ARRET

N°

S.A.R.L. GREEN FONCIER

C/

S.C.I. Z A

SP/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU ONZE MARS

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/01954 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HWOY

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE BEAUVAIS DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

S.A.R.L. GREEN FONCIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric POILLY, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e DUBUC-LARIBI, avocat au barreau de POITIERS

APPELANTE

ET

S.C.I. Z A représentée par sa gérante, Madame Z C née X,

nationalité française

née le […] à Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e MARDYLA, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2020, l’affaire est venue devant Madame Sophie PIEDAGNEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 mars 2021.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 11 mars 2021 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe

Le 11 mars 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

La société OTC, propriétaire d’une parcelle cadastrée section […] à Cauffry a procédé à sa division en vue vendre les deux nouvelles parcelles cadastrée section AB n° 93 et 94.

Par acte authentique en date du 29 mars 2018, la SCI Z A a acquis la parcelle AB n°93 comprenant un ensemble immobilier sur trois niveaux qu’elle entendait transformer en locaux à usage d’habitation.

Pour accéder aux deux niveaux inférieurs, la SCI Z A utilisait un escalier, préexistant à la vente et longeant les parcelles n° 93 et 94.

Par acte authentique du 7 mars 2019, la SARL Green Foncier a fait l’acquisition de la parcelle n°94 et, un mois plus tard, a construit un mur en parpaings séparant les deux propriétés et empêchant l’accès de la demanderesse à l’escalier conduisant aux deux niveaux inférieurs de son immeuble.

Revendiquant une servitude de passage par destination du père de famille, par acte d’huissier en date du 5 novembre 2019, la SCI Z A a assigné la SARL Green Foncier devant le président du tribunal judiciaire de Beauvais statuant en référé aux fins de démolition du mur en parpaings sous

astreinte de 2.000 euros par jour.

La SARL Green Foncier a conclu au débouté des prétentions de la SCI Z A et sollicité, à titre reconventionnel, la démolition par cette dernière de la partie d’un mur empiétant sur sa parcelle.

C’est dans ces conditions que, par ordonnance de référé rendue le 5 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Beauvais a :

— condamné la SARL Green Foncier à démolir le mur en parpaings érigé le long des parcelles AB n°93 et […] empêchant l’accès par la SCI Z A à l’escalier permettant d’accéder aux niveaux inférieurs de son immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision

— débouté la SARL Green Foncier de toutes ses demandes

— condamné la SARL Green Foncier à payer à la SCI Z A à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût des deux constats d’huissier des 16 avril et 23 décembre 2019

— condamné la SARL Green Foncier aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 27 mai 2020, la SARL Green Foncier a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2020, la SARL Green Foncier demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la SARL Green Foncier en son appel

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

. condamné la SARL Green Foncier à démolir le mur en parpaings érigé le long des parcelles AB n°93 et […] empêchant l’accès par la SCI Z A à l’escalier permettant d’accéder aux niveaux inférieurs de son immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision

. débouté la SARL Green Foncier de toutes ses demandes

. condamné la SARL Green Foncier à payer à la SCI Z A à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût des deux constats d’huissier des 16 avril et 23 décembre 2019

. condamné la SARL Green Foncier aux dépens.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le mur de clôture érigé par la SARL Green Foncier ne constitue par un trouble manifestement illicite

— en conséquence, dire et juger n’y avoir lieu à la démolition du mur en parpaings érigé le long des parcelles AB n°93 et […],

— constater que le mur de clôture érigé par la SCI Z A empiète sur la propriété de la SARL Green Foncier sur la parcelle […]

— condamner la SCI Z A à démolir la partie de son mur empiétant sur la propriété de la SARL Green Foncier et à remettre en état les lieux tels que représentés par le constat d’huissier à savoir par la remise en état d’une partie de la clôture en fer forgé, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,

— subsidiairement, si la cour entend faire droit à la demande d’expertise

— prendre acte de ce que la SARL Green Foncier formule toutes protestations et réserves d’usage.

— mettre à la charge des demandeurs les frais d’expertise

En toutes hypothèses,

— débouter la SCI Z A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires

— condamner la SCI Z A au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les frais d’huissier de justice s’élevant à la somme de 240,09 euros

— condamner la SCI Z A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 août 2020, la SCI Z A demande à la cour, au visa des articles 808, 809 et 145 du code de procédure civile, de :

— déclarer la SCI Z A recevable et bien fondée en son appel incident

A titre principal

— confirmer l’ordonnance rendue par le Président près le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il a condamné la SARL Green Foncier à démolir le mur en parpaings érigé le long des parcelles AB n°93 et […] empêchant l’accès par la SCI Z A à l’escalier permettant d’accéder aux niveaux inférieurs de son immeuble, sous astreinte

— débouter la SARL Green Foncier de toutes ses demandes

— condamner la SARL Green Foncier à payer à la SCI Z A la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût des deux constats d’huissier des 16 avril et 23 décembre 2019

— condamner la SARL Green Foncier aux dépens

Et statuant à nouveau

— fixer l’astreinte journalière à laquelle la SARL Green Foncier sera condamnée pour démolir le mur litigieux à la somme de 2.000 euros

A titre subsidiaire

— ordonner une expertise judiciaire

— désigner un expert judiciaire avec notamment pour mission de :

. se rendre sur place, à la fois sur la propriété de la SCI Z A et celle de la SARL Green Foncier, afin d’examiner la situation des immeubles concernés, leurs configurations historiques et

actuelles, leurs accès actuels et leurs contraintes techniques en termes d’accessibilité

. fournir à la juridiction ultérieurement saisie tous les éléments nécessaires afin de déterminer l’existence d’un préjudice de jouissance pour la SCI Z A sur chacun des immeubles (niveau0, -1 et -2) et son calcul.

. dresser du tout un rapport permettant à la juridiction ultérieurement saisie de se prononcer sur le droit de passage revendiquée par la SCI Z A

En tout état de cause

— condamner la SARL Green Foncier aux entiers dépens de l’instance

— condamner la SARL Green Foncier à la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2020 et l’affaire a reçu pour être plaidée à l’audience rapporteur du même jour. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 4 mars 2021 prorogé au 11 mars 2021.

SUR CE, LA COUR:

Sur la demande en injonction :

Aux termes des articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile, le Juge des référés peut ordonner en cas d’urgence toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi selon les dispositions rappelés la demande en référé est fondée dès lors que la mesure sollicitée est évidente, ou même en l’absence de toute urgence si elle a pour objet de faire cesser un trouble actuel manifestement illicite lequel se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ; le Juge des référés étant alors le Juge de l’évidence devant par les mesures conservatoires adaptées prises faire cesser l’illicité manifeste actuel, empêchant ainsi la réalisation du dommage auquel était exposé le requérant.

Mais, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation si l’urgence ne constitue plus une condition d’intervention du Juge des référés et est même exclue s’agissant des dispositions de l’article 809 du Code de Procédure Civile, il n’appartient pas à ce Juge, en raison du caractère provisoire des ordonnances rendues de trancher une question relevant des Juges du fond.

Il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce les parties propriétaires de deux fonds voisins sollicitent chacune la démolition de travaux réalisés par l’autre au visa de l’article 809 du code de procédure civile faisant valoir qu’est caractérisé un trouble manifestement illicite à leur droit de propriété:

S’agissant de demande la démolition du muret réhaussé formée par la société Z E:

Le juge des référés a fait droit à la demande de démolition, retenant que le procès-verbal de constat

rédigé par un huissier de justice le 16 avril 2019 mentionne expressément que ce mur édifié empêche « tout accès » aux niveaux inférieurs de l’immeuble de la Sci Z E et qu’au regard de l’ensemble des pièces du dossier, et sans qu’il soit besoin, à ce stade de la procédure, de déterminer si la Sci Z E peut se prévaloir d’une servitude, il convient, à titre conservatoire, d’ordonner la démolition du mur en parpaings litigieux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Cependant il résulte du procès verbal de constat réalisé le 27 novembre 2019 qu’ « existe entre les deux bâtis, un chemin pentu aménagé en un escalier de marches cimentées. Au vu du document établi par le géomètre, ce cheminement est situé en pleine propriété de la société Green foncier » . L’huissier ajoute: « En ce qui concerne la demande du voisin d’exiger un passage continu sur la propriété de la société requérante, pour accéder au rez de jardin de son bien, faute de pouvoir, selon lui, y parvenir autrement, force est de constater que cette demande ne résiste pas à l’examen de la réalité des lieux puisque le chemin s’étendant le long à droite du bien, (Cf. document n°6 ' photographie n°3) ' chemin également aménagé en un escalier fait de marches cimentées (Cf. document n°7 ' photographie n°4) ' lui permet d’accéder au rez de jardin. « 

L’huissier relève que « sur une photographie prise avant les travaux de ravalement réalisés par son voisin (Cf. documents n°8 et 9) on peut voir une ouverture ; ouverture qui est aujourd’hui bouchée comme en atteste la photographie prise par mes soins ».

Rien ne permet d’établir comme retenu par le premier juge que cette ouverture était une ancienne ouverture de chantier en partie rebouchée.

Par ailleurs il résulte des photographies et du plan de division que sur la droite de la maison de la Sci Z A existent des escaliers donnant accès à l’immeuble et notamment au sous sol, tandis que les escaliers situés entre les deux maisons sont situés sur le fonds de la société Green Foncier.

Dès lors il résulte que le trouble manisfestement illicite d’impossibilité d’accéder à son sous sol, allégué par la Sci Z ne résulte pas de la seule action de la société Green Foncier mais également des travaux qu’elle a elle-même réalisés en bouchant un accès de 1m54 sur 77 cm, dont il importe peu qu’il fût désormais de dimension réduite.

En l’absence de trouble manisfestement illicite et compte tenu de la contestation sérieuse sur l’existence d’une servitude de passage au bénéfice de la Sci Z A sur le passage situé entre les deux maisons, il convient donc d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la démolition.

Sagissant de la demande de démolition des murs en parpaings formée par la société Green foncier:

Pour débouter la société Green Foncier de sa demande, le juge des référés a retenu qu’elle ne justifiait pas de l’empiètement allégué.

C’est par une exacte application des pièces produites, insuffisantes pour établir l’empiètement soutenu, que le juge des référés a débouté la société Green Foncier de sa demande de démolition: le seul procès verbal de constat de l’huissier indiquant lui même que « on peut voir un plan de la grille initiale, qui laisserait croire que les limites de propriétés ont été respectées, mais en se plaçant à l’intérieur du foncier de la société requérante, on voit très nettement que l’élévation du mur faite par ledit voisin empiète d’une valeur égale à deux parpaings mis bout à bout sur le fonds du requérant » , ne pouvant constituer, en l’absence de borne, la preuve d’un empiètement.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

S’agissant de la demande subsidiaire d’expertise:

Subsidiairement la Sci Z A sollicite une mesure d’expertise, sur laquelle la société Green Foncier formule toutes protestations et réserves d’usage.

L’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile résultant de ce qui précède, il convient d’ordonner une mesure d’expertise dans les termes de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

Chacune des parties succombant pour partie, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Green Foncier à payer à la Sci Z A la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et l’a condamnée aux dépens.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce et chacune de parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort:

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendu par le président du tribunal judiciaire de Beauvais le 5 mars 2020,

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Déboute la Sci Z A de sa demande de démolition,

Déboute la société Green Foncier de sa demande de démolition,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder M. F G, 11 et 13 place de l’Hôtel-Dieu (60000) Beauvais 03.44.48.05.89 direction.abscisse.geometre@gmail.com, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Amiens, avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier de la procédure, – s’être fait remettre par les parties toutes pièces utiles, s’être rendu sur les lieux, les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et le cas échéant, pour les réunions ultérieures, après accord des parties, par mail, télécopie ou tout autre moyen de communication convenu, de :

— examiner la situation des immeubles concernés, leurs configurations historiques et actuelles, leurs accès actuels et leurs contraintes techniques en termes d’accessibilité,

— fournir à la juridiction tous les éléments nécessaires afin de déterminer:

* l’existence ou non d’un droit de passage sur le fonds appartenant à la SARL Green Foncier au profit du fonds propriété de la Sci Z A,

* l’existence d’un accès propre côté droit de la propriété de la Sci Z A qui aurait été bouché à l’occasion des travaux

— fournir à la juridiction tous les éléments nécessaires afin de déterminer l’existence ou non d’un empiètement de la propriété de la SCI Z A sur la propriété de la SARL Green Foncier et dans l’affirmative, fournir à la juridiction tous les éléments nécessaires afin de déterminer les moyens

d’y remédier et les chiffrer ;

Dit que, d’une manière générale, l’expert devra :

— accomplir sa mission personnellement et contradictoirement en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile,

— recueillir leurs observations et recevoir leurs dires,

— annexer à son rapport les documents ayant servi à sa mission, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituer les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis,

— adresser aux parties à la fin de ses opérations, une note de synthèse pour les informer du résultat de ses travaux, les parties disposant alors d’un délai de quatre semaines pour faire parvenir leurs observations récapitulatives, le tout devant être consigné dans le rapport d’expertise ;

Dit que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de HUIT JOURS à partir de la notification faite par le greffe ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance rendue par le magistrat chargé du contrôle des expertises, sur requête ou d’office,

Dit que:

— l’expert déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de Beauvais dans un délai de CINQ MOIS à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation du délai par le conseiller chargé du contrôle des expertises dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

— lors du dépôt de son rapport, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci à chacune des parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception ;

— en cas de refus, d’empêchement ou de négligence de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente ;

— la Sci Z A devra consigner auprès du Régisseur d’avances et de Recettes du greffe du tribunal judiciaire de Beauvais, la somme de 1500 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert, dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt, sauf à justifier dans ce délai qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, auquel cas elle sera dispensée de cette consignation et les frais seront avancés par le Trésor Public et seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision contraire du conseiller chargé du suivi de la mesure, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Beauvais à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT