COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2021

N° RG 19/06455

N° Portalis DBV3-V-B7D-TODC

AFFAIRE :

SARL HOTEL MODERNE

C/

E X agissant en qualité d’ayant droit de F G veuve X décédée le […]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 14/13726

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e E ECHARD-C

M^e Martina BOUCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL HOTEL MODERNE

N° SIRET : 712 032 515

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 19402

Représentant : M^e Vincent POUDAMPA, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 426

APPELANTE

****************

1/ Monsieur E X

Agissant en qualité d’ayant droit de :

- F G veuve X décédée le […],

et de

- C-H X décédé le […], lui-même ayant droit de F G veuve X décédée le […]

né le […] à SENS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e E ECHARD-C, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1562 – N° du dossier 8915A1A2

INTIME

2/ SCI IMMO-PERIER

N° SIRET : 822 368 643

[…]

[…]

Représentant : M^e Martina BOUCHE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 266

Re présentant : M^e Eric BINETEAU de la SELARL HORUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R213

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport, et Madame Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Emilie VANDESCAL, Vice Présidente Placée

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

* * *

FAITS ET PROCEDURE

En 1973, F X a donné à bail commercial à la société Hôtel Moderne un fonds de commerce situé à […] dans lequel elle exerçait une activité de restauration et d’hôtellerie.

Le 17 mars 2010, un arrêté municipal a ordonné la fermeture de l’établissement en raison de divers défauts de sécurité, la réouverture des lieux étant subordonnée à des travaux de mise en conformité.

Les travaux n’ayant pas été effectués, la société locataire a été autorisée par ordonnance sur requête du 21 septembre 2010 à assigner à jour fixe F X en exécution forcée de ces travaux.

Saisi par la société Hôtel Moderne, le tribunal de grande instance de Nanterre a, par jugement avant dire droit du 3 décembre 2010, ordonné une expertise, confiée à M. Y et M. Z, afin de décrire les travaux incombant au preneur et au bailleur. Il a par ailleurs dit que la société Hôtel Moderne devra consigner les loyers arriérés et les loyers à échoir à la caisse des dépôts et consignations au fur et à mesure de leur échéance.

Le rapport d’expertise a été déposé le 4 avril 2014.

A la suite du décès de F X, survenu en cours d’instance, le […], ses ayants-droits M. C-H X et M. E X sont intervenus à l’instance.

F X avait promis unilatéralement à M. A, agissant au nom de la société Hôtel California Saint-Germain, de lui vendre l’immeuble par acte authentique du 27 mai 2009 mais la commune de Montrouge a exercé son droit de préemption par la voie d’une décision de son maire du 19 août 2009. Cette décision a été contestée et suspendue par le tribunal administratif de Versailles par ordonnance du 9 novembre 2009 puis annulée par la cour administrative d’appel de Versailles par arrêt du 30 décembre 2014.

Dans le délai dont disposait le bénéficiaire de la promesse de vente pour lever l’option, les consorts X, qui s’étaient substitués à F X et la société Immo- Perier se substituant à la société Hôtel California Saint Germain, ont conclu, le 30 janvier 2015, un avenant prorogeant la durée de la promesse unilatérale de vente au 31 décembre 2016.

Les parties ont conclu la vente par acte du 28 septembre 2016.

La société Immo-Perier, en qualité de nouvelle propriétaire de l’immeuble et nouvelle bailleresse, est intervenue à l’instance.

C-H X est décédé en cours d’instance, le […].

Par jugement du 18 juillet 2019, le tribunal a :

— reçu la société Immo-Perier en son intervention volontaire,

— dit que le bail commercial conclu en 1973 entre F X et la société Hôtel Moderne est résilié depuis le 17 mars 2010 en raison de la disparition de la chose louée,

— dit que la vente du 28 septembre 2016 intervenue entre les consorts X et la société Immo-Perier et portant sur l’immeuble situé à […] est valable,

— rejeté l’ensemble des demandes de la société Hôtel Moderne,

— dit que les sommes consignées par la société Hôtel Moderne dans les mains de la Caisse des dépôts et consignations en exécution du jugement du 3 décembre 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Versailles doivent lui être restituées,

— condamné la société Hôtel Moderne aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Hôtel Moderne à payer aux consorts X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Hôtel Moderne à payer à la société Immo-Perier la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 6 septembre 2019, la société Hôtel Moderne a interjeté appel.

Par ordonnance d’incident du 12 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande de radiation de l’instance formée par la société Immo-Perier et M. X,

— rejeté les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de la procédure au fond.

Par dernières conclusions du 6 mars 2020, la société Hôtel Moderne demande à la cour de :

— la recevant en son appel, l’y déclarer bien fondée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de la société Immo-Perier et rejeté toute demande de résiliation du bail au 1^er juillet 2009.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— juger que la chose louée n’a pas disparu le 17 mars 2010, le coût des travaux de remise en état du bien loué ne dépassant pas la valeur vénale,

— juger que le contrat de bail est en cours,

En conséquence,

— prononcer la nullité de la vente réitérée le 28 septembre 2016 entre MM C-H X et E X et la société Immo-Perier substituant la société Hôtelier California Saint-Germain,

— faire droit à la demande de la société Hôtel Moderne de se substituer à l’acquéreur de l’acte de vente du 28 septembre 2016,

Par conséquent,

— ordonner la régularisation d’un acte de vente authentique entre les consorts X et la société Hôtel Moderne dans un délai de trois mois à 'compter du jugement', sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’encontre de M. E X une fois passé ce délai,

— ordonner en tant que de besoin la restitution du prix par M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X à la société Immo-Perier,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir prononçant la nullité de la vente du 28 septembre 2016, au service de la publicité foncière de Vanves en marge des enregistrements des conclusions publiées le 4 juillet 2017 et ce aux frais de M. E X ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X et de la société Immo-Perier,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X et la société Immo-Perier, à payer à la société Hôtel Moderne la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de la vente réitérée en fraude des droits de la société Hôtel Moderne,

— débouter les bailleurs de leurs éventuelles demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

— juger qu’il appartient à M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X, ou, si la cour estime qu’il y a substitution dans les droits de ceux-ci du fait de vente du 28 septembre 2016, à la société Immo-Perier, de prendre en charge l’intégralité du coût des travaux litigieux selon le projet rédigé par M. D, validé par l’arrêté du Préfet des Hauts-de-Seine le 22 mars 2012 et par la commission départementale de sécurité le 2 août 2012, et

complété le 7 novembre 2016, afin de permettre la réouverture de l’établissement,

— condamner M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X ou, si la cour estime qu’il y a substitution dans les droits de ceux-ci du fait de vente du 28 septembre 2016, la société Immo-Perier à régler l’intégralité des travaux susvisés,

— autoriser la société Hôtel Moderne à procéder aux travaux décrits par les devis retenus par le rapport d’expertise du 4 avril 2014 de M. Y et M. Z et par le complément de dossier dressé le 7 novembre 2016 par M. D,

— les condamner à payer à la société Hôtel Moderne une provision de 325 000 euros à valoir sur le coût des travaux, provision qui sera versée dans le mois suivant le prononcé de l’arrêt à venir.

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X, a manqué à son obligation de délivrance,

— prononcer la résiliation aux torts exclusifs des bailleurs du bail portant sur l’immeuble sis à Montrouge, […] et […],

En conséquence,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X ou, si la cour estime qu’il y a substitution dans les droits de ceux-ci du fait de vente du 28 septembre 2016, la société Immo-Perier, à lui payer la somme de 516 348 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte du fonds de commerce,

A défaut,

— désigner tel expert qui plaira à la cour avec pour mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction qui servira de base pour la condamnation de ce chef,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X ou, si la cour estime qu’il y a substitution dans les droits de ceux-ci du fait de vente du 28 septembre 2016, la société Immo-Perier, à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de préjudice moral.

En tout état de cause :

— juger que le loyer n’est pas dû à compter du 17 mars 2010 et jusqu’à la reprise effective de l’exploitation après travaux,

— ordonner la restitution au bénéfice de la société Hôtel Moderne des sommes consignées auprès de la caisse des dépôts et consignations, (c’est-à-dire 14 040 euros), mais également des loyers payés aux bailleurs au 2^e trimestre 2010, (c’est-à-dire 2 340 euros), soit la somme totale de 16 380 euros,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X à lui restituer les loyers indûment payés (2^e trimestre 2010) à hauteur de 2 340 euros,

— dire que la société Hôtel Moderne a subi pendant la période de fermeture de l’hôtel, du fait de la résistance des bailleurs à procéder aux travaux, un préjudice financier effectif chiffré comme suit :

• frais liés à l’expertise : 8 487,15 euros,

• perte au titre des salaires : 36 167,95 euros,

• frais d’assurance : 13 427,40 euros,

• frais de fluides : 16 378,71 euros,

Soit : 74 461,21 euros (à parfaire),

— juger que ce préjudice est entièrement imputable aux consorts X,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X ou, si la cour estime qu’il y a substitution dans les droits de ceux-ci du fait de vente du 28 septembre 2016, la société Immo-Perier, à lui payer la somme de 74 461,21 euros à titre de préjudice effectif, à parfaire,

— condamner in solidum M. E X, ès qualités d’ayant-droit de C-H X et F X à payer à la société Hôtel Moderne la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernière écritures du 24 février 2020, la société Immo-Perier demande à la cour de:

A titre principal :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Hôtel Moderne qui font grief à la société Immo-Perier,

— condamner, à titre reconventionnel, la société Hôtel Moderne à verser à la société Immo-Perier une indemnité d’occupation, en raison de l’inoccupation de l’immeuble du fait de la résiliation du bail depuis le 17 mars 2010, égale au montant des loyers impayés depuis cette date, à parfaire, et assorti du montant des intérêts au taux légal.

A titre subsidiaire, statuant à nouveau, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris:

— recevoir la société Immo-Perier en son appel incident,

— partant, faire droit à l’ensemble des demandes présentées par la société Immo-Perier et donc :

• prononcer la résiliation du bail à effet du 1^er juillet 2009 compte tenu du non-paiement des loyers par la société preneuse à compter de cette date,

• condamner à titre reconventionnel la société Hôtel Moderne à verser à la société Immo-Perier une indemnité d’occupation, en raison de l’inoccupation de l’immeuble du fait de la résiliation du bail depuis le 1^er juillet 2009, au plus tôt, égale au montant des loyers impayés depuis cette date, à parfaire, et assortie du montant des intérêts au taux légal,

• – rejeter l’ensemble des demandes de la société Hôtel Moderne qui font grief à la société Immo-Perier.

En toute hypothèse :

— condamner la société Hôtel Moderne à lui verser la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hôtel Moderne aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 3 mars 2020, M. E X demande à la cour de :

A titre principal :

— prononcer la mise hors de cause des consorts X.

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement querellé.

A titre infiniment subsidiaire :

— dire que la société Immo-Perier sera tenue de garantir les consorts X de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

En tout état de cause :

— débouter la société Hôtel Moderne de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Hôtel Moderne à verser aux consorts X une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2020.

SUR QUOI, LA COUR

La disposition du jugement recevant la société Immo-Perier en son intervention volontaire n’est pas critiquée et sera confirmée.

- Sur la demande de mise hors de cause de M. X

M. X fait valoir que la société Immo-Perier s’est substituée au bénéficiaire de la promesse, M. A, et que l’acte mentionnait notamment que l’acquéreur déclarait avoir été informé de la situation locative du bien et faire son affaire personnelle de ladite situation sans recours contre le vendeur et le notaire. Il en conclut que la société Immo-Perier entend se substituer à lui dans la présente procédure et qu’il doit être mis hors de cause.

Dés lors que la société Hôtel Moderne forme des demandes tendant à la condamnation de M. X, il ne peut être procédé à la mise hors de cause de ce dernier sans examen au fond de la pertinence de ces demandes.

- Au fond

Le tribunal a retenu que la société Hôtel Moderne concédait qu’elle n’avait plus consigné les loyers à compter du 1^er semestre 2012 et ce en violation de l’obligation qui lui en était faite par le jugement du 3 décembre 2010. Mais il a relevé que les sommations délivrées à cette société par les consorts X, si elles évoquaient la consignation des loyers en exécution du jugement du 3 décembre 2010, ne mettaient toutefois pas en demeure la société Hôtel Moderne de payer ses loyers en visant

la condition résolutoire du bail. Par conséquent, le tribunal a jugé que les consorts X ne pouvaient soutenir que le bail était résilié depuis le 1^er juillet 2009.

Puis le tribunal a observé que, par arrêté du 17 mars 2010, le maire de Montrouge avait fermé l’établissement en raison de diverses anomalies, que les experts judiciaires avaient conclu que le coût des travaux nécessaires à la réouverture était disproportionné par rapport à l’enjeu économique et avaient souligné que l’immeuble n’était pas adapté à une activité hôtelière. Le tribunal en a déduit qu’il y avait lieu de constater la disparition de la chose louée depuis le 17 mars 2010 en raison de l’ampleur des travaux à réaliser pour assurer la réouverture de l’établissement au regard de sa valeur, et la résiliation subséquente du bail.

Le tribunal a jugé que la promesse de vente consentie par F X le 27 mai 2009 n’avait pas été conclue en fraude des droits de la société Hôtel Moderne qui, à l’époque, ne bénéficiait pas du droit de préférence du locataire instauré par la loi du 18 juin 2014. Il a jugé que les doutes quant à l’authenticité de l’avenant à la promesse du 30 janvier 2015, émis par la société Hôtel Moderne, étaient sans incidence puisque, du fait de la rétroactivité de l’annulation par décision du juge administratif de la décision de préemption prise par la commune de Montrouge, les parties à la promesse avaient été remises dans la situation où elles se trouvaient à cette date, soit à une période où la société locataire ne disposait pas d’un droit de préemption en droit positif.

La société Hôtel Moderne fait valoir que les loyers échus du 1^er mars 2009 au 17 mars 2010 ont été régulièrement payés et que la résiliation du bail à effet du 1^er juillet 2009 ne peut être prononcée, ainsi que l’a jugé le tribunal. S’agissant des loyers échus postérieurement au 17 mars 2010, elle soutient qu’elle s’est acquittée de ceux échus jusqu’au 6 janvier 2012 afin de tenir compte de l’obligation de consigner contenue dans le jugement du 3 décembre 2010 mais qu’elle n’a pu poursuivre les paiements alors qu’elle était privée des revenus de l’exploitation. Elle souligne à ce titre qu’elle est fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution.

La société Hôtel Moderne avance en second lieu qu’elle a fait procéder à une estimation de la valeur de l’immeuble, qui se situe entre 1 750 000 et 1 870 000 euros, et que le coût réel des travaux est sans commune mesure avec la valeur du bien. Elle critique l’évaluation retenue par les experts et souligne que les devis qu’elle a fait réaliser ont donné lieu à l’avis favorable de la commission départementale de sécurité et à la dérogation de la préfecture, que le montant de la remise aux normes de sécurité incendie s’élève à 248 813,50 euros HT et le coût des travaux de mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite à 76342 euros HT, ajoutant que les règles applicables en cette matière se sont assouplies après l’expertise. La société Hôtel Moderne reproche au tribunal d’avoir apprécié la disparition alléguée du bien sous l’angle de l’enjeu économique alors que seule compte la valeur vénale du bien.

L’appelante en déduit que le bien n’avait pas disparu et que l’exécution de son bail se poursuivait en l’absence de résiliation, de sorte que la vente réalisée le 28 septembre 2016, qui la dépossède de ses droits, doit être annulée.

Soutenant que la vente du bien conclue entre les consorts X et la société Immo-Perier est nulle, la société Hôtel Moderne fait valoir que l’acte a été passé en violation de son droit de préemption introduit par la loi du 18 juin 2014 et qui est d’ordre public. Elle ajoute que la promesse de vente du 27 mai 2009 est caduque puisqu’elle stipulait qu’en cas d’exercice du droit de préemption, elle était caduque de plein droit. Elle soutient que du fait de l’exercice de ce droit de préemption par la commune de Montrouge le 19 août 2009, l’avenant à la promesse du 30 janvier 2015 n’a pu avoir pour effet de prolonger la validité de ladite promesse, qui était à cette date caduque. En tout état de cause, s’il devait être considéré qu’à la date du 30 janvier 2015 les parties pouvaient valablement conclure un avenant à leur promesse, la société Hôtel Moderne allègue que celui-ci n’est pas de nature à faire échec aux dispositions de la loi Pinel . Elle souligne que la levée d’option s’est matérialisée le 28 septembre 2016 et que toute vente intervenant postérieurement à la

date d’entrée en vigueur de la loi Pinel doit respecter le droit de préemption du locataire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La société Hôtel Moderne fait également observer que l’avenant du 30 janvier 2015 n’est pas un acte notarié et qu’il est nul pour défaut de publication.

En réponse, M. E X fait valoir que le montant porté sur les devis retenus par les experts est a minima de 395 995,66 euros mais que ce montant n’englobe pas tous les frais, et que les experts sont dubitatifs quant à la possibilité d’obtenir une autorisation de réouverture en ne réalisant que les travaux décrits aux devis. Il souligne qu’il convient également de prendre en considération la mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et que le coût réel des travaux à prévoir est en réalité de 2 000 000 euros HT. Il en déduit que les travaux nécessaires à la reprise de l’activité exigent une dépense excessive de sorte qu’il y a lieu de considérer que la chose louée était détruite au moment où les travaux se sont avérés nécessaires, soit le 17 mars 2010. Il ajoute que la commission communale de sécurité avait relevé un certain nombre d’anomalies qui étaient imputables au preneur

S’agissant de la nullité alléguée de la vente M. E X soutient que les dispositions instituant le droit de préemption du preneur ne sont pas d’ordre public et que quand bien même l’acte de vente serait muet sur ce point, il ressort des faits que les parties ont entendu soustraire leur acte d’une notification préalable afin de ne pas permettre au locataire de porter préemption.

Il ajoute que la société Hôtel Moderne n’est pas fondée à invoquer le bénéfice de l’article L145-46-1 du code de commerce dés lors qu’elle n’a plus le statut de locataire, qu’elle a cessé de s’acquitter des loyers depuis 10 ans alors qu’une décision de justice lui faisait obligation de les consigner, ce qui la prive de la faculté d’opposer l’exception d’inexécution.

La société Immo Perrier soutient que le rapport d’expertise judiciaire permet de retenir que les travaux s’élèvent à 396 000 euros TTC, auxquels s’ajoute le coût des travaux d’adaptation aux normes pour les personnes à mobilité réduite, soit 157 608 euros TTC. Elle rappelle que le loyer s’élève à 2340 euros par trimestre, soit 780 euros par mois, et qu’ainsi sur le seul critère de la comparaison entre le coût des travaux et le montant des loyers, il doit être considéré qu’il y a perte de la chose louée.

La société Immo Perier ajoute qu’il résulte d’un 'avis de valeur vénale’ établi à sa demande le 23 juin 2017, que la valeur de ce bien peut être fixée à 1 100 000 euros, et, en l’état futur, à 1 550 000 euros. Elle en conclut qu’il est sollicité de la bailleresse qu’elle investisse l’équivalent de 59 années de loyers pour une mise aux normes qui ne sera même pas compensée par une augmentation de la valeur vénale du bien.

La société Immo-Perier fait par ailleurs observer que la légalité de la vente doit s’apprécier au regard du droit applicable au 19 août 2009, soit à la date de la décision de préemption de l’immeuble par la commune de Montrouge, laquelle décision a fait l’objet d’une annulation. Elle souligne qu’à cette date elle disposait encore, en exécution de la promesse du 27 mai 2009, d’un mois et 11 jours pour lever l’option, que c’est dans ce délai, qu’elle a conclu le 30 janvier 2015 avec les consorts X un avenant à la promesse unilatérale de vente afin d’en proroger la durée jusqu’au 31 décembre 2016, et que dans ce délai, la vente a été conclue le 28 septembre 2016. Ainsi, selon la société, les dispositions de la loi Pinel invoquées par la société Hôtel Moderne ne peuvent s’appliquer dès lors que l’annulation rétroactive de la décision de préemption par le maire de Montrouge a remis les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient à la date de la décision, et que cela conduit à ce que la légalité de la vente litigieuse soit appréciée à cette même date.

Enfin, s’agissant de l’avenant, la société Immo-Perier fait valoir que les éléments évoqués n’établissent pas qu’il aurait été signé simultanément à l’acte authentique de vente et faussement daté

au 30 janvier 2015. Elle soutient qu’aucun texte ne permet à la société Hôtel Moderne d’invoquer à cet égard le principe du parallélisme des formes.

* * *

Il est constant que la société Hôtel Moderne ne s’est pas acquittée du règlement de l’intégralité des loyers échus, fut-ce par le biais de la consignation ordonnée par le jugement du 3 décembre 2010 au delà du mois de janvier 2012. Si la bailleresse ne pouvait lui délivrer un commandement visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail, aucune des parties n’ayant été en mesure de produire celui-ci, il lui incombait en tout état de cause de lui délivrer un commandement de payer manifestant son intention de résilier le contrat, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques lorsque l’une des parties ne satisfait pas à ses engagements contractuels.

Ainsi les intimés ne peuvent valablement soutenir que le bail est résilié depuis le 1^er juillet 2009, la société Hôtel Moderne justifiant de la réalité de paiements au delà de cette date et aucune mise en demeure visant l’intention des bailleurs de mettre un terme au contrat ne lui ayant été délivrée.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable en l’espèce à défaut de disposition conventionnelle contraire, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est de principe qu’à la destruction totale visée par l’article précité, il faut assimiler l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination mais aussi la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose.

Il en résulte que lorsque les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ont un coût qui excède sa valeur, la chose est réputée détruite, partiellement ou totalement et ce quelle que soit la nature des travaux, même s’ils ont été prescrits par l’administration.

L’arrêté du maire de Montrouge du 17 mars 2010 a ordonné, après un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement émis par la commission communale de sécurité, la fermeture de l’établissement au public. La réouverture ne pourra intervenir qu’après une mise en conformité de l’établissement, une visite de la comission communale de sécurité et une autorisation délivrée par arrêté municipal. La commission avait constaté les anomalies suivantes : l’absence de désenfumage de l’escalier, la non conformité des installations électriques, l’absence de vérification des installations électriques et de chauffage, le défaut d’isolement de l’ensemble des locaux à risques, l’absence de ferme-portes sur les portes de chambres, des dégagements insuffisants pour assurer l’évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants et le stockage anarchique au rez-de-chaussée (produits inflammables).

Dans son jugement du 3 décembre 2010, le tribunal a désigné M. Y et M. Z en qualité d’experts avec pour mission de 'dire les travaux qui incombent au preneur et ceux à la charge du bailleur et en chiffrer le coût'. Le tribunal avait relevé que le rapport de la commission ne distinguait pas suffisamment les travaux d’entretien incombant au preneur et ceux à la charge du bailleur, soulignant que le bail datait de 1973 et que le loyer était modique (2300 euros par trimestre).

Il est certain que la mission des deux experts ne pouvait se définir qu’en référence aux différentes anomalies relevées par la commision de sécurité, dont le rapport, selon le tribunal, ne distinguait pas suffisamment les travaux d’entretien incombant au preneur de ceux incombant au bailleur.

Il est exact, comme le relève l’appelante, que les experts ont donné leur opinion et souligné avec

conviction l’inopportunité d’engager d’importants travaux dans un immeuble qui selon eux n’a jamais été adapté à une activité hôtelière, du fait de la typologie du bâti et de la distribution des espaces, précisant qu’il s’agit d’un ancien immeuble d’habitation qui a été transformé en hôtel à la suite de modifications mineures. Les experts indiquent que les parties ont évoqué lors de la réunion qui s’est tenue le 27 avril 2011 le paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la société Hôtel Moderne, du fait de la disproportion entre le coût des travaux et la rentabilité de l’hôtel, dont le taux d’occupation était, avant la fermeture administrative, de 50% mais que la société Hôtel Moderne a souhaité que le bail soit renouvelé.

Leurs investigations, constatations et conclusions n’en demeurent pas moins précieuses et ce d’autant que M. X et la société Immo-Perier font valoir, comme en première instance, que le bail est réputé avoir été résilié de plein droit par application de l’article 1722 du code civil.

Avant d’examiner les conclusions des experts, il importe de retenir d’une part que l’hôtel est vide de tout occupant depuis près de onze années, de sorte que son état n’a pu que se dégrader plus encore et d’autre part qu’aucune des parties ne tire de profit de ce bien depuis longtemps.

Il importe également de retenir que la société Hôtel Moderne ne s’est acquittée d’aucun loyer depuis le premier trimestre de l’année 2012. Elle ne peut valablement soutenir que la situation qu’elle rencontrait résultant de la fermeture de l’hôtel l’y autorisait alors que c’est en connaissance de cette situation que le tribunal de grande instance de Nanterre l’a autorisée à consigner les loyers dont elle demandait pour sa part à être dispensée du paiement.

Les experts ont été destinataires de deux devis dont ils ont déploré le caractère très incomplet, relevant que les postes sont chiffrés sans quantité et sans prix unitaire et que les estimations sont faites sur la base d’ensembles, ce qui rend impossible toute vérification.

Le coût des travaux dits de la première tranche s’élève à 395 995, 66 euros pour le devis de l’entreprise EGB et à 396 445,27 euros pour celui de la société La Parisienne du bâtiment.

Ces devis n’intègrent pas le coût des détecteurs du lot 'alarme incendie’ dans les chambres, les sujétions de protections, de finition et de peinture, la création d’une VMC, les travaux de carrelage au rez de chaussée et de doublage acoustique entre les chambres.

Les experts restent très réservés, à supposer ces travaux effectués, sur l’exercice d’une réelle activité commerciale en raison notamment de l’absence de locaux de rangements à chaque étage pour l’entretien et le ménage, du débattement des portes d’entrée des chambres sur les paliers, des largeurs de passage de 0,35 m à 0,50 m dans les salles de bains, de l’absence de toilettes dans certaines chambres. Ils relèvent également l’absence totale de conformité du local-poubelle disposé au rez de chaussée de l’hôtel.

Les travaux décrits-ci dessus n’intègrent pas le coût de ceux nécessaires à la mise en conformité de l’établissement aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

La société Immo Perier verse aux débats une note établie le 1^er juillet 2017 par le cabinet d’architectes Blau qui estime à 131 340 euros le coût des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap. Cette note prévoit l’aménagement de deux chambres au rez de chaussée. La société Hôtel Moderne verse aux débats un arrêté du préfet des Hauts de Seine du 22 mars 2012 accordant à l’hôtel une dérogation pour la création d’une seule chambre adaptée au lieu de deux. Toutefois rien n’établit que cet arrêté garde encore neuf ans plus tard son utilité. Par ailleurs les experts – qui avaient connaissance de la dérogation accordée laquelle est mentionnée dans les pièces qui leur ont été communiquées – ont noté que si les surfaces du local-poubelle devaient être agrandies pour être mises en conformité avec le règlement sanitaire départemental, la réalisation d’une chambre adaptée en rez de chaussée ne serait peut être plus envisageable, ce qui nécessiterait

l’installation d’un ascenseur. Rien n’établit en tout état de cause que la réouverture de l’établissement pourrait être acceptée par la commune en raison des contraintes sanitaires et des lacunes relevées par les experts.

Les experts concluent ainsi : 'étant considéré le nombre de chambres et la situation de l’immeuble le coût de la mise aux normes apparaît disproportionné par rapport à l’enjeu. Il sera difficile voire impossible de rentabiliser un tel investissement sachant que de tels travaux ne donneraient que très peu de plus value commerciale et d’image à l’hôtel. En tout état de cause la seule solution envisageable commercialement serait une réhabilitation lourde de l’établissement dont la faisabilité économique demanderait à être vérifiée car le coût serait compris entre 1,5 et 2 millions d’euros'.

La société Immo-Perier verse aux débats un avis de valeur vénale du bien établi en juin 2017 par la société Conseil Evaluations Immobilières, qui estime le bien à 1 100 000 euros, étant observé que cet avis est très motivé et très circonstancié, tel n’étant pas le cas de celui, lapidaire, que verse la société Hôtel Moderne aux débats. La cour relève que par cet avis, la société Hôtel Moderne entend soutenir que la valeur du bien se situe entre 1 750 000 et 1 870 000 euros alors qu’elle n’hésite pas à vouloir se substituer à la société Immo Perier qui l’a acquis au prix de 500 000 euros.

La société Conseil Evaluations Immobilières observe que le loyer, de 9000 euros HT par an, équivaut au loyer d’un appartement de 30m² à Montrouge.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de juger que c’est à bon droit que le tribunal a pu constater la disparition de la chose louée depuis le 17 mars 2010. Il en résulte que la promesse de vente signée le 27 mai 2009 n’a pas été conclue en fraude des droits de la société Hôtel Moderne laquelle ne disposait pas du droit de préférence du locataire instauré par la loi du 18 juin 2014 et que la vente conclue le 28 septembre 2016 n’a pas été davantage conclue en fraude des droits de la société Hôtel Moderne laquelle n’était plus titulaire d’un bail depuis le 17 mars 2010.

Il est de principe que l’annulation de l’arrêté de préemption par la juridiction administrative est rétroactive de sorte que la commune était censée avoir renoncé à préempter. Au cas présent, l’annulation de la décision de préemption de la commune de Montrouge le 19 août 2009 par la cour administrative d’appel de Versailles le 30 décembre 2014 a eu pour conséquence de mettre les parties à la promesse de vente dans la situation qui était la leur à une période où la société locataire ne disposait pas d’un droit de préemption. Il ne peut donc être soutenu par la société Hôtel Moderne que la promesse de vente du 27 mai 2009 serait caduque au motif qu’elle prévoyait qu’en cas d’exercice du droit de préemption, elle le serait.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société Hôtel Moderne de sa demande en nullité de la vente, de sa demande en réalisation de travaux, en résiliation de bail aux torts du bailleur et en indemnité d’éviction.

Le bail étant tenu pour résilié à compter du 17 mars 2010, il est certain que la société Hôtel Moderne ne peut être tenue au paiement de loyers au delà de cette date. Elle est donc fondée à demander la restitution des loyers consignés entre janvier 2011 et le 6 janvier 2012, soit la somme de 14 040 euros (4680+ 2340 x 4) outre la somme de 2340 euros correspondant au loyer payé par chèque débité en mai 2010. Il n’est pas justifié de la réalité d’autre paiement susceptible d’être rattaché aux loyers échus entre mars 2010 et le début de la consignation.

Dés lors que la disparition du bail est assimilée à un cas fortuit, les dépenses engagées par la société Hôtel Moderne au cours de la période de fermeture de l’hôtel (assurances, salaires et fluides) ne sauraient être supportées par M. E X ou la société Immo-Perier.

La société Hôtel Moderne ne démontre pas avoir subi un préjudice moral susceptible d’être indemnisé par l’un ou l’autre des intimés et sera déboutée de ce chef de demande.

La société Immo Perier n’est pas fondée à demander que soit mise à la charge de l’appelante une indemnité d’occupation alors qu’à l’évidence si elle n’a pu elle même occuper le bien c’est du fait de sa fermeture administrative.

Les dispositions du jugement relatives aux indemnités de procédure et aux dépens seront confirmées.

La société Hôtel Moderne, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel avec recouvrement direct.

La somme allouée à M. E X et la société Immo-Perier en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également ceux qu’ils ont exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Dit que la somme devant être restituée à la société Hôtel Moderne au titre des loyers payés indument après le 17 mars 2010 s’élève à 16 380 euros.

Rejette toutes les autres demandes formées par la société Hôtel Moderne.

Déboute la société Immo-Perier de sa demande au titre d’une indemnité d’occupation.

Dit que la somme allouée à M. E X et la société Immo-Perier en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges couvrira les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,