ARRET N°79

EC/KP

N° RG 20/02245 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GC7T

S.C.P. PIMOUGET-LEURET-A Y

C/

L-M

S.A.R.L. EVERHOTEL GESTION

E.U.R.L. HOTEL SWEET HOTEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 01 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02245 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GC7T

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES.

APPELANTE :

la SCP LGA ( anciennement dénommé S.C.P. PIMOUGET-LEURET-A Y) représenté par M^e H I en remplacment de M^e Sylvie A-Y Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « société HOTEL SWEET HOTEL »

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrice BROSSY de la SELARL BROSSY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMES :

Maître N L-M prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EVERHOTEL GESTION.

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e A n n e D E C A M B O U R G d e l a S C P D ' A V O C A T S
DUFLOS-CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Kristell QUELENNEC, avocat au barreau de PARIS.

S.A.R.L. EVERHOTEL GESTION en liquidation judiciaire (prononcé par jugement en date du 06 février 2012), prise en la personne de son représentant légal domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e A n n e D E C A M B O U R G d e l a S C P D ' A V O C A T S DUFLOS-CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Kristell QUELENNEC, avocat au barreau de PARIS.

E.U.R.L. HOTEL SWEET HOTEL représentée par son mandataire social Madame B Z demeurant […]

[…]

[…]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
OBJET DU LITIGE

La société à responsabilité limitée Everhotel exerce une activité de holding, prise de participations dans toutes sociétés et création de fonds de commerce d’hôtels. La société à responsabilité limitée Everhotel gestion exerçait une activité de création, acquisition et exploitation de fonds de commerce d’hôtel, bar, restaurant, délivrance de toutes prestations de services liées au conseil, à l’assistance et à l’organisation de la gestion et de l’exploitation de toutes activités hôtelières ou de restauration.

Selon un protocole d’accord du 8 février 2006, la société à responsabilité limitée Promo’Inn, constructeur d’un ensemble immobilier de 30 chambres outre les parties communes comprenant notamment un restaurant classé « hôtel de tourisme » 1 étoile sur un terrain situé section ZX n°139 zone du Moulinveau à La Vergne (17), pour lequel un permis de construire avait été délivré par le maire de la commune le 1er octobre 2004 et devant être achevé au plus tard le 15 mars 2006, s’engageait à donner à bail lesdits biens à la société Everhotel Gestion, société gestionnaire, à laquelle M^me B Z, intervenant au nom d’une société en cours de constitution Hotel Sweet Hotel, s’engageait à se substituer (pièce 30). Le bail commercial d’une durée de 10 ans, débutant 10 jours après la livraison de la résidence terminée et toutes réserves levées, était conclu moyennant un loyer de 96 120 euros hors taxes par an pendant les 36 premiers mois suivant l’entrée en jouissance, 109 851 euros hors taxes l’année suivante et 123 583 euros hors taxes par an ensuite, indexé, et payable mensuellement à terme échu le 10 du mois suivant, et sous franchise de la société Everhotel (qui intervenait également à l’acte). Un dépôt de garantie de 3 mois de loyer était également stipulé.

Le même jour, ces mêmes éléments ont été repris dans un contrat de sous-location entre la société Everhotel gestion et M^me B Z au nom de la société en cours de constitution, et dans un contrat de franchise entre celle-ci et la société Everhotel.

La société à responsabilité limitée Hôtel Sweet Hôtel a été immatriculée le 16 mars 2006 au registre du commerce et des sociétés de Saintes ; M^me B Z en était la gérante. Elle exerçait également une activité de restauration sous l’enseigne « restaurant le rendez-vous charentais ».

Un litige est survenu entre le bailleur, le preneur et le franchisé, conduisant à une ordonnance du 2 octobre 2007 juge des référés du tribunal de commerce de Saintes autorisant la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et consignations.

Parallèlement, cette société a fait l’objet d’une première procédure de redressement judiciaire ouvert le 5 avril 2007, puis un plan de redressement a été adopté le 6 mai 2008 par le tribunal de commerce de Saintes.

Un protocole tripartite a été conclu le 13 mars 2009 entre ces parties, aux termes duquel :

- la société Everhotel, franchiseur a consenti à la résiliation amiable du contrat de franchise, versé une indemnité de 46 500 € destinée à régler le sujet de mezzanines de 6 des 30 chambres de l’hôtel, renoncé à sa déclaration de créances au passif de la procédure collective de la société Hotel Sweet Hotel dans le cadre du redressement judiciaire) au titre des redevances de franchise ;

- la société Hotel Sweet Hotel, preneur à bail s’est reconnue débitrice de la somme de 215 100,21 € au titre des loyers impayés à la société Everhotel gestion, a accepté la déconsignation des loyers autorisée par Ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Saintes du 2 octobre 2017 et réglé au titre des loyers impayés la somme de 51 612,70 € à la société Everhotel gestion payable à hauteur de 5 112,70 € (soulte) après compensation de l’indemnité forfaitaire de 46 500 € susvisée (Pièce n°5, article 3, page 10).

- la société Everhotel gestion, bailleur a consenti à l’abandon d’une partie de ses créances de loyers reconnues par la société Hotel Sweet Hotel comme s’élevant à la somme de 215 100,21 € au titre des loyers échus au 31 mars 2009 moyennant la libération de la somme d’une somme de 120 675,94 € consignée par la société Hotel Sweet Hotel et le versement par cette dernière de la soulte d’un montant 5 112,70 €.

La première procédure de redressement a fait l’objet d’une clôture le 15 juillet 2010 pour extinction du passif.

Par acte d’huissier du 6 mai 2011, la société Everhotel Gestion, la société Everhotel et M. D X ont fait assigner la société Hotel Sweet Hotel devant le tribunal de grande instance de Saintes aux fins d’obtenir sa condamnation à payer à la société Everhotel gestion les sommes de 15 154,78 euros de loyers impayés, 1204,64 euros au titre du solde d’une facture du 21 septembre 2019 outre des dommages-intérêts et frais irrépétibles.

Les sociétés Everhotel et Everhotel gestion ont été placées en redressement judiciaire par jugements du 7 novembre 2011 du tribunal de commerce d’Évry, les procédures étant converties en liquidation judiciaire par jugements du 6 février 2012. M^e Q L-M a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

M^e L-M, en qualité de liquidateur de la société Everhotel Gestion, a fait assigner la société Hotel Sweet Hotel par acte d’huissier du 31 mai 2012 devant le tribunal de grande instance de Saintes, aux fins de paiement de loyers impayés d’avril 2011 à avril 2012.

Les deux affaires ont été jointes le 19 septembre 2012. Par ordonnance du 3 juillet 2013, le juge de la mise en état a ordonné la radiation du rôle.

La société Hôtel Sweet Hôtel a également été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Saintes du 7 juin 2012, la SCP Pimouguet-Leuret-A-Y étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

La société Everhotel gestion, représentée par son liquidateur, a déclaré une créance de 270 762,90 euros à titre privilégié ; le liquidateur s’y est opposé le 19 juin 2013, demandant que soit constatée l’existence d’une affaire en cours. La demande d’admission de créance a été rejetée par ordonnance du 16 février 2015 du juge-commissaire, au motif que l’affaire a été radiée le 3 juillet 2013, sans ré enrôlement, de sorte que les loyers n’étaient manifestement pas dus.

La cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt de déféré du 22 juillet 2016, signifié le 10 mars 2017, a déclaré irrecevable les déclarations d’appel formalisées les 2 et 3 mars 2015 par la société Everhotel gestion. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la cour de cassation du 12 avril 2018.

Par arrêt du 15 janvier 2019, la cour d’appel de Poitiers, statuant à la suite d’une nouvelle déclaration d’appel de la société Everhotel Gestion et de M^e L-M ès qualités du 25 juillet 2016, a infirmé l’ordonnance du 16 février 2015 en toutes ses dispositions et constaté l’existence d’une instance en cours devant le tribunal de grande instance de Saintes, tendant à la fixation de la créance de la société Everhotel gestion. Un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision a été rejeté par arrêt de rejet non spécialement motivé du 27 février 2020.

Parallèlement, et dans le cadre de ladite procédure au fond, M^e L-M, es qualités, M. X et la société Everhotel ont sollicité le rétablissement de l’affaire par conclusions du 7 avril 2015 ; M^e A-Y est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 16 septembre 2015 en sa qualité de liquidateur de la société Hotel Sweet Hotel.

Par ordonnance du 16 mars 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saintes a notamment pris acte du désistement de M. X et de M^e L-M en qualité de mandataire liquidateur de la société Everhotel, et ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Poitiers, dans l’instance subsistante entre M^e L-M, en qualité de liquidateur de la société Everhotel-Gestion et M^e A-Y en qualité de liquidateur de la société Hotel Sweet Hotel.

Par ordonnance du 23 mai 2018, il a ordonné le maintien de ce sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure d’appel pendante devant la cour d’appel de Poitiers. Enfin, par ordonnance du 19 juin 2019, il a dit n’y avoir lieu au maintien du sursis à statuer, en s’appuyant sur les termes de l’arrêt du 15 janvier 2019.

Le tribunal judiciaire de Saintes, statuant par jugement du 4 septembre 2020, a :

- prononcé l’admission de la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Hotel Sweet Hotel par M^e L-M en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion pour la somme de 270 762,90 euros à titre privilégiée,

- condamné M^e Sylvie A-Y en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hotel Sweet Hotel aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e E F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de Procédure Civile,

- condamné M^e Sylvie A-Y en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hotel Sweet Hotel à payer à M^e N L-M en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile

La SCP Pimouguet-Leuret-A-Y ès qualités a relevé appel de cette décision par déclaration d’appel du 15 octobre 2020 aux fins de nullité du jugement rendu ou subsidiairement sa réformation en toutes ses dispositions expressément rappelées à la déclaration d’appel, en intimant la SARL Everhotel gestion, son liquidateur M^e N L-M, et l’EURL Hotel Sweet Hotel représentée par son mandataire social M^me B Z.

La déclaration d’appel a été signifiée le 23 décembre 2020 à personne à M^me B Z, en sa qualité de mandataire sociale de l’EURL Hotel Sweet Hotel.

La société LGA, nouvelle dénomination de la SCP Pimouget-Leuret-A Y, liquidateur de l’EURL Hotel Sweet Hotel formule, dans ses dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2021 aux parties comparantes par RPVA et par acte d’huissier du 2 novembre 2021à personne à M^me B Z, en qualité de mandataire social de l’EURL Hotel Sweet Hotel, les prétentions suivantes :

Vu les dispositions du code de procédure civile, notamment ses articles 12 et 455,

Vu les dispositions du code civil, notamment ses articles 1134 et 1719, 1184,

Vu les dispositions du code de commerce, notamment ses articles L622-16, L624-2, L641-12, R624-1 et R641-18,

- prononcer la nullité du jugement rendu le 4 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saintes et subsidiairement le réformer en toutes ses dispositions c’est-à-dire en ce qu’il a :

- prononcé l’admission de la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Hotel Sweet Hotel par M^e L-M en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion pour la somme de 270 762,90 euros à titre privilégiée,
- condamné M^e Sylvie A-Y en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hotel Sweet Hotel aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e G F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- condamné M^e Sylvie A-Y en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hotel Sweet Hotel à payer à M^e N L-M en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau :

- constater que la société Everhotel gestion a manqué à son obligation de délivrance,

- prononcer la résolution du bail signé le 8 février 2006, à ce à compter du 15 mars 2006, aux torts exclusifs de la société Everhotel gestion pour manquement à son obligation de délivrance,

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M^e L-M ès qualités et de la société Everhotel gestion,

- condamner M^e L-M ès qualité et la société Everhotel gestion à lui verser une indemnité d’un montant de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^e L-M ès qualité et la société Everhotel gestion aux dépens.

En réponse, dans leurs dernières conclusions du 2 novembre 2021 ' reprenant les demandes signifiées le 4 novembre 2021 à l’EURL Hotel Sweet Hotel, M^e Q L-M en sa qualité de liquidateur de la société Everhotel Gestion, et la société Everhotel Gestion demandent à la cour :

Vu les articles 564 et 562 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 641-12 alinéa 5 et L. 622-16 du code de commerce,

Vu l’article 1353 alinéa 2 du code civil,

Vu l’article 1219 du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces communiquées,

- de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saintes le 4 septembre 2020,

En conséquence,

- de fixer au passif de la société Hotel Sweet Hotel, la créance déclarée par M^e L-M ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion pour la somme, à titre privilégié, de 270 762,90 €,

- de débouter la SCP LGA en la personne de M^e H I ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Hotel Sweet Hotel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner la SCP LGA en la personne de M^e H I ès qualités à payer à M^e L-M ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- de dire et juger que la condamnation de la SCP LGA en la personne de M^e H I ès qualités relève des dispositions du traitement préférentiel de l’article L. 641-13 du code de commerce ;

- de condamner M^e A-Y ès qualités aux entiers dépens dont distraction au profit de SCP Duflos ' Cambourg, M^e Anne de Cambourg en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’EURL Hotel Sweet Hotel, intimée, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été reportée à l’audience à la demande de l’intimé (cf courrier M^e Duflos du 28 octobre),

Il est expressément fait référence en application de l’article 455 du code de procédure civile aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du jugement

1 ' Selon l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé.

L’article 12 du même code énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

2 ' L’appelante poursuit la nullité du jugement au motif que le tribunal a manqué à son office en ne répondant pas aux moyens de fait et de droit exposés en défense. Les intimés, qui mettent en exergue l’absence de justification de cette argumentation, font au contraire valoir que le jugement expose précisément les prétentions des parties et leurs moyens tout en répondant spécifiquement à ceux-ci. Ils rappellent en tout état de cause que la dévolution du litige s’opère pour le tout en application des articles 542 et 562 du code de procédure civile.
Au demeurant, cette prétention de l’appelante n’est elle-même pas motivée, les développements succincts de la discussion dans ses conclusions en page 7 ne comportant que l’énoncé d’affirmations générales, sans lien avec les circonstances de l’espèce, notamment en ne précisant pas à quels moyens de fait et de droit la juridiction n’aurait pas répondu.

4 – Cette demande de nullité du jugement entrepris sera donc rejetée.

Sur le bien-fondé la demande de fixation de créance au passif de la société Hotel Sweet Hotel

Sur le montant des loyers impayés

5 ' Selon l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

6 ' Le liquidateur de la société Hotel Sweet Hotel expose que le liquidateur de la société Everhotel Gestion qui évoqué un protocole d’accord transactionnel du 13 mai 2009 ne démontre pas, alors qu’elle supporte la charge de la preuve, que ce protocole ait été exécuté, qu’il s’agisse de l’homologation par le tribunal de commerce de La Rochelle, du paiement de la somme de 46 500 euros, du paiement des arriérés de loyer ou de l’obligation prévue à l’article 4 de faire effectuer des travaux dans un délai de 6 mois, de sorte que les demandes seront rejetées. Elle expose également que les éléments produits à l’appui de la déclaration de créance ne permettent pas de vérifier la justesse de la somme déclarée au passif au regard d’écritures imprécises et invérifiables, avec mention d’un « report à nouveau ».

7 – Conformément à l’article 1315 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, la société Everhotel gestion démontre par la production du bail que la société appelante était tenue au paiement des loyers tels que fixés dans la convention pour la somme, qui n’est pas contestée, de 8 616,71 euros mensuels sur la période d’octobre à décembre 2009 (soit impayé de 22 352,12 euros correspondant à la différence entre les loyers exigibles en 2009 et les loyers payés), les années 2010 et 2011 pour 103 436.52 euros, et enfin, les loyers de janvier à mai 2012 (pour a minima 43 098.55 euros), sommes toutes antérieures à la date de liquidation judiciaire, et dans la limite desquelles elle cantonne sa demande à 270 762,90 euros; il appartient donc à la société Hotel Sweet Hotel qui prétend être libérée de prouver le paiement ou le fait entraînant l’extinction de l’obligation.

Comme le relèvent à bon droit les intimées, le protocole transactionnel du 13 mai 2009 est sans incidence sur cette demande dès que les loyers sont sollicités au titre du seul contrat de bail (sous-location) du 8 février 2006, et que le protocole précise expressément que les loyers courus après le 31 mars 2009 (soit tous les loyers visés par la demande) sont hors protocole et ne sont pas inclus dans les sommes dues en vertu de ladite convention.

Ledit protocole a en outre mis conventionnellement un terme à l’obligation de consignation des loyers prévue par l’ordonnance de référé du 2 octobre 2007 du juge des référés, en prévoyant la déconsignation des loyers versés en vertu de ladite décision. Contrairement à ce que soutient l’appelante, elle supporte seule la charge de la preuve de la caducité ou de la résiliation de ce protocole pour inexécution (qu’elle ne demande pas aux termes de son dispositif). Or, elle ne verse aucun élément à l’appui de son allégation d’un défaut de versement de l’indemnité de 46 500 euros (dont le versement était au demeurant prévu par compensation) et des arriérés de loyer, d’homologation par le tribunal de commerce de La Rochelle, paiement ou d’exécution de l’obligation prévue à l’article 4 de faire effectuer des travaux dans un délai de 6 mois.
Sur le caractère privilégié de la créance

9 ' Selon l’article L.622-16 du code de commerce, applicable selon l’article L.641-12 du même code à la liquidation judiciaire, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

10 – La société Hotel Sweet Hotel représentée par son liquidateur indique que la société bailleresse n’explique pas sur quel fondement juridique la créance serait privilégiée, et que le privilège de l’article L.622-16 du code de commerce ne peut excéder 2 ans avant le jugement d’ouverture.

11 – Toutefois, l’appelante rappelle comme l’a retenu le tribunal que le privilège de l’article L.622-16 du code de commerce est applicable dès lors que cette créance est due en vertu du bail; ce privilège ne couvre toutefois que les deux dernières années de loyer, soit la somme de 206 873,04 euros.

12 – La bailleresse justifie ainsi du caractère privilégié de sa créance dans la seule limite de 206 873,04 euros.

Sur l’exception d’inexécution

13 ' L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais formalisé à l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de ce texte, l’inexécution de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations ; il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

Le preneur a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus, sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l’inexécution des travaux de réparation nécessaires ; l’existence de désordres dans les lieux loués et le caractère certain et déterminé de la créance de travaux du preneur ne peut justifier l’exception d’inexécution que s’il y avait eu pour ce dernier impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ; la locataire ne peut ainsi opposer l’exception d’inexécution que s’il s’est trouvé, du fait du bailleur, dans l’impossibilité totale d’exercer son commerce dans les lieux conformément à la destination prévue au bail.

L’article 1315 du code civil dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, repris à l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ce texte, la charge de la preuve de l’inexécution partielle de l’obligation repose sur celui qui invoque l’exception d’inexécution.
des pièces produites ne démontre qu’il ait été opposé une non-exécution du protocole transactionnel ou une impossibilité d’exploiter les lieux, et en tout état de cause, qu’il était impossible d’exploiter l’établissement.

15 – C’est à tort que la preneuse soutient que la preuve de l’obligation de délivrance repose sur le bailleur, au motif que dans un contrat synallagmatique on ne pourrait pas revendiquer une créance sans justifier avoir satisfait à ses obligations qui sont la contrepartie de cette créance; en effet, la charge de la preuve de l’exception d’inexécution repose sur la partie qui s’en prévaut, soit en l’espèce la preneuse.

16 – Pour rapporter cette preuve, la preneuse se fonde sur les protocoles du 8 février 2006, du 4 juillet 2006 et du 13 mai 2009, formalisant la liste des manquements contractuels que la société Everhotel gestion s’est engagée à corriger, et sur la décision de référé ordonnant la suspension du paiement des loyers qui n’a été ni contestée, ni modifiée.

17 – Mais comme le relève l’intimée, par le protocole du 13 mai 2009, la société Hotel Sweet Hotel a accepté la déconsignation des loyers autorisée par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Saintes du 2 octobre 2017, ce qui a mis un terme conventionnel à cette décision.

En outre, les parties y sont également convenues d’une indemnité de 46 500 € en contrepartie de l’ensemble des préjudices tenant, selon l’article 2, tant à l’exécution qu’à la rupture du contrat de franchise, qu’aux conséquences des différents désordres affectant l’immeuble, dont le problème des mezzanines des 6 chambres (sur les 30 de l’hôtel), à la charge de la société Everhotel. C’est à tort que la preneuse prétend que cette somme n’a pas été réglée par la société preneuse alors que la convention prévoyait expressément que cette somme serait réglée par compensation avec une partie de la somme de la société preneuse reconnaissait devoir au titre des loyers pour 215 100,21 euros, correspondant au cumul des sommes suivantes :

- 42 811,57 euros déclarés à la procédure de redressement (abandonnées aux termes du protocole)

- 120 675,94 euros consignés pour les loyers de septembre 2007 à octobre 2008,

- 51 612,70 euros de loyers non consignés au 31 mars 2009,

de sorte qu’après versement de la soulte de 5 112,70 euros par la société Hôtel Sweet Hôtel à la société Everhotel gestion, cette indemnité est bien incluse dans les obligations des parties au titre de ce protocole.

Ledit protocole, soumis aux dispositions des articles 2044 à 2052 du code civil, comportait, de façon expresse et non équivoque, l’affirmation selon laquelle la société Hôtel Sweet Hôtel s’estimait entièrement satisfaite et remplie de ses droits, le préambule indiquant que cette société 'renonçait à introduire toute recours en ce qui concerne tant l’exécution que la rupture amiable du contrat de franchise, et des conséquences afférentes aux désordres affectant l’immeuble selon la lite appelée aux présentes, y inclus le problème des mezzanines'.

Eu égard à cet engagement, la société appelante, qui ne sollicite pas aux termes de ses écritures la résiliation de ce protocole, n’est plus fondée à se prévaloir, dans le cadre du contrat de sous-location, d’un quelconque manquement au tire du défaut de conformité des travaux concernant les mezzanines.

18 – Il est certes également établi que la société Everhotel s’est, aux termes de l’article 4 du même protocole, engagée, à sa charge, à faire effectuer les travaux de vérifications suivants, et ce au maximum dans le délai de 6 mois:

- fourniture d’un plan d’intervention;
- fourniture de trois plans d’évacuation;

- fourniture de 30 consignes de chambres avec plan;

- vérification de la VMC de l’hôtel;

- re-fixation des WC avec tire-fond ;

- remise en service de l’apport d’air neuf ensemble aéraulique (hotte aspirante);

- remise en service du SSI ;

- fourniture et pose d’un néon dans la cuisine,

ainsi, concernant les chambres avec mezzanine, en fonction de la réponse du bureau d’études consulté et de l’accord de l’administration, les solutions suivantes seront mises en oeuvre, dans un délai raisonnable, qui en tout état en cause ne saurait dépasser six mois à compter de la réponse de l’administration, à savoir:

- préservation du 4ème couchage:

- soit en conservant la mezzanine en installant un escalier aux normes CE;

- soit en cas de refus, en installant un lit superposé;

- soit en cas de refus en installant un lit gigogne.

Si ces travaux étaient expressément prévus à la charge de la société Everhotel et non de la société Everhotel gestion, ces éléments relatifs à la conformité des biens donnés à bail à leur destination sont de nature à engager la responsabilité de la société Everhotel gestion en sa qualité de bailleresse dans les rapports avec la société Hotel Sweet Hotel.

La société Everhotel gestion démontre toutefois que les plans d’intervention, et d’évacuation, comme les consignes de chambre ont été transmis par courrier du 4 février 2009.

En outre, il est établi que lors d’une intervention de la société Everwood aux fins d’exécution des travaux le 31 octobre 2011à 11 heures, la responsable de l’hôtel, jointe par le directeur, s’est opposé à la réalisation des travaux (ce qui a été relaté par constat de M^e J K, huissier de justice), et qu’une intervention par la société Proclim s’est heurtée à l’opposition de M^me Z le 23 avril 2010. Il s’en évince que le comportement du preneur est à l’origine du défaut de respect de cette obligation par le bailleur.

En revanche, la société appelante démontre par sa pièce n°24 que le lundi 21 mars 2011, la commission de sécurité d’arrondissement a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement. Mais il est également établi que le maire de La Vergne a pris un arrêté le 16 mai 2011 autorisant l’exploitation de l’établissement, sous réserve de la réalisation de travaux immobiliers par le propriétaire au plus tard le 31 octobre 2011; il en ressort un manquement à l’obligation de délivrance d’un bien conforme aux prescriptions contractuelles, mais qui n’était pas de nature à entraîner la fermeture de l’établissement.

Or, le jugement entrepris a par des motifs pertinents rappelé que l’exception d’inexécution (seule invoquée en l’espèce et distincte de la réparation du dommage causé du fait de l’inexécution d’une partie des travaux), ne peut être opposée que s’il est établi que le locataire se trouve dans l’impossibilité d’exploiter le bien, qui ne peut résulter de ce manquement puisqu’aucune fermeture administrative n’est intervenue ; au contraire la réalité d’une exploitation est établie par les comptes sociaux prouvant l’existence d’une chiffre d’affaires 359366 euros en 2007, 336 489 euros en 2008, 357 467 euros en 2009, 301 630 euros en 2010 (alors que la société preneuse n’a pas d’autre activité que celle générée par l’immeuble donné à bail), ainsi que par la cession du fonds de commerce existant avec des contrats en cours.

19 ' Selon l’article L.622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

En application de ce texte, il appartient à tout créancier dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer sa créance au passif du débiteur, cette obligation étant sanctionnée, en cas de défaut, par l’inopposabilité de cette créance à la procédure collective ; il en résulte que la compensation pour dettes connexes ne peut être prononcée lorsque le débiteur entendant opposer compensation au titre d’une créance née avant le jugement d’ouverture n’a pas déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société.

19 – La preneuse expose que l’exception d’inexécution, qui la libère de la créance à l’encontre de son bailleur, n’est pas soumise à déclaration de créance, et que la décision ordonnant la consignation des loyers doit toujours recevoir exécution dès lors qu’il n’est pas démontré que le terme fixé (« jusqu’à ce que les travaux permettant la jouissance commerciale de l’hôtel soient réalisés ») soit intervenu. Elle indique qu’elle n’a pu poursuivre son exploitation du fait de ces manquements (l’accord pour la réalisation de travaux ne démontrant pas l’absence de préjudice en lien avec la perturbation de l’activité de l’hôtel), étant contrainte de solliciter un redressement, puis une liquidation judiciaire, et qu’en outre les loyers représentent 88 % du passif total, de sorte qu’elle a nécessairement subi un préjudice. Elle conteste avoir renoncé à la contestation de la créance du bailleur alors que l’accord pour une reprise de M^me Z le 7 mai 2012 n’a pas de valeur juridique.

20 – Mais il résulte de ce qui précède que la preneuse se prévaut d’une l’exécution incomplète ou défectueuse des prestations à la charge du bailleur, et non d’une privation totale de la contrepartie fournie dans le cadre du contrat synallagmatique dès lors que l’exploitation du bien a pu se poursuivre.

Or, l’obligation de faire incombant au débiteur en liquidation judiciaire par suite de l’exécution incomplète ou défectueuse d’une prestation se résout en dommages-intérêts. La créance du cocontractant à ce titre, qui a son origine antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, doit être déclarée pour pouvoir être compensée avec la créance du prix des prestations. Il appartenait ainsi à la preneuse, qui prétendait se prévaloir de sa créance pour malfaçons afin d’opposer l’exception d’inexécution à la demande du liquidateur tendant au paiement de son obligation, de déclarer sa créance au passif et de se soumettre à la procédure de vérification.

21 ' L’intimée expose dès lors à bon droit qu’à défaut de déclaration de créance, l’exception d’inexécution partielle tirée de l’existence de malfaçons antérieures au jugement d’ouverture est inopposable à la liquidation de la société Everhotel gestion.

22 – Le jugement entrepris a à juste titre rejeté l’exception d’inexécution invoquée, à défaut, d’une part, de manquement du bailleur de nature à entraîner une impossibilité totale d’exploiter, et d’autre part, de déclaration de créance permettant d’opposer les conséquences de l’exécution incomplète ou défectueuse d’une prestation.

Sur la demande de résiliation du bail synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

24 ' L’appelante soutient qu’en raison des manquements, la résiliation du bail est encourue. Elle indique que l’accord en réponse à une conversation téléphonique, pour une résiliation en date du 15 octobre 2012, au-delà de la durée de la poursuite exceptionnelle d’activité consentie au bailleur jusqu’au du 6 août 2012, est intervenu à un moment auquel l’activité avait cessé et ne s’analyse pas en une résiliation amiable, ni en une renonciation qui porterait sur un droit propre du débiteur qui avait contesté la créance.

La bailleresse expose d’une part que l’hôtel était exploité, mais en outre que le bail n’avait plus d’objet du fait de la cession au futur repreneur dès le 7 mai 2012 (de façon temporaire et dans l’attente des autorisations nécessaires), et a déjà été résilié d’un commun accord le 15 octobre 2012.

25 – L’appelante ne se prévaut de la résiliation du contrat qu’à la date du 15 mars 2006 et dans le but de faire obstacle à la demande en paiement des loyers antérieurs ; il s’en évince qu’il n’y a pas lieu de s’attacher aux effets de la convention du 7 mai 2012 et qu’il est indifférent de rechercher si le courrier de M^e A-Y du 15 octobre 2012, ces deux actes étant postérieurs à la date d’exigibilité des loyers.

Or, la cour relève que les manquements de la bailleresse à ses obligations, relevés ci-dessus, postérieurs au protocole du 13 mai 2009, ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner, avant la date d’exigibilité des loyers demandés (d’octobre 2009 à mai 2012), la résiliation du bail.

26 – Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

27 – L’appelante est la partie perdante et supportera en sus des sommes justement mises à sa charge par le jugement de première instance concernant les dépens et frais irrépétibles les dépens de l’appel, avec distraction à la demande de l’intimée. Elle devra en outre payer à M^e L-M en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens rendus nécessaires pour assurer sa défense en appel. Ces créances postérieures – dès lors que leur fait générateur est le présent arrêt – et nées pour les besoins du déroulement de la procédure (s’agissant de fixer la créance), relèvent du traitement préférentiel de l’article L.641-13 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Rejette la demande de nullité du jugement du tribunal judiciaire de Saintes du 4 septembre 2020 ;

Confirme le tribunal judiciaire de Saintes du 4 septembre 2020, sauf en ce qu’il a admis la créance de la société Everhotel gestion en totalité à tire privéligié ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé;
Dit que la créance de 270 762,90 euros de la société Everhotel gestion est admise à titre privilégié dans la seule limite de 206 873,04 euros et pour le surplus à titre chirographaire ;

Y ajoutant ;

- condamne la SCP LGA en qualité de liquidateur de l’EURL Hotel Sweet Hotel aux dépens de l’appel ;

- dit que M^e Anne de Cambourg de la SCP Duflos ' Cambourg pourra recouvrer directement ceux des dépens sont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

- condamne la SCP LGA en qualité de liquidateur de l’EURL Hotel Sweet Hotel à payer à M^e L-M ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Everhotel gestion la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejette la demande de M^e L-M ès qualités sur ce fondement ;

- dit que la condamnation de la SCP LGA en la personne de M^e H I ès qualités aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile relèvent des dispositions de l’article L. 641-13 du code de commerce ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. R S T U

3 – La cour relève que la décision entreprise a procédé, sans se contenter d’affirmations générales et en s’appuyant sur les pièces du dossier (qu’il s’agisse des conventions entre les parties, des pièces invoquées à l’appui de l’exception d’inexécution, ou enfin de la résiliation du bail), à une analyse des prétentions et moyens développés par les parties après rappel des textes de loi applicables, pour relever d’une part le montant des loyers contractuellement dus et d’autre part que l’exception d’inexécution ne pouvait être opposée en raison de l’absence d’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués, et enfin, pour rejeter la demande de résolution. La même décision a également rappelé le texte fondant le caractère privilégié de la créance.

8 – Il s’en évince que l’appelante justifie d’une créance contractuelle de loyers a minima égale à la somme de 270 762.90 euros.

14 ' La preneuse expose que la société Everhotel gestion, qui était le bailleur en vertu des pièces contractuelles et sollicite à ce titre le paiement des loyers, n’a jamais satisfait à son obligation de délivrance conforme ni avant 2009 ni après le protocole, ce qui a conduit à un avis défavorable à la poursuite de l’activité prononcé par la commission de sécurité en 2011. L’intimée soutient qu’aucune