ARRET

N°

A

C/

B

D

SAS CABINET DE SIMENCOURT

SL/CR

COUR D’APPEL D’Z

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE DECEMBRE

DEUX MILLE DIX SEPT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 16/01701

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’Z DU VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame X, I A

née le […] à AUXI-LE-CHATEAU (62)

de nationalité Française

[…]

80000 Z

L’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE LA SOMME, intervenante volontaire, en qualité de curateur de Madame X A, désignée par jugement du tribunal d’instance d’Z du 19 septembre 2016

[…]

[…]

80016 Z CEDEX 1

Représentées par M^e CORMIER substituant M^e T U, avocats au barreau D’Z

APPELANTE

ET

Monsieur S W AA B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

80000 Z

Monsieur K D

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

80000 Z

Représentés par M^e Sonia ABDESMED, avocat au barreau D’Z

SAS CABINET DE SIMENCOURT agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilie en cette qualité audit siège

[…]

80000 Z

Représentée par M^e LEBEGUE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat au barreau D’Z

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 12 octobre 2017 devant la cour composée de M. Philippe COULANGE, Président de chambre, M^me M N et M. O P, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Q R, greffier et de M^me Mylène FAIT, greffier stagiaire.

Sur le rapport de M^me M N et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 décembre 2017, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 14 décembre 2017, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe COULANGE, Président de chambre, et M^me Q R,

greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte du 25 juillet 2014 Madame X A a confié au Cabinet de Simencourt mandat de vendre une maison d’habitation lui appartenant, sise […] à Z.

Un compromis de vente a été signé entre Madame X A et Messieurs S B et K D le 26 septembre 2013, moyennant un prix de vente de 210 000 euros.

Le compromis de vente comportait une clause pénale rédigée en ces termes :

« Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix.

« Elles seront réitérées au plus tard le 20 décembre 2013 par acte authentique établi par Maître Y « notaire à Z (80 000), éventuellement assisté par Maître C notaire à Z, que les parties « choisissent à cet effet d’un commun accord.

« La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une « des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

« Dans le cas ou l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par « tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes « et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard

« dans l’exécution, la somme de 16 600 euros (seize mille six cent euros) -montants en chiffres et en lettres rayés, suivis d’une astérisque*.

« Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant « et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité « forfaitaire et de clause pénale la somme de 16 600 euros (mention en chiffres rayée) 31 000 euros qui « correspond à 10 % du prix de vente ainsi que les honoraires de négociation ci-après prévus.

« *31 000 euros (trente et un mille euros) ».

Par courrier de Maître Y , son notaire, en date du 21 novembre 2013, Madame A a sollicité un report de signature de l’acte authentique au motif qu’elle n’avait pas trouvé de place en maison de retraite.

Exposant qu’ils avaient signé un compromis pour la vente de leur maison, Messieurs B et D se sont opposés à cette demande et Maître C, leur notaire, a réitéré la volonté des acquéreurs de signer l’acte définitif de vente.

La réitération de la vente n’a pas eu lieu malgré une mise en demeure adressée à Maître Y le 26 décembre 2013.

Messieurs S B et K D ont par acte du 3 juillet 2014 assigné Madame

X A devant le tribunal de grande instance d’Z aux fins de voir, pour l’essentiel et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résolution du compromis aux torts de Madame A, condamner celle-ci au paiement de la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale, celle de 14 345,91 euros à parfaire au titre du préjudice matériel et celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Par acte du 9 janvier 2015 Madame X A a fait assigner devant le même tribunal la SA Cabinet de Simencourt aux fins de voir ordonner la jonction de l’instance avec celle introduite par Messieurs B et D et, pour l’essentiel, débouter Messieurs B et D de l’intégralité de leurs demandes, prononcer la nullité du compromis de vente, subsidiairement ordonner une expertise médicale, à titre subsidiaire condamner le Cabinet de Simencourt à la garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre, dire et juger l’action irrecevable pour défaut de mise en demeure préalable, en tout état de cause débouter Messieurs B et D et le Cabinet de Simencourt de leurs demandes indemnitaires et de paiement des commissions, subsidiairement modérer à la baisse le montant de la clause pénale et accorder des délais de paiement, dire que les sommes porteront intérêt à taux réduit.

Aux termes de ses ultimes conclusions Madame A a sollicité en outre que soit prononcée la nullité du mandat de vente.

La jonction des deux procédures a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 19 février 2015.

Messieurs S B et K D ont porté dans leurs dernières écritures leur demande en dommages-intérêts pour préjudice matériel distinct de la clause pénale à la somme de 22 886,37 euros et ont à titre subsidiaire sollicité la condamnation du Cabinet de Simencourt à les indemniser des sommes demandées par Madame A si le compromis de vente devait être annulé.

La SA de Simencourt a sollicité le débouté de Madame A en toutes ses demandes formées à son encontre, à titre reconventionnel la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 26 février 2016 le tribunal de grande instance d’Z a :

— constaté le non respect par Madame X A de son obligation de réitérer la vente,

— prononcé la résolution du compromis de vente du 25 septembre 2013 aux torts de Madame X A,

— condamné Madame X A à payer à Messieurs S B et K D la somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamné Madame X A à payer à la SA de Simencourt la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir,

— débouté Messieurs S B et K D de leur demande de paiement de dommages-intérêts pour des préjudices matériels et moraux,

— débouté Madame X A et Messieurs S B et K D de leurs demandes de condamnation de la SA de Simencourt,

— débouté Madame X A de sa demande de délais de paiement,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamné Madame X A à payer la somme de 1000 euros à Messieurs S B et K D et la somme de 1000 euros à la SA de Simencourt au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame X A au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sonia Abdesmed, et de la SCP Lebègue, Pauwels, Derbise,

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 avril 2016, Madame X A a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions déposées et notifiées suivant la voie électronique le 27 octobre 2016, expressément visées, Madame X A, assistée de l’Association Tutélaire de la Somme intervenant volontairement en qualité de curateur désigné par jugement du tribunal d’instance d’Z du 19 septembre 2016, demande à la Cour, au visa des articles 464, 1108 et suivants, 1147, 1152,1244 ' 1 du code civil, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente aux torts de Madame A et l’a condamnée à payer à Messieurs B et D la somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale et 5000 euros à la SA de Simencourt, à titre de dommages-intérêts,

— réformer le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

— dire et juger Messieurs B et D irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

— débouter Messieurs B et D de l’intégralité de leurs demandes,

— débouter le Cabinet de Simencourt de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger que le consentement de Madame A n’a pas été libre et éclairé,

— prononcer la nullité du compromis de vente pour défaut de consentement en raison de l’altération de ses facultés personnelles suivant l’article 464 du code civil,

— prononcer la nullité du mandat de vente pour défaut de consentement en raison de l’altération de ses facultés personnelles, suivant l’article 464 du code civil,

— si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée sur la vulnérabilité et l’état de santé de Madame A, ordonner une expertise médicale,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que le Cabinet de Simencourt a failli à son devoir de conseil et de diligences à l’égard de Madame A,

— dire et juger que le Cabinet de Simencourt a engagé sa responsabilité contractuelle pour non respect de son obligation de conseil et d’information,

en conséquence,

— condamner le Cabinet de Simencourt à garantir Madame A de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à son encontre,

— constater que Madame A n’a pas été mise en demeure de régulariser l’acte de vente,

— dire et juger l’action irrecevable pour défaut de mise en demeure préalable,

— dire et juger que la faute de Madame A n’est nullement rapportée en l’absence de mise en demeure préalable,

en tout état de cause,

— débouter Messieurs B et D et le Cabinet de Simenourt de leurs demandes indemnitaires et de paiement des commissions,

à titre très subsidiaire,

— débouter Messieurs B et D de leurs demandes indemnitaires tant sur le fondement de la clause pénale que sur le fondement du préjudice matériel et moral,

— condamner le Cabinet de Simencourt à garantir Madame A de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la clause pénale insérée au compromis de vente est excessive,

— modérer à la baisse le montant excessif de la clause pénale,

— dire et juger que Madame A pourra s’acquitter des sommes dues au titre de sa condamnation avec les délais de paiement les plus larges,

— dire et juger que les sommes porteront intérêt à un taux réduit,

— condamner Messieurs B et D ainsi que le Cabinet de Simencourt à payer à Madame A la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Messieurs B et D ainsi que le Cabinet de Simencourt aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître T U, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés et appelants incidents déposées et notifiées suivant la voie électronique le 22 décembre 2016, expressément visées, Monsieur S B et Monsieur K D sollicitent de la Cour au visa des articles 1134, 1147, 1184 et 1583 du code civil, des articles 515, 564 et 700 du code de procédure civile, qu’elle :

— les dise recevables et bien fondés en leurs demandes,

y faisant droit,

à titre principal

— confirme le jugement du 26 février 2016 en ce qu’il a :

*constaté le caractère parfait de la vente intervenue le 26 septembre 2013 entre Madame A et Monsieur B et Monsieur D,

*constaté le non respect par Madame A de son obligation de réitérer la vente,

en conséquence,

*prononcé la résolution du compromis aux torts de Madame A,

* « condamner Madame A au paiement de la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir »,

*rejeté la demande d’expertise médicale,

y ajoutant,

*dise et juge la demande de nullité de Madame A irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

— infirme le jugement du 26 février 2016 concernant le préjudice distinct, et statuant à nouveau :

*condamne Madame A au paiement de la somme de 14 886,37 euros à parfaire au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

*condamne Madame A au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

à titre subsidiaire,

*condamne le Cabinet de Simencourt à payer à Messieurs B et D les sommes suivantes :

-31 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

-14 886,37 euros à parfaire au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamne Madame A solidairement avec le Cabinet de Simencourt au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sonia Abdesmed, avocat aux offres de droit.

Par conclusions d’intimé et appelant incident déposées et notifiées suivant la voie électronique le 15 février 2017, expressément visées, le Cabinet de Simencourt, société anonyme, demande à la Cour de :

— dire et juger Madame A recevable mais mal fondée en son appel,

— en conséquence l’en débouter,

— dire et juger la SA Cabinet de Simencourt recevable en son appel incident,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a limité l’indemnisation du Cabinet de Simencourt à 5000 euros,

— condamner Madame A à payer au Cabinet de Simencourt la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

y ajoutant,

— condamner Madame A à payer au Cabinet de Simencourt la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame A aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lebègue, Pauwels, Derbise, avocat aux offres de droit.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 septembre 2017, l’affaire étant renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 octobre 2017.

MOTIFS :

Sur le consentement de M^me A :

Comme en première instance M^me A sollicite l’annulation du compromis de vente au motif que son consentement libre et éclairé a fait défaut, et elle y ajoute une demande d’annulation du mandat de vente.

*sur le mandat de vente :

Le tribunal avait observé que la demande de nullité du mandat de vente en date du 25 juillet 2013 n’était pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions de M^me A et par conséquent simplement relevé que ce mandat portait la signature de M^me A et que la signature du compromis validait la mission confiée à la SA Cabinet de Simencourt.

A hauteur d’appel M^me A sollicite l’annulation du mandat de vente au motif que la mention « bon pour mandat » ne précède pas sa signature, et ce en violation des dispositions dudit acte (« (1) Tous les « exemplaires du contrat doivent êtres signés et datés de la main même de chacun des mandants. Le « mandant devra indiquer, de manière manuscrite, « bon pour mandat »), que cette omission constitue un vice de forme justifiant l’annulation du mandat, que l’agent immobilier ne s’est pas assuré que M^me A « qui n’a pas régularisé les conditions de forme du document » lui avait « effectivement donné mandat de vendre le bien litigieux aux conditions fixées dans le mandat, lequel ne lui a pas été lu ».

C’est vainement que Messieurs B et D font valoir que cette prétention serait nouvelle et par conséquent prohibée par les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, la Cour relevant en effet que cette demande était dans le débat en première instance, qu’il n’a pu être statué sur cette demande pour des raisons d’ordre procédural, enfin qu’elle est émise pour faire écarter les prétentions de Messieurs B et D.

Recevable, cette demande ne saurait cependant prospérer.

Comme le fait en effet justement valoir le Cabinet de Simencourt, l’examen du mandat de vente (sa pièce 1) révèle que celui-ci comporte en sa page 4 (la dernière) après mention du lieu et de la date, sous l’intitulé « le mandant » (avec renvoi à (1), « Tous les exemplaires du contrat doivent être datés et signés de la main « même de chacun des mandants. Le mandant devra indiquer de manière manuscrite « bon pour mandat »), les mots « Bon pour mandat » écrits à la main, suivis

immédiatement de la signature de M^me A. L’irrégularité de forme du mandat n’est ainsi pas justifiée.

S’agissant du moyen tiré de l’article 464 du code civil ( « Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelle, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Les actes peuvent, dans les mêmes conditions,être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée…. »), M^me A invoque l’ordonnance du 17 décembre 2015 (sa pièce 14) par laquelle le juge des tutelles du tribunal d’instance d’Z l’a placée sous le régime de la sauvegarde de justice pour la durée de l’instance et a désigné l’Association Tutélaire de la Somme en qualité de mandataire spécial à l’effet de percevoir ses revenus et les affecter à son entretien ainsi qu’au remboursement de ses dettes courantes et de recevoir son courrier administratif, et le jugement en date du 19 septembre 2016 (sa pièce 15) par lequel le même juge l’a placée sous curatelle renforcée et a désigné l’Association Tutélaire de la Somme en qualité de curateur. Or le Cabinet de Simencourt fait pertinemment observer que les dispositions de l’article 464 du code civil ne sont pas applicables à l’espèce, le compromis de vente litigieux ayant été signé plus de deux ans avant lesdites décisions du juge des tutelles.

Enfin en ce qui concerne le contenu du mandat que M^me A prétend avoir ignoré, force est de constater que cette dernière ne précise même pas quelles conditions n’auraient pas été dictées par sa volonté, enfin que si M^me A soutient par ailleurs que le compromis porte mention d’un prix inférieur à celui prévu au mandat et qu’elle n’a pas été informée de cette modification, elle se réfère expressément (page 2 de ses écritures) au mandat de vente qu’elle affirme avoir donné pour un prix de 230 000 euros. Il est en outre constant que plusieurs visites du bien immobilier mis en vente par M^me A ont eu lieu, notamment à deux reprises pour Messieurs B et D, accompagnés à la seconde visite par M. V H, grand-père de M. S B qui a témoigné ( pièce 13 des intimés) des conditions de cette visite, en particulier de la liberté des échanges avec M^me A. Au vu de l’ensemble de ces éléments, M^me A n’est pas fondée à invoquer une méconnaissance des termes du mandat qu’elle a donné au Cabinet de Simencourt, étant enfin souligné que chacune des trois premières pages du mandat de vente comporte les initiales de M^me A, et par là-même un consentement qui n’aurait pas été libre et éclairé.

La demande tendant à l’annulation du mandat de vente sera en conséquence rejetée.

*sur le compromis de vente :

En cause d’appel M^me A qui produit l’ordonnance du 17 décembre 2015 (déjà citée) par laquelle le juge des tutelles du tribunal d’instance d’Z l’a placée sous le régime de la sauvegarde de justice et le jugement en date du 19 septembre 2016 (déjà cité) par lequel le même juge l’a placée sous curatelle renforcée sollicite l’annulation du compromis de vente signé le 26 septembre 2013 par application des dispositions de l’article 464 du code civil.

Pour le même motif de chronologie des événements retenu lors de l’examen de la demande de nullité du mandat de vente fondée sur les mêmes dispositions, la Cour déclare que celles-ci sont inapplicables à l’espèce.

Le tribunal a considéré, au vu du certificat du D^r E en date du 8 août 2014 et des autres pièces médicales, postérieures à la date du compromis de vente à l’exception d’un compte rendu d’hospitalisation dans le service de rhumatologie du CHU d’Z, que M^me A n’établissait pas l’altération de ses facultés mentales à l’époque de la signature du compromis litigieux, relevant en outre que deux ans après les faits M^me A ne bénéficiait pas d’une mesure de protection alors

que le D^r E n’hésitait pas à invoquer un abus de faiblesse dans son certificat du 8 août 2014. Il a rejeté la demande subsidiaire d’expertise en raison de l’absence de mise en 'uvre de la mesure de protection conseillée par le D^r E et de pièces médicales plus récentes venant corroborer l’altération des facultés mentales de l’intéressée. Il a retenu du courrier adressé le 13 novembre 2013 par M^e Y notaire de M^me A que celle-ci était parfaitement au courant de la date de réitération prévue et ne remettait pas en cause le principe de la cession de sa maison, plus de trois mois après la signature du compromis et après avoir consulté le notaire qu’elle chargeait d’écrire en son nom. Enfin il a énoncé que la vente conclue pour un prix inférieur de 20 000 euros au prix fixé dans le mandat de vente ne caractérisait pas, en l’absence de référence aux prix du marché, l’incapacité de M^me A de défendre ses intérêts mais pouvait apparaître comme la résultante d’une négociation habituelle dans ce type de transaction.

Faute pour M^me A de démontrer que ses capacités cognitives l’empêchaient d’avoir un consentement libre et éclairé à l’époque de la signature du compromis, le tribunal, après avoir relevé que M^me A était bien informée de la date prévue pour la réitération par acte authentique et que cette réitération n’avait pas été exécutée, a considéré que Messieurs B et D étaient fondés à se prévaloir des dispositions de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Comme en première instance M^me A qui invoque le certificat du D^r F en date du 11 décembre 2013 et le certificat du D^r E en date du 8 août 2014 soutient qu’elle n’était pas en pleine possession de ses capacités intellectuelles, physiques et psychiques lorsqu’elle a signé le compromis de vente, qu’au surplus la dégénérescence maculaire liée à l’âge (DMLA) dont elle est atteinte ne lui a pas permis de procéder à une relecture de l’acte qui lui a été soumis, qu’elle a dès lors signé cet acte sans même avoir connaissance du prix inférieur de 20 000 euros au prix qu’elle avait fixé.

M. S B et M. K D qui sollicitent la confirmation du jugement de ce chef et la résolution aux torts exclusifs de la venderesse font valoir que l’état de santé de M^me A n’était pas altéré avant la vente.

Le Cabinet de Simencourt qui poursuit la confirmation du jugement de ce chef affirme que c’est une dame certes âgée mais parfaitement déterminée qui l’a contacté en juillet 2013, que celle-ci a activement participé au processus de vente de sa maison, qu’elle n’a fait l’objet d’aucune mesure de protection avant décembre 2015, deux ans après la signature du compromis, et qu’il s’est agi alors d’une simple mesure de sauvegarde de justice qui ne l’a pas empêchée de faire seule appel du jugement entrepris, qu’en réalité M^me A n’a pas obtenu de place dans une maison de retraite avant la date prévue pour la réitération et a pour ce motif refusé de réitérer la vente, que le prix fixé dans le compromis a été le fruit de négociations suite à l’offre d’achat de Messieurs D et B, qu’il n’est pas soutenu que le prix convenu aurait été inférieur au prix du marché, que les acquéreurs ont signé à 16 heures le compromis à l’agence de Simencourt et M^me A, ne pouvant se déplacer, l’a signé à 18 heures 30 à son domicile après lecture intégrale par M. G, salarié de l’agence immobilière.

Il est constant que les seules pièces nouvelles de l’appelante relatives à sa santé mentale sont l’ordonnance et le jugement sus-évoqués, postérieurs de plus de deux ans pour la sauvegarde de justice et de trois ans pour la mesure de curatelle, à la signature du compromis de vente litigieux. Il ne saurait en être valablement déduit une altération des facultés mentales de M^me A à la date du 16 septembre 2013.

S’agissant du certificat du D^r E, également postérieur au compromis de vente, la Cour estime que le tribunal en a fait une juste analyse, eu égard en particulier à la capacité de M^me A en août 2014 à exprimer sa volonté.

Enfin en ce qui concerne le compte rendu d’hospitalisation en service de rhumatologie, seul

document antérieur à la signature du compromis, le tribunal a justement observé qu’il ne faisait pas état de difficultés psychiques mais seulement de fatigue et d’anxiété, outre de lourds problèmes de vue.

Il résulte de la pièce 2 du Cabinet de Simencourt que Messieurs B et D ont fait une proposition d’achat de l’immeuble appartenant à M^me A au prix de 220 000 euros hors commission d’agence immobilière, et que cette dernière a accepté celle-ci, faisant précéder sa signature de la mention « Bon pour vente au prix de 210 000 euros net vendeur ». Il est constant que chacune des quinze premières pages du compromis de vente comporte les initiales des deux acquéreurs et de la venderesse, et la dernière page la signature de chacune des parties, précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé ». Si les corrections apportées au montant de la clause pénale (sus rapportées) ont fait l’objet d’une approbation au moyen des initiales en marge de chacune des parties (page 13 du compromis) il est exact que celles apportées à la date de réitération (reportée du 13 au 20 décembre 2013) n’ont été approuvées que par Messieurs B et D. Cependant la Cour relève que ce report est dans l’intérêt de M^me A, les acquéreurs étant tenus par la propre vente de leur bien immobilier et n’ayant pas recours à un prêt pour financer leur acquisition, et que M^me A a eu connaissance de ce report, pour avoir apposé sa signature en page 15, laquelle comporte la mention suivante concernant les « lignes nulles » : « page 3 :2 lignes //modification page 12 pour la date et notaire assistant //page 13 montant de l’indemnité ».

S’il est justifié de troubles importants de l’acuité visuelle il n’est en revanche pas établi par les pièces du dossier que M^me A aurait été atteinte de cécité et par conséquent dans l’incapacité de lire ce qu’elle signait ; la lecture du compromis avant signature du projet modifié en accord entre les parties, nécessaire tant à la venderesse qu’aux acquéreurs a pu d’autant moins être omise qu’existaient ces modifications auxquelles il est constant que M^me A a apposé sa signature ou ses initiales.

De l’attestation de M. V H (pièce déjà citée) il ressort que, comme l’affirment Messieurs B et D, et le Cabinet de Simencourt, M^me A était parfaitement lucide sur ses projets et l’opération de cession de sa maison qu’elle avait lancée.

M^me A ne saurait dans ces conditions valablement soutenir que son consentement a fait défaut au compromis de vente litigieux, et sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise eu égard aux éléments médicaux déjà produits et à l’ancienneté des faits, sa demande d’annulation dudit compromis doit être rejetée, ledit compromis produisant tous ses effets. Le jugement sera dès lors confirmé de ces chefs.

Sur la résolution du contrat de vente :

Comme en première instance M^me A soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation de réitérer la vente, aucune « interpellation suffisante » au sens de l’article 1139 du code civil ne lui ayant été délivrée, qu’aucun élément de preuve n’établit l’échec de la vente en raison d’une faute de sa part..

Cependant ainsi que l’a exactement relevé le tribunal au vu du compromis de vente et des courriers échangés entre M^e Y et M^e C ( pièces 2 et 3 des intimés), du courrier adressé par Messieurs D et B à M^e C, et de la lettre recommandée adressée le 26 décembre 2013 par M^e C à M^e Y, invitant celui-ci à mettre en demeure M^me A de réitérer la vente dans les meilleurs délais, sur la demande expresse des acquéreurs, et précisant les disponibilités de ces derniers ( tous les soirs à partir de 18 heures et les mardi et mercredi après-midi), M^me A était parfaitement informée de la date de réitération de la vente et n’a pas exécuté son obligation de signature de l’acte authentique. Il est inopérant de la part de M^me A de prétendre n’avoir pas été mise en demeure de remplir son obligation alors que son notaire, qu’elle avait précédemment chargé de solliciter dans son intérêt un report de la date de la vente, a reçu dans un premier temps un refus motivé par la vente de leur propre bien immobilier par Messieurs B

et D et dans un second temps la demande de mise en demeure de sa cliente. Il n’est pas démontré, pas même soutenu, que M^me A aurait été disposée à signer l’acte authentique mais se serait heurtée à l’inertie voire au refus des acquéreurs de réitérer la vente, étant au surplus observé que ces derniers établissent par les pièces versées au dossier que la non-réitération de la vente au 20 décembre 2013 conformément au compromis de vente leur a causé de sérieuses difficultés, du fait notamment qu’engagés par un compromis de vente de leur propre logement ils ont cédé celui-ci par acte authentique du 31 décembre 2013 et étaient alors du fait de la non-réitération de la vente dépourvus de lieu d’habitation.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a constaté que M^me A n’avait pas respecté son obligation de réitérer la vente de son bien immobilier situé […] à Z, prononcé en conséquence la résolution du contrat de vente aux torts de M^me A.

Sur la responsabilité du Cabinet de Simencourt :

M^me A soutient comme en première instance que le Cabinet de Simencourt a manqué à ses devoirs de conseil et d’information et doit en conséquence la garantir des condamnations prononcées à son encontre, et fait notamment valoir que le premier juge s’est trompé lorsqu’il a estimé que le courrier de M^e Y établissant l’état de fragilité de sa cliente manifestait un discernement intact de la part de cette dernière.

Au vu des pièces médicales produites sus-examinées il s’avère cependant que, comme l’a justement retenu le tribunal, le Cabinet de Simencourt a traité avec une personne âgée et physiquement diminuée mais dont l’altération des facultés mentales n’est en aucun cas établie. L’attestation émanant de M. H (déjà citée) et la démarche faite par M^me A courant novembre 2013 auprès de son notaire pour obtenir un report de la date de réitération, exactement rappelée par le premier juge, mettent en évidence que M^me A était parfaitement informée de l’opération immobilière qu’elle avait engagée et de la date fixée pour la réitération, et par là-même des conséquences du non-respect de ses obligations, étant observé que sa signature est apposée sur le compromis dans les conditions sus-exposées et que M^me A ne prétend pas s’être fait extorquer sa signature et ne démontre pas avoir été dans un état physique ' des troubles de l’acuité visuelle et non une cécité sont justifiés pour cette personne qui a donné mandat de vente puis accepté une offre d’achat et enfin signé un compromis ' ou mental qui l’aurait empêchée de comprendre la portée des engagements qu’elle souscrivait, au demeurant classiques, s’agissant d’un délai pour réitérer et des conséquences du non-respect de celui-ci, en termes d’exécution forcée de la vente et de pénalités.

C’est à juste titre que le tribunal a considéré, au vu de l’ensemble de ces éléments, qu’il n’était pas justifié que l’agent immobilier aurait dû s’interroger sur la capacité de sa cliente à contracter. Enfin il doit être rappelé que le courrier de M^e Y évoquant l’état de fragilité de M^me A n’a été adressé que le 21 novembre 2013 et à M^e C, et vise la difficulté de M^me A qui n’a pas trouvé de place en maison de retraite. C’est vainement à cet égard que l’appelante reproche à l’agent immobilier de ne s’être pas assuré que sa cliente avait une situation de relogement, en l’absence de signe d’altération de la capacité de cette dernière à manifester sa volonté et mettre en oeuvre ses projets.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande de garantie dirigée contre le Cabinet de Simencourt.

Sur les indemnisations :

*sur la clause pénale :

Aux termes du compromis sus-énoncés, en cas de refus de signature de l’acte authentique, la partie qui n’est pas en défaut peut prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du

contrat aux torts de celui-ci. Les parties ont convenu que dans cette hypothèse la partie qui n’est pas en défaut « percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 31 000 euros, qui correspond à 10% du prix de vente ainsi que les honoraires de négociation ci-après prévus »(10 000 euros).

Après rappel de ces dispositions contractuelles et des termes de l’article 1152 du code civil le tribunal a réduit l’indemnité à la somme de 21 000 euros, au motif que l’agent immobilier n’est pas en droit de percevoir une somme d’argent avant la signature de l’acte authentique.

M^me A sollicite l’infirmation du jugement de ce chef, soutenant que le montant de l’indemnité habituellement convenu dans ce type d’avant-contrat se situe entre 5 et 10% du prix de vente de l’immeuble, que le montant de 31 000 euros est manifestement excessif au regard de cet usage, de la personnalité de M^me A et des circonstances de la vente, que l’indemnité allouée ne saurait excéder 11 000 euros.

Bien qu’ils sollicitent la condamnation de M^me A à leur payer la somme de 31 000 euros correspondant à la clause pénale insérée au compromis de vente, qu’ils estiment conformes aux usages, Messieurs D et B demandent la confirmation du jugement de ce chef.

La Cour confirmera cependant le jugement en ce qu’il a réduit le montant de l’indemnité contractuelle à la somme de 21 000 euros, celle-ci correspondant à 10% du prix de vente, conformément à l’usage selon M^me A elle-même – même s’il s’agit de la fourchette haute – tandis que la rémunération de l’agent immobilier a été justement déduite au regard des dispositions de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970.

*sur les autres demandes :

Le tribunal a débouté Messieurs D et B de leurs demandes tendant à l’indemnisation de leurs préjudices d''ordre matériel et moral « distincts de la clause pénale » au motif que ces demandes se heurtaient aux dispositions de l’article 1152 alinéa 1.

Au soutien de leur appel incident de ce chef Messieurs D et B font valoir qu’ils justifient d’un préjudice distinct de celui subi du fait du non-respect par la venderesse de ses obligations et indemnisé par l’application de la clause pénale, un préjudice matériel à hauteur de 14 886,37 euros tenant aux frais exposés pour se reloger (garde-meubles, loyer, achat d’une gazinière, ouverture du gaz de ville, frais de remboursement anticipé de leur prêt immobilier) et un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros tenant à leur crainte de ne pas trouver de solution de relogement dans des conditions équivalentes à celles de la maison qu’ils avaient quittée et celles de la maison qu’ils avaient achetée à M^me A, en particulier eu égard à leur projet d’adoption.

La cour confirmera cependant le jugement en ce qu’il a débouté Messieurs D et B de leurs demandes, la clause pénale ayant précisément pour objet une évaluation forfaitaire et par avance des dommages et intérêts dus en cas d’inexécution des obligations contractuelles, étant observé que les préjudices dont la réparation est ainsi sollicitée sont en rapport direct avec la non-réitération de la vente imputable à M^me A, déjà sanctionnée par l’indemnité contractuelle.

*sur la demande du Cabinet de Simencourt :

Le tribunal a considéré que le Cabinet de Simencourt ne pouvait être accueilli en sa demande d’émoluments au motif que l’agent immobilier n’est pas en droit de percevoir sa commission tant que la vente n’est pas intervenue, mais qu’une somme de 5000 euros devait lui être allouée en réparation du préjudice subi du fait de la non-exécution de la promesse de vente, l’agent immobilier ayant réalisé l’ensemble des prestations nécessaires à l’élaboration et à la signature de l’acte de vente.

Au soutien de son appel incident, le Cabinet de Simencourt fait valoir qu’au vu du stade auquel la rupture des relations contractuelles est intervenue il a subi un préjudice équivalent à la rémunération totale qu’il aurait dû percevoir au titre de cette vente.

Si le Cabinet de Simencourt a perdu la chance de percevoir la rémunération de 10 000 euros qui avait été prévue, et ce du fait de la non-réalisation de la vente imputable à M^me A, le tribunal sera approuvé en ce qu’il a indemnisé cette perte de chance à hauteur de 5000 euros, étant observé que l’indemnisation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, enfin que l’agent immobilier n’a pas eu à assister à la signature de l’acte notarié.

Sur les délais de paiement :

Le tribunal a rejeté la demande formée par M^me A en vue d’obtenir les plus larges délais de paiement sur la base des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, au motif qu’aucun élément sur la situation matérielle de la débitrice n’était versé aux débats.

Bien qu’elle réitère en cause d’appel cette demande, M^me A n’expose aucunement, de plus fort ne justifie pas de sa situation, de sorte que la Cour n’est pas davantage que ne l’avait été le premier juge en mesure d’apprécier le bien fondé de sa demande de délais de paiement. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens :

Le tribunal a exactement statué sur les frais et dépens.

Succombant en son recours M^me A supportera les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Messieurs D et B d’une part, du Cabinet de Simencourt d’autre part la totalité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits respectifs à hauteur d’appel. Il y a lieu en conséquence d’allouer à ce titre aux premiers la somme de 3000 euros et au second la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 février 2016 par le tribunal de grande instance d’Z.

Y ajoutant,

Déclare recevable mais mal fondée la demande tendant au prononcé de la nullité du mandat de vente,

En conséquence, rejette cette demande.

Condamne M^me X A, assistée de l’Association Tutélaire de la Somme, à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à M. S B et M. K D et la somme de 2000 euros au Cabinet de Simencourt.

Déboute M^me X A, assistée de l’Association Tutélaire de la Somme, de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne M^me X A, assistée de l’Association Tutélaire de la Somme, aux dépens avec distraction au profit de M^e Sonia Abdesmed, avocat aux offres de droit et de la SCP Lebègue, Pauwels, Derbise, avocat aux offres de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT