COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Septembre 2019

N° RG 19/00376 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GFKO

FM/MN

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de CHAMBERY en date du 12 Février 2019, RG 17/00024

Appelants

M. I F, demeurant […]

M^me Z Y, demeurant […]

SAS AUBERGE LA VIPERINE, dont le siège social est […] prise en la personne de son représentant légal

Représentés par la SCP CALLOUD, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. B X, né le […] en ITALIE, demeurant […]

[…], dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentés par M^e Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES , dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 mai 2019 par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Isabelle OUDOT, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries,

—  Madame Isabelle OUDOT, Conseiller,

—  Madame Françoise SIMOND, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 11 octobre 2011 par Maître K L-M, notaire à Saint-Pierre d’Albigny (Savoie), la SA Caisse d’épargne et de prévoyance de Rhône-Alpes a consenti à la SCI Anda Thermal, ayant pour associé M. B X et son épouse M^me D E, un prêt immobilier portant sur une somme de 240 000 euros au principal, pour une durée de dix huit ans, avec un taux d’intérêt de 3,98 %.

Ce prêt est garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle, publiée à la Conservation des hypothèques de Chambéry 2^e bureau le 17 novembre 2011, volume 2011 C n°2970, concernant un bien immobilier situé […], lieudit 'Le pont', composé d’un bâtiment à usage de commerce au rez-de-chaussée et d’habitation au premier étage, cadastré section B n°318 et 319 et de trois autres parcelles non attenantes cadastrées section […], 316 et 1397.

La SCI Anda Thermal s’étant montrée défaillante dans son obligation de remboursement, la Caisse d’épargne lui a fait délivrer, par acte d’huissier du 6 mars 2017, un commandement de payer valant saisie du bien immobilier donné en garantie.

En l’absence de règlement, le commandement a été publié le 28 avril 2017 au service de la publicité foncière de Chambéry 2^e bureau, volume 2017 S n°10.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 juin 2017.

Par acte d’huissier du 26 juin 2017, la Caisse d’épargne a fait assigner la SCI Anda Thermal à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Chambéry.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2017, la Caisse d’épargne a fait assigner à l’audience d’orientation Monsieur B X et la SAS Auberge La Viperine ayant pour associés M. I F et M^me Z Y, en leurs qualités respectives de bailleur et de locataire de la partie commerciale du bien immobilier saisi.

M. I F et M^me Z Y sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 12 février 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Chambéry a :

— constaté que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

— fixé le montant de l’indemnité d’exigibilité au profit de la Caisse d’épargne à la somme de 4 055,82 euros,

— fixé le montant des intérêts de retard dus à la Caisse d’épargne à la somme de 34 114,96 euros,

— fixé la créance de la Caisse d’épargne à la somme de 251 189,68 euros,

— débouté la SCI Anda Thermal et Monsieur X de leurs contestations et de leur demande d’octroi de délais de paiement,

— autorisé la SCI Anda Thermal à procéder à la vente amiable du bien immobilier saisi,

— fixé à 260 000 euros net vendeur, le montant en deçà duquel le bien ne pourra être vendu,

— dit que la vente devra intervenir avant le 11 juin 2019, date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée à 8h30,

— taxé les frais de poursuite à la somme toutes taxes comprises de 5 516,15 euros arrêtée à la date du 12 juin 2018, auxquels s’ajouteront les frais postérieurs au jugement qui comprendront notamment les frais de signification, les frais de mention au service de la publicité foncière de Chambéry, de radiation du commandement et le demi droit proportionnel revenant à l’avocat poursuivant,

— prorogé les effets du commandement de payer valant saisie publié le 28 avril 2017 au service de la publicité foncière pour une durée d’un an,

— rejeté les demandes de M. F, M^me Y et de la SAS Auberge La Viperine,

— débouté la Caisse d’épargne de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

La SAS Auberge La Viperine, M. F et M^me Y ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour en date du 5 mars 2019.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2019, M. F et M^me Y demandent à la cour de :

— juger qu’ils sont titulaires d’un bail d’habitation depuis le 1^er janvier 2017,

— ordonner l’insertion dans le cahier des charges de la vente sur saisie d’une clause ainsi rédigée : 'L’attention des acquéreurs est attirée sur le fait que la partie habitation des lieux saisis est occupée par M. F et M^me Y depuis le 1^er janvier 2017",

A titre subsidiaire,

— dire qu’ils occupent régulièrement la partie habitation des lieux saisis en contrepartie du versement d’une indemnité mensuelle de 400 euros,

— ordonner l’insertion dans le cahier des charges de la vente sur saisie d’une clause ainsi rédigée : ' L’attention des acquéreurs est attirée sur le fait que la partie habitation des lieux saisis est occupée

par M. F et M^me Y depuis le 1^er janvier 2017. Par dérogation à l’article L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication ne saura par conséquent valoir titre d’expulsion à leur encontre',

En tout état de cause,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur X et la SCI Anda Thermal à leur payer la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. F et M^me Y occuperaient un logement d’habitation au titre duquel ils paieraient un loyer de 400 euros par mois ; le loyer de l’habitation serait quittancé par la même SCI Anda Thermal.

Le mensonge de M. X lorsqu’il a répondu à la sommation d’huissier ne saurait préjudicier aux intérêts de ses locataires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2019, la SAS Auberge La Viperine demande à la cour de :

— juger qu’elle titulaire d’un bail commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce consenti pour une durée de 9 ans à compter du 12 janvier 2017,

— ordonner en conséquence l’insertion dans le cahier des charges de la vente sur saisie d’une clause ainsi rédigée : 'Les lieux saisis sont occupés à titre professionnel par la SAS Auberge La Viperine qui exploite un fonds de commerce 'Bar, Restaurant, plats à emporter, traiteur, Française des jeux’ au titre d’un bail commercial consenti pour une durée de 9 ans à compter du 12 janvier 2017",

A titre subsidiaire,

— ordonner l’insertion dans le cahier des charges de la vente sur saisie d’une clause ainsi rédigée : 'L’attention des acquéreurs est attirée sur le fait que les lieux saisis sont occupés à titre professionnel par la SAS Auberge La Viperine qui exploite un fonds de commerce 'Bar, Restaurant, plats à emporter, traiteur, Française des jeux',

En tout état de cause,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur X et la SCI Anda Thermal à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que la SAS Auberge La Viperine a signé, avec M. X, le 12 janvier 2016 un bail commercial et une promesse d’achat du commerce à usage de restaurant sous seing privé le 1^er février 2017.

Le loyer du commerce ferait l’objet d’un virement bancaire au profit de la SCI Anda Thermal.

Il n’existerait aucune ambiguïté ni sur le bien loué, ni sur l’identité des parties et encore moins sur la nature de l’activité exercée dans les locaux.

Le mensonge de M. X lorsqu’il a répondu à la sommation d’huissier ne saurait préjudicier aux intérêts de son locataire, dès l’instant où la matérialité du bail n’a jamais été discutée et a été reconnue dans les écritures du bailleur.

Les documents produits par l’appelante démontreraient l’existence d’un rapport contractuel onéreux fondant sa prétention, dès l’instant où il est bien antérieur à l’acte de saisie.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 mai 2019, la Caisse d’épargne demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur F, M^me Y, la SAS Auberge La Viperine, M. X et la SCI Anda Thermal,

— le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— juger n’y avoir lieu à réduction du taux d’intérêt majoré,

— fixer la créance à la somme de 217 074,72 euros en principal, 41 880,13 euros au titre des intérêts échus, soit la somme totale de 260 329,14 euros, outre intérêts au taux contractuel de 8,98 % postérieurs au 9 octobre 2018,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance à la somme de 251 189,68 euros, en ajoutant 'outre intérêts au taux contractuel de 6,98% postérieurs au 9 octobre 2018",

— condamner in solidum la SAS Auberge La Viperine, M. F, M^me Y, la SCI Anda Thermal et M. X à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de vente.

La banque soutient que les locaux à usage de commerce n’étaient pas loués au jour de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière. Les appelants ne communiqueraient aucun bail commercial signé avec la SCI Anda Thermal ayant date certaine avant la délivrance du commandement de payer.

Le bail commercial daté du 12 juillet 2016 et la promesse d’achat d’un commerce à usage de restaurant sous seing privé datée du 1^er février 2017 seraient donc inopposables à la Caisse d’épargne et à l’acquéreur de biens immobiliers dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

En outre, la banque indique que les locaux d’habitation n’étaient pas occupés à la date de signification du commandement de payer. La simple mention d’une 'occupation des lieux saisis’ par M. F et M^me Y dans leurs conclusions serait un aveu d’absence de bail, lesquels ne justifient pas remplir les conditions d’un bail au sens de la loi du 6 juillet 1989.

La déchéance du terme aurait été régulièrement prononcée. De surcroît, la banque expose qu’un commandement de payer valant saisie immobilière signifié pour une somme plus importante que la somme due n’encourt pas la nullité conformément à l’article R321-3 dernier alinéa du code des procédures civiles d’exécution.

La majoration du taux d’intérêt ne serait pas excessive, de sorte qu’il ne pourrait y avoir lieu à réduction.

L’indemnité d’exigibilité serait conforme au contrat et d’un montant inférieur au pourcentage maximal autorisé en la matière.

La banque s’oppose à l’octroi de délai de paiement aux appelants.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2019, la SCI Anda Thermal et M. X demandent à la cour de :

— débouter la Caisse d’épargne de sa procédure de saisie-immobilière,

A titre subsidiaire,

— débouter la Caisse d’épargne de sa demande de majoration du taux d’intérêts de 5 points ou à tout le moins la réduire, ou réduire la somme de 41 880 euros représentant les intérêts de retard au taux de 8,98 % arrêtés à la date du 7 juin 2018, de manière notable, de sorte qu’elle n’excède que de peu le taux d’intérêt contractuel initialement fixé à 3,98 %,

— fixer la créance de la Caisse d’épargne au montant du capital dû à la date du mois de décembre 2014, outre les échéances impayées,

— accorder à la SCI Anda Thermal un délai de paiement de 24 mois et juger que la procédure de saisie immobilière sera suspendue durant les délais octroyés,

A titre très subsidiaire,

— autoriser à nouveau la SCI Anda Thermal à procéder à la vente amiable du bien saisi et lui accorder pour ce faire le délai maximum de quatre mois,

— juger que le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu sera fixé au montant de 150 000 euros et subsidiairement tout au plus égal à celui de la créance de la banque découlant de son décompte du 20 février 2018, soit 222 153 euros,

— renvoyer le dossier devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Chambéry,

— juger que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Dans leurs écritures, ils soutiennent que la SCI Anda Thermal n’a pas été valablement touchée par la lettre recommandée prononçant la déchéance du terme et que le commandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 6 mars 2017 est nul et de nul effet.

La demande d’intérêts majorés constituerait une clause pénale manifestement excessive et comme telle réductible en application de l’article 1231-5 du code civil.

La somme de 4 055,82 euros sollicitée à titre d’indemnité d’exigibilité par la banque constituerait tout autant une clause pénale manifestement excessive, de sorte qu’il conviendrait de la réduire à une plus raisonnable proportion n’excédant pas la moitié de celle-ci.

La capacité de remboursement de la SCI Anda Thermal serait démontrée par les pièces versées aux débats, justifiant ainsi l’octroi du report de paiement sollicité. Les intimés précisent avoir vendu le fonds de commerce et ses murs depuis le jugement déféré, de sorte qu’un délai leur est nécessaire pour finaliser cette vente.

Ils attestent en outre de ce que l’appelante est titulaire d’un bail commercial en date du 12 janvier 2016 et que des locaux d’habitation inclus dans les biens faisant l’objet de la saisie sont occupés par M. F et sa compagne.

Subsidiairement, pour que le débiteur puisse vendre son bien dans des conditions satisfaisantes, il conviendrait que le montant en deçà duquel la vente ne pourra pas intervenir ne soit pas fixé à un montant tel qu’il ne pourrait qu’empêcher cette vente amiable et conduire à une vente forcée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la déchéance du terme

L’article 15 des conditions générales du contrat de prêt consenti par la SA Caisse d’épargne et de prévoyance de Rhône-Alpes à la SCI Anda Thermal suivant acte notarié le 11 octobre 2011 stipulent que :

« L’emprunteur sera déchu du terme et la somme prêtée en principal et intérêts ainsi que toute somme due au prêteur à quelque titre que ce soit deviendront immédiatement exigibles sans sommation, mise en demeure ou formalité judiciaire préalable, si bon semble au prêteur, 15 jours après envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans les cas suivants :

- défaut de paiement exact à la bonne date d’une seule échéance ou d’une somme quelconque due par l’emprunteur ».

En parfaite conformité avec le droit positif, la déchéance du terme ne peut donc être acquise qu’après une mise en demeure infructueuse qui impartissait au débiteur un délai lui permettant de régulariser la situation et d’échapper à la déchéance du terme.

La Caisse d’épargne produit une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2014 à la SCI Anda Thermal, au domicile des ses gérants M. B X et M^me D E, la mettant en demeure de régler avant le 30 avril 2014 un impayé de 4 043,39 euros, sous peine de voir prononcer la déchéance du terme et une lettre recommandée avec avis de réception adressée à la SCI Anda Thermal, dans les mêmes conditions, le 12 décembre 2014, aux termes de laquelle le banque, constatant le défaut de régularisation de l’impayé plus de 15 jours après la mise en demeure, se prévaut de la déchéance du terme et sollicite le règlement de la somme totale de 217 074,72 euros.

La SCI Anda Thermal et M. B X contestent que la signature apposée par le destinataire de ces deux courriers soit celle de ce dernier ou de son épouse, M^me D E, cogérants de la société et, en cette qualité, seuls habilités à réceptionner cette lettre.

Ils se prévalent des signatures apposées sur l’acte de prêt, or l’examen de ce dernier met en évidence que M. B X a une signature très fluctuante ; ainsi en page 13 de l’acte authentique, le contrat de prêt est signé notamment par M. B X et M^me D E et en page 15 du même acte est signé un procès verbal d’assemblée générale de la SCI Anda Thermal annexé, or

si les signatures de M^me D E sont semblables sur les deux actes, celles apposées de M. B X présentent d’importantes différences.

Le commandement de payer délivré le 6 mars 2017 contient une sommation interpellative faite à M. B X signée de ce dernier de manière extrêmement différente des signatures précédemment évoquées (pièce 9 Caisse d’épargne) ; pareillement, la Caisse d’épargne produit le bail commercial signé entre M. B X et la SAS Auberge La Viperine daté du 12 janvier 2016 et la promesse d’achat régularisée entre les deux même le 1^er février 2017 et là encore les signatures de M. B X, tout en présentant des points de similitude, sont très différentes de la plupart des autres se rapprochant plus de la signature de l’assemblée générale de la SCI Anda Thermal.

La SAS Auberge La Viperine, M. I F et M^me Z Y produisent des quittances de loyer régularisées par M. B X et M^me D E épouse X constituant, ainsi que le relève la Caisse d’épargne, des éléments de comparaison pertinents ; vingt cinq quittances sont en effet produites échelonnées du mois de février 2017 au mois de mars 2019 offrant un nombre important de signatures permettant de constater que les accusés de réception des deux courriers de mise en demeure et de prononcé de la déchéance du terme n’ont pas été signés par M^me D E épouse X, mais par M. B X au moyen d’une signature simplifiée par rapport à celle apposée sur l’acte de prêt, mais qui se retrouve sur un bon nombre de quittances de loyer.

Il doit donc être retenu que les courriers litigieux ont bien été distribués par les services postaux, au domicile des deux gérants de la SCI Anda Thermal et réceptionnés par l’un de ces derniers parfaitement habilité pour ce faire et donc que la Caisse d’épargne s’est valablement prévalue de la déchéance du terme du prêt consenti à la SCI Anda Thermal.

Le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 6 mars 2017 est donc régulier.

Sur le montant de la créance de la Caisse d’épargne

Il résulte des dispositions de l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Les stipulations contractuelles d’une majoration de 5 % du taux d’intérêt nominal applicable aux sommes dues suite à l’exigibilité anticipée du prêt prévue par l’article 15 des conditions générales du contrat de crédit et d’une indemnité de 3 % du capital restant dû résultant du même article 15 renvoyant à l’article 13 des conditions générales concernant le remboursement anticipé, renvoyant lui-même aux conditions particulières, en page 25 de l’acte notarié, relatives aux 'modalités de remboursement anticipé', constituent toutes deux des clauses pénales au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que le juge peut réduire d’office si elles sont manifestement excessives.

Le cumul de cette indemnité de 3 % du capital restant dû, soit la somme de 4 055,82 euros et de cette majoration de 5 points portant le taux d’intérêt contractuel à 8,98 % aboutit à augmenter le coût du crédit, à titre de pénalité, de plus de 20 000 euros, ce qui représente une indemnité extrêmement importante, d’autant que la durée effective du crédit aura été relativement courte.

Ainsi, eu égard au coût du crédit ainsi majoré et donc au préjudice réellement subi par le créancier, ce cumul est d’un excès manifeste justifiant que l’indemnité de 4 055,82 euros soit ramenée à 0 (zéro)

et que la majoration du taux d’intérêts contractuel soit, ainsi que l’a dit le tribunal, limité à 3 points, soit un taux majoré de 6,98 % ce qui représente déjà un taux élevé par rapport à ceux actuellement pratiqués.

La créance de la Caisse d’épargne sera, en conséquence, fixée à la somme de 247 133,86 euros outre intérêts au taux contractuel majoré de 6,98 % à compter du 9 octobre 2018, sauf à déduire les règlements effectués postérieurement à cette date.

Sur le report de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le mandat de vente consenti le 30 janvier 2018 concernant l’immeuble saisi peut fonder une demande d’autorisation de vente amiable et non celle de délais de paiement.

La promesse d’achat du fonds de commerce régularisée le 1^er février 2017 par la SAS Auberge La Viperine, qui l’exploite dans l’immeuble saisi, stipule qu’elle interviendra quand le chiffre d’affaire le permettra, or plus de deux ans et demi se sont écoulés sans qu’aucune perspective ne soit évoquée quant au devenir de cette transaction alors que le terme fixé n’est absolument pas contraignant.

Le mandat de vente du fonds de commerce de Brasserie – Pizzeria de Saint Pierre d’Albigny qui a été consenti il y a plus de deux années, aurait donné lieu à la signature d’une promesse de vente du fonds de commerce et des murs le 7 juin 2019, ainsi que cela ressort du courrier de l’office notariale Caperenne du 9 mai 2019 (pièces 10 et 13 SCI Anda Thermal).

Si cet acte a effectivement été régularisé, la vente définitive aura pu ou pourra intervenir dans le délai octroyé pour procéder à la vente amiable du bien saisi.

Les éléments invoqués par la SCI Anda Thermal et M. B X conduisent plus à autoriser le débiteur saisi à procéder à la vente amiable du bien immobilier situé […], lieudit 'Le pont', composé du bâtiment à usage de commerce au rez-de-chaussée et d’habitation au premier étage, l’ancienneté de la dette et la durée de la procédure ayant constitué des délais déjà important pour permettre au débiteur saisi de réaliser les biens nécessaires pour échapper à la vente forcée.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Anda Thermal et M. B X de cette demande.

Sur l’occupation de l’immeuble saisi

Il résulte des dispositions de l’article L 321- 4 du code des procédures civiles d’exécution que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur et que la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Il convient de rappeler l’acte de saisie, constitué par le commandement de payer valant saisie immobilière, a été signifié le 6 mars 2017.

' sur le bail commercial

La SAS Auberge La Viperine revendique l’existence d’un bail commercial consenti par la SCI Anda Thermal par acte du 12 janvier 2016.

Si à l’occasion de la délivrance du commandement de payer, M. B X a déclaré à l’huissier 'Les locaux à usage de commerce vont être loués prochainement. Je vous adresse dès que possible le bail', force est de constater que dans le cadre de l’instance il est produit un bail commercial de 9 ans consenti par 'X B, résidant à l’adresse suivante : SCI Anda Thermal', que cet intitulé n’est pas clair, mais qu’il mentionne néanmoins la SCI Anda Thermal dont M. B X est le cogérant, qu’aux termes de leurs conclusions tant M. B X que la SCI Anda Thermal s’accordent pour reconnaître que le bailleur est bien la SCI Anda Thermal, qu’il apparaît que tous les justificatifs de paiement du loyer commercial (à savoir le relevé de compte de la SAS Auberge La Viperine, les copies de chèques de règlement et l’ordre de virement établi par la SAS Auberge La Viperine au profit de la SCI Anda Thermal – pièces 5, 7-3 et 8) établissent que le loyer est bien payé à la SCI Anda Thermal et qu’enfin la Caisse d’épargne reçoit, depuis plus de deux ans, un versement mensuel de la SCI Anda Thermal de 1080 euros correspondant exactement au loyer commercial payé par la SAS Auberge La Viperine.

La preuve de l’antériorité du bail à l’acte de saisi, qui peut être faite par tout moyen, résulte de la date d’effet portée au bail comme étant le 1^er décembre 2016 (article 4 du bail) et surtout d’un élément extérieur constitué par l’attestation de M. G H, expert comptable, du 19 mars 2019 qui expose que la SAS Auberge La Viperine a démarré effectivement son activité le 11 février 2017, soit avant la date de délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière.

Il sera donc retenu que le bien saisi est grevé d’un bail commercial de 9 ans consenti antérieurement à l’acte de saisi, opposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur et il sera, en conséquence, dit que le créancier poursuivant devra ajouter au Cahier des conditions de vente que l’immeuble saisi est occupé par la SAS Auberge La Viperine qui y exploite un fonds de commerce de 'bar, restaurant, plats à emporter, traiteur, Française des jeux', au bénéfice d’un bail commercial de 9 ans, ayant pris effet à compter du 1^er décembre 2016.

' sur le local d’habitation

Il est établi par les pièces versées au dossier que M. B X a menti lorsqu’il a déclaré à l’huissier instrumentaire signifiant le commandement de payer aux fins de saisie immobilière que les locaux à usage d’habitation étaient vides.

D’abord il le reconnaît lui-même en indiquant aux termes de ses conclusions que M. I F et M^me Z Y occupent le local d’habitation depuis le mois de février 2017 et l’antériorité de cette occupation à l’acte de saisie est confirmée par les quittances de paiement du loyer de 400 euros produites par M. I F et M^me Z Y pour la période du 1^er au 28 février 2017 et, par la suite, jusqu’au mois de mars 2019.

En revanche, aucun élément ne permet de qualifier le titre d’occupation du local d’habitation qui peut être un bail, mais également une convention d’occupation précaire, de sorte qu’il sera retenu que le local d’habitation de l’immeuble saisi est occupé par M. I F et M^me Z Y depuis le 1^er février 2017, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et il sera, en conséquence, dit que le créancier poursuivant devra ajouter au Cahier des conditions de vente que le local d’habitation de l’immeuble saisi est occupé par M. I F et M^me Z Y depuis le 1^er février 2017 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros.

Il n’y a pas lieu de dire qu’il sera fait dérogation aux dispositions de l’article L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi, qui ne concerne donc pas M. I F et M^me Z Y.

Sur la vente amiable

Il résulte des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution peut autoriser la vente amiable à la demande du débiteur en s’assurant qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur et de celles de l’article R 322-21 qu’il fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Eu égard aux éléments précédemment exposés, et particulièrement au fait que la SCI Anda Thermal a confié un mandat exclusif de vente le 30 janvier 2018 portant sur l’immeuble saisi, à un prix fixé à la somme de 295 000 euros, la vente amiable sera autorisée.

Le jugement, dont la banque sollicite la confirmation sur ce point, a fixé le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 260 000 euros, mais une 'condition particulière de la vente’ a évoluée qui tient à ce que l’immeuble est vendu occupé du fait du bail commercial consenti à la SAS Auberge La Viperine et opposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur et du fait de l’occupation du local d’habitation par M. I F et M^me Z Y.

En considération de ces éléments, minorant la valeur vénale de l’immeuble saisi, le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu sera fixé à la somme de 200 000 euros.

Sur la prorogation des effets du commandement de payer valant saisie immobilière

La prorogation d’un an des effets du commandement de payer aux fins de saisie immobilière ordonnée par le tribunal sera confirmée.

Sur les demandes annexes

La SCI Anda Thermal et M. B X seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 1 000 euros à la SAS Auberge La Viperine et celle de 1000 euros à M. I F et M^me Z Y, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Caisse d’épargne et de prévoyance de Rhône-Alpes sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré, excepté quant à la fixation du montant de la créance de la Caisse d’épargne, quant au montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à l’amiable, quant à la date avant laquelle la vente amiable devra intervenir et la date à laquelle l’affaire sera rappelée et en ce qu’il a rejeté les demandes de M. I F, M^me Z Y et de la SAS Auberge La Viperine relatives à l’occupation du bien saisi,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de la créance de la SA Caisse d’épargne et de prévoyance de Rhône-Alpes à la somme de 247 133,86 euros, outre intérêts au taux contractuel majoré de 6,98 % à compter du 9 octobre 2018, sauf à déduire les règlements effectués postérieurement à cette date,

Fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à l’amiable à la somme de 200 000 euros net vendeur,

Dit que le bien saisi est grevé d’un bail commercial de 9 ans ayant pris effet à compter du 1^er décembre 2016, consenti par la SCI Anda Thermal à la SAS Auberge La Viperine, opposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur,

Dit, en conséquence, que le créancier poursuivant devra ajouter au Cahier des conditions de vente que l’immeuble saisi est occupé par la SAS Auberge La Viperine qui y exploite un fonds de commerce de 'bar, restaurant, plats à emporter, traiteur, Française des jeux', au bénéfice d’un bail commercial de 9 ans, ayant pris effet à compter du 1^er décembre 2016, opposable à l’acquéreur,

Dit que le local d’habitation de l’immeuble saisi est occupé par M. I F et M^me Z Y depuis le 1^er février 2017, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros,

Dit que les éléments du dossier ne permettent pas de qualifier le titre d’occupation du local d’habitation de M. I F et M^me Z Y de bail d’habitation,

Dit, en conséquence, que le créancier poursuivant devra ajouter au Cahier des conditions de vente que le local d’habitation de l’immeuble saisi est occupé par M. I F et M^me Z Y depuis le 1^er février 2017 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Renvoie l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Chambéry afin de fixer la date de rappel de l’affaire, qui constituera la date avant laquelle la vente amiable pourra intervenir,

Y ajoutant,

Condamne, in solidum, la SCI Anda Thermal et M. B X à payer la somme de 1 000 euros à la SAS Auberge La Viperine et elle de 1000 euros à M. I F et M^me Z Y, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SA Caisse d’épargne et de prévoyance de Rhône-Alpes de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de vente.

Ainsi prononcé publiquement le 19 septembre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.