot nul et 0 ligne nulle » n’a pas été modifiée pour tenir compte d’une telle rectification.

L’existence d’une man’uvre frauduleuse de la société Saint Clair immobilier est au demeurant corroborée par la circonstance que, dans sa lettre à la société Mésange et grandes arcades datée du 28 octobre 2016 et envoyée par pli recommandé avec demande d’avis de réception, elle n’a pas invoqué l’existence d’un mandat donné le 18 décembre 2015, mais soutenu que celui donné le 25 octobre 2002 n’avait pas été résilié utilement pour le 25 octobre 2016 ; si, dans le cadre du présent litige, elle se prévaut d’une lettre datée du 16 juillet 2016 dans laquelle elle aurait mentionné un mandat donné au mois de décembre précédent, elle ne justifie pas de l’envoi de cette lettre, qui est au demeurant contredite expressément par celle postérieure du 28 octobre 2016 précisant que le mandat donné le 25 octobre 2002 liait les parties et qu’il prendrait fin le 24 octobre 2017.

Outre que la société Saint Clair immobilier est ainsi mal fondée à se prévaloir d’une date manifestement fausse apposée par elle-même sur un acte sous seing privé, il convient également de relever que l’acte lui-même est nul pour avoir été mentionné sur le registre des mandats seulement le 18 décembre 2015, alors qu’il avait été établi au moins deux ans auparavant, cela en violation de l’article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui impose d’inscrire les mandats dans leur ordre chronologique.

Dès lors, la société Mésange et grandes arcades est fondée à se prévaloir de la résiliation du mandat à la date anniversaire de l’acte du 25 octobre 2002 ayant suivi la lettre de résiliation, soit le 25 octobre 2016.

Sur la reddition de comptes

En ce qui concerne l’action en reddition de comptes, les deux parties s’accordent sur le principe d’une remise de clés et de documents en présence d’un huissier de justice, mais s’opposent sur l’objet de cette remise et ses modalités.

La société Mésange et grandes arcades est fondée à exiger la restitution par la société Saint Clair immobilier des clés des locaux dont elle lui avait confié la gestion ainsi qu’un état des clés remises aux locataires ; elle est également fondée à solliciter tous les documents concernant la location de ses biens immobiliers, notamment les baux, avenants et autres documents contractuels, les justificatifs de la révision périodique des loyers, les états des lieux établis lors de l’entrée et de la sortie des locataires, un décompte des sommes détenues pour le compte de la société Mésange et grandes arcades, notamment les dépôts de garantie versés par les locataires, les polices d’assurance souscrites ainsi que les appels de primes et les quittances, les devis et les factures de travaux réalisés dans l’immeuble.

La société Mésange et grandes arcades est également fondée à solliciter une reddition de comptes par la société Saint Clair immobilier jusqu’à la date de la remise effective des clés de l’immeuble et des documents ci-dessus.

La société Saint Clair immobilier, qui ne conteste pas le principe de cette obligation, soutient qu’aucune pièce antérieure au 1^er janvier 2015 ne peut lui être réclamée, en affirmant que « la totalité des archives a déjà été remise au fur et à mesure du temps » à la gérante de la société Mésange et grandes arcades. Cette affirmation ne se réfère cependant à aucun élément de preuve ; il n’y a donc pas lieu de limiter l’exécution de l’obligation à la dernière année des relations contractuelles et à la gestion de fait ultérieure. Au contraire, la société Mésange et grandes arcades est fondée à solliciter l’exécution de l’obligation dans la limite du délai de prescription, à savoir à compter de l’année 2011 inclusivement.

Ainsi, la société Saint Clair immobilier sera condamnée à remettre à la société Mésange et grandes arcades un compte détaillé de sa gestion pour chaque année écoulée depuis le 1^er janvier 2011 ainsi que les justificatifs des écritures comptables ; les droits de la société Mésange et grandes arcades au titre de cette reddition de comptes, y compris en ce qui concerne une éventuelle expertise comptable, seront réservés jusqu’à la remise de ces documents.

En revanche, la société Saint Clair immobilier n’était pas chargée de la gestion ou de la tenue de la comptabilité de la société Mésange et grandes arcades elle-même ; outre l’absence de toute convention en ce sens, les documents produits par la société Mésange et grandes arcades démontrent que celle-ci était assistée depuis 2010 au moins d’un comptable exerçant au sein de la société ABAC conseil ; les seuls documents établis par la société Saint Clair immobilier concernent la déclaration des revenus fonciers provenant de l’immeuble dont

cette société avait la gestion, ce qui ne permet pas de caractériser une gestion de fait de la société civile propriétaire de cet immeuble. Ainsi, la société Mésange et grandes arcades, qui ne rapporte pas la preuve d’une obligation de la société Saint Clair immobilier à son égard, est mal fondée à solliciter l’établissement et la remise de documents comptables concernant sa propre gestion et elle sera déboutée de ce chef de demande.

La remise complète des comptes concernant la gestion des biens immobiliers, des documents énumérés ci-dessus et des clés de l’immeuble devra intervenir aux frais de la société Saint Clair immobilier en présence de l’huissier de justice désigné par le jugement entrepris, sans préjudice du droit pour la société Saint Clair immobilier d’être assistée par un huissier de son choix, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 200 euros par jour de retard durant six mois, sauf à ce qu’il soit statué à nouveau à l’issue de ce délai.

Sur la somme de 417,64 euros et la restitution d’honoraires

La société Saint Clair immobilier sollicite la confirmation du jugement ayant condamné la société Mésange et grandes arcades au paiement d’une somme de 417,64 euros, sans fournir d’explications précises dans ses conclusions d’appel.

Il résulte des motifs du jugement déféré que cette somme allouée à la société Saint Clair immobilier représente le solde d’un décompte de gestion établi le 29 janvier 2018 par la société Mésange et grandes arcades pour les quatre trimestres de l’année 2017. Or ce décompte mentionne notamment, à la charge de la société mandante, plus de 15 000 euros d’honoraires de gestion, taxe sur la valeur ajoutée incluse, alors que la société Mésange et grandes arcades fait valoir à juste titre que le contrat prévoyant lesdits honoraires était résilié depuis le 25 octobre 2016.

Dès lors, il convient de constater que la société Saint Clair immobilier ne dispose d’aucune créance à l’égard de la société Mésange et grandes arcades. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement.

En l’état, et en l’absence de reddition des comptes par la société Saint Clair immobilier, la cour ne dispose pas d’éléments suffisants pour dire si cette société est tenue de rembourser à la société Mésange et grandes arcades la somme de 3 233,08 euros au titre des honoraires du dernier trimestre 2016. Il convient donc de réserver cette question relative à la reddition des comptes jusqu’à la remise des documents réclamés par la société Mésange et grandes arcades.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En s’opposant à tort à la résiliation du mandat de gestion qui lui avait été confié, alors même que la société Mésange et grandes arcades avait prononcé cette résiliation conformément aux stipulations contractuelles applicables, la société Saint Clair immobilier a commis une faute et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle.

En raison de cette faute, la société Mésange et grandes arcades a été privée de la possibilité de gérer elle-même dès le 25 octobre 2016 l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire.

À ce titre, la société Mésange et grandes arcades n’a pu prendre des mesures pour contester une facture d’eau émise le 19 septembre 2016 pour un montant de 5 426,79 euros, correspondant à une consommation de 2 036 mètres cubes d’eau

du 15 février au 9 août 2016, manifestement anormale au regard des besoins de l’immeuble et de la consommation semestrielle habituelle. La société Saint Clair immobilier ne soutient pas

que ce préjudice ne serait constitué que par une perte de chance, alors que les pièces produites par les parties permettent d’estimer l’excédent de la facture d’eau à 5 000 euros au moins.

Il convient donc de faire droit à la demande de la société Mésange et grandes arcades sur ce point.

La société Mésange et grandes arcades a également été privée de la possibilité de rechercher utilement des locataires pour un logement inoccupé depuis l’été 2016. Cependant, elle ne verse aux débats aucun élément permettant d’évaluer l’incidence financière de l’inoccupation de ce logement ; pour solliciter une somme de 23 231,14 euros à ce titre, elle invoque l’existence d’une somme que la société Saint Clair immobilier aurait « indûment perçue » car « figurant sur le décompte final de gestion du 29 janvier 2018 ». Or, si la société Mésange et grandes arcades est fondée à contester la demande d’une rémunération par la société Saint Clair immobilier postérieurement à la résiliation du contrat, en revanche, cet argument ne permet en aucun cas d’étayer une demande au titre d’un manque à gagner résultant de l’inoccupation d’un ou plusieurs appartements.

La société Mésange et grandes arcades sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du défaut de recherche de locataires.

Par ailleurs, la société Mésange et grandes arcades est fondée à demander réparation du préjudice moral qui lui a été causé par la faute de la société Saint Clair immobilier qui s’est opposée, de mauvaise foi, à la reprise de la gestion de l’immeuble par la société Mésange et grandes arcades et a tardé à rendre compte de sa gestion. Compte tenu des quatre années d’ores et déjà écoulées depuis la résiliation du mandat de gestion, le préjudice subi jusqu’à ce jour sera réparé par une somme de 8 000 euros.

En ce qui concerne le remplacement des chaudières, la société Mésange et grandes arcades se contente de verser aux débats des factures sans rapporter la preuve que ce remplacement était prématuré et qu’il était la conséquence d’un défaut d’entretien imputable à la société Saint Clair immobilier.

La société Mésange et grandes arcades sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du remplacement des chaudières.

Sur l’abus de procédure

Les circonstances de l’espèce ne permettent pas de caractériser un abus de procédure commis par la société Mésange et grandes arcades, qui était au contraire fondée à contester l’existence d’un mandat donné à la société Saint Clair immobilier en décembre 2015 et à se prévaloir de la résiliation du mandat de gestion ayant pris effet le 25 octobre 2016.

La société Saint Clair immobilier sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En l’absence de mauvaise foi de sa part lors de la contestation d’écriture, il n’y a pas lieu de condamner la société Mésange et grandes arcades à l’amende civile prévue par l’article 295 du code de procédure civile.

Sur les dépens et autres frais de procédure

La société Saint Clair immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Saint Clair immobilier à payer à la société Mésange et grandes arcades une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés à l’occasion du présent procès, y compris les frais exposés pour l’établissement de procès-verbaux de constat par huissier ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré ;

Et, statuant à nouveau,

CONSTATE que le mandat de gestion donné par la société Mésange et grandes arcades à la société Saint Clair immobilier a été résilié à compter du 25 octobre 2016 ;

CONDAMNE la société Saint Clair immobilier à remettre à la société Mésange et grandes arcades :

1) les clés des locaux dont elle lui avait confié la gestion ainsi qu’un état des clés remises aux locataires,

2) tous les documents concernant la location des biens immobiliers concernés par le mandat, notamment les baux, avenants et autres documents contractuels, les justificatifs de la révision périodique des loyers, les états des lieux établis lors de l’entrée et de la sortie des locataires, un décompte des sommes détenues pour le compte de la société Mésange et grandes arcades, notamment les dépôts de garantie versés par les locataires, les polices d’assurance souscrites ainsi que les appels de primes et les quittances, les devis et les factures de travaux réalisés dans l’immeuble ;

CONDAMNE la société Saint Clair immobilier à rendre compte à la société Mésange et grandes arcades de sa gestion des biens immobiliers, depuis le 1^er janvier 2011 et jusqu’à la remise des clés et documents mentionnés ci-dessus, en lui remettant un compte de gestion pour chaque année et les justificatifs comptables des dépenses et des recettes ;

DIT que la remise complète des comptes, des documents énumérés ci-dessus et des clés de l’immeuble devra intervenir aux frais de la société Saint Clair immobilier, en présence de Maître X Y, huissier de justice demeurant […] à Strasbourg, laquelle établira un inventaire des clés et documents remis, sans préjudice du droit pour la société Saint Clair immobilier d’être assistée par un huissier de son choix ;

IMPARTIT à la société Saint Clair immobilier un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt pour effectuer cette remise, et dit que, passé ce délai, elle y sera tenue sous astreinte de 200 € (deux cents euros) par jour de retard durant six mois, sauf à ce qu’il soit statué à nouveau à l’issue de ce délai ;

DÉBOUTE la société Mésange et grandes arcades de sa demande de remise de documents comptables relatifs à la gestion de cette société elle-même ;

RÉSERVE les droits de la société Mésange et grandes arcades au titre de la reddition des comptes, y compris en ce qui concerne l’organisation d’une expertise comptable et le montant des honoraires dus à la société Saint Clair immobilier ;

DÉBOUTE la société Saint Clair immobilier de sa demande en paiement de la somme de 417,64 € (quatre cent dix-sept euros et soixante quatre centimes) ;

CONDAMNE la société Saint Clair immobilier à payer à la société Mésange et grandes arcades la somme de 8 000 € (huit mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi jusqu’à ce jour du fait du retard dans la remise des documents relatifs à la gestion de l’immeuble ;

CONDAMNE la société Saint Clair immobilier à payer à la société Mésange et grandes arcades la somme de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts au titre de la facture de consommation d’eau du 19 septembre 2016 ;

DÉBOUTE la société Mésange et grandes arcades du surplus de ses demandes de dommages et intérêts, notamment en ce qui concerne le remplacement des chaudières et l’absence de location d’un appartement ;

DÉBOUTE la société Saint Clair immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu de prononcer une amende civile à l’encontre de la société Mésange et grandes arcades ;

CONDAMNE la société Saint Clair immobilier aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société Mésange et grandes arcades une indemnité de 4 000 € (quatre mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE