CG

MINUTE N° 540/2021

Copie exécutoire à

— M^e Michel WELSCHINGER

— SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR

— M^e Laurence FRICK

Le 16/12/2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Décembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01887 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HRYV

Décision déférée à la cour : 19 Mars 2021 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTES :

1/ La S.C.I. DSL, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

2/ Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 30 RUE DU 22 NOVEMBRE […]

agissant par la voie de son bénévole M. X Y demeurant […]

ayant son siège […] – 3-5 rue Sainte-Hélène à

[…]

représentées par M^e Michel WELSCHINGER, avocat à la cour.

plaidant : M^e THIEBAUT (Cabinet BLOCH), avocat à Paris.

INTIMES :

1/ La S.A. HABITAT DES SALARIES D’ALSACE (HLM) aux droits de laquelle vient la SA d’HLM DOMIAL prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

2/ Le G.I.E. DOMIAL prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social […]

représentés par la SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour.

3/ L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG, Etablissement public de coopération intercommunale, prise en la personne de son président en exercice.

ayant son siège […] à […]

4/ La VILLE DE STRASBOURG, prise en la personne de son maire

[…]

représentés par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Faisant valoir que le GIE Domial avait fait réaliser des travaux sur l’immeuble, […], voisin du sien, en empiétant sur l’emprise de son parking, la SCI DSL a, par actes d’huissier délivrés le 27 novembre 2020, assigné en référé cette société ainsi que la société d’HLM Habitat des salariés d’Alsace, au motif qu’elle serait devenue propriétaire de l’immeuble objet des travaux, devant le président du tribunal de judiciaire de Strasbourg pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis […] et […], est intervenu volontairement à l’instance aux côté de la SCI DSL.

Par acte du 15 janvier 2021, la SCI DSL (la SCI) et le syndicat des copropriétaires (le syndicat) ont également assigné la Ville et l’Eurométropole de Strasbourg, le GIE Domial ayant conclu, dans le cadre de la procédure précitée, à sa mise hors de cause, en indiquant que la ville de Strasbourg était propriétaire de l’immeuble litigieux.

Par ordonnance du 19 mars 2021, le juge des référés a ordonné la jonction de la seconde procédure à la première et rejeté les demandes de la SCI et du syndicat ; il les a condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 1 000 euros, d’une part au GIE et à la société d’HLM et, d’autre part, à la Ville et l’Eurométropole de Strasbourg en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté 'tous les autres chefs de demande des parties'.

Il a considéré que, si l’empiétement allégué sur la propriété du syndicat existait, il n’avait pu être accompli au plus tard qu’en 1988, date d’achèvement des travaux, et qu’il revêtait les caractéristiques de l’usucapion, ce depuis plus de trente ans au jour de l’assignation ; il a estimé que l’action en responsabilité contre le GIE était également 'manifestement' prescrite, de sorte que toute action au fond était vouée à l’échec et que la demande d’expertise devait être rejetée.

*

La SCI et le syndicat ont interjeté appel de l’ordonnance le 14 avril 2021.

Par conclusions du 21 juin 2021, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée et, statuant à nouveau, d’ordonner une expertise, afin de déterminer si les constructions édifiées et 'propriété des intimées' empiètent sur la propriété de 'la SCI' et les remèdes à y apporter.

Ils font valoir que :

— il est prématuré de se prononcer sur une éventuelle prescription,

— le délai pour prescrire est de 30 ans et non de 10 ans, en l’absence de bonne foi en l’espèce, puisque le GIE a été informé de l’empiétement à l’occasion des travaux par son maître d’oeuvre,

— sous le régime de la prescription antérieure à 2008, le délai de prescription pouvait être interrompu par voie de recommandé et différents échanges sont intervenus en l’espèce, y compris le 30 juin 2019,

— la SA Domial est à l’initiative des travaux et la Ville de Strasbourg lui a concédé un bail à réhabilitation,

— les transferts de propriété entre la Ville et la société Domial sont intervenus avant l’expiration du délai de trente ans, de sorte qu’aucun ne peut en bénéficier,

— le plan de 2005 fait apparaître pour la première fois l’empiétement.

*

Par conclusions du 22 octobre 2021, le GIE Domial et la SA d’HLM Domial, indiquant venir aux droits de la société d’HLM Habitat des salariés d’Alsace, demandent à la cour de confirmer l’ordonnance déférée et de condamner chacun des appelants à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la parcelle concernée par le prétendu empiétement n’appartient qu’au

syndicat, de sorte que celui-ci a seul qualité et intérêt à agir. Ils indiquent par ailleurs qu’aucun d’eux n’est propriétaire des ouvrages des emprises foncières incriminées, mais seulement la Ville de Strasbourg – qui a concédé en décembre 2014 à la SA Domial un bail à réhabilitation -, ni maître d’ouvrage de travaux, de sorte que la demande doit être rejetée sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile. Enfin, ils font valoir que la prescription de l’action à leur encontre serait de 5 ans en vertu de l’article 2224 du code civil, si bien que la demande est prescrite.

*

Par conclusions du 18 octobre 2021, l’Eurométropole et la Ville de Strasbourg demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause de l’Eurométropole et ordonner celle-ci,

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

— condamner in solidum la SCI et le syndicat à payer à chacune d’elle la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— la Ville s’est opposée à l’expertise en première instance contrairement à ce qui est soutenu par les appelants,

— ceux-ci ne contestent pas la date d’achèvement des travaux,

— la Ville est fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans et celle de 30 ans est également acquise,

— elle est de bonne foi et légitimement propriétaire, entretient et gère l’immeuble depuis plus de trente ans, au vu et au su de tous,

— elle n’a pas transféré la propriété de la parcelle à la société Domial, qui vient aux droits de la précédente société d’HLM, titulaire d’un bail à réhabilitation,

— le courrier du 30 juin 2009 n’a pas interrompu la prescription.

*

Par ordonnance du 17 mai 2021, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 29 octobre 2021 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes du dispositif des conclusions du GIE Domial et de la SA d’HLM Domial, la cour n’est saisie d’aucune fin de non-recevoir quant à la qualité à agir de la SCI ou la qualité pour se défendre du GIE Domial, l’article 32 du code de procédure civile, énonçant une irrecevabilité, n’étant invoqué que dans la discussion. Elle ne statuera donc pas sur ce point conformément à l’article 954, alinéa 3 du code de procédure civile.

Sur les références cadastrales des parcelles concernées par le litige

Au vu de la copie du Livre foncier et des pièces produites par les appelants, le syndicat est propriétaire de la parcelle section 59 n° 146/40 située […], laquelle provient manifestement de la division d’une parcelle 132/40 (en parcelles n° 145 et 146) – apparaissant sur le plan de situation en date du 7 décembre 2005 comportant des données parcellaires mise à jour à octobre 2005 – jouxtant côté ouest la parcelle n°125 (provenant avec la parcelle 126 d’une parcelle précédemment numérotée 56, vu le numéro rayé sur le plan produit où figure les parcelles 145 et 146), située […], propriété de la Ville de Strasbourg et donné à bail à réhabilitation à la société d’HLM Habitat des salariés d’Alsace, aux droits de laquelle vient désormais la société d’HLM SA Domial.

Selon le plan de situation précité, le bâtiment, implanté à l’extrémité nord de la parcelle 125, se poursuit sur une partie de l’extrémité nord de la parcelle 132, devenue 146, les limites Ouest et Est de cette parcelle correspondant à l’emprise du bâtiment.

Sur la demande de mise hors de cause de l’Eurométropole de Strasbourg

Il est constant que l’Eurométropole de Strasbourg n’est pas propriétaire de l’immeuble, argué d’empiétement, et les appelants n’opposent aucun moyen à sa demande de mise hors de cause, de sorte qu’il y sera fait droit en l’absence de tout lien de l’Eurométropole avec le présent litige.

Sur la demande dirigée contre la Ville de Strasbourg

L’article 145 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction dès lors que le demandeur a un intérêt légitime à établir avant tout procès la preuve de faits dont dépend la solution du litige.

Pour l’appréciation de l’intérêt légitime, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer, à la place du juge du fond, sur la recevabilité de l’action dans la perspective de laquelle le demandeur demande une mesure d’instruction, mais de vérifier que cette action ne serait pas manifestement vouée à l’échec.

Il convient donc de rechercher, en l’espèce, si toute action au fond à l’encontre de la Ville de Strasbourg serait manifestement vouée à l’échec.

L’article 2227 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008, applicable à compter du 19 juin 2008, énonce que le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il n’est pas contesté que les travaux à l’origine de l’empiétement ont été achevés en 1988.

Cependant, l’action au fond qui pourrait être exercée par le syndicat au titre de l’empiétement allégué étant une action réelle immobilière, le délai de prescription est de 30 ans à compter du jour où il en a eu connaissance ou aurait dû en avoir connaissance.

Le plan de situation du 7 décembre 2005 évoqué ci-dessus, faisant apparaître l’empiétement, est produit par les appelants mais n’a été transmis à leur conseil que par un courrier du 22 janvier 2010 du directeur territorial du Bas-Rhin.

Ce courrier du 22 janvier 2010 transmettait également un courrier du 11 septembre 1986 de la SARL Argans (bureau d’étude) concernant le chantier du […], où il était question de l’extension de l’aile arrière du bâtiment, laquelle se trouvait sur l’emprise d’un parking servant aux 'Ets Mathieu', et de la nécessité également d’utiliser ce terrain servant de

parking pour l’accès au chantier.

Antérieurement au 22 janvier 2010, les appelants avaient connaissance de l’empiétement allégué au moins à la date du 24 mars 2009, puisqu’ils produisent un courrier adressé le 30 juin 2009 par le conseil de la SCI ainsi que des familles Ehrenheich et Kraz, à la Ville de Strasbourg, lequel se réfère à ses précédents courriers des 24 mars et 7 mai 2009 faisant précisément état de cet empiétement puisqu’il écrit :'je vous indiquais également que mes clients se heurtaient à une difficulté liée à la présence sur la parcelle 132/40 d’une construction dont j’indiquais qu’elle semblait avoir été édifiée par la ville et qui empiétait sur la parcelle propriété de mes clients' ; par le nouveau courrier du 30 juin 2009, il demandait une rencontre pour 'trouver une solution amiable et éviter une procédure'.

La Ville de Strasbourg ne démontre pas que le syndicat aurait eu connaissance avant le mois de mars 2009 de l’empiétement, de sorte que l’action à son encontre n’était pas manifestement prescrite à la date de l’assignation en référé qui lui a été délivrée le 15 janvier 2021.

Par ailleurs, le seul écoulement d’un délai de trente ans depuis l’achèvement de la construction ne permet pas de retenir que la Ville a acquis par usucapion la parcelle sur laquelle l’immeuble empiéterait ; et il n’appartient pas au juge des référés de rechercher l’existence d’une possession utile pour prescrire de 10 ou 30 ans, étant relevé que la Ville de Strasbourg ne produit aucune pièce pour la démontrer.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande à l’encontre de la Ville de Strasbourg au motif qu’elle était manifestement vouée à l’échec ; il apparaît au contraire que les appelants ont un intérêt légitime à demander une expertise aux fins de déterminer si l’empiétement existe et, dans l’affirmative, d’en préciser l’étendue et comment y mettre fin ; celle-ci sera donc ordonnée aux frais des appelantes.

Il sera confié au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Strasbourg le soin de contrôler l’exécution de cette mesure conformément à l’article 964-2 du code de procédure civile.

Sur la demande dirigée contre la SA d’Hlm Domial

Si elle ne vient qu’aux droits du titulaire d’un bail à réhabilitation sur l’immeuble argué d’empiétement, elle est chargée de travaux de réhabilitation, se substitue au bailleur 'en tant que bailleur des locataires en place', est chargée du renouvellement des baux et d’offrir aux occupants en place un logement si le bailleur ne propose pas un nouveau contrat ; dès lors sa participation à l’expertise apparaît utile puisque si l’empiétement est confirmé, celui-ci ne sera pas dénué de conséquence pour elle.

En conséquence, l’ordonnance sera également infirmée en ce qui concerne la SA d’HLM Domial.

Sur la demande dirigée contre le GIE Domial

L’immeuble litigieux, empiétant sur la parcelle 146/40, aurait été construit par le GIE Domial. Il convient donc de rechercher si toute action au fond du syndicat à son encontre serait manifestement vouée à l’échec.

Le GIE oppose le délai de prescription de l’article 2224 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 précitée, aux termes duquel les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les appelants ne répondent qu’en opposant l’absence d’usucapion.

Il résulte de ce qui a été dit supra que le syndicat avait connaissance de l’empiétement au moins le 24 mars 2009, de sorte qu’en application de l’article 2224, qui était bien applicable à cette date, l’action en responsabilité extra-contractuelle contre le GIE serait manifestement prescrite depuis le 24 mars 2014.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qui concerne le GIE Domial.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance déférée sera confirmée seulement en ce qu’elle a condamné la SCI et le syndicat aux dépens, lesquels seront également condamnés au dépens d’appel, en leur qualité de demandeurs à l’expertise, outre qu’ils succombent en leur appel à l’encontre du GIE Domial ; ils seront en outre condamnés in solidum à payer à ce dernier une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés en première instance et en appel, le surplus des demandes des parties de chef étant rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande à l’encontre du GIE Domial et condamné in solidum la SCI DSL et le syndicat aux dépens,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

MET hors de cause l’Eurométropole de Strasbourg ;

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder :

M. Z A,

INSA […]

tel: 03 88 14 47 34. Mèl : A.Z@insa-strasbourg.fr)

avec faculté de s’adjoindre, en cas de besoin, tout spécialiste de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

et avec mission de se faire communiquer, par les parties ou les tiers, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les documents cadastraux et titres de propriété des parties,

de procéder, dans le respect du contradictoire, à toutes visites, réunions, auditions, contrôles et consultations nécessaires,

de recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de

communauté d’intérêts avec elles,

à l’effet de :

— visiter les lieux ;

— rechercher les limites cadastrales des parcelles et préciser l’origine et la date de la division de la parcelle 132 en parcelles 146 et 145 et délimiter les propriétés respectives des parties selon un plan précis,

— dire si les constructions, propriété de la Ville de Strasbourg, ont été édifiées en tout ou partie sur une parcelle appartenant au syndicat de l’immeuble, sis […] et […] ou à la SCI DSL, et dans l’affirmative, caractériser la nature et l’importance de l’empiétement,

— dresser le rapport de ces opérations avec le plan des immeubles sur lequel seront portées les mesures et distances et seront figurées les bornes plantées ou à planter si nécessaire,

— faire toutes constatations et observations utiles, notamment sur la suppression de l’empiétement s’il existe,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, et leurs conseils avisés par lettres simples ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe, en 5 exemplaires, dans le délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet ;

DIT qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement ;

DIT que le syndicat de l’immeuble, sis […] et […] et la SCI DSL devront consigner, chacun pour moitié, la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 1er mars 2022 sous peine de caducité de la désignation de l’expert par virement à l’ordre de la Caisse des dépôts et consignations à adresser à

DRFIP RHÔNE-ALPES

Pôle de gestion des consignations de Lyon

[…]

[…]

IBAN : FR70 4003 1000 0100 0017 4194 R64

DIT qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

CONFIE au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction du tribunal judiciaire de

Strasbourg le contrôle de l’exécution de la présente expertise ;

CONDAMNE in solidum la SCI DSL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à payer au GIE Domial la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés en première instance et en appel ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Domial, la Ville de Strasbourg et l’Eurométropole de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI DSL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,