JLF/FA

MINUTE N° 21/265

Copie exécutoire à :

—  M^e Raphaël REINS

—  M^e Thierry CAHN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 10 Mai 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/02976 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HNEO

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 01 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Colmar

APPELANTS :

Monsieur B Y défendeur et appelant

[…]

[…]

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame A Y défenderesse et appelante

[…]

[…]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame E X NÉE I défenderesse et appelante

[…]

[…]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIME :

OFFICE PUBLIC D’HABITAT POLE HABITAT COLMAR CENTRE ALSACE pris en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt augreffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Anne HOUSER, greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 26 avril 2006, l’Office Public de l’Habitat (OPH) Pôle Habitat Colmar Centre Alsace, venant aux droits de l’Opac La Colmarienne du logement a donné à bail à M^mes E X-I et D X une maison d’habitation avec jardin privatif sise […].

Selon un avenant du 15 novembre 2012, le bail a été repris au nom de M^me E G X uniquement puis selon avenant du 10 juin 2013, au nom de M^me E X et de M. B Y et son épouse M^me A Y.

Les locataires ont supprimé la clôture séparative du terrain de la maison mitoyenne et édifié une terrasse surélevée.

Saisi d’une plainte formée par M^me F Z, occupante de la maison voisine de celle louée aux consorts X-Y et en suite d’une mise en demeure infructueuse, l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace, a fait signifier à ses locataires une sommation

interpellative visant à obtenir la repose de la clôture séparative dans son état initial ainsi que la destruction de la terrasse surélevée qu’ils ont édifiée et ce, sans dégradation du bâti existant.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2020, l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Colmar afin d’obtenir la condamnation solidaire de M. et M^me Y et de M^me X à procéder à la repose de la clôture séparative dans son état initial ainsi qu’à l’enlèvement de la terrasse surélevée, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de l’ordonnance ainsi qu’outre aux entiers frais et dépens, à lui payer une indemnité de 6000 euros en réparation du préjudice subi ainsi qu’une indemnité de 1200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé, réputée contradictoire du 1^er octobre 2020, le juge a :

déclaré recevables et bien fondées les demandes formulées par l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace,condamné solidairement M^me X et M. et M^me Y à procéder au rétablissement de la clôture initiale séparative d’avec le numéro 39 de la rue des trois Châteaux à Colmar ainsi qu’à la destruction et à l’enlèvement de la terrasse surélevée et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance,dit que faute de procéder aux travaux ordonnés dans le délai précité, M^me X et M. et M^me Y seront solidairement redevables, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,rejeté la demande de l’OPH au titre de l’indemnisation de son préjudice,condamné in solidum M^me X et M. et M^me Y aux entiers frais et dépens de l’instance et à verser solidairement à l’OPH Pôle Habitat Centre Alsace une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que les locataires avaient procédé à des transformations des lieux loués en violation des dispositions légales et du règlement intérieur et qu’il convenait de faire cesser le trouble manifestement illicite engendré par ces transformations.

Par déclaration au greffe en date du 15 octobre 2020 M. et M^me Y et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions en date du 15 janvier 2021, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de leurs moyens et prétentions, M. et M^me Y et M^me X entendent voir infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau de :

— débouter l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer son appel incident irrecevable, en tout cas mal fondé,

« confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus »,

— condamner l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace à leur verser un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens de 1^re instance et d’appel.

Ils affirment que leur bailleur est défaillant en ses obligations contractuelles et que les demandes de cette dernière se heurtent ainsi à des contestations sérieuses.

Ils font valoir que le logement loué, occupé de longue date par M^me X, nécessitait d’être remis à neuf, s’agissant d’une maison très mal isolée et de construction ancienne qui

n’était pas dotée d’une salle de bain. Ils affirment que le bailleur n’a jamais effectué aucun travaux dans le logement depuis de nombreuses années et avoir dû financer eux-même la réparation d’une fenêtre de toit et n’avoir eu d’autre choix que de procéder à des travaux de mise au norme et de réparations pour palier les carences de la propriétaire, afin de revoir l’isolation d’une pièce, de créer une salle de bain, de remplacer le WC qui était fissuré.

Ils soulignent avoir régulièrement sollicité leur bailleur afin qu’il fasse réaliser les travaux notamment de mise aux normes de l’installation électrique ou du système de chauffage, ou encore qu’il répare les fenêtres de la cave toujours inutilisables à ce jour. Ils exposent en outre, que depuis l’été 2020, ils subissent des infiltrations d’eau depuis le toit de la remise, ayant nécessité face à l’inertie de l’OPH, qu’ils prennent eux-même en charge les travaux. Ils soulignent que pour seules réponses leur bailleur leur a signifié une augmentation périodique des loyers.

S’agissant de la terrasse surélevée, ils affirment qu’elle a été créée dans le seul but de permettre à M^me X, âgée de 80 ans, de profiter des beaux jours en sortant avec sa chaise roulante, et non pas pour épier le voisins, des brises vues ayant été installés à ce titre.

Ils reconnaissent avoir retiré la clôture séparative à l’avant de la maison alors qu’elle présentait un danger pour les enfants des consorts Y et avoir pour projet de mettre en place une clôture rigide tout en soulignant qu’un grillage, à l’identique, a été posé.Quant à la clôture séparative de l’arrière de la maison, ils affirment qu’elle a été mise en place après qu’il leur avait été ordonné de détruire le mur séparatif.

Ils s’opposent à toute demande de dommages et intérêts, précisant ne pas avoir déféré aux demande de remise en état, travaux dont ils allèguent l’utilité au regard des défaillances du bailleur en ses obligations d’entretien.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace entend voir confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande d’indemnisation et fixé provisoirement l’astreinte à 50 euros par jour de retard. Il demande à la cour, statuant à nouveau de fixer le montant de l’astreinte due solidairement par M^me X et M. et M^me Y à 200 euros par jour de retard dans l’exécution des travaux ordonnés,

— déclarer que le préjudice qu’elle subit est caractérisé,

— condamner solidairement M^me X et M. et M^me Y au paiement d’une indemnité de 6 000 euros,

— condamner solidairement M^me X et M. et M^me Y aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que les locataires se sont montrés fermement décidés à ne pas respecter la règlementation en matière de bail d’habitation comme celle issue du règlement de la copropriété et se sont, en fait, comportés comme s’ils étaient propriétaires du bien loué, refusant de remettre en place la clôture qu’ils ont supprimée et d’enlever la terrasse qu’ils ont bâtie sans autorisation.

Il observe que les locataires ne contestent pas cet état de fait et bien que conscients de leur faute, refusent de régulariser la situation, ainsi que tout dialogue avec le bailleur. Il considère que dans ces conditions, le manquement évident des locataires à leurs obligations

contractuelles caractérise un trouble manifestement illicite qui justifie les travaux ordonnés par le premier juge, estimant cependant insuffisant le montant de l’astreinte prononcée pour vaincre la résistance des locataires à remettre l’immeuble en l’état dans lequel il leur a été loué.

Soulignant l’absence de comparution des appelants devant le premier juge, il réfute toute insalubrité du logement comme tout défaut d’entretien de sa part, rappelant que les locataires sont entrés dans les lieux sans émettre la moindre contestation et que plusieurs avenants ont été régularisés depuis la signature du bail initial afin de le prolonger. Il estime qu’il s’agit de réclamations de pure opportunité, ce d’autant que le litige porte sur des travaux qui ne sont en rien liés à un prétendu défaut d’entretien du bailleur, s’agissant en l’espèce d’aménagements exclusivement destinés à leur agrément au mépris des droits de leur propriétaire et de la copropriété.

Il entend faire valoir au visa des dispositions de l’article 1728 du code civil et du règlement intérieur de copropriété, que les locataires s’étant engagés à jouir des locaux loués en bon père de famille, à ne faire aucun percement de mur ni changement quelconque de destination des lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Il estime que l’aménagement de la terrasse ainsi que l’enlèvement de la clôture existante cause un dommage certain, direct et immédiat à la copropriété, notamment en matière de trouble de vue, gênant la tranquillité de ses autres occupants.

L’examen de l’affaire a été fixé à l’audience du 8 mars 2021 par ordonnance du 22 octobre 2020.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire, notamment:

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

L’article 1728 du code civil rappelle que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Le règlement intérieur établi par l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace et annexé au contrat de bail rappelle également les obligations de ses locataires sur ce point.

Il ressort de ces dispositions que si le bailleur ne peut s’opposer aux transformations réalisées par ses locataires que dans un cadre très restrictif et lié à la sécurité de son bien, de telles transformations, encadrées par l’obligation de jouissance paisible et raisonnable des lieux par le locataire, ne peuvent avoir pour effet de nuire aux droits des tiers, sauf à constituer un trouble manifestement illicite.

Il ressort des pièces produites aux débats que le logement loué par les consorts X-Y fait partie d’un ensemble immobilier constitué de plusieurs logements accolés qui possèdent chacun à l’avant comme à l’arrière un espace d’agrément.

M^me F Z, occupante de l’immeuble mitoyen de celui loué par les appelants a saisi leur bailleur, par la voix de son conseil le 4 juin 2020, de plaintes concernant des transformations réalisées par ces derniers dans lesdits espaces, qu’elle affirme constitutives de troubles dans sa jouissance de son propre fonds.

En l’espèce elle relève en premier lieu que depuis l’enlèvement en 2018 du mur séparatif par M. Y, celui-ci a installé provisoirement des clôtures grillagées qui se sont depuis lors délabrées et ne remplissent plus leur office, alors que les consorts X-Y possèdent plusieurs animaux domestiques. En second lieu elle relève que M. Y a construit en limite de propriété une terrasse surélevée ouvrant ainsi des vues directes non seulement sur son jardin mais également sur son intérieur, notamment sa salle de bain.

La matérialité de ces faits n’est pas discutée et résulte de plusieurs photographies versées aux débats.

Il apparaît que les locataires ont effectué les travaux en litige en s’affranchissant, comme s’ils étaient propriétaires, des règles légales et contractuelles, notamment en modifiant sans autorisation l’emprise au sol de la chose louée, en supprimant les clôtures séparatives et en édifiant une terrasse surélevée, nuisant ainsi aux droits des tiers, en l’espèce M^me Z, notamment par la création de vues nouvelles sur son fonds ou par la modification de celles préexistantes.

Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé, peu important les motifs qui ont présidé à la mise en 'uvre de ces modifications de la chose louée et sans que les appelants soient fondés à arguer de l’installation d’un dispositif de brise-vue, non autorisé et qui ne ferait d’ailleurs que renforcer l’effet d’enclavement du fonds occupé par M^me Z, ni de se prévaloir de prétendus manquements du bailleur à ses obligations d’entretien, lesquels ne justifieraient en rien la destruction de la clôture ni l’édification d’une terrasse surélevée portant atteinte aux droits des tiers.

Sur les mesures à même de faire cesser les troubles manifestement illicites ainsi engendrés.

Au regard de la présente situation, les mesures édictées par le premier juge sont seules à même de mettre un terme aux troubles provoqués par les transformations réalisées par les consorts X-Y.

Dès lors la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné, sous astreinte

justement évaluée par le premier juge et sans qu’aucun motif n’impose devant la cour la remise en cause de son montant, tant le rétablissement de la clôture séparant le fonds occupé par M^me Z (N° 39 de la rue des trois Châteaux) d’avec celui loué par les appelants, que la démolition de la terrasse surélevée qu’ils ont érigée.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du bailleur

l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace maintient la demande indemnitaire formulée devant le premier juge en alléguant que le refus durable et prolongé des appelants à procéder à la remise en état des lieux loués, a considérablement dégradé ses relations avec les occupants voisins.

Il ajoute que les locataires auraient réalisé d’autres travaux intérieurs sans son accord pour affirmer que le lien de causalité entre leurs fautes et son préjudice serait établi.

Si les locataires ont reconnu avoir procédé à des aménagements intérieurs du logement loué, lesquels resteront acquis au bailleur en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité, cet état de fait est en tout état de cause sans aucun lien avec l’objet de la saisine du juge des référés.

En outre il n’est nullement démontré que les relations de l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace avec l’entourage aient été altérées, le conseil de M^me Z mentionnant expressément dans son courrier du 4 juin 2020 déjà mentionné qu’elle lui était reconnaissante d’être intervenu à plusieurs reprises pour mettre un terme aux « troubles du voisinage » occasionnés par ses locataires.

Dès lors c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’indemnité provisionnelle formulée par l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Les appelants seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.

En revanche, il sera fait droit la demande de l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME l’ordonnance rendue en référé le 1^er octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Colmar,

Y ajoutant :

REJETTE les demandes de M^me E X, M. B Y et M^me A Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M^me E X, M. B Y et M^me A

Y à verser à l’OPH Pôle Habitat Colmar Centre Alsace une somme de 1000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M^me E X, M. B Y et M^me A Y aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente de chambre,